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21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第1辑房地产经纪合同是双务合同，双方当事人存在着（）关系。A.互为对价B.互为等价C.权利相对D.义务相对答案：A解析：双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。房地产经纪人解决房屋租赁双方对租金的分歧的切入点有（）。A、房源状况B、租金折扣C、家具配置D、佣金减免E、租金支付方式答案：B,C,E解析：租赁双方对租金有较大分歧时，经纪人应从租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他设备等方面，尽量促使租赁双方从对方角度考虑，折中缓和双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面上达成一致。一旦购房者发出希望签署购房确认书的信号，房地产经纪人应该及时把握，（）地引导购房，直至签署确认书。A、 指导性B、 试探性C、 简捷性D、 强制性答案：B解析：一旦购房人发出希望签署购房确认书的信号，经纪人应该及时把握，试探性地引导购房人签署确认书。房地产经纪人此时应该告知定金的数额，并与购房人讨论关于购房的一些细节问题。数据管理系统是把现有( )以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来。A:交易记录B:房源信息C:销售合同D:费用凭证E:需求客户答案：B,C,D,E解析：本题考核的是房地产经纪信息数据管理系统。这类系统把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。评价建筑装饰材料的经济性，既要考虑装饰工程的一次性投资和材料的使用寿命，还要考虑装饰材料的（）。A、 寿命周期费用B、 环保性C、 适用性D、 日后维护和维修费答案：D解析：评价建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护费用和经济寿命，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修和更新，从而达到总体上经济的目的。21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第2辑下列对于氮氧化物及其危害的表述，正确的有（ ）。A.污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮B.一氧化氮对呼吸器官有刺激作用C.慢性二氧化氮中毒可引起支气管炎和慢性肺气肿D.吸附着二氧化氮的悬浮颗粒物最容易侵入肺部E.二氧化氮还是一种腐蚀剂，能使各种织物退色，损坏棉织品及尼龙织物答案：A,D,E解析：污染空气的氮氧化物主要是一氧化氮、二氧化氮。一氧化氮本身对人体无害，但进入空气转变为二氧化氮后就变成有害。二氧化氮对呼吸器官有刺激作用，慢性二氧化氮中毒可引起慢性支气管炎和慢性肺水肿。吸附着二氧化氮的悬浮颗粒物最容易侵入肺部，沉积率很高，可导致呼吸道和肺部病变，出现气管炎、肺气肿和肺癌等。二氧化氮除了对人体的损伤，也是一种腐蚀剂，能使各种织物褪色，损坏棉织品及尼龙织物。从贷款风险的( )来看，房地产贷款风险可分为系统风险和非系统风险。A:性质B:可控程度C:影响范围D:分析层次答案：C解析：2022年3月，甲房地产开发有限责任公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发有限责任公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。甲公司销售该工程应缴纳相关税费，税收与其他分配方式相比，具有（）特征。A、强制性B、无偿性C、固定性D、多样性答案：A,B,C解析：税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。与其他分配方式相比，税收具有的特征包括：强制性；无偿性；固定性。根据（），客户表现出不同的消费特征，主要包括小户型客户、中大户型客户、大户型及别墅客户。A、购房面积大小B、物业管理范围C、置业目的D、经济价格大小答案：A解析：依据购房面积划分客户时，根据购房面积大小，客户表现出不同的消费特征，主要包括小户型客户、中大户型客户、大户型及别墅客户。下列不是房地产经纪人在卖方(或房主)确认和说服工作时应重点把握的因素是( )。A:卖方(或房主)的资格甄别B:卖方(或房主)的财务状况C:卖方(或房主)的真实意愿D:判断决策人答案：B解析：21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第3辑房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（ ）等因素决定销售人员人数。A.销售进度B.销售难度C.宣传推广D.物业档次答案：C解析：房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产()条件并取得商品房预售许可证。A:抵押B:划拨C:出让D:转让答案：D解析：人们通常按照城市的（）等，把我国城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市。A.行政等级B.综合实力C.职能D.房地产业发展水平E.地理位置答案：B,D解析：目前，通常根据城市的综合实力、房地产业发展水平等，把城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市。其中，一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市。三线城市主要指一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市。四线城市主要为县级市和县城。法律适用的基本原则中，（）原则是在效力相等的法律有冲突时适用。A.上位法优先于下位法B.特别法优先于普通法C.新法优先于旧法D.强行法优先于任意法答案：C解析：解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。其中，新法优先于旧法原则，是指同一事项已有新法公布施行时，旧法自然废止。该原则是在效力相等的法律有冲突时适用。2022年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2022年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：（1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；（2）业务向附近的另外两个城市拓展；（3）客户分级，实行客户集中管理；（4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。4.甲公司采用的员工激励方式为（）。A、 目标激励B、 尊重激励C、 情感激励D、 参与激励答案：D解析：房地产经纪机构激励员工的方式有：目标激励；情感激励；尊重激励；参与激励。其中，参与激励是指通过让员工恰当地参与管理激励员工。现代人力资源管理的实践经验和研究表明，现代的企业员工都有参与管理的要求和愿望，创造和提供一切机会让员工参与管理是调动他们积极性的有效方法。因此，让员工恰当地参与管理，既能激励员工，又能为企业的成功获得有价值的意见。通过参与管理，形成员工对企业的归属感、认同感，可以进一步满足员工自尊和自我实现的需要。本案例中，甲公司每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策，属于参与激励。21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第4辑根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为（）两大类型。A、契据登记制和产权登记制B、异议登记制和用途登记制C、契据登记制和预告登记制D、预告登记制和权利登记制答案：A解析：根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为两大类型：契据登记制，其主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。产权登记制，它将登记作为不动产权利成立的要件，又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。与经销、行纪等经济活动不同，经纪活动的主要特点是（ ）。(2022年真题)A.占有交易标的，赚取差价B.不占有交易标的，赚取佣金C.不占有交易标的，赚取差价D.不占有交易标的，赚取佣金和差价答案：B解析：关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，如表1-1所示。表1-1经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别商品房预售人应当在与承购人签订书面预售合同之日起()d内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A:7B:10C:15D:30答案：D解析：在撮合双方签订交易合同时，对于一些较为敏感、关键性的条款，过早提出会导致（）的消极影响。A.展现房地产经纪人的责任心B.合同签订几率大幅下降C.打击客户购买的积极性D.对经纪人的不信任答案：C解析：在撮合双方签订交易合同时，对于一些较为敏感、关键性的条款，要在适当的时候提出。过早提出，会打击客户购买的积极性；过晚提出，容易导致对经纪人的不信任。A项，属于过早提出较为敏感、关键性条款对房地产经纪人的积极影响。我国民法总则规定了承担民事责任的方式，其中不包括（）。A.赔礼道歉B.消除危险C.吊销营业执照D.修理、重作、更换答案：C解析：知识点:民事责任的承担方式。民事责任的承担方式有：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；继续履行；赔偿损失；支付违约金；消除影响，恢复名誉；赔礼道歉。吊销营业执照属于承担行政责任的方式，属于行政处罚。21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第5辑房地产交易合同属于（），一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。A、实践合同B、专业合同C、特殊合同D、单务合同答案：B解析：房地产交易合同属于专业合同，一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。房地产经纪人要向买卖双方讲解签订合同的意义；简述买卖手续办理的整个流程及合同中与之相关的条款，并向买卖双方讲解重点条款下列行为中，应缴纳契税的是()。A:中国公民受让英国的一套住房B:某高校承受房产用于教学C:张某以获奖方式取得一套房屋D:王某继承取得房屋。答案：C解析：按照建筑物使用性质的分类，建筑物可分为工业建筑、农业建筑和（）。A.民用建筑B.居住建筑C.住宅建筑D.综合性建筑答案：A解析：建筑物的使用性质决定了建筑物的用途。根据建筑物的使用性质分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。民用建筑是指供人们居住和进行各种公共活动的建筑，根据其使用功能，又可分为居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人们居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集体宿舍等。公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括办公建筑、商业建筑、旅馆建筑、文化建筑、教育建筑、卫生建筑、体育建筑、交通建筑等。房地产贷款保险的种类有（）。A:抵押房地产的财产损失保险B:房地产抵押权人的人身保险C:借款人的人身保险D:房地产贷款信用保险E:房地产贷款保证保险答案：A,C,D,E解析：房地产经纪机构的风险构成包括( )。A:信息欠缺引起的风险B:操作不规范引起的风险C:道德风险D:承诺不当引起的风险E:资金监管不当引起的风险答案：A,B,D,E解析：C应该准确表述为房地产经纪人员的道德风险和客户道德风险，此外还包括产权纠纷引起的风险和经纪业务对外合作引起的风险。21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第6辑根据民法理论，法律行为生效的实质要件有（）。A.行为人必须具有完全民事行为能力B.意思表示真实C.须采用书面形式作出D.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗E.须有双方当事人互为对价的行为答案：B,D解析：知识点:法律行为的一般生效要件。法律行为的一般生效要件包括：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（ ）。A.将部分住宅项目转让B.对商业营业用房实行返本销售C.对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金D.以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款答案：B,C,D解析：B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；D项，明显错误，不可以职工购房名义申请个人住房贷款而借款资金由甲公司支配使用。不动产登记有多种分类方法，按照登记的业务类型可分为（ ）。A.变更登记B.房屋登记C.异议登记D.预告登记E.所有权登记答案：A,C,D解析：不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。国家规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收( )。A:契税B:个人所得税C:土地增值税D:房产税答案：C解析：下列关于房地产经纪人销售礼仪的表述中，正确的是（）。 A:应先将男士介绍给女士B:应先将年长者介绍给年轻者C:应先于上司向客户递名片D:通话完毕先挂电话答案：A解析：21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第7辑2022年小宋在某市开设了三家名称各异的房地产经纪门店，到2022年门店数量已经达到15家。2022年小宋决定：（1）把门店的名称和标志统一，管理统一，名称定为甲经纪机构；（2）大量招聘新员工；（3）在未来10年里，大量兼并其他经纪机构，实现企业规模的快速扩张；（4）建立房地产经纪信息计算机管理系统，把企业已经规范的一些流程以软件的方式固定下来，使流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效。2022年上半年房地产市场形势发生了变化，该机构的业务量急剧下滑。基于这种态势，小宋准备建立企业品牌为突破口，提升企业的核心竞争力。2022年小宋为机构所作的决定中包含着公司的发展战略，这种战略是（ ）。A.低成本战略B.聚焦战略C.多样化战略D.一体化成长战略答案：D解析：一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：纵向一体化。如具有较强优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务机构组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥自身在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次机构，通过规模经济加速发展的一种战略。房地产经纪服务合同的主要条款包括（ ）。(2022年真题)A.当事人的名称或姓名B.标的房屋C.服务事项和服务标准D.劳务报酬E.委托人的家庭情况答案：A,B,C,D解析：房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款。应当包含以下内容：房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；服务费用及其支付方式；合同当事人的权利和义务；委托期限；违约责任和纠纷解决方式。房地产经纪机构公布房源信息的前提是（）。A.信息真实B.委托人口头答应C.信息得到执行该业务的房地产经纪人的确认D.委托人书面同意答案：D解析：委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时，房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。下列园林景观中，属于软质景观的是（ ）。A.树木B.墙体C.铺地D.栏杆答案：A解析：根据景观的基本成分可将其分为两类：软景观，指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。硬景观，指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额()的，免征土地增值税.A:20B:30C:40D:50答案：A解析：21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第8辑房地产经纪机构内的业务支持部门，主要包括( )。A:评估部B:研究拓展部C:交易管理部D:市场调研部E:网络信息部答案：A,B,C,E解析：本题考核的是房地产经纪机构内的业务支持部门包括的内容。业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的一些部门，包括交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部、办证部等。这些部门的设置可以根据公司规模等实际情况的不同做一定的调整。下列关于住房转租的说法中，正确的有（ ）。A.承租人转租住房，应当经出租人书面同意B.承租人与第三人应当签订书面房屋转租合同C.转租合同有效期间，即使原房屋租赁合同终止，转租合同仍然有效D.转租合同最长期限可以超过原住房租赁合同约定的租赁期限E.签订房屋转租合同应办理登记备案手续答案：A,B,C,E解析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租要求如下：须经出租人书面同意。书面同意包括在租赁合同中出租方已明确同意承租人转租的，和租赁合同中未明确或不允许转租，事后出租人另行书面同意的。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。转租期限不得超过原合同规定的期限。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。在成熟的房地产市场中，（ ）是房地产业的主体。A.房地产咨询业B.房地产开发经营业C.物业管理业D.房地产经纪业答案：D解析：随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。标的物所有权自（）时起转移。A.产权交付B.合同签订C.标的物交付D.房屋验收答案：C解析：合同法第133条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定，即“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即根据合同法的规定，房地产开发商将房屋交付给买受人，不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房屋所有权转移给买受人的意思。关于划拨国有建设用地使用权的说法中，正确的是()。A:划拨国有建设用地使用权可以转让B:划拨国有建设用地使用权可以出租C:划拨国有建设用地使用权不可以抵押D:凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理E:房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家答案：A,B,D,E解析：21年房地产经纪人考试历年真题精选9辑 第9辑抵押权的核心内容在于取得抵押物的（）。A.价值B.使用价值C.交换价值D.收益价值答案：C解析：抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无需转移标的物的占有。抵押权设定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。关于多重上市服务系统（MLS）的说法，正确的有（）。A、是一种销售模式B、是先进的房地产流通管理系统C、本质是实现信息共享和佣金共享D、是一种组织结构形式E、能够实现交易各方的共赢答案：A,B,C,E解析：D项，多重房源上市服务系统（MLS）不是一种组织结构形式，而是一种服务系统。1908年，美国建立了全国的房地产经纪行业协会全美房地产经纪人协会（NAR）。NAR通过两个关键手段对房地产经纪行业进行管理：建立了一个高标准的行业从业人员的职业道德规范；建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统（MLS）。其中，对于多重房源上市服务系统（MLS），全体会员都可以使用它的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。下列各项关于房地产市场特点的说法错误的是（）。A、交易金额较大B、交易程序较复杂C、是一个产品标准化的市场D、房地产实物不能进行空间位置上的移动答案：C解析：C项，房地产市场的交易对象是不同质的，即交易对象之间存在明显差别、各不相同。法律适用的基本原则中，（ ）原则是在效力相等的法律有冲突时适用。A.上位法优先于下位法B.特别法优先于普通法C.新法优先于旧法D.强行法优先于任意法答案：C解析：解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。其中，新法优先于旧法原则，是指同一事项已有新法公布施行时，旧法自然废止。该原则是在效力相等的法律有冲突时适用。室内环境污染中，属于室内来源的主要污染物是（）。 A:生活垃圾B:生活用水C:建筑材料D:建筑设备答案：C解析：