房地产企业财务风险的原因与防范13784.docx

河南财经学院本科生毕业论文房地产企业业财务风风险的原原因与防防范姓名王晓辉学号200444097739专业财务管理指导教师孙建华 副副教授2008年年04月28日25摘要近几年来，我我国房价价一路攀攀升，直直接刺激激了我国国的房地地产市场场，使其其出现了供需两两旺的现象。房房价快速速上涨给房房地产企企业带来来高额收收益的同同时，房房地产企企业必然然要承担担政府政政策与市市场供求求等方面面变化带带来的各各种风险险。进入220088年后，由于之前一系列政策的实施，我国的商品房的房价和成交量的走向开始扑朔迷离，房地产企业的财务危机开始初步暴露。房地产企业能否避开可能出现的危机并进入良好的发展轨道，关键在于其财务风险管理的意识和水平，因此，对房地产企业财务风险的原因与防范的研究具有重要的现实意义。本文正是在在这样的的背景下下，对房房地产企企业财务务风险的的原因进进行研究究，并就就各类原原因提出出了相应应的对策策，全文文主要分为为三个部分分:第一部部分对我我国房地地产企业业财务状状况的现现状进行行了分析析，分析析了我国国房地产产企业在在政府一一系列政政策的调调控下可可能由于于财务危危机而面面临着较较大的财财务风险险这一现现状;第二部部分从不不同方面面分析了我国房地地产企业业出现各各种财务务风险的的可能性性;第三部分针针对第二二部分提提出的不不同原因因导致的的财务风风险，提提出相应应的对策策,以便使房房地产企企业能够够根据自自身特点点，分析析所面临临的财务务风险，对照所所面临的的风险，选选择合适适的风险险防范措措施，以以更好的的引导房房地产企企业规避避财务风风险。 通通过对本本文的研研究，笔笔者提出出了房地地产企业业出现财财务风险险的各种种原因，并并对各种种原因提提出了相相应的对对策，以以便房地地产企业业的决策策层能够够对照本本企业的的具体情情况，对对本企业业的各种种财务风风险进行行防范。关键词：房房地产企企业;财财务管理理;财务务风险Abstrractt In rreceent yeaars, Chhinaa's houusinng ppricces is rissingg alll tthe wayy, wwhicch ddireectlly sstimmulaatess Chhinaa's reaal eestaate marrkett maakinng iit aappeear oveer ssuppplyiing andd deemanndinng. Rappid inccreaasinng iin ppricces of reaal eestaate commpanniess brringgs hhighh reeceiiptss. BBut at thee saame timme, reaal eestaate entterpprisses willl iinevvitaablyy haave to beaar wwithh thhe rriskks wwhicch aare brooughht bby ggoveernmmentt pooliccy cchanngess annd cchanngess off suuppllyinng aand demmanddingg, aand othher asppectts oof tthe varriouus rriskks. Aftter entteriing 20008, duee too a serriess off poolicciess caarryyingg ouut, Chiina''s ccommmercciall hoousiing priicess annd tthe amoountt off deealiing beccomee coompllicaatedd annd cconffusiing, annd tthe finnancciall crrisiis iin rreall esstatte eenteerprrisees iinittiallly beeginn too exxpossuree. WWhettherr Reeal esttatee coompaaniees mmay be ablle tto aavoiid tthe criisiss annd gget intto tthe souund devveloopmeent traack, liies in itss leevell off fiinannciaal rriskk maanaggemeent andd awwareenesss. Theerefforee, sstuddiess off thhe rreassonss annd pprevventtionns oof tthe finnancciall riiskss inn thhe rreall esstatte bbusiinesss hhavee immporrtannt ppraccticcal siggnifficaancee. In thhis conntexxt, thee teext stuudiees tthe cauuse of thee fiinannciaal rriskk inn reeal esttatee coompaaniees aand poiintss ouut ssomee rellevaant meaasurres. TThe fulll ttextt iss diividded intto tthreee mmainn paartss: tthe firrst parrt aanalysses CChinna'ss reeal esttatee buusinnesss fiinannciaal ssituuatiion, esppeciiallly aanallysees tthe sittuattionn thhat thee reeal esttatee buusinnessses unnderr thhe cconttroll off a serriess off gooverrnmeent polliciies facce ggreaaterr fiinannciaal rriskks; Thee seeconnd ppartt frrom diffferrentt asspeccts analysses thee poossiibillitiies thaat Chiina''s rreall esstatte eenteerprrisees mmay havve ffinaanciial rissks. Frrom thee diiffeerennt ccausses of thee fiinannciaal rriskk inn thhe ssecoond parrt, thee thhirdd paart poiintss ouut ccorrrespponddingg coounttermmeassurees wwhicch eenabble reaal eestaate commpanniess annalysses thee fiinannciaal rriskks aaccoordiing to theeir ownn chharaacteerissticcs, chooosee a suiitabble rissk pprevventtionn meeasuuress, wwhicch bbettter guiide thee reeal esttatee buusinnesss too avvoidd fiinannciaal rriskks. Basedd onn thhis stuudy, thhe aauthhor prooposses varriouus rreassonss off fiinannciaal rriskks iin rreall esstatte eenteerprrisees aand putts fforwwardd thhe ccorrrespponddingg coounttermmeassurees, so thaat tthe reaal eestaate bussineess deccisiion-makkerss caan cconttroll thhe sspeccifiic ssituuatiion of thee ennterrpriisess annd pprevventt thhe ffinaanciial rissks.Key WWordds: reaal eestaate bussineess; fiinannciaal mmanaagemmentt, ffinaanciial rissk目录引 言1一、房地产产企业财财务风险险现状分分析2二、房地产产企业财财务风险险原因分分析3（一）房地地产企业业自身特特点导致致的风险险4 1投投资风险险4 2商商品房积积压风险险4 3应应收房款款风险4（二）房地地产企业业所处的的行业环环境导致致的财务务风险4 1无无力偿还还债务风风险4 2利利率变动动风险5 3再再筹资风风险5 4政政策风险险5（三）我国国房地产产企业财财务管理理缺陷导导致的财财务风险险6 1缺缺乏财务务预算管管理意识识6 2盲盲目举债债加重成成本负担担6 3成成本管理理不力影影响财务务控制7三、 房地产产企业的的财务风风险防范范对策7（一）房地地产企业业自身特特点导致致的财务务风险防防范策略略7 1树树立风险险价值观观念，研研究政策策环境与与经济形形势7 2充充分收集集分析市市场信息息，借鉴鉴国外成成熟的经经验8 3整整合社会会资源，正正确选择择开发的的物业形形态8 4利利用多样样化投资资或者合合作投资资分化风风险8 5通通过项目目保险转转移风险险9 6加加快预警警系统的的筹建与与完善9 7制制定合适适的应收收账款政政策9(二)房地地产企业业所处的的环境所所导致的的财务风风险防范范对策9 1流动动性和变变现性风风险的规规避9 2利率率风险的的规避9 3再融融资的风风险的规规避10(三)我国国房地产产企业财财务管理理不完善善导致的的财务风风险防范范措施11 1完善善目标管管理11 2确定定本建设设项目的的费用超超支率11 3将经经营期内内管理费费用在不不同项目目间进行行分摊11 4财务务人员管管理模式式由垂直直式向扁扁平式转转变11 5建立立健全内内部控制制制度12四、结束语语12参考文献14致 谢15引 言从20077年下半半年开始，受受金融机机构一年年期存款款基准利利率不断断上调等等政策的引引导，我我国各大大城市楼楼价在经历了了大幅上上涨后，年年底楼市市开始出现现了成交量量下降、市市场观望望气氛浓浓厚的状状况。20008年新新房贷政政策开始始正式实实施，再再加上国国内物价价上涨的的压力，政政府实行行了从紧货货币政策策。由于于从紧的的货币政政策和对对后续政政策出台台的预期期，居民民开始对购房房采取谨谨慎态度度，整个个房地产产市场观观望气氛氛浓厚。这这无疑会会让房地地产行业业承受相相当大的的资金压压力。而而近日赴赴港房企企的IPPO推迟迟则标志着国际资资本与中中国房地地产融资资的对接接通道正正在缩窄窄。在国际资资本市场场“惨淡淡”和国国内宏观观调控银银根紧缩缩的双重重夹击下下，中国国很多房房地产公公司将会会遇上前前所未有有的融资资困境。而而解决这这个困境境的根本本出路在在于提前前分析房房地产企企业可能能出现的的财务危危机并采采取相应应的防范范措施，因因此，现现在对房房地产企企业财务务危机的的原因和和防范措措施进行行研究具具有重大大的现实实意义。国外对于房房地产风风险管理理的研究究只不过过是近十十多年的的事情，大大多着眼眼于风险险衡量、风风险决策策和投资资组合等等领域，如如Wurrkzeebacch（119944）在MModeem RReall Esstatte一书中中对房地地产投资资风险进进行了分分析，并并涉及到到投资组组合问题题;Gaayloon GGreeer（119977）在IInveestmmentt Annalyysiss Foor RReall Esstatte DDeciisioons一书中中研究了了不同类类型房地地产投资资收益及及决策问问题。由于国国外的风风险投资资管理研研究都建建立在一一整套严严格的数数学分析析、投资资组合理理论的基基础上，同同时辅以以经济学学中的相相应概念念和推演演，略显显繁琐和和复杂。不不适用于于我国房房地产企企业进行行风险管管理决策策。再加加上我国国又具有有特殊的的政治经经济环境境，因此此其参考考和借鉴鉴意义不不大。国国内对房房地产投投资风险险管理的的研究只只是近几几年的事事。如赵赵世强等等(19995)在房房地产开开发风险险管理一一书中通通过对房房地产开开发的特特点分析析，指出出房地产产开发具具有巨大大的风险险，并提提出运用用模糊数数学的理理论，建建立多级级模糊综综合评价价数学模模型;徐徐念榕(19997)在房房地产投投资风险险分析法法的研究究一书书中引入入了蒙特特卡洛分分析法;但都未未在实际际中加以以应用。郝郝丽萍等等(20000)在在蒙特特卡洛法法在房地地产开发发风险分分析中的的应用一一书中运运用蒙特特卡洛法法，以财财务净现现值为评评价指标标进行模模拟分析析，从而而得到财财务净现现值得概概率分布布，该方方法对项项目风险险大小进进行了度度量，具具有一定定的实际际意义。周周生路(20002)在投投资决策策支持系系统开发发设计研研究一一文中提提出利用用计算机机信息管管理和决决策支持持系统技技术来解解决房地地产风险险决策中中大量数数据分析析运算的的问题，为为房地产产风险分分析方法法研究提提出了新新的思路路。上述述研究大大多是国国外风险险管理理理论在我我国的借借鉴和运运用，偏偏重于对对风险管管理的传传统方法法的介绍绍，并提提出一些些规范性性的建议议。并没没有系统统地对我我国的房房地产企企业财务务管理的的原因与与防范措措施进行行系统的的分析归归纳。本文系统地地分析了了我国房房地产企企业财务务风险的的成因和和相应的的的防范范措施,共分为为四大部部分。第一部部分阐述述了我国国房地产产企业财财务风险险的现状状;第二部部分论述述了房地地产企业业财务风风险的产产生原因因。分别别从房地地产企业业自身特特点导致致的风险险、房地产产企业所所处的行行业环境境导致的的财务风风险、我国房房地产企企业财务务管理缺缺陷导致致的财务务风险三三个方面面具体分分析了我我国房地地产企业业财务风风险的成成因；第第三部分分以第二部部分为基基础，提提出来不不同原因导导致的房房地产企企业财务务风险的的相应防防范措施施,如:利用多多样化投投资或者者合作投投资分化化风险; 通过项项目保险险转移风风险; 制定合合适的应应收账款款政策; 合理规规避再融融资的风风险; 将经营营期内管管理费用用在不同同项目间间进行分分摊等。本文采采用规范范性研究究的方法法，通过过逻辑推推理和分分析,提提出了房房地产企企业财务务风险的的防范措措施。本文系统地地分析了了我国房房地产财财务风险险的原因因,并对对其原因因进行分分类,使使我国房房地产财财务风险险的原因因系统化化,条理理化。并在此基基础上对对照相应应的原因因提出了了相应的的防范措措施,使使房地产产企业财财务风险险的原因因与防范范措施实实现一一一对应,对我国国房地产产企业更更具有普普遍的借借鉴意义义。一、房地产产企业财财务风险险现状分分析从19988年国家家出台住住房制度度改革和和住房分分配货币币化政策策以来，房房地产开开发投资资占GDDP以及及固定资资产投资资的比重重逐步提提高。从从20004年开开始，面面对房地地产行业业发展过过快过热热，房价价疯涨的的势头，国国家的宏宏观调控控政策由由积极引引导变为为合理引引导，试试图抑制制房价的的不合理理增长，220044年房地地产开发发投资占占固定资资产投资资的比率率有所调调整，与与20003年相相比下降降了5.27%，20005年年投资增增长速度度有所控控制。到20066年上半半年，据据国家统统计局公公布的资资料，全全国完成成房地产产投资776955亿元，同同比增长长24.2%。商商品住宅宅完成投投资53318亿亿元，同同经增长长6.11%。商商品房空空置面积积分类指指数为999.556，比比5月份份上升55.255点，比比上年同同月回落落4.006点。到到6月末末，全国国商品房房空置面面积1.21亿亿平方米米，同比比增长117.22%。其其中，空空置商品品房67715万万平方米米，增长长14.1%（李李新春等等，20007）。2007年年3月118日至至20007年112月221日，金金融机构构一年期期存款基基准利率率不断上上调。1、自20007年年3月118日起起，金融融机构一一年期存存款基准准利率由由2.552%提提高到22.799%，一一年期贷贷款基准准利率由由6.112%提提高到66.399%。2、自20007年年5月119日起起，金融融机构一一年期存存款基准准利率由由2.779%提提高到33.066%，一一年期贷贷款基准准利率由由6.339%提提高到66.577%。 3、自20007年年7月221日起起，金融融机构一一年期存存款基准准利率上上调个个百分点点，由33.066%提高高到3.33%；一年年期贷款款基准利利率上调调0.227个百百分点，由由6.557%提提高到66.844%。4、自20007年年8月222日起起，金融融机构一一年期存存款基准准利率上上调0.27个个百分点点，由现现行的33.333%提高高到3.60%；一年年期贷款款基准利利率上调调0.118个百百分点，由由现行的的6.884%提提高到77.022%。 5、自20007年年9月115日起起，金融融机构一一年期存存款基准准利率上上调0.27个个百分点点，由现现行的33.600%提高高到3.87%；一年年期贷款款基准利利率上调调0.227个百百分点，由由现行的的7.002%提提高到77.299%。6、12月月21日日，央行行年内第第六次加加息，一一年期贷贷款基准准利率由由现行的的7.229%提提高到77.477%，上上调0.18个个百分点点。另外，商务务部及外外管局等等相关部部门先后后发布了了多项房房地产行行业“限外”政策。 如33月的220077年全国国吸收外外商投资资工作指指导性意意见，明明确提出出“严格限限制外商商投资房房地产” 55月的关关于进一一步加强强、规范范外商直直接投资资房地产产业审批批和监管管的通知知，规规定外商商投资内内地房地地产项目目必须通通过审批批并上报报商务部部备案；7月的的国家家外汇管管理局综综合司关关于下发发第一批批通过商商务部备备案的外外商投资资房地产产项目名名单的通通知，又又对外资资公司结结汇进行行了严格格限制；11月月的外外商投资资产业指指导目录录(20007年年修订)，则则新增对对外商投投资房地地产中介介或经纪纪公司的的限制。2008年年开始，之之前一系系列政策策的调整整开始初初见效，220088年，几几个主在在城市的的住宅房房共成交交量开始始下降，据据中国城城市典型型地产指指数系统统办公室室提供的的数据监监测显示示，20008年年第一周周天津商商品住宅宅成交量量大幅回回落。北北京，深深圳等几几个大城城市的房房价也在在部分地地区开始始有所回回落。由于我国的的房地产产企业起起步晚、基基础差、规规模小，其其企业行行为远未未实现规规范化，与与国外房房产业相相比有很很大差距距。不少少房地产产企业资资产负债债率在770 以上，有有的高达达 90 ，企业业承受着着巨大的的财务风风险。因因此，存款款基准利利率的不不断上调调使房地地产企业业的融资资开始困困难，成成交量的的下降又又使房地地产企业业的资金金回收变变慢，所所以目前前在受国国内宏观观调控政政策的影影响，国国际经济济变动的的影响，金金融政策策的从紧紧的影响响下，财财务风险险问题已已成为很很多房地地产企业业求生存存、谋发发展迫切切需要解解决的问问题。据据估计，我我国房地地产企业业有一大大部分处处于生死死存亡的的边缘，“百日剧变”之说应运而生。二、房地产产企业财财务风险险原因分分析狭义的财务务风险，是是指由于于利用财财务杠杆杆给企业业带来的的破产风风险或普普通股收收益发生生大幅度度变动的的风险（华华小宁，220055）。广义的的财务风风险是企企业在筹筹资、投投资、资资金营运运及利润润分配等等财务活活动中因因各种原原因而导导致的对对企业的的存在、盈盈利及发发展等方方面的重重大影响响 。狭义义的观点点立足于于企业筹筹资时过过多举债债或举债债不当引引起的财财务风险险。 广义的的观点则则是立足足于企业业全局，是是全方位位的，它它避免了了只重视视企业筹筹资过程程的风险险而忽视视其他方方面的风风险，更更有利于于认识企企业财务务风险的的全貌。国外学者对财务风险的理解是狭义财务风险含义，如:Ross, Westerfield, Jordan (1995)认为债务筹资会增加股东的风险，使用债务筹资所产生的这部分额外风险称为公司股东的财务风险。也就是说，财务风险是指由于公司财务政策(如资本结构)所产生的权益风险。房地产开发发风险是是房地产产企业财财务风险险中最主主要的风风险，刘刘杰（220077）指出出“所谓房地地产开发发风险，是是指在房房地产开开发活动动过程中中存在影影响开发发利润的的多种因因素，而而这些困困素的作作用难以以或无法法预料，控控制，使使得企业业有蒙受受经济损损失的机机会或可可能性。”因此，可以看出来，房地产企业财务风险的原因也是多方面的。个人认为房地地产企业的财务风险原因一般可以从房地产企业本自身特点，房地产行业性质，我国房地产企业财务管理缺陷三方面分别对其融资，投资进行分析。（一）房地地产企业业自身特特点导致致的风险险一般来讲，从从房地产产企业自自身来讲讲导致房房地产企企业财务务风险的的原因主主要有如如下3方方面：1投资风风险投资项目是是决定报报酬和风风险的首首要因素素。追逐逐高额利利润是企企业经营营的目标标，而保保持资产产的流动动性，又又是企业业必须注注意的因因素。由由于房地地产开发发项目一一般投资资期较长长，投资资额较大大，一旦旦市场预预测不准准，会给给企业带带来很大大的风险险。2商品房房积压风风险开发的商品品房不适适销对路路，造成成长期积积压，会会严重影影响企业业的偿债债能力。因因为房地地产开发发企业对对信贷资资金的依依赖性很很大，一一旦到期期不能偿偿还银行行债务，会会给企业业带来致致命的打打击。而而销售商商品房的的收入是是房地产产企业的的主要收收入来源源，其销销售情况况直接影影响到房房地产企企业的利利润目标标能否实实现，能能不能到到期按时时清偿债债务。3应收房房款风险险为了促销，开开发商会会给予购购房者一一定的付付款期限限。而房房款何时时收回及及能否收收回都将将制约着着企业的的偿债能能力。（二）房地地产企业业所处的的行业环环境导致致的财务务风险从房地产企企业所处处的环境境来看，导导致我国国房地产产企业财财务风险险的原因因主要有有如下44方面。1无力偿偿还债务务风险房地产开发发企业虽虽也实行行资本金金制度，但但大部分分开发企企业在初初期阶段段均以负负债开发发为主自有资资本比例例相当低低大量量的开发发资金来来源于借借贷，有有的企业业甚至注注册资本本也只是是空转中中，根本本没有自自有资本本，如果果公司以以负债形形式进行行的投资资不能按按期收回回并取得得预期收收益公公司必将将面临无无力偿还还债务的的风险，其其结果不不仅导致致公司资资金紧张张也会会影响公公司信誉誉度，甚甚至还可可能因不不能支付付而遭受受灭顶之之灾。目目前，我我国房地地产企业业的资产产负债率率平均仍仍高达775%以以上，远远高于660%的的警戒水水准。筹筹资结构构不稳定定，资金金成本高高。在只只要借得得到资金金投资房房地产就就能赚钱钱的所谓谓高回报报利益驱驱使下，很很多企业业置到期期能否偿偿还债务务及高利利率风险险于不顾顾，盲目目地、过过度地、不不合规范范地进行行名目多多样的筹筹融资活活动，挪挪资本空空转、土土地空转转、企业业之间借借贷短期期流动资资金贷款款、大面面额存单单转贷等等，为企企业埋下下了到期期不能支支付及利利滚利的的财务风风险。目目前，中中国房地地产企业业的资金金大部分分来源于于银行贷贷款、定定金及预预收款以以及外资资投入，自自有资金金很少。这这使得国国内房地地产企业业过分依依赖于贷贷款和预预收款，其其资产负负债率很很高， 利息负负担沉重重，资金金周转余余地比较较小。同同时，定定金及预预收款所所占比重重大，再再加上贷贷款不能能及时到到位或预预售不顺顺利，又又会导致致工程不不能按进进度建设设竣工延延误等，这这也是房房地产企企业无力力偿还债债务风险险的根本本原因。2利率变变动风险险房地产企业业在负债债经营期期间，由由于通货货膨胀等等的影响响，贷款款利率发发生增长长变化，利利率的增增长必然然增加公公司的资资金成本本，从而而抵减了了预期收收益。利利率变动动风险在在某种意意义上是是房地产产企业面面临的诸诸多风险险中最为为致命的的不测风风险。例例如：220044年100月122日金金融时报报上一一篇题为为“全球房房地产泡沫面面观观”的文章章中说：“近年， 发达工工业化国国家的居居民房地地产价格格快速上上升主要源源于二十十一世纪纪初全球球经济。衰衰退和利利率同步步下降至至几十年年历史最最低点这这样一个个结果”。又如如同年110月113日国国际金融融报上上一篇题题为“全球房房地产繁繁荣终结结”的文章章中说：“房地产产在多大大程度上上是安全全的答案案取决于于利率的的提高有有多快以以及提高高到什么么水平，因因为从历历史上说说：房地地产价格格往往随随着利率率的上升升而直线线下降”。3再筹资资风险再筹资通常常是现阶阶段房地地产企业业实现项项目滚动动开发最最常使用用的办法法。由于于负债经经营使公公司负债债率加大大，相应应地对债债权人的的债权保保证程度度降低，这这在很大大程度上上限制了了房地产产企业从从其他渠渠道增加加负债筹筹资的能能力。在在一些大大型房地地产集团团，往往往还会出出现连锁锁筹资担担保链，一一旦“链”中的一一环断裂裂，再筹筹资风险险的效应应会放大大，从而而给集团团经营带带来致命命威胁。可可见，房房地产企企业的上上述财务务风险能能否被尽尽早识别别、发现现，对房房地产企企业的健健康、良良性发展展具有重重大的意意义。4政策风风险政策性风险险是指政政府相应应的政策策调整造造成房地地产开发发经营者者经济上上的风险险。房地地产开发发与国家家经济形形势紧密密相关，在在很大程程度上受受到政府府政策的的控制，如如政府对对租金售售价的控控制，对对外资的的控制，对对土地使使用的控控制，对对环境保保护的要要求等，尤尤其是对对投资规规模和金金融的控控制，以以及新税税务政策策的出台台，都可可能对房房地产开开发商构构成风险险，这一一风险在在我国尤尤其需要要关注。若若不注意意经济形形势和国国家政策策的变化化，很容容易遭受受跌价甚甚至销售售停滞带带来的巨巨额损失失。自220066年以来来，为使使房地产产“降温”，国家家不断加加大对房房地产行行业的调调控力度度，国六六条、限限外令、90平方米70 、限价房、加息、八部委联合专项整治等一系列政策措施频频出台，而2007年以来，一系列政策的出台更是让一些房地产企业的财务风险不断暴露并有加剧的趋势。为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,至15.5%。 这是中国央行今年以来第二次提高金融机构的存款准备金率，上一次存款准备金率的上调已于1月25日起生效。在2007年，中国共10次提高存款准备金率。这些银行政策的实施将意味着房地产企业从银行贷款的难度将增大。而经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布的外商投资产业指导目录（2007年修订），自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。这将意味着房地产企业外资的钱不好吸具体到我国房地产企业来说呢，由于我国房地产企业财务管理水平总体上来讲偏低，又有着具体的财务风险。（三）我国国房地产产企业财财务管理理缺陷导导致的财财务风险险从我国房地地产企业业财务管管理的现现状来看看，由于于我国房房地产企企业的财财务管理理存在缺缺陷，其其导致我我国房地地产行业业财务风风险的原原因主要要有以下下3个方方面。1缺乏财财务预算算管理意意识有些房地产产开发商商认为只只要工程程能够取取得土地地使用权权，组织织施工队队伍按设设计图纸纸施工，再再投入相相应的资资金，工工程项目目能够按按期竣工工交付使使用 就会产产生经济济效益。但但是，如如果房地地产企业业没有从从财务预预算方面面去考虑虑分析，对对开发的的房地产产项目没没有从征征地的成成本上、资资金的运运作方面面、经济济效益的的回报率率上作细细致的财财务预算算，那么么企业就就无法确确立目标标利润。更更谈不上上各项成成本指标标的测算算及分解解落实工工作，就就可能造造成在资资金管理理上盲目目进行运运作，财财务管理理工作只只停留在在单纯的的会计核核算，疏疏忽了成成本控制制，从而而加大项项目成本本的投资资，影响响了经济济效益。2盲目举举债加重重成本负负担房地产企业业的项目目投资，需需要大量量的资金金参与投投入运作作，一些些房地产产企业为为了使项项目上马马，没有有真正从从现有的的企业内内部挖掘掘资金潜潜力，利利用自己己的积累累和设法法追回外外欠的债债款，而而是千方方百计地地向银行行贷款和和向其他他单位借借款 加大了了房地产产项目的的投资风风险度。房房地产项项目上马马后，没没有对整整个项目目的资金金使用作作全盘计计划，盲盲目使用用，分不不清资金金使用的的轻重缓缓急，考考虑了个个别项目目的用款款，影响响了整体体的利益益。还有有就是银银行贷款款上盲目目抵押，既既影响了了销售收收入的实实现，又又影响偿偿还贷款款能力，成成本负担担加重。3成本管管理不力力影响财财务控制制有的房地产产企业只只注重工工程进度度和质量量，忽视视了财务务部门的的成本管管理，没没有发挥挥财务部部门自身身拥有的的优势。为为了工程程进度和和质量，在在财务的的成本核核算上简简单、粗粗糙，没没有寻找找自己企企业的特特点进行行成本管管理，使使企业的的财务人人员成为为简单的的机械算算账，致致使整个个企业财财务管理理的成本本核算无无从做起起。而房房地产开开发企业业开发周周期较长长，中间间环节比比较多，需需要控制制的步骤骤较为繁繁杂。项项目管理理不只是是项目经经理部的的事情，财财务部管管理工作作应渗透透到项目目准备、计计划、执执行与控控制、收收尾四大大阶段，体体现其反反映及监监督、控控制和管管理的职职能。财财务项目目管理的的重点在在于业务务流程管管理，在在于和各各相关部部门不断断地沟通通。而由由于房地地产企业业对于财财务管理理的作用用重视不不够，盲盲目开发发，只要要竣工交交付，就就算完成成任务，忽忽视了中中间环节节的利润润潜力，无无形中给给开发企企业造成成不应有有的损失失。财务务部门不不仅仅只只是记账账，更重重要的是是实施过过程控制制。比如如：税收收筹划就就是一个个过程控控制，到到了竣工工决算，等等一切费费用既成成事实，筹筹划也就就没有意意义了。房房地产项项目工程程成本管管理的基基础资料料来自于于企业内内部各职职能部门门及一线线施工管管理部门门，有些些房地产产企业管管理层总总认为成成本管理理和核算算是财务务部门的的事情，忽忽视了内内部各职职能部门门进行全全过程成成本控制制的重要要作用，致致使财务务部门无无法收集集一线成成本管理理基础资资料，导导致成本本管理工工作与财财务预算算偏差大大，资金金管理跟跟不上，影影响了企企业效益益。三、 房地地产企业业的财务务风险防防范对策策针对导致我我国房地地产企业业财务风风险的三三大方面面的原因因，所以以我们也也应该相相应从这这三个方方面采取取相应的的对策来来对房地地产企业业的财务务风险进进行管理理。（一）房地地产企业业自身特特点导致致的财务务风险防防范策略略对房地产企企业自身身存在的的各种潜潜在的财财务风险险。我们们有如下下几种措措施：1 树立立风险价价值观念念，研究究政策环环境与经经济形势势树立风险价价值观念念，研究究政策环环境与经经济形势势。规范范运作，及及时应对对树立风风险价值值观念。就就是要求求决策者者依据财财务活动动所面临临的风险险与期望望取得的的收益做做比较，选选择出合合适的方方案。房房地产开开发由于于与国家家经济形形势紧密密相关，因因此在很很大程度度上受到到政府政政策的控控制，如如：政府府对租金金售价的的控制，对对外资的的控制，对对土地使使用的控控制，对对环境保保护的要要求，尤尤其对投投资规模模和金融融的控制制，以及及新税务务政策的的制订，都都可能对对房地产产开发商商构成风风险。现现阶段在在我国尤尤其需要要关注，因因此，一一些大的的开发企企业纷纷纷设立风风险管理理机构对对政策加加以研究究，对项项目加以以预测随随着市场场机制的的不断完完善，各各项调控控政策相相继出台台。开发发商诚信信经营、规规范运作作。变“投机”为真正正“投资”已成为为开发企企业规避避风险的的基础（韩韩春民，220066）。近年来来我国土土地市场场的招拍拍挂、央央行银根根收缩、所所得税的的预征、“国六条”的实施等一系列房产新政充分说明了这一点。房产新政的出台加速了房地产行业洗牌进程，规范了市场竞争，激烈的市场竞争将会淘汰一些抗风险能力差、缺乏诚信的中小开发企业。2充分收收集分析析市场信信息，借借鉴国外外成熟的的经验房地产项目目投资和和开发风风险较大大的原因因之一就就是信息息缺乏，没没有完善善的信息息网络和和信息共共享机