某地块房地产开发项目可行性研究报告eqpo.docx

摘 要 房地产产开发是是在依法法取得国国有土地地使用权权的土地地上，按按照城市市规划要要求进行行基础设设施、房房屋建设设的行为为。要想想使开发发项目达达到预期期的经济济效果，首首先必须须做好可可行性研研究工作作。可行行性研究究作为项项目投资资决策的的依据、筹筹集建设设资金的的依据、开开发商与与有关部部门签订订合同的的依据以以及编制制下阶段段规划设设计的依依据是项项目成败败的先决决条件。该项目可可行性研研究报告告共分八八部分。分分别为项项目总说说明，项项目概况况，市场场调研及及分析，项项目规划划设计分分析，项项目进度度安排，投投资收益益分析，项项目风险险分析及及结论和和建议。 李沧区九九水路以以北，汉汉川路以以西地块块开发项项目在整整个投资资期内，财财务内部部收益率率大于基基准收益益率，财财务上可可行。通通过敏感感性分析析、盈亏亏平衡分分析、概概率分析析，该项项目抗风风险能力力较强，该该项目可可行。关键词：房地产产开发项项目；可可行性分分析；投投资收益益分析；风险分分析Licaang Disstriict Norrth of Jiuushuui RRoadd,Weest of Hannchuuan Roaad,BBlocck DDeveeloppmennt PProjjectt Feeasiibillityy SttudyyAbsttracctReallesttatee deevellopmmentt onn thhe llandd leegallly acqquirred staate-ownned lannd uuse rigghtss inn acccorrdannce witth tthe reqquirremeentss off ciity plaanniing andd innfraastrructturee, hhoussingg coonsttrucctioon bbehaavioor. Devveloopmeent proojeccts in ordder to achhievve tthe dessireed eeconnomiic eeffeect, yoou mmustt fiirstt doo a feaasibbiliity stuudy. Feeasiibillityy sttudyy ass a bassis forr innvesstmeent deccisiionss, tthe bassis to raiise funnds forr coonsttrucctioon, thee deevellopeer aand thee reelevvantt deeparrtmeentss siigneed aa coontrractt baasiss ass weell as thee prrepaarattionn off thhe nnextt sttagee off pllannningg annd ddesiign is bassed on thee prrereequiisitte oof tthe succcesss oof tthe proojecct.The proojecct ffeassibiilitty sstuddy rrepoort is divvideed iintoo eiightt paartss. FFor thee prrojeect desscriiptiion, prrojeect proofilles, maarkeet rreseearcch aand anaalyssis, prrojeect plaanniing andd deesiggn, proojecct sscheedulle, thee reeturrn oon iinveestmmentt annalyysiss, pprojjectt riisk anaalyssis andd cooncllusiionss annd rrecoommeendaatioons.Licaang Disstriict Jiuushuui nnortth tthe Hannchuuan Roaad, wesst oof tthe bloock devveloopmeent proojecct iin tthe enttiree innvesstmeent perriodd, tthe finnancciall innterrnall raate of retturnn grreatter thaan tthe bennchmmarkk raate of retturnn, ffinaanciial viaabillityy. TThrooughh seensiitivvityy annalyysiss, bbreaakevven anaalyssis, prrobaabillisttic anaalyssis, thhe pprojjectt riisk-ressisttingg abbiliity, thhe pprojjectt iss feeasiiblee. Keey wwordds: reaal eestaate devveloopmeent proojeccts; feeasiibillityy annalyysiss; rretuurn on invvesttmennt aanallysiis; rissk aanallysiisV目 录1项目总总说明111.1项项目背景景11.2编编制依据据22 项目目概况332.1 项目名名称32.2 宗地位位置32.3土土地价格格42.4 宗地现现状42.5市市政配套套42.6项项目周边边社区配配套62.7规规划控制制要点63 市场场调研及及分析883.1宏宏观政策策分析83.2青青岛市近近期规划划发展方方向83.3青青岛市房房地产现现状及价价格走向向93.4李李沧区房房地产现现状及价价格走向向103.5主主要竞争争楼盘分分析123.6 目标市市场选择择与市场场定位143.6.1购房房价格分分析143.6.2产品品类型分分析143.6.3目标标客户层层选择163.6.4项目目的SWWOT分分析163.6.5项目目产品初步步定位164项目规规划设计计分析1184.1项项目规划划目标184.2规规划设计计特点184.3项项目建筑筑布局184.4项项目结构构形式185 项目目进度安安排1995.1工工程进度度计划195.2销销售计划划196 项目目投资收收益分析析206.1项项目总投投资及开开发成本本估算206.1.1土地地费用206.1.2建安安工程费费206.1.3基础础设施建建设费216.1.4前期期工程费费226.1.5开发发间接费费用226.1.6管理理费用226.1.7公共共配套设设施建设设费226.1.8财务务费用226.1.9销售售费用236.1.10开开发期间间税费236.1.11不不可预见见费236.1.12其其他费用用246.1.13项项目开发发总成本本246.1.14经经营资金金估算256.1.15项项目总投投资256.2销销售收入入估算256.2.1销售售收入估估算256.2.2销售售税金及及附加估估算266.3投投资使用用计划与与资金筹筹措方式式266.3.1投资资使用计计划266.3.2资金金筹措方方式266.3.3贷款款本金的的偿还及及利息支支付276.4项项目财务务评价276.4.1项目目财务报报表276.4.2项目目财务评评价276.4.3项目目财务评评价结论论287项目风风险分析析297.1敏敏感性分分析297.2盈盈亏平衡衡分析297.3概概率分析析307.4风风险管理理307.4.1风险险因素307.4.2应对对措施318结论与与建议3328.1结结论328.2建建议32附表1333附表2334附表3335附表4336附表5337附表6338附表7339附表8440附表9441附图1442附：住宅宅需求调调查问卷卷结果443参考文献献44致谢4551项目总总说明1.1项项目背景景a.青岛岛位于山山东半岛岛南端、黄黄海之滨滨，东北北与烟台台市毗邻邻，西与与潍坊市市相连，西西南与日日照市接接壤，是是中国东东部重要要的海滨滨城市，也也是国家家五个计计划单列列市之一一。全市市海岸线线(含所所属海岛岛岸线)总长为为8700公里，其其中大陆陆岸线7730公公里。青青岛现辖辖七区五五市，总总面积1106554平方方公里，第第六次人人口普查查全市常常住人口口为8771.551万人人，其中中市区111599平方公公里，市市区人口口3711.888万人。b.青岛岛是一座座滨海名名城，优优越的自自然环境境、独到到的人文文环境和和适宜的的气候条条件都使使之成为为一处很很适宜居居住的城城市。近近来，旅旅游经济济的火热热和外地地人的大大量涌入入，临近近日本、韩韩国等独独特的海海滨环境境区域优优势以及及青岛要要建成区区域性中中心城市市，争取取进入全全国大中中城市前前列的定定位，使使越来越越多的外外国人、外外地人纷纷纷到青青岛投资资、安家家落户，也也有很多多本地人人和外地地人看好好青岛的的发展潜潜力，到到青岛投投资房产产。由于于综合因因素的影影响，青青岛的房房地产投投资和开开发得到到了快速速的发展展。成为为最为火火热的行行业。经经济的发发展拉动动了住房房的需求求，从而而引发价价格的上上涨。短短短几年年的时间间里，青青岛房产产价格翻翻了1-2倍，甚甚至更多多。c.据220111年青岛岛市国民民经济和和社会发发展统计计公报，220111年，面面对复杂杂的国内内外环境境，在市市委、市市政府的的正确领领导下，以以科学发发展为主主题，以以加快转转变经济济发展方方式为主主线，全全面落实实中央一一系列宏宏观调控控政策，全全市经济济实现了了平稳较较快发展展，社会会事业全全面进步步，民生生状况进进一步改改善。初初步核算算，全市市实现生生产总值值(GDDP)666155.600亿元，比比上年增增长111.7%。全年年财政总总收入实实现24407.76亿亿元，增增长200.3%；地方方财政一一般预算算收入5566.00亿亿元，增增长255.1%；地方方财政一一般预算算支出6658.68亿亿元，增增长233.7%。全年年居民消消费价格格上涨55%,八八大类商商品价格格不同程程度上涨涨，其中中居住上上涨3.5%。112月份份市区新新建住宅宅价格同同比上涨涨0.55%，环环比下降降0.33%；二二手住宅宅同比下下降1.2%，环环比下降降0.77%。 统计公报报指出，去去年全年年房地产产开发完完成投资资7822.7亿亿元，增增长299.9%。商品品房竣工工9055.9万万平方米米，下降降11.2%；全市销销售房屋屋面积110288万平方方米，下下降244.5%。经济济适用房房施工面面积2008.331万平平方米，竣竣工面积积43.64万万平方米米。d.李沧沧区是青青岛市内内四区之之一，220144青岛世世园会主主办地，东东枕崂山山山脉，西西临胶州州湾，南南接四方方区，北北连城阳阳区与流流亭国际际机场相相连，是是进出青青岛市的的咽喉之之地。面面积988平方公公里，人人口511万。 李沧区区东部自自然环境境优越，生生态宜居居，有白白果山、李李村河等等自然景景观和人人文景观观，是青青岛市最最宜居的的区域之之一；中中部商业业发达，形形成了多多流通渠渠道、多多经济成成分并存存的大商商贸格局局，成为为与市南南区相媲媲美的青青岛两大大购物中中心之一一；西部部工业基基础雄厚厚，集中中了青岛岛市近百百家大中中型骨干干企业。220111年全年年实现地地方生产产总值2240亿亿元，同同比增长长10.8%。完完成固定定资产投投资1778亿元元，同比比增长330%，总总量首次次跃居市市内四区区第一。1.2编编制依据据编制依据据是国家家有关部部门的法法规、政政策、规规程和规规范，其其主要依依据为：（1）青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）青岛市2008至2012住房建设发展规划；（3）青岛市城市总体规划（20062020）；（4）建建设部建建标2200002005号房房地产开开发项目目经济评评价方法法；（5）山山东省城城市房地地产开发发经营管管理条例例；（6）其其他相关关专业设设计规范范；（7）青青岛市统统计局、房房产局等等政府部部门发布布的相关关信息资资料；（8）青青岛市国国土资源源与房屋屋管理局局国有土土地使用用权挂牌牌出让公公告。2 项目目概况2.1 项目名名称青岛市李李沧区九九水路以以北，汉汉川路以以西地块块开发项项目。2.2 宗地位位置本地块位位于青岛岛市李沧沧区，东东临汉川川路，南南瞰双峰峰山，北北依世园园会主园园区，小小区出入入口紧靠靠九水广广场，距距九水东东路交通通主干道道不足百百米，外外享繁华华，內得得幽静。图2-11 目目标地块块位置示示意图图2-22 目目标地块块规划位位置图2.3土土地价格格李沧区九九水路以以北，汉汉川路以以西地块块的挂牌牌起始价价（楼面面地价）为为26665元/平方米米。2.4 宗地现现状a.根据据青岛岛市人民民政府关关于李沧沧区东部部违法建建筑处置置工作有有关问题题的会议议记录，李李沧区九九水路以以北，汉汉川路以以西地块块为违法法建筑处处置用地地。本地地块是青青岛市国国土资源源和房屋屋管理局局拍卖出出让的土土地，系系国有建建设用地地使用权权连同地地上建筑筑物共同同拍卖出出让。b.地块块权属条条件：权权属清楚楚，四邻邻无争议议。c.地下下没有影影响房地地产开发发的构筑筑物、电电缆、暗暗渠及其其他构筑筑物。2.5市市政配套套该地块东东临汉川川路，西西临九水水广场，南南临九水水东路与与现状住住宅区相相隔,北北临青岛岛恒大实实业集团团公司,用地西西侧为沥沥青路面面的现状状道路,东侧为为沙土路路面的大大车路。该地块水水、电、通通信配套套齐备，将将引入天天然气、暖暖气、有有线电视视入户，生生活成本本贴近大大众。九水东路路现状管管线有煤煤气一条条、给水水一条、邮邮电一条条。管线线说明如如下：a.煤气气：位于于九水东东路道路路南侧。材材质为钢钢，管径径为4000毫米米；b.给水水：位于于九水东东路道路路北侧。材材质为铸铸铁，管管径为4400毫毫米；c.邮电电：位于于九水东东路北侧侧人行道道上。材材质为PPVC，管管径为550*336+112*112厘米米。图2-33 目标标地块市市政配套套综合图图2.6项项目周边边社区配配套a. 交通出行行：该地地块分别别有1112、1113、1128、3326、3361、3365、3385等等多路公公交车经经过，去去往市区区、崂山山、城阳阳等方向向均十分分方便；未来即即将建成成的地铁铁M2号号线将快快速拉近近项目与与市区的的距离，届届时不出出半个小小时即可可到达市市区的主主要区域域；表2-11 项目目周边公公交线路路公交车路线112路路卧龙村沧海海路113路路流清河沧海海路128路路南王家上上流沧口公公园326路路恒星学院院利津津路361路路恒星学院院唐河河路365路路北九水大港港二路385路路海大崂山山停车场场李村村公园b.医疗疗：青岛岛4011医院北北院区距距离项目目仅2公公里，周周边还有有市第八八人民医医院，4409医医院等多多所三级级甲等医医疗机构构，就医医方便。c.教育育：海洋洋大学崂崂山校区区，青岛岛酒店管管理学院院，恒星星职业学学院，青青岛体育育运动学学校，广广播电视视大学，规规划建设设的潜艇艇学院等等高校学学府毗邻邻项目；前往青青岛二中中，青岛岛五十八八中和青青岛六十十四中更更是方便便快捷。d.购物物：与现现有刘家家下河商商业中心心、规划划苏家商商圈相临临。前往往李村商商业圈仅仅10分分钟车程程，前往往枯桃花花卉市场场交通便便利快捷捷，是未未来业主主休闲购购物的理理想去处处。e.休闲闲、娱乐乐场所：北侧“睡莲世世界”和“白果山山公园”；南侧侧为李村村河生态态区；虎虎山城市市生态公公园、十十梅庵风风景区、崂崂山风景景区东西西环抱；青岛世世博园园园林花卉卉博览会会暨世博博大道项项目，与与项目仅仅几分钟钟之遥，是是业主消消遣、散散步、放放松身心心的好地地方。2.7规规划控制制要点规划用地地性质：居住用用地；用地使用用强度：容积率率 1.8 建筑密密度 227.554 绿绿地率>>35；出让年限限：700年；产权类型型：大产产权房；设计要求求建筑高度度：多层层住宅建建筑，建建筑限高高20米米满足机机场净空空要求；建筑间距距：按照照现行法法规要求求与周边边规划及及现状建建筑保持持合法间间距；退后道路路红(绿绿)线：退后周周边道路路红(绿绿)线110米以以上；退后周边边地界：退后周周边地界界6米以以上；交通出入入口位置置：机动动车出入入口设置置在小区区西侧，交交通出入入口间距距要符合合有关道道路交叉叉口设置置规范的的技术要要求，组组织好用用地周边边动静态态交通；停车规模模：配备备充足的的停车位位,停车车形式为为地上停停车场。表2-22 小区区主要经经济技术术指标 项目单位数量规划总用用地平方米231334.44总建筑面面积平方米416222.113标准层建建筑面积积平方米363225.551阁楼层建建筑面积积平方米20600.155半地下储储藏室建建筑面积积平方米15755.355（按11/2计计算）总居住户户数户312建筑密度度27.445容积率1.8绿地率35日照间距距系数1.5停车位（地地上）辆1083 市场场调研及及分析3.1宏宏观政策策分析a.20011年年1月226日，国国务院常常务会议议再度推推出八条条房地产产市场调调控措施施(简称称“新国八八条”), 拉开了了第三轮轮房地产产宏观调调控的序序幕。新新国八条条要求强强化差别别化住房房信贷政政策，对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，首付付款比例例不低于于60%,贷款款利率不不低于基基准利率率的1.1倍。b.政府府打出“20111调控控组合拳拳”，形成成连续高高压调控控政策。2011年4月6日，再次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别再上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，由6.6%上调到6.8%，后期存贷款利率仍不断上调；5月，国家发改委要求开发商进行“一房一价”公示；7月，央行年内第三次加息，房贷利率十年最高点；8月，建设部公布二三线城市限购“五条标准”；12月，中央明令限购令续期，房产税试点范围将扩大。现在的国家政策力度远超以往，连续不放松的调控也取得了显著的效果，这从一定程度上也坚定了中央持续进行宏观调控的决心。c.20011年年1月330日下下午，青青岛市政政府发布布了青青岛市人人民政府府办公厅厅关于进进一步做做好房地地产市场场调控工工作促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的意见(简称“十二条条”)，“十二条条”对“限购令令”执行做做了详细细要求，并并将从住住房用地地供应、中中低价位位中小套套型商品品房供应应、保障障性住房房建设、房房地产经经纪机构构管理、房房屋销售售和转让让管理、个个人住房房信息系系统建设设和完善善住房工工作责任任制等十十二个方方面，贯贯彻落实实国家房房地产市市场调控控部署，持持续推进进岛城房房地产市市场健康康发展。d.20011年年2月，青青岛市政政府出台台青岛限限购令，规规定对已已有1套套住房的的青岛市市户籍居居民家庭庭（含部部分家庭庭成员为为本市户户籍居民民的家庭庭，包括括夫妻双双方及未未成年子子女）、能能够提供供本市一一年以上上纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本市户户籍居民民家庭，限限购1套套住房（含含新建商商品住房房和二手手住房）；对已拥拥有2套套及以上上住房的的本市户户籍居民民家庭、拥拥有1套套及以上上住房的的非本市市户籍居居民家庭庭，无法法提供一一年以上上本市纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本市户籍籍居民家家庭，暂暂停向其其售房。 2012年将继续严格执行住房限购政策。新国八条条、央行行频繁调调息和青青岛市限限购令，在在增高了了购房者者购房门门槛的同同时也严严重打击击了购房房者购房房信心，市市场观望望情绪浓浓厚。3.2青青岛市近近期规划划发展方方向a.根据据20111年44月155日青岛岛市人民民政府办办公厅印印发的青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，青岛市城市发展布局为：立足提升全市城镇化水平，优化整合全市国土空间资源，以环胶州湾区域为核心，以组团布局为主要形态，形成各组团布局有机衔接、功能定位清晰的网路化城市空间结构，构建“环湾型、组团式、多层次”的大城市发展新格局。重点发展崂山、黄岛、城阳，优化提升市南、市北、四方、李沧。b.青青岛市城城市总体体规划（22006620020）提提出“环环湾保护护、拥湾湾发展”的的战略思思想，将将城市空空间资源源的利用用向集约约化、内内涵式方方向引导导、控制制与发展展；并正正式确立立了“依依托主城城、拥湾湾发展、组组团布局局、轴向向辐射”的的全新空空间发展展战略，致致力于积积极构建建青岛、黄黄岛、红红岛、崂崂山“一一主三辅辅”的现现代化城城市框架架，以强强化主城城的内涵涵式发展展、稳步步提升老老城区功功能、有有序推进进新城区区建设为为目标，以以改造和和提升青青岛主中中心、崂崂山及黄黄岛副中中心为重重点，全全面增强强主城的的综合实实力，提提升主城城的辐射射和带动动能力。新一轮总总体规划划勾画出出一幅宏宏大绚丽丽的未来来城市蓝蓝图：到20020年年，青岛岛将成为为拥有近近12000万人人口、城城市建设设用地规规模将近近5400平方公公里、城城镇化水水平达到到77.8的的富强、文文明、和和谐的现现代化国国际城市市；到220500年，建建设成为为现代化化国际滨滨海城市市，社会会经济发发展主要要指标达达到当时时发达国国家水平平。3.3青青岛市房房地产现现状及价价格走向向20111年青岛岛市全市市生产总总值达到到66115.66亿元，同同比增长长11.7%，经经济运行行平稳，主主要经济济指标均均快速增增长。青青岛市固固定资产产投资额额同比增增长233.6%至32225.8亿元元，其中中房地产产开发完完成投资资7822.7亿亿元，增增长299.9%。全市市商品房房施工面面积为556900余万平平方米，增增长122.5%；新开开工面积积为18813.1万平平方米，增增长5.9%；商品房房竣工9905.9万平平方米，下下降111.2%；全市市销售房房屋面积积10228万平平方米，下下降244.5%，待售售商品房房面积增增加233.1%。经济适适用房施施工面积积2088.311万平方方米，竣竣工面积积43.64万万平方米米。在限购、限限价、加加息等宏宏观政策策下，青青岛市商商品住宅宅销售量量受到一一定的遏遏制，但但由于在在成交楼楼盘中不不乏高端端楼盘，销销售价格格仍持续续在高位位。房贷贷利率77折优惠惠政策的的取消以以及央行行的几次次连续加加息，增增加了购购房成本本，作为为楼市主主力的刚刚性需求求在一定定程度上上也受到到抑制，楼楼市市场场的不明明朗也会会进一步步加剧刚刚性需求求用户的的观望情情绪。55月188日，国国家统计计局发布布了20012年年4月770个大大中城市市住宅销销售价格格变动情情况。根根据最新新的统计计数据，青青岛房价价连续第第6个月月出现环环比下降降，降幅幅达1.7%。与与去年同同期相比比，青岛岛房价下下降3.8%，为为近年来来最大跌跌幅。图3-11 青岛岛市近期期新建住住宅成交交套数图3-22 青岛岛市近期期房价走走势图3.4李李沧区房房地产现现状及价价格走向向李沧区是是青岛市内内四区之之一，220144青岛世世园会主主办地，是是进出青青岛市的的咽喉之之地。李李沧区东东部自然然环境优优越，生生态宜居居，是青青岛市最最宜居的的区域之之一。目目前在岛岛城，人人口迁徙徙和城市市中心也也在潜移移默化中中向北转转移，逐逐渐在李李沧聚集集，在不不远的将将来，李李沧将成成为新的的城市中中心。众众多大型型房企落落户李沧沧，新的的居住区区正在形形成，“创城”级别的的房地产产项目在在李沧就就有6个个之多， 万科生生态城，绿绿城，中中海国际际社区，时时代城，中中南世纪纪城，海海岸华府府，这些些项目地地处李沧沧重要地地段，定定位大多多面向刚刚需，必必会吸引引大批年年轻的刚刚需群体体，新的的中央居居住中心心会逐步步从浮山山后等传传统岛城城居住区区转入李李沧九水水路，金金水路，虎虎山东侧侧等区域域。买对对较为惨惨淡的楼楼市，李李沧区最最新做出出降价调调整，一一些中小小型项目目的降价价直接推推动了房房价的下下行。图3-33 李李沧区新新建住宅宅均价走走势图目前，李李沧楼市市刚性项项目为主主流产品品，从销销售情况况来看，一一季度末末，楼市市回暖已已现成效效，刚需需逐渐由由观望转转为出手手。二季季度刚需需购买需需求会愈愈加强烈烈。加上上李沧区区隶属政政府重点点规划区区域，价价值潜力力无限，伴伴随着铁铁路青岛岛北客站站周边区区域的开开发，沧沧口区域域总投资资高达550多亿亿元板桥桥新城的的逐步建建设，李李沧区域域规划将将无限利利好。商商业上万万达、苏苏宁、宝宝龙等大大型综合合体项目目落地，让让刚需购购房者纷纷纷把目目光投向向李沧。李沧区刚刚需项目目云集，大大型房企企不断落落户，商商业密集集，交通通便捷，加加上世园园会不断断推进，区区域的无无限利好好使得无无数购房房群体纷纷纷向往往。3月月李沧区区更是拔拔得头筹筹，新房房成交了了7766套，成成交面积积为7442455 ，其中中住宅成成交7446套，面面积为7710558,荣登三三月青岛岛楼市成成交套数数第一名名。由下下图也可可以看出出，4月月青岛各各区楼市市成交套套数中，李李沧区仍仍保持第第一名的的好成绩绩，市场场前景较较好。图3-44 220122年4月月青岛各各区市新新房销售售比例3.5主主要竞争争楼盘分分析本项目有有万科生生态城、和和达和城城、绿城城理想之之城三个个主要的的竞争项项目。其中和达达和城的的占地面面积与本本项目相相当，万万科生态态城和绿绿城理想想之城相相较本项项目来说说均为大大项目，竞竞争性不不容忽略略。针对对这一点点，本项项目的宗宗旨即为为把该项项目做精精，充分分考虑购购房者的的需求，以以人为本本，提升升住房品品质。本本项目将将从规划划设计、居住环境、住宅性能、营销策划、物业管理等方面加强项目优势，可以从建筑设计方面彰显项目特色。a. 万万科生态态城项目地址址：李沧沧金水路路1288号（青青岛生态态商住区区）项目占地地：1661.11万平方方米建筑面积积：3449.88万平方方米容积率：2.220建筑类型型：住宅宅、别墅墅、蚂蚁蚁工房、低低层、 多层、高高层开盘时间间：20011年年11月月20日日当前售价价： 起起价70000元元/平， 均价价90000-1130000元/平，最最高1446000元/平平物业费：2.559 元元/平方方米·月 绿化率：40%装修标准准：精装装 图3-5 万万科生态态城示意意图开发商：青岛万万科置业业有限公公司物业服务务：青岛岛万科物物业服务务公司 b.和和达和城城项目地址址：李沧沧区 九九水东路路4966号项目占地地：133.5万万平方米米建筑面积积：288.233万平方方米容积率：1.880建筑类型型：住宅宅、高层层开盘时间间：三期期20111年44月9日日开盘， 二二期花园园洋房220100年8月月7号开开盘 当前售价价：起价价80000元/平，平平均价993000-94400元元/平 物业费： 0.96元元/平米米·月绿化率：40.70%装修标准准：毛坯坯  图3-6 和和达和城城示意图图开发商：青岛和和达置业业有限公公司物业服务务：中房房物业公公司c.绿城城.理想想之城项目地址址：李沧沧灵川路路6号（九九水东路路以北） 项目占地地：2773万平平方米建筑面积积：2009万平平方米容积率：1.447建筑类型型：住宅宅、多层层、小高高层、高高层开盘时间间： 220111年111月177日当前售价价：均价价100000元元/平（不不同户型型差别较较大） 物业费：2.110元/平米··月 绿化率：35.60% 图3-7 绿绿城理想想之城示示意图装修标准准：精装装开发商：青岛绿绿城华川川置业有有限公司司物业服务务：浙江江绿城物物业管理理有限公公司3.6 目标市市场选择择与市场场定位根据本项项目特点点，设计计出“住房需需求调查查问卷”一份，通通过到宗宗地附近近对居民民做调查查了解购购房者需需求，共共调查550人，做做出有效效调查问问卷366份，通通过对调调查结果果、调查查问卷的的分析以以及了解解到的住住宅市场场现状，进进行目标标市场定定位、产产品定位位。住宅宅需求调调查问卷卷及调查查结果见见附录。3.6.1购房房价格分分析图3-88 可接接受住房房单价分分布图从单价方方面来看看，普遍遍能接受受的单价价为1000000元/平平方米以以下的占占86%，其中中70000-990000元的占占61%，能承承受1000000元/平平方米以以上的占占14%。3.6.2产品品类型分分析图3-99 可接接受住房房户型选选择分布布图图3-110 可可接受住住房建筑面面积分布布图图3-111 可可接受住住房楼层选选择分布布图a.户型型：随着着家庭结结构向小小规模发发展，户户型相应应的以小小户型为为主。目目前最受受欢迎的的是二室室二厅，占占47%，一室室一厅占占17%，三室室二厅占占11%、二室室一厅占占9% ，三室室一厅和和小别墅墅占8%。b.建筑筑面积：人们在在偏爱小小户型的的同时，追追求空间间的宽阔阔、实用用，不再再盲目追追求很大大的建筑筑面积。与与户型相相对应，551-990最最受欢迎迎，占559%，991-1110占222%，1110以上占占14%，500以下下占5%。c.楼层层：随着着越来越越多的小小高层、高高层住宅宅的出现现，小高高层住宅宅逐渐被被人们所所接受。在在调查中中，喜欢欢8层及及以下的的占488%，99-111层的占占22%，122-166层的占占14%，177-200层的占占11%，,221层及及以上的的占5%。3.6.3目标标客户层层选择通过分析析调查结结果以及及对周边边竞争楼楼盘的对对比分析析，该项项目的主主要目标标客户层层确定为为：在李沧区区、崂山山区工作作的，月月薪在335000-60000元元之间的的中等收收入的工工薪阶层层是主要要的潜在在客户群群。由于于该项目目的地理理位置优优越，交交通便利利，环境境优雅，故故在李沧沧区及崂崂山区工工作的年年轻人也也是该项项目的潜潜在客户户群。该项目的的目标客客户群主主要是首首次置业业以满足足居住的的潜在购购房者。3.6.4 项项目的SSWOTT分析SWOTT分析：优势劣劣势同在在，机会会威胁并并存Streengtths（优优势）：1、地理理位置优优越，交交通便利利 ；2、地块块周边社社区配套套完善； 3、土地地平整，便便于规划划及施工工； 4、优质质的服务务，名牌牌物管 。Weakknesssess（劣势势）： 1、销售售受季节节等影响响较大 ；2、产品品形式单单一 ；3、开发发周期长长，后续续施工会会影响先先期入住住客户的的生活质质量 。Oppoortuunittiess（机会会）：1、李沧沧区环境境不断发发展完善善；2、旅游游度假客客群不断断增加；3、交通通的不断断改善 。Threeatss（威胁胁）：1、区域域内竞争争楼盘众众多，有有较大的的竞争压压力 ；2、限购购政策影影响 ；3、房地地产市场场不断冷冷却。3.6.5项目目产品初初步定位位根据以上上分析，将将该项目目产品定定位为普普通住宅宅。结合合周边竞竞争楼盘盘分析，拟拟建设七七层的多多层住宅宅六栋，板板楼。户户型面积积分布在在60至至1055平米之之间，户户型以套套一套二二户型为为主，建建筑面积积与之相相对应。户户型设计计坐北朝朝南，方方正实用用，适宜宜居住。表3-11：户型型分配表表户型面积（）1室1厅厅1卫11厨1阳阳台602室1厅厅1卫11厨1阳阳台702室2厅厅1卫11厨1阳阳台853室2厅厅1卫11厨1阳阳台1054项目规规划设计计分析4.1项项目规划划目标充分协调调经济、环环境、技技术等方方面的相相互关系系，发挥挥创造力力，深入入细致地地考虑建建筑空间间的组合合，建筑筑风格形形式，内内在居住住功能，住住区景观观等方面面，创造造舒适、优优美、方方便且具具有丰富富居住空空间环境境的宜住住社区。4.2规规划设计计特点a.本建建设项目目特点为为公园地地产,低低密居所所,观景景居所。小小区内部部景观自自成一体体，水声声潺潺的的中心水水景景观观成为了了社区的的亮点，充充分利用用社区的的地面高高差，将将绿植、雕雕塑有机机的结合合，为社社区业主主提供