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21年房地产经纪人考试试题及答案9节21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第1节国有土地的短期租赁年限一般不超过（）年。A、 2B、 4C、 5D、 7答案：C解析：国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年。房地产经纪机构近期目标可以包括（）、区域知名度等。A.市场占有目标B.财务指标C.门店数量D.业务数量E.人员数量答案：B,C,D,E解析：房地产经纪机构在制定其长期目标和短期目标时必须基于外部环境和企业自身的资源条件。其中，远期目标包括市场地位、业务领先程度、市场占有目标以及市场拓展计划等，近期目标包括企业的财务指标、门店数量、业务数量、人员数量、区域知名度等。下列关于房地产经纪人接待客户技巧的表述中，错误的是（）。 A:留住客户，适时招呼B:推荐房屋从高档开始C:掌握客户的需求D:把握成交的契机答案：B解析：房地产市场具有（）等特征。A.区域性B.交易复杂性C.不完全竞争性D.受政府干预小E.与金融市场关联度高答案：A,B,C,E解析：房地产市场具有以下六方面特征：区域性；交易复杂性；不完全竞争市场；供给存在滞后性；与金融市场关联度高；受到较多的政府行政干预。动机对行动起着维持和加强的作用，强化活动达到目的，这体现了动机的（ ）。A.互补功能B.激励功能C.引发功能D.指引功能答案：B解析：动机的功能有：引发功能，动机对活动起着启发作用；指引功能，动机使行动具有一定的方向，使行动朝着预定的目标进行；激励功能，动机对行动起着维持和加强的作用，强化活动达到目的。房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（ ）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。A.目标物业B.消费信用C.需求程度D.决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。下列法律事实中，能够引起诉讼时效中断的有（）。A.债权人的法定代理人丧失代理权B.债务人请求延期履行C.债权人请求支付令D.债权人的法定代理人丧失行为能力E.债权人提起代位权诉讼答案：B,C,E解析：知识点:诉讼时效的中断。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；AD是诉讼时效中止的法定事由。房屋所有权消灭的主要内容中，不包括( )。A:房屋所有权的法律处分B:自然灾害的破坏C:权利客体灭失D:权利主体消亡答案：B解析：当房屋供应充足、价格下跌时，消费者一般有（）。 A:抢购心理B:待购心理C:择优心理D:逆反心理答案：B解析：21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第2节住房二级市场的特征主要有（）。A:交易标的为存量房B:价格由交易双方议定C:渠道多为直销D:促销手段多为广告、包装、活动等E:付款方式一般不采用抵押贷款答案：A,B解析：甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。甲公司建立客户数据库应考虑的因素通常有（）。A.尽可能保存客户原始资料B.区分客户内部资料与外部资料C.确保客户数据库运行的安全性D.能自动识别客户信息的真实性与有效性答案：A,B,C解析：现代客户关系管理（Customer Relationship Management，CRM）系统是一种先进的管理思想和管理方法，其核心思想是将企业的客户（包括最终客户、分销商和合作伙伴）作为最重要的企业资源，利用智能解决方案，高效地收集、整理并分析相关数据，为企业的正确决策提供前瞻性支持，通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求，保证实现客户的终生价值。构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下四个方面：要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。物业服务收费应当遵循()的原则。A:公开B:诚实信用C:合D:权责分明E:费用与服务水平相适应答案：A,C,E解析：养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户（）。A、进行分级B、探询购买动机C、提供专业咨询D、集中开展市场营销答案：C解析：养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立信任。业务流程改造的基本原则是（ ）。A.执行流程时，参与的人越少越好B.选择好解决方案后安排专人负责实施C.在流程服务对象（顾客）看来，越简单越好D.将问题分类，确定解决问题的措施E.修正解决方案，再次实施答案：A,C解析：业务流程改造的基本原则是：执行改造流程时，参与的人越少越好；在流程服务对象（顾客）看来，越简单越好。根据这一原则的要求，可以采用下面一些改造策略：将几个工序合并，由一个人完成。房地产经纪机构可以凭借信息技术的支持，把分割成许多工序或工作的流程按其自然形态进行重组。将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作，构造新流程。房地产居间业务流程中的主要环节有( )。A.居间业务洽谈B.物业投资C.代理委托人办理房地产权属登记备案D.信息收集与传播E.佣金结算答案：A,D,E解析：对房地产经纪服务费的管理主要是从（）方面进行。A、是否符合收费标准与开具发票B、是否明码标价与开具发票C、是否依照合同约定与开具发票D、是否实行明码标价制度答案：D解析：房地产经纪服务费用收取规范包括：房地产经纪服务实行市场调节价格，收费标准由房地产经纪机构根据服务成本和市场竞争情况自行确定。房地产经纪机构在营业场所公示的收费标准不得再标注是政府制定的收费标准。房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。下列关于价格的表述中，不正确的是（）。A、市场价格与理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格B、成交价格是买者同意付出，卖者愿意收取的货币额C、起价、标价、成交价、拍卖价、均价是在房地产拍卖中出现的一组价格D、房屋成本租金由折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税组成答案：C解析：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在房地产拍卖活动中出现的一组价格。起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中出现的几种房价。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。乙公司发布“70套住宅”的销售信息后，如果有客户致电，则其电话接待的流程应为（）。A.问候咨询记录来电者基本资料感谢来电者信息录入B.咨询问候记录来电者基本资料感谢来电者信息录入C.问候咨询记录来电者基本资料信息录入感谢来电者D.问候感谢来电者咨询记录来电者基本资料信息录入答案：A解析：电话接待不同于到店接待，由于缺乏面对面的交流，经纪人必须熟练掌握电话接待的流程才能促使客户采取进一步的行动。电话接待的流程包括：问候；回答咨询；记录来电者基本资料；感谢来电者；信息录入。21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第3节房地产经纪机构领取营业执照后1个月内，应当到( )办理备案手续。A:工商行政管理部门B:房地产管理部门C:税务主管部门D:房地产经纪行业组织答案：B解析：房地产经纪服务合同采用（ ）形式是中外房地产市场的惯例。A.口头B.书面C.公证D.法律答案：B解析：房地产经纪服务合同的特征包括：房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。经纪人提供中介服务，是以( )为主要目的。A:盈利B:代理C:发展D:行纪答案：A解析：下列关于房地产定价方法正确的说法有（）。A、房地产产品定价方法的策略即“成本+竞争”B、房地产产品定价的方法主要可以分类为成本导向定价法和比较定价法C、成本导向定位法主要包括盈亏平衡定价法、固定成本定价法和目标利润定价法D、盈亏平衡点=总固定成本对固定成本的单位贡献率E、目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利答案：B,D,E解析：A项，房地产产品定价方法的策略分为“成本+竞争”和“消费者需求+竞争者价格”；C项，成本导向定位法主要包括盈亏平衡定价法、变动成本定价法和目标利润定价法房地产经纪机构在处理与社会的关系时，应遵循的规范不包括（）。A、有意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷B、配合监督检查C、禁止误导社会公众、扰乱市场秩序D、承担社会责任答案：A解析：房地产经纪机构处理与社会关系的行为规范主要包括三方面：禁止误导社会公众、扰乱市场秩序；配合监督检查；承担社会责任。A项属于房地产经纪机构采取不正当竞争行为的表现。建筑材料的室内环境污染中，涂料的（ ）是室内重要的污染源，可释放出50多种挥发有机物。A.膜物质B.颜料C.溶剂D.助剂答案：C解析：涂料所用的溶剂是挥发性很强的物质，也是室内空气污染的重要来源。涂料中的颜料和助剂还可能含有多种重金属，如铅、铬、镉、汞、锰以及砷、五氯酚钠等有害物质，它们也会对室内人群的健康造成危害。A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2022年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。签订的商品房预售合同应当向人民政府（ ）管理部门登记备案。A.工商B.土地C.房地产D.建设答案：B,C解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标，最恰当的做法是（）。 A:确定较高的房价B:扩大开发的规模C:寻求合适的房价和开发规模D:制定合适的促销策略答案：C解析：从事新建商品房销售代理业务的房地产经纪人常用的房地产经纪服务合同是（）。A.房屋出售经纪服务合同B.房屋承购经纪服务合同C.新建商品房销售代理合同D.房屋承租经纪服务合同答案：C解析：房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务，现阶段，我国存量房经纪服务主要是居间服务，新建商品房经纪服务主要是代理服务。针对这两种服务方式，可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第4节共用题干赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4 000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。根据以上内容，回答96100题。按照房地产流转次数分类，赵某和李某双方发生交易的市场属于（）。 A:二手房市场B:存量房市场C:房地产二级市场D:住房二级市场答案：A,B,D解析：房地产居间合同按所接受委托内容的不同，分为()。A:指示居间合同B:买卖居间合同C:租赁居间合同D:媒介居间合同E:转让居间合同答案：A,D解析：房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房，预售方案应当包括().A:建设进度安排B:预售住房定价C:预售房屋套数D:住房能源消耗指标和节能措施E:公共部位和公共设施的具体范围答案：A,C,D,E解析：本题考核的知识点为商品房预售方案的内容.预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等.参加房地产经纪人协理职业资格考试需具备的条件包括（）。A、 中华人民共和国公民B、 大专以上学历C、 遵守国家法律法规D、 从事房地产经纪业务满3年E、 高中及以上学历答案：C,E解析：申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备以下基本条件：遵守国家法律、法规和行业标准与规范；秉承诚信、公平、公正的基本原则；恪守职业道德。申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历。个人住房在转让过程中应当缴纳的税金有（ ）。A.契税B.增值税C.印花税D.房产税E.土地增值税答案：B,C,E解析：转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等资金。AD两项，契税和房产税的征税对象是房屋的产权所有人。下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（ ）。(2022年真题)A.购买房屋B.遗赠房屋C.交换房屋D.自建房屋答案：D解析：原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：依法建造房屋；依法没收房屋；收归国有的无主房屋；合法添附的房屋（如翻建、加层）。ABC三项均属于继受取得。房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发，充分运用客户的生命周期理论，对客户进行分析研究，努力提高客户的（ ），实现留住老客户，吸引更多新客户的目的。A.信任度B.忠诚度C.感知度D.价值度E.满意度答案：A,B,E解析：房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发，充分运用客户的生命周期理论，对客户进行分析研究，努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度，实现留住老客户，吸引更多新客户的目的。共用题干张某以按揭贷款方式购买了一套建筑面积为90 m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还房款2 150元。为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时去进行。张某月收入5 000元。该套住宅每月的物业管理费为15元/m2。根据以上内容，回答9195题。假设张某在还款5年后得到一笔巨额收入，随即将贷款全部清偿，由此对银行产生的违约行为属于（）。 A:被迫违约B:理性违约C:恶意违约D:欺诈违约答案：B解析：在个人住房贷款中，律师事务所的主要工作包括（）。A.起草借款合同或协议B.代为办理个人住房贷款、不动产抵押登记等手续C.受托人与借款人签订借款合同或协议D.评估抵押房地产的价值E.处理违约贷款的法律事务答案：A,C,E解析：在个人贷款的参与者中，服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。其中，律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如：起草借款合同或协议；受托人与借款人签订借款合同或协议；处理违约贷款的法律事务等。B项是房地产经纪机构的工作；D项是房地产估价机构的工作。21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第5节以“帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案”的方式进行引导的客户类型是（）。A.试探型B.激励型C.加强型D.成熟型答案：C解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：试探型；引导型；加强型；成熟型。其中，房地产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）。当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用( )。A:条形基础B:桩基础C:箱形基础D:筏板基础答案：B解析：房地产经纪行业是以（）为服务内容的行业。A、促成房地产交易B、提高房地产交易效率C、降低房地产风险D、增强房地产行业竞争E、维护房地产交易安全答案：A,B,E解析：房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。共用题干赵某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。赵某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2022年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。按规定乙公司为陈某办理房屋所有权证的限期为()。A:从6月2日起计算60d内B:从6月2日起计算90d内C:从10月10日起计算60d内D:从10月10日起计算90d内答案：A解析：物业管理区域内物业管理的重要责任主体是（ ）。A.社区居委会B.业主C.物业服务企业D.业主委员会答案：B解析：业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件。下列法律法规中，属于行政法规的是（）。A、土地管理法B、物业管理条例C、城市房地产开发经营管理条例D、城市房地产转让管理规定E、消费者权益保护法答案：B,C解析：行政法规是指国务院制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产开发经营管理条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例、营业税暂行条例、契税暂行条例等。AE两项属于法律；D项属于部门规章。房地产经纪服务合同上应当有（）。A、委托人的签名或者盖章B、委托房地产经纪机构的盖章C、房地产经纪门店经理的签名D、承办该业务的两名房地产经纪人签名E、承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名答案：A,B,E解析：房地产经纪服务合同是否规范的要件有：委托人的签名或者盖章；受托房地产经纪机构的盖章；承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名，这三个要件必须同时具备，缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据合同法相关规定，自合同成立时生效。采用电话访问方式开拓房源信息的优点主要有（）。 A:不受时间限制B:客户印象深刻C:不受天气影响D:花费时间少E:不受地点限制答案：A,C,D,E解析：一个好的战略目标通常具有的特征包括（ ）。A.时限性B.综合性C.确定性D.现势性E.现实性答案：A,B,C,E解析：一个好的战略目标通常具有以下特征：时限性，是指目标的完成有明确的期限。确定性，是指目标的可计量性，能用具体的指标加以描述，但由于战略目标主要是定性指标，其确定性主要是指对目标的理解、执行、考核的认识是明确一致的。综合性和现实性，是指企业的战略目标是企业整体实力的体现，并与企业当前的具体实际紧密结合，具有可操作性。21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第6节（ ）是指受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣。A.一般推荐B.合作推荐C.独家代理D.委托代理答案：B解析：推荐方式分为一般推荐和合作推荐。其中，合作推荐则是受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣，即按照各自分佣50%。下列决定利率水平的因素中，能导致利率水平上升的因素有（ ）。(2022年真题)A.借贷资金的供给大于需求B.预期通货膨胀率下降C.中央银行提高再贴现率D.国际收支持续出现大量逆差E.社会平均利润率下降答案：C,D解析：A项，当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。B项，通货膨胀使借贷资金本金贬值，给借贷资金所有者带来损失。为了弥补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率，以保证其本金和实际利息不受损失。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率。E项，企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款。因此，平均利润率构成了利率的最高界限。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经()批准。A:司法部门B:房屋征收部门C:土地管理部门D:行政管理部门E:城市规划部门答案：C,E解析：本题考核的知识点为国有建设用地使用权出让后土地使用管理。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订出让合同，调整国有建设用地使用权出让金，并办理登记。.市场营销过程中的最后一个步骤是（）。A.设计客户导向的营销战略B.理解市场和客户的需求、欲望C.建立营销性的关系和创造客户愉悦D.从客户处获得价值以创造利润和客户价值答案：D解析：市场营销过程的步骤包括：理解市场和客户的需求、欲望；设计客户导向的营销战略；构建传递卓越价值的整合营销计划；建立营销性的关系和创造客户愉悦；从客户处获得价值以创造利润和客户权益。刘某购买了一套已装修的普通商品住宅，建筑面积为120m2，总价为50.4万元。假定首付款为40，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4.5。刘某若已经以按月等额本息还款方式偿还了8年的贷款，他的该笔住房贷款余额应为（ ）元。A.141120B.166401C.192045D.194292答案：B解析：还款余额的计算公式：Pm=A×（1+i）n-m-1÷i×（1+i）n-m，其中，A=2313（元），i=4.5%÷12=0.375%，n=15×12=180（月），m=8×12=96（月），代入公式得：Pm=166401（元）。房地产经纪机构业务流程管理的主要方法不包括（）。A、 培养复合型人才B、 建立客户管理系统C、 建立流程管理信息系统D、 建立有效的组织保障答案：B解析：房地产经纪机构业务流程管理可以采取的主要方法和措施包括：建立有效的组织保障；建立流程管理信息系统；重塑企业文化；培养复合型人才。进入（）后，上门客户的数量相对比较平稳，就可根据销售目标来安排销售人员。A.销售筹措期B.持续销售期C.销售定位期D.尾盘销售期答案：B解析：项目销售阶段分为：销售筹备期、正式公开发售、持续销售期、尾盘销售期。进入持续销售期后，上门客户的数量相对比较平稳，就可根据销售目标来安排销售人员。但是这期间的上门客户量也随着项目阶段性的推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要相应做出调整。房地产经纪机构划分存量房经纪业务有效商圈的依据有（）。A.产品规划B.委托房源信息C.营销手段D.购（租）房人信息E.市场行情答案：B,D解析：B项，存量房经纪业务商圈是指某一房地产经纪人从事存量房经纪业务和服务对象（主要是指能得到的委托房源信息）的地域范围。在房地产经纪人从事存量房业务的地域范围之内的，称为存量房经纪业务有效商圈。D项，存量房经纪业务商圈也可以以购（租）房者来划分范围，比如高端的租赁市场，先确定租赁者之后，再确定房源地理范围和具体的房源信息。房屋租赁托管业务对出租人的优势有（ ）。A.保障出租人的收益B.免除不必要的电话骚扰C.降低经济和时间成本D.免除出租人与承租人的经济纠纷E.提高承租人的安全性答案：A,B,C,D解析：房屋租赁托管业务对业主即出租人而言，有以下四个方面的优势：保障出租人收益；免除不必要的电话骚扰；降低经济和时间成本；减少出租人与承租人之间的经济纠纷。21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第7节根据系统规模的大小，可以将MLS系统分为三种( )。A:全国性的MLS系统B:城市内部MLS系统C:区域内部MLS系统D:企业之间的MLS系统E:企业内部的MLS系统答案：A,D,E解析：见MLS系统的分类。贴面类外墙面装饰的优点是（）。A、坚固耐用、装饰性强、容易清洗B、保护墙体、发挥墙体物理性能等功能C、无湿作业，饰面耐久性好，采用不同的饰面板，能取得不同的装饰效果D、对墙体起到保护与装饰的作用答案：A解析：贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于（）。A.单务合同B.主合同C.实践合同D.要式合同答案：D解析：要式合同是指法律规定必须采用特定形式才能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。运用SWOT分析法对房地产产品进行定位时，企业着重考虑优势因素和机会因素的对策是（）。A.WT对策B.WO对策C.ST对策D.SO对策答案：D解析：根据SWOT分析制定出的行动对策有四种：最小与最小对策（WT对策），即考虑劣势因素和威胁因素；最小与最大对策（WO对策），即着重考虑劣势因素和机会因素；最大与最小对策（ST对策），即着重考虑优势因素和威胁因素；最大与最大对策（SO对策），即着重考虑优势因素和机会因素。城市中某地块面积1000m2，土地单价为3000元/m2，按城市规划条件该地块的容积率为5。若在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，则在该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为（）元。A、600B、1000C、1200D、1800答案：A解析：楼面地价=土地单价÷容积率，根据已知数据得出，该地块楼面地价=3000÷5=600（元/）。题中，在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，所以，该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为：40002800600=600（元/）。下列选项中，( )即居间人向委托人报告订约的机会。A:媒介居间B:指示居间C:商事居间D:委托居间答案：B解析：房地产经纪人在具体开展业务时，需加强对个案进行调查，主要包括（）。A.客户来源情况B.成交价格C.客户购房目的D.国家政策E.历史价格答案：A,B,C解析：房地产经纪人在具体开展业务时，需加强对个案进行调查，包括客户来源情况、成交价格和现有市场均价比较、客户购房目的等。通过对客户来源情况的调查，可以调整房地产经纪人在开发客户时的工作重点；通过对历史成交价格和现有市场价格的比较，可以初步明确该楼盘的价格走势等。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成，房地产估价通常要求（ ）。A.公正、公平、公开B.独立、客观、公正C.平等、主观、公正D.独立、主观、公开答案：B解析：房地产估价通常要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁实行（）制度。A、办事公开B、登记备案C、信用公示D、备案公示答案：B解析：房屋租赁实行登记备案制度。与其他租赁相比，房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向住房城乡建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第8节甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是（ ）万元。(2022年真题)A.16.821.6B.21.624C.24D.100答案：A解析：中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税人。房产税的计税依据是：房产原值×（110%30%）×1.2%。甲企业应缴纳的房产税为：2000×（0.70.9）×1.2%16.821.6（万元）。根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息搜集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性的信息，是房地产经纪人员的（ ）的技能。A.一般信息搜集B.人际沟通C.特定信息搜集D.促成交易答案：C解析：房地产经纪人员收集信息的技能包括：一般信息搜集的技能；特定信息搜集的技能。其中，特定信息搜集的技能包括：根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。如根据某委托人需要购买一个大型商铺的要求，迅速搜寻、有关该类大型商铺的房源、市场供求、市场价格等方面的信息。根据工作周期，经加工整理形成的房地产经纪信息表格一般分为( )。A.日报表B.周报表C.月报表D.综合信息表E.专项信息表答案：A,B,C解析：房地产经纪机构最新的内部组织结构模式是（）。A.网络制B.分部制C.直线参谋制D.矩阵制答案：A解析：参见第2题解析。由于房屋租赁双方易产生较为复杂的债权债务关系，委托人对房地产经纪机构的责任要求也相对比较复杂，因此，在房屋租赁居问合同中就某些委托事项应补充( )性条款，以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务。A.强制B.控制C.限制D.法定答案：C解析：甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了商品房销售许可证后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了房地产认购协议书，与年龄为25岁的刘某签订了商品房买卖合同。甲企业与刘某签订的商品房买卖合同中，应约定（）。A、项目建设依据B、商品房销售依据C、付款方式及期限D、保值增值的途径答案：C解析：房地产经纪人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。不动产登记制度的类型中，产权登记制可分为（ ）两种。A.契据登记制和托伦斯登记制B.契据登记制和权利登记制C.权利登记制和异议登记制D.权利登记制和托伦斯登记制答案：B解析：本题考查的是不动产登记模式。根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。参见教材P152。#下列经济活动中，属于房地产经纪的是（）。A.房地产开发B.房地产测绘C.房地产代理D.物业管理答案：C解析：就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：房地产居间，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。建设工期不足1年的，办理施工许可证到位建设资金原则上不得少于工程合同价的( )。A、 20%B、 30%C、 40%D、 50%答案：D解析：知识点 申领施工许可证的条件21年房地产经纪人考试试题及答案9节 第9节取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经（）登记，取得房地产经纪人员登记证书。A、人力资源和社会保障部B、住房和城乡建设部C、本行政区域内的人民政府D、中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：登记服务的具体工作由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责。取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得中华人民共和国房地产经纪人员登记证书（简称房地产经纪人员登记证书）。张某两年前购买了一套建筑面积为120m2、单价为4000元/m2的住房，首付40%，另外60%向银行申请20年期贷款，贷款年利率为6%，采用按月等额本息还款方式还款。银行为规避风险，要求张某办理了与住房贷款相结合的人身保险。(2022年真题)张某购买该套住宅后，每月还款额应为（ ）元。A.2063.32B.2583.14C.2678.30D.3438.87答案：A解析：等额本息还款方式下，张某每月的还款额应为：式中，A表示月还款额，P表示贷款金额，i表示贷款月利率，n表示按月计算的贷款期限。由于劳务活动的( )，服务事项与服务标准条款在合同的履行过程中经常会受到委托人的争议或在进行中协商、补充，使合同的内容得到调整。A:不确定性B:灵活性C:固定性D:复杂性答案：A解析：新建商品房预售合同网上签约时，房地产经纪人应（）。 A:手工填写合同内容B:自行为合同编号C:从管理系统下载打印合同签约证明D:在房地产开发企业备案预售合同答案：C解析：2022年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发某商品住宅小区项目。2022年，甲企业欲通过乙信托公司（以下简称乙公司）筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况，制定了投资额度安排。2022年，该项目达到预售条件后，甲企业委托丙房地产经纪机构（以下简称丙机构）预售。丙机构为促进销售，在员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。为降低信贷风险，使甲企业与乙公