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21年房地产估价师试题9章21年房地产估价师试题9章 第1章 某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元m2。A2025B2250C2700D3000正确答案：B 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价方法的有（ ）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法正确答案：CDECDE竞争导向定价方法主要有领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。下列属于敏感性分析目的的有（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据 B.确定用于敏感性分析的财务评价指标 C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案 D.确定不确定性因素可能的变动范围 E.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力答案：A,C,E解析：本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据；（2）研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。选项BD属于敏感性分析的步骤。房地产投资的作用主要包括（）。A、带动经济发展B、促进就业C、减少财政收入D、改善居住条件E、降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响答案：A,B,D,E解析：考点:房地产投资概述。房地产的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。从投资者角度看，投资者可以通过房地产投资、获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。 房地产投资中，风险最大的要算零售商业用房。这是因为零售商业用房对宏观经济变化的反应是最快和最大的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产评估机构申请复核评估D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置答案：B,C解析：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。拆除重建前提下，房地产价值=（150004000）×2500/10000100452695万元。2695万元>2000万元，应该拆除重建。参见教材P170。 招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）答案：解析：本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入400×8000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入600×7800468（万元），年末还本息：400×（110%×2）480（万元）3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%7200A，年末运营成本为7200A×30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%8400A，年末运营成本为8400A×30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%9600A，年末运营成本为9600A×30%2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）6720A6）第650年：年末出租收入1000×12×A×90%10800A，年末运营成本为10800A×30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）7560A自有资金现金流量表根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%可以计算净现值指标，净现值0时，可求出最低租金水平21年房地产估价师试题9章 第2章一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为（）A.国内生产总值 B.国民生产总值 C.国民收入 D.国内生产净值答案：B解析：本题考查的是国民收入核算体系。国民生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。(2022真题) 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（）。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用答案：B,C,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法 B.专家打分法 C.解析方法 D.蒙特卡洛模拟法 E.盈亏平衡分析法答案：B,C,D解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。偿债备付率可用于还本付息资金与( )之比。A、 当期应还本付息资金B、 当期已付利息费用C、 当期本金D、 当期应付利息费用答案：A解析：根据偿债备付率的定义。某类房地产2022年2022年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为（）元/平方米。A.8460B.8500C.8790D.8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量320×0.1330×0.2350×0.2340×0.5338，2022年价格6810338×58500元/平方米。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（）个月的，应签订租赁合同。A.3 B.5 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（）答案：对解析：以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。 成本利润率的计算公式是( )。A开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B开发利润÷(土地取得成本+开发成本)C开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)D开发利润÷开发完成后的房地产价值正确答案：A答案 AB项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。以下各项中，不属于市场环境调查内容的是（）。A.技术发展环境 B.人口资源环境 C.产品调查 D.经济环境答案：C解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场环境调查主要包括政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境等方面的调查。21年房地产估价师试题9章 第3章下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。A、开发销售模式B、开发持有出租出售模式C、购买持有出租出售模式D、购买更新改造出售模式E、购买更新改造出租模式答案：B,C解析：考点:房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。分部工程进一步划分就形成了（）。A、单项工程 B、单位工程 C、分项工程 D、检验批答案：C解析： 本题考查的是工程造价计价的基本原理。分部工程还可以进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A、价值B、收入C、产品D、货币答案：A解析： 本题考查的是需求指标。从价值形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。A.1838.00B.1844.55C. 1845.87D. 1850.00正确答案：B运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法答案：B解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。 厂商均衡条件为：花费单位货币购买生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/m2，比正常价格高8%，则正常价格为（ ）元/m2。A3130B3220C3241D3500正确答案：C3500÷(8%+1)3241(元/m2)房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以市场调节价、政府指导价和政府定价的价格为基础，参照当地的成交价格进行评估。（）答案：错解析：本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P103。 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（ ）万元。A112.5B155.6C144.6D132.4正确答案：C21年房地产估价师试题9章 第4章下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A、资产市场上的供给是由空间市场决定的B、资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C、房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D、在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同答案：D解析： 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。房地产市场存在着一定均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变，这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。参见教材P49。以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为( )。A、 必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B、 必须取得所在地建设行政主管部门的批准C、 与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同D、 相应调整土地使用权出让金E 出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金答案：A,C,D解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 市场法估价的操作步骤有（ ）。A搜集交易实例B选取可比实例C评价可比实例D对可比实例成交价格做适当的处理E价格修正正确答案：ABD运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。对可比实例成交价格做适当的处理。其巾，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列( )等方面依序筛选。A利益最大化B技术上的可能性C法律上的许可性D方案上的公开性E经济上的可行性正确答案：BCE答案 BCE筛选时还应考虑其价值是否最大。 房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。A佣金B手续费C咨询费D保证金正确答案：A根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。选择基础参数（四类参数） 如果城市没有设立独立的房地产管理部门，房地产业务在建委或城建局会使城市行使房屋拆迁管理职能混乱。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师试题9章 第5章 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道正确答案：AC由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（）。A、使项目的规模、布局发生变化B、承担更多的贷款利息C、增加房地产开发项目的融资成本D、承担总费用上涨的风险E、租售期延长答案：B,C,D解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。 在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ）。A政策性银行B商业银行C中央银行D人民银行正确答案：C答案：C。中央银行，是指代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。（ ）正确答案：×市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A项目的交通组织规划B项目构成及平面布置C项目的建筑规划D城市土地利用规划答案：D解析：规划设计方案的选择包括以下几点：市政规划方案选择，主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向。项目构成及平面布置。建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。 房地产间接投资的形式主要有（ ）。A投资房地产信托B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营E购买土地进行开发正确答案：ABC 建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。××房地产评估有限公司法定代表人：×××二一二年四月十九日答案：解析：错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书正确答案：D新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予必登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人。21年房地产估价师试题9章 第6章房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（）答案：对解析：本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。 下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。A提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升B当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买入有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流人社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量正确答案：C利用直线趋势法对某类商品住宅20222022年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757答案：D解析：本题考查的是数学曲线拟合法。取2022年对应的X1，2022年对应的X1，则满足X0。偶数年，间隔2；奇数年，最中间的数取0，间隔1。2022年，X11，则Y3522385×117757（元/m2）。参见教材P385。下列属于房地产投资的优点的是（）。A、相对较低的收益水平B、投资数额巨大C、无法抵消通货膨胀的影响D、提高投资者的资信等级答案：D解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是（）。A.资本价值风险 B.变现风险 C.机会成本风险 D.持有期风险答案：B解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。 邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 （ ）正确答案：×公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。广义货币M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（）答案：错解析：现金M0 为狭义货币，现实货币M1 是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。对于广义货币M2 来说，目的在于“储币待购一，为第二活跃的货币。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是（）。A.侧重于项目的经济可行性评价 B.项目是否具备相应的开发建设条件 C.侧重于社会效益评价 D.侧重于本项目正常运营条件下的还贷或盈利能力评价答案：A解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。可行性研究报告对不同使用人的作用不同，当报告使用人为开发商时，其关注的重点是项目的经济可行性评价。 单层建筑物内设有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师试题9章 第7章甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（）。A.投资利息只有静态分析法中才需要测算 B.销售税费一般不计算利息 C.开发完成后的价值不能采用成本法求取 D.假设开发法与成本法无法同时采用答案：D解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。 房地产抵押贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。A、加大城市基础设施建设投入B、调整银行贷款利率C、调整公共住房政策D、调整房地产税收政策E、加快城市化进程答案：B,C,D解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。选项B为金融政策，选项C为住房政策，选项D为税收政策。宏观调控的方向不明，不能直接选择AE，而且AE内容宏观太模糊，不能称之为手段。参见教材P5961。 下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案：ADE除选项外，拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。(2022真题) 房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。国家重点扶持的*、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。城市房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。（）答案：错解析：若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人E投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证正确答案：ABC 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师试题9章 第8章某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000m2的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000 万元，营业税金及附加为销售收入的5.5，如要实现30的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（）元/m2。A6500.00B6878.31C7142.86D7751.94答案：B解析：盈亏平衡点的公式为：销售收入利润税费=总开发成本。本题中，总建筑面积（产量）=30000×3=9（万m2），总开发成本=45000 万元，利润=45000×30=13500（万元）。设销售单价为x，则：9x135009x×5.5=45000，x=6878.31（元m2）。 潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的（ ）。A租金B租金以外的收入C空置率的差异D运营费用的差异E转让收益正确答案：AB潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84答案：C解析：本题考查的是房地产价格构成。V200500503%V6%V（200500503%V）×15%，V952.512（万元）（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A、内部收益率B、基准收益率C、期望投资回报率D、名义投资回报率答案：B解析： 本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。 在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限答案：B解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。参见教材P128。对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1.2%。（）答案：错解析：本题考查的是房产税。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%30%后的余值为计税依据。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭收入及其分布、家庭生命周期、传统观念及消费心理、基础设施状况、社区和城市发展形态等。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等 除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师试题9章 第9章某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。答案：解析： 解法一：购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：3040000×30%=912000（元）购买商铺的贷款额（P）：3040000×70%=2128000（元）抵押贷款年还本付息额：i=2%+5.31%=7.31%，n=10年A=P×i(1+i)n/(1+i)n-1=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/m2/月）解法二：（1）购买总价：3.8×80=304（万元）（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）（3）抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%则：A=P×i（1+i）n/（1+i）n-1=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/（1+7.31%）10-1=307335.47（元）（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）年租金：80×12Y=960Y年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47则：（960Y