圣景苑小区前期全程策划方案bkob.docx

鑫源·圣景苑全程营销策划方案鑫源·圣景景苑小区区前期全全程策划划方案策 划 部2004年年9月111日前 言 房地产产全程营营销思想想是在中中国房地地产从卖卖方市场场转变为为买方市市场的过过程中，结结合市场场营销的的理论和和实践产产生的具具有实践践指导性性的一套套科学运运作方法法。不少少发展商商具有雄雄厚的实实力进行行房地产产的规模模开发，但但却不能能全面把把握项目目运作的的各个环环节。如如果只靠靠发展商商自己摸摸索项目目操作方方法，往往往费时时耗力，周周期太长长，机会会成本很很大，专专业房地地产营销销策略的的导入已已成为大大势所趋趋。房地产全程程营销是是从项目目用地的的初始状状态就导导入营销销的科学学方法，结结合房地地产行业业的运作作流程，逐逐步完善善而形成成的理论论体系。本案即是利利用鑫源源策划部部的专业业眼光及及手段，通通过对运运城市圣圣惠路明明珠小区区为中心心点的区区域周边边环境的的综合考考察和市市场调研研分析。然然后，以以项目为为核心，针针对当前前的经济济环境，当当地的房房地产市市场的供供求状况况，项目目所在区区域同类类楼盘的的现状及及客户的的购买行行为进行行调研分分析，再再结合项项目进行行SWOOT分析析。在此此基础上上，确立立鑫源·圣景苑苑小区的的市场定定位和项项目的价价值，并并就规避避开发风风险进行行策略提提示，同同时对项项目开发发节奏提提出了专专业意见见。全案共分六六部分，其其核心内内容包括括：一、 区域市场个个案调查查分析二、 项目的投资资分析三、 项目规划设设计营销销四、 项目形象营营销五、 营销推广策策划六、 项目服务营营销 目 录 项目背景第一部分：区域市市场个案案调查分分析一、项目邻邻近地段段住宅市市场分析析（一）区域域内商品品房供应应量及空空置率统统计（二）商品品房销售售个案分分析二、项目周周边环境境分析（一）本项项目土地地性质调调查（二）本项项目周边边环境调调查（三）本案案交通条条件调查查（四）周边边市政配配套设施施调查（五）周边边人文环环境调查查第二部分：项目的的投资分分析一、鑫源··圣景苑苑项目的的概况二、项目所所在区域域市场现现状及其其趋势判判断（一）项目目所在地地的历史史状况及及规划前前景（二）项目目所在地地房地产产市场总总体供求求现状及及价格走走势（三）项目目所在地地住宅客客户的构构成及购购买心态态分析三、本项目目的可行行性研究究四、项目土土地SWWOT分分析（一） 本案区位的的优势（二） 本案区位的的劣势（三） 本案区位的的机会点点（四） 本案区位的的威胁及及困难点点(五) 本本案市场场定位(六) 本本案价值值分析第三部分：项目规规划设计计营销一、 建筑筑风格定定位、色色彩计划划二、 主力力户型选选择三、 环艺艺设计定定位四、 交通通组织定定位五、 智能能化物业业管理和和小区配配套非常常重要第四部分：项目形形象营销销一、项目视视觉识别别系统核核心部分分（一） 名称（二） 标志（三） 标准色（四） 标准字体二、延展及及运用部部分（一） 营销接待中中心包装装设计（二） 工地环境包包装设计计（三） 公司及物业业管理系系统包装装设计第五部分：项目推推广策划划一、 项目主要卖卖点设计计二、 物业强势、弱弱势分析析及对策策三、 目标客户群群定位分分析四、 价格定位及及策略五、 入市时机规规划六、 广告策略七、 媒介策略八、 推广费用预预算九、 营销推广效效果的监监控、评评估及修修订第六部分：项目服服务营销销一、 前期资料准准备及销销售培训训二、 销售组织及及日常管管理三、 先期导入物物业管理理项 目 背背 景 鑫源·圣景景苑项目目位于运运城市盐盐湖区圣圣惠路中中段西侧侧，与运运城市大大型中、低低档住房房消费的的小区明明珠小区区紧紧相相邻。该该项目用用地的初初始状态态是一片片30多多亩的旧旧厂房地地。项目紧邻运运风高速速路，由由于项目目的本身身的地理理位置和和项目周周围的商商业开发发程度及及商业氛氛围，我我们暂定定鑫源·圣景苑苑的诉求求点为：“咱运城城老百姓姓满意的的好住房房和多走几几分钟-为家家添轿车车”。鑫源·圣景景苑周围围建筑多多为八、九九十年代代的民宅宅，平房房早已破破旧不堪堪，加之之此地块块位于运运城市区区和乡村村交界地地;而且且根据项项目本身身所在地地的运城城市地理理位置情情况，项项目所在在地又被被称为“运城市市的城市市淹没区区”，这里里居民的的素质普普遍不高高，周边边生活配配套十分分落后。鑫源·圣景苑目前的市场定位基于此上等原因。第一部分：区域市市场个案案调查分分析一、 项目邻近地地段住宅宅市场分分析（一） 区域内商品品房供应应量及空空置率统统计鑫源·圣景景苑位于于圣惠路路西侧，我我部门在在市场调调查过程程中，将将其所辐辐射到的的范围界界定在运运城市区区之内。依依据区域域内物业业的商品品房售价价把市调调项目分分为两类类，以凤凤凰路为为界，凤凤凰路以以东的物物业多为为高档商商品住宅宅，凤凰凰路西端端划为中中低档商商品住宅宅。具体体数据如如下表：高档物业商商品房供供应量及及空置面面积统计计表单位：平方方米 元元/序号项目名称坐落位置总建筑面积积空置面积起价均价工程进度1 现房2期房3期房4期房5现房6期房合 计中低档物业业商品房房供应量量及空置置面积统统计表单位：平方方米 元元/序号项目名称坐落位置总建筑面积积空置面积起价均价工程进度1期房2期房3期房4现房5期房6期房合 计 从上上表来看看，运城城市区被被调查的的物业无无论是高高档楼盘盘，还是是中低档档楼盘大大多数是是期房，这这还只限限在被调调项目的的统计数数据，如如果再加加未被调调查的项项目，估估计市场场空置率率将占商商品住宅宅开发面面积600 %， 本本项目规规划总建建筑面积积为3001455.544平方米米，现仅仅处于设设计、规规划阶段段，从市市场现有有的商品品住宅空空置量来来看，本本案已经经处在激激烈的市市场竞争争之中,面临着着非常严严酷的市市场考验验。（二）商品品房销售售个案分分析根据鑫源··圣景苑苑总体规规划、目目前认购购期商品品房的售售价，区区域内可可与本项项目形成成竞争的的项目有有：明珠珠小区二二期项目目、西碧碧园小区区、公司司正在筹筹建的项项目。【明珠小区区 二期项项目】项目地点：圣惠路路中段开发企业：运城市市通宇集集团开发发有限公公司建筑面积： 3万零零平方米米建筑结构：主体66层建筑筑，临街街楼盘不不带底商商设计户数：11幢幢楼 约-户特色配套：主入口口西侧的的住宅楼楼带底商商。主要卖点：与众不不同的特特色技术术服务六层层送一个个空中花花园（送送简装修修，不装装及可入入住）销售进度：25% 【西碧园小小区】项目地点：红旗西西街7112号 开发企业：运城市市碧海花花园房地地产开发发公司建筑结构：主体66层建筑筑，临街街楼盘带带底商（框框架结构构）设计户数： 6栋栋楼主要卖点： 运城城市住宅宅最低价价格（110200元/平平米起价价）销售进度： 开始始销售半半个月二、项目周周边环境境分析（一） 本项目土地地性质调调查盐湖区圣惠惠西侧路路30.74亩亩土地，规规划建设设3万零零一百四四十五点点五四平平方米住住宅。现地上物已已平，原原属厂房房地，基基本符合合七通一一平标准准。（二）本项项目周边边环境调调查本案远方景景观较好好，没有有都市的的喧嚣只只有四季季的庄稼稼和树木木. 但是，本案案近景不不佳，周周围是待待拆改的的破旧平平房，为为数不多多的老楼楼也年久久失修； （三）本案案交通条条件调查查细看，本案案交通环环境还有有欠缺之之处。鑫鑫源·圣景苑苑入口位位于-路，道道路狭窄窄，门前前没有公公交车停停靠站，需需步行至至圣惠路路小区虽虽三面环环路，但但均不是是主干道道； （44、8路路公交车车往返于于此） （四）周边边市政配配套设施施调查本案周边市市政配套套大环境境的未完完善、齐齐全。小小区周边边还没有有理想的的购物广广场和生生活日常常消费区区、蔬菜菜批发市市场、超超市。学校：康杰杰二中、运运城职业业中学；幼儿园园：圣惠惠幼儿园园等。求求医就近近可去同同德医院院和在建建中的华华康医院院等。但是，尽管管鑫源··圣景苑苑周边设设施非常常完善，本本案小环环境的市市政设施施较差，附附近没有有一家超超市。鑫鑫源·圣景苑苑四周多多为破旧旧的民宅宅，环境境很差，斜斜对面就就有一个个警犬基基地和化化工厂，视视觉污染染、尾气气污染十十分严重重。（五）周边边人文环环境调查查众所周知，城城西在我我市的市市区发展展印象中中一直位位居末位位，地处处运城市市区和乡乡村交接接地，长长期以来来受到区区域文化化影响，此此地居民民生活水水平相对对市区整整体较落落后、家家庭收入入普遍不不高、文文化素质质低、消消费观念念不成熟熟，所以以，鑫源源·圣景苑苑没有很很好的人人文环境境的基础础支持。第二部分：项目的的投资分分析一、 鑫源·圣景景苑项目目的概况况1、 项目名称：鑫源··圣景苑苑小区2、 开发企业：鑫源房房地产开开发有限限公司3、 项目地点：鑫源··圣景苑苑位于城城西由圣圣惠路、-路和-路，三三面环路路，一面面为规划划路，距距市中心心河东广广场仅-里里路程（车车程-分钟钟）。4、 项目规模：项目占占地面积积30.74亩亩，总建建筑面积积是3001455.544平方米米。5、 规划特征：主体砖砖砼结构构、6层层建筑，位位临-路一侧侧建有一一层底商商，户型型设计，主主力户型型为：-多多平方米米。二、项目所所在区域域市场现现状及其其趋势判判断（一） 项目所在地地的历史史状况及及规划前前景 项目所所在地 鑫源·圣景景苑所在在地域可可大体归归纳为百百姓安居居住宅和和经济实实惠两大大门类。说说其是百百姓安居居是因为为鑫源··圣景苑苑的地理理位置的的偏僻和和项目周周边的商商业氛围围和市政政工程配配套的不不完善。说说其是经经济实惠惠是因为为项目毗毗邻明珠珠小区和和西碧园园小区，形形成中、小小型户型型的消费费区域（即即：运城城市中低低档住宅宅消费的的集中区区域）。其次是因为为鑫源··圣景苑苑小区所所在地并并无基深深、雄厚厚得历史史、文化化背景。 区域房房产建设设展望 预计项目周周围短时时间内将将不会推推出较往往年档次次高、规规划面积积大的楼楼盘，明明年的市市场竞争争就不会会加强；价格仍然然是大部部分楼盘盘占领市市场的突突破口；明珠小小区二期期新建楼楼盘注重重社区环环境的营营造，大大多数以以绿地面面积大、绿绿化率高高为卖点点，其次次，消费费者因购购房访问问楼盘次次数的增增多，加加之报纸纸不断对对购房的的相关政政策和购购房技巧巧的报道道，他们们的地产产知识和和购房经经验已经经成熟，对对价格、环环境、交交通、景景观、朝朝向、户户型、升升值等多多方面因因素考虑虑更加慎慎重。（二） 项目所在地地房地产产市场总总体供求求现状及及价格走走势区域内所调调项目的的销售情情况及标标售价统统计表序号项目名称规模万绿化率(%)建筑结构楼体(幢)起售价元/均价元/销售率(%)1砖混/框架架2砖混/框架架3砖混/框架架4砖混/框架架5砖混/框架架6砖混/框架架7砖混/框架架8砖混/框架架9砖混/框架架10砖混/框架架11砖混/框架架12砖混/框架架鑫源·圣景景苑小区区现处于于内部认认购期阶阶段，如如此的入入市价格格，如此此的地理理位置，超超大户型型设计就就预示着着本案已已经失败败了500%。所所以“知己知知彼，才才能百战战不殆”，我们们在充分分了解到到竞争对对手的优优、劣势势之后，还还要更加加明确自自己的销销售目标标，根据据自身的的优势制制定一系系列符合合市场规规律的营营销方案案，同时时扬长避避短，把把握住市市场的脉脉搏、抓抓住消费费心理，使使本案获获取更大大利润。（三） 项目所在地地住宅客客户的构构成及购购买心态态分析 1、区区域客户户职业预预估目标客户范围公务员团购教师企业白领其它合计其它省建一公司司公司内部订订购其它学院普校其它百分比%100%2、区域范范围预估估区 域盐湖区其它 外地人合计 百分比100%3、客户年年龄预估估年 龄22-22526-33031-33536-44041-55050以上合计百分比 100%4、总价反反应预估估价别（万元元）13万元以以下14-11819-22425-33435万元以以上合计百分比 100%5、面积反反应预估估面积（平方方米）75以下76-88990-1100100以上上合计百分比 100%三、本项目目的可行行性研究究为了深入细细致地对对该项目目的市场场可行性性进行研研究，我我们重点点访问了了一些有有代表性性的项目目以及目目标客户户组织和和人士。在在调研过过程中，重重点调研研了成功功项目和和同质项项目的经经验，通通过调研研得出结结论：1、只要项项目“环境靓靓、配套套全、智智能化、有有特色、有有价格优优势”，市场场销售就就会很好好。2、市场需需求是可可以用胆胆识和策策划创造造的。四、项目SSWOTT分析（一） 本案区位的的优势外部优势势 第一大部分分：来自自于市场场的优势势鑫源兄弟弟集团的的实力的的社会影影响的正正面性。鑫源·圣圣景苑小小区的小小户型设设计为购购房消费费在122万元左左右的中中低档消消费者提提供了购购房契机机.随着总公公司规模模和实力力的不断断壮大，公公司的员员工越来来越多，根根据公司司的人员员现状来来看，公公司职员员的年轻轻化，已已经成为为现状和和趋势，那那么年轻轻员工的的住房问问题的解解决，也也成为公公司的圣圣景苑小小区的前前期进行行公司内内部定购购奠定了了庞大的的消费群群体。从明珠小小区一期期的开发发现状来来看，虽虽然开发发周期历历时较长长，但是是随着城城市贫富富的两极极分化，明明珠小区区周围已已经逐步步发展成成为运城城市住房房中、低低档消费费的聚集集区域。明珠小区区的二期期开发和和圣景苑苑小区的的开发加加快了项项目周围围的房地地产开发发规模和和开发力力度，从从而形成成更大的的区域市市场影响响力奠定定了基础础。第二大部分分：来自自于项目目本身的的优势 学府府门第：北大燕燕工分校校（高院院）、康康杰二中中、运城城职业中中学、圣圣惠幼儿儿园等。 佛教教圣地：无 购物物天堂：无 食品消费无；衣物消费无；休闲品消费费无；日用品消费费无。 求医医问药方方便：甲级医院 在在建中的的华康医医院中型医院 同同德医院院小型医院 无无药 店无 交通通发达： 市内内四、八八路公交交车往返返于此。 景观观公园：西花园园 生活活便利：无银行行、邮局局、证券券公司 ；农农贸市场场、大型型蔬菜批批发市场场、超市市； 书书店 影影院等金金融、消消费、休休闲、就就餐场所所几乎没没有。 内在优优势 小区区自带底底商，可可定项吸吸纳诸如如美容美美发、快快餐店、网网吧、服服装行等等商店服服务于的的业主。 户户型不等等，满足足了对住住房面积积需求不不同的不不同层次次的消费费者。 小小区规划划设计，错错落有秩秩，新颖颖独特。（二） 本案区位的的劣势外部劣势势 第一大部分分：来自自于市场场的劣势势运城市房房地产重重点区域域的向东东偏移，使使本项目目的价格格和升值值潜力很很难在短短期内有有所提升升。经过市场场调查发发现，运运城市民民对于地地理位置置的选择择作为购购房消费费的首要要选择，经经过百份份问卷调调查，鑫鑫源·圣景苑苑小区的的地理位位置被990%的的被调查查人所排排斥。从明珠小小区的一一期和二二期的开开发河销销售情况况来看，本本项目的的开发周周期和销销售周期期可能会会较长。第二大部分分：来自自于项目目本身的的劣势 距重重点小学学太远，唯唯一较近近的小学学 小学学，校舍舍仍为平平房建筑筑，设施施简陋，孩孩子就学学环境极极差。 本案案紧邻警警犬训练练基地，视视觉污染染严重。 区域域内人文文素质落落后，严严重影响响项目的的市场定定位及地地价升值值潜力。 周边边市政配配套不齐齐全，生生活、购购物不方方便 内部劣劣势 售楼处位置置较难选选择。 销售力量的的专业和和经验的的缺乏 入市市均价过过高，高高出同质质楼盘足足足二百百多元。 门前前道路不不宽，距距圣惠路路仍有一一段距离离，坐公公交车出出行不便便。（三） 本案区位的的机会点点 本案最最有力的的支撑点点是明珠珠小区二二期进入入热销期期。 合理的的中、小小户型设设计可以以满足了了市场需需求。 强有有力的、优优越的策策划、推推广和现现场销售售管理以以及销售售力量，会会将劣势势、威胁胁化解至至最小限限度。（四） 本案区位的的威胁及及困难点点威胁来自紧紧邻的中中低档项项目：如如明珠小小区二期期和西碧碧园小区区项目，他他们的项项目综合合质素不不俗，必必会对该该区域市市场形成成强劲冲冲击；本本案困难难点在于于偏僻的的地理位位置、不不成熟的的商业氛氛围、项项目周围围的市政政配套不不完善。特别强调的的是，本本案必须须有准确确的市场场定位，符符合市场场的入市市价格，同同时再补补充内在在提升价价值。本案市场定定位（一）区域域定位运城市区最最有品质质的百姓姓安居房房（二） 项目定位拥有宁静的的社区环环境，文文化格调调层次高高雅，必必有集中中绿地和和中心广广场，还还需保障障每个楼楼宇间都都要青葱葱怡人、绿绿意浓浓浓，让每每户窗前前看到的的是绿草草、鲜花花和休闲闲园地，即即户户窗窗前如画画，家家家阳光充充足，弥弥补155米超小小楼间距距的劣势势。（三） 目标客户定定位结合我们公公司的专专业经验验，通过过对运城城市房地地产市场场调查、分分析，和和住房消消费百份份问卷调调查归纳纳本项目目的目标标消费群群主要有有以下特特征：地域分布：圣惠路路周边区区域的住住户均为为运城市市中低消消费群体体的居住住集中区区年龄：以225-40岁岁年龄段段为主。家庭构成：已成家家，家中中已有子子女。收入：家庭庭年收入入60000-150000万万元左右右。置业情况：多为一一次置业业，原有有房屋多多为平房房或旧楼楼房，早早已不能能满足现现代生活活的需要要。职业特征：中级公公务员、管管理人员员、个体体工商户户及外地地经商者者。购房心理特特点：大大部分居居民购房房心态不不成熟； 对8595改改善型住住宅需求求量大；环境优优雅休闲闲、配套套齐全、服服务完善善即可满满足。备注：本案案由于户户型已经经不能更更改，建建议使用用总房款款的价格格战术，忽忽略单体体售价（指指每平方方米单价价）和超超大单元元面积的的概念，运运用为客客户算经经济帐的的手段，刺刺激消费费。六、本案价价值分析析根据以上论论述，本本案地块块所处区区位，以以及所拥拥有地产产条件，及及SWOOT分析析，价值值应在112000元/mm2左右。第三部分：项目规规划设计计营销一、 建筑风格定定位、色色彩计划划（按照公司司目前决决定的建建筑风格格和色彩彩计划执执行）二、 主力力户型选选择本项目所处处地块是是一个非非常传统统的城市市郊区农农村生活活居住区区，区域内所调调项目的的主力户户型及总总房款范范围统计计表单位： 元元/序号项目名称单元面积范范围主力户型50-800配比比80-1000配配比100以以上配比比总房款范围围(万元)主力房款(万元)12345678依上表分析析，鑫源源·圣景苑苑应根据据主力客客户群的的定位（详详见第二二部分第第五项内内容）度度身定造造，以二二房一厅厅一卫88595平平方米左左右为主主力户型型。但是，本案案单体户户型已经经不能变变更，只只能在细细节上下下功夫。经经过市场场调查，城城西内尚尚未发现现一楼带带私家花花园的户户型，而而在城东东一带，这这种设计计非常盛盛行，如如：禹都都花园，带带小院的的户型销销势火爆爆，总房房款有的的与三楼楼同价。三、 环艺艺设计定定位小区整体绿绿化以335.55%主题题绿化面面积为构构架，在在步行系系统上序序列布置置集中绿绿化园林林，充分分预留社社交、休休闲广场场、停车车场等空空间。与与整体园园林绿化化相结合合，穿插插布置有有原创性性的环艺艺雕塑小小品，增增加小区区的文化化氛围和和艺术品品位。四、 交通通组织定定位避免过境交交通，保保证小区区交通通通畅顺达达，最大大限度实实现小区区人车分分流，各各组团庭庭院绿地地无车流流，以确确保小区区孩童随随意玩耍耍行走的的绝对安安全。五、智能化化物业管管理和小小区配套套非常重重要小区的品质质感即来来源于小小区产品品规划设设计等硬硬件，亦亦体现于于小区配配套服务务和物业业管理等等软件。事事实证明明，区域域内住宅宅的业主主对物业业管理和和小区配配套的要要求越来来越高。引引进先进进的物业业管理思思想和管管理体制制，是建建立品牌牌效应的的有效途途径。物物业管理理的3：11原原理表明明，如果果小区物物业管理理水平差差，其坏坏影响的的传播面面将是11：111。而好好的物业业管理传传播面是是1：33。因此此，在房房地产市市场相对对成熟的的今天，专专业物业业管理在在楼盘的的价值实实现中占占10%左右的的比重。建议：小区区内设物物业管理理处；加加强小区区智能化化物业管管理水平平，区内内设宽带带网端子子、对讲讲门以及及引进节节能型建建材，、物物业管理理和安防防，满足足现代人人对现代代居住环环境的要要求。第四部分：项目形形象营销销一、 项目视觉识识别系统统核心部部分为使鑫源··圣景苑苑小区住住宅项目目的概念念具体化化、专业业化、建建议建立立产品形形象，给给予消费费者深刻刻、明确确的印象象。内容： A、项目标标志：确确立本案案的LOOGO；B、标识系系统：确确定标准准字、标标准色、标标志基础础组合及及象征图图形、证证件类（如如：员工工工作卡卡、临时时出入证证、会员员卡、胸胸徽等）、文文具类（标标准信签签、信封封、专用用桌椅、物物业管理理薄等）、纪纪念物、礼礼品、工工服类；C、导示系系统：户户外大型型广告牌牌、交通通指示牌牌、刀旗旗、彩旗旗、围档档、广告告宣传单单、售楼楼书、门门楣标牌牌、楼号号牌等。以下内容详详见设计计彩稿：（一） 名称：鑫源源·圣景苑苑小区（二） 标志：（项项目的LLOGOO）（三） 标准色（四） 标准字体二、 延展及运用用部分 除了了项目的的劣势，我我们前面面已经提提出建设设性的建建议，以以下重要要针对鑫鑫源·圣景苑苑宣传、管管理方面面的优势势：地理理位置不不佳，商商业氛围围未形成成、市政政工程配配套不足足等三大大弊病，建建议改进进措施如如下：（一） 营销接待中中心包装装设计营销接待中中心是客客户直接接了解项项目的场场所，客客户对其其包装设设计的直直观感受受如何将将直接影影响其对对项目的的认识和和评估；因此，营营销接待待中心的的包装设设计尤为为重要。1、构想：整个营销接接待中心心根据工工程部及及装修设设计的平平面布置置安排，总总体要求求宽敞、明明亮、典典雅气派派、个性性突出。建建议鑫源源·圣景苑苑售楼中中心进行行装修和和功能分分区。（以以区别本本项目和和另外两两个项目目的不同同即：明明珠小区区二期和和西碧园园售楼部部 ）2、主要内内容： 形形象墙其是营销接接待中心心的形象象标志，主主要突出出项目的的名称、标标志。形形象墙前前面是接接待台及及资料台台，是销销售人员员主要接接待客户户和派送送资料的的场所。 展展板及场场地布置置（详见见设计样样稿）展板编排为为展销会会的重要要部分。它它可以系系统地介介绍本项项目的基基本情况况及销售售情况，其其最重要要的内容容之一是是了解项项目优点点，并设设计统一一的艺术术形式加加以布置置，使个个性形象象突出，内内容丰富富、简明明，缩短短买家了了解项目目的时间间，甚至至可以使使其作出出迅速的的购买决决定。 透透视图及及项目模模型（即即：沙盘盘）模型与透视视图能增增加买家家对本项项目的立立体纵观观认识，令令买家置置身其中中，领略略各楼层层的朝向向和景物物，清楚楚明了选选购单位位所在位位置，给给人真实实的感觉觉，令买买家倍增增信心。 售楼楼处房顶顶上的灯灯箱广告告，做到到画面与与VI设计计风格的的统一。（二） 工地环境包包装设计计将整个工地地现场，根根据建筑筑施工的的进程和和环境特特色进行行包装。包包装强调调项目的的特色，对对项目有有一个整整体良好好的视觉觉形象。具体内容：一部分分内容为为工地围围墙包装装、工地地立柱广广告牌制制作、工工地公共共标牌制制作、挂挂旗制作作、路灯灯安装等等。另一一部分内内容为绿绿化和其其它配套套工程完完善，优优先搞好好工地围围墙沿线线、样板板房参观观路线以以及绿化化工程施施工。要要求严格格按照VVI设计计内容制制作完成成，绿化化工程由由工程部部按工程程进度按按时完成成。建议本案建建工地围围档，并并布置宣宣传立体体画。 （三） 公司及物业业管理系系统包装装设计除本项目的的VI系统统确定的的常规内内容外，物物业管理理系统包包装设计计还包括括办公功功能导视视系统设设计及物物业管理理公共设设施指示示系统设设计。如如：各办办公室的的导视标标牌、小小区示意意图、垃垃圾桶、停停车场指指示牌、消消防通道道、环保保告示牌牌、业主主会所指指示牌、告告示栏等等。 第五部分：项目推推广策划划 本案是是个具有有独特魅魅力的项项目，应应以不平平常的手手法推广广，以使使好的优优势充分分展示出出来。建议本案按按照项目目的五个个发展阶阶段：项项目的内内部认购购及试销销期、项项目的入入市期、推推广期、成成熟期（包包含项目目的品牌牌确立期期）、巩巩固期（尾尾盘促销销期）开开展营销销推广工工作，目目的是使使本项目目能够更更准确的的依据房房地产销销售市场场的发展展规律，正正常经营营，实现现公司的的良好预预期目标标。一、 项目主要卖卖点设计计卖点一 ：针对安安居住宅宅1、咱运城城老百姓姓满意的的好住房房 -鑫源源·圣景苑苑小区2、3、卖点二 ：针对经经济适用用房1、多走几几分钟-为家家买辆小小轿车2、二、 物业强势、弱弱势分析析及对策策本物业规划划设计强强势不多多，整个个小区应应按中档档、功能能齐全、享享受、休休闲的概概念进行行补充，除除了区内内设有儿儿童娱乐乐设施、业业主休闲闲园地、花花架、主主题雕塑塑、鹅卵卵石小径径外；考考虑到周周边的生生活配套套设施的的缺陷，底底商需定定项承招招服务功功能的经经营业主主，如小小型超市市、小型型网吧、尤尤其是在在业主对对现代化化居住环环境的需需求方面面做到“人无我我有，人人有我先先”的优势势，这些些补充必必对商品品房销售售起着很很大的促促销作用用。本案在物业业智能化化管理上上，应增增设宽带带网、可可视楼宇宇对讲门门以及节节能型建建材，满满足现代代化住宅宅对安全全防范、停停车、消消费、高高速上网网的需求求。以实实现快捷捷、高效效的超值值服务与与管理。让让购房者者感到自自己买的的房子物物超所值值，进而而为我们们义务宣宣传到亲亲戚、朋朋友、邻邻居、同同事，口口碑宣传传的成效效力度很很大。三、 目标客户群群定位分分析本案在前面面已经论论述，本本节不再再论述，详详见第二二部分第第四项。四、 价格定位及及策略根据我们对对目标市市场的仔仔细调研研和深入入分析，本本项目的的入市定定价应当当采取低低开高走走的策略略，入市市定价应应当较具具弹性空空间，入入市时富富有较强强的市场场竞争力力，能让让先购先先住者的的物业升升值，同同时使投投资人士士的投资资具有炒炒作的空空间。1、价格方方案B、 鑫源·圣景景苑小区区低层入入市价格格建议周边档次跟跟鑫源··圣景苑苑小区差差不多的的楼盘，明明珠小区区二期、西西碧园的的价格分分别是：明珠小区二二期（期期房）每每平方米米 元（优优惠率66%）西碧园（期期房）每每平方米米 元（优优惠率66%）以上均为未未优惠的的价格范范围,故建议议鑫源··圣景苑苑小区低低层楼宇宇售价每每平方米米价格应应为 元。C、 鑫源·圣景景苑小区区高层入入市价格格建议周边高层楼楼盘价格格分别为为： 西碧园小区区（期房房）每平平方米 元明珠小区二二期（期期房）每每平方米米 元元圣惠花园（现现房）每每平方米米 元建议本案高高层价格格范围是是 元元C、鑫源··圣景苑苑底商售售价建议议周边楼盘的的底商售售价情况况：明珠小区一一期每平平方米 元明珠小区二二期每平平方米 元西碧园小区区小区每每平方米米 元圣惠花园小小区每平平方米 元建议本案底底商均售售价为每每平方米米 元。2、付款方方式和进进度付款方式和和进度，与与优惠比比例相联联系，设设计时体体现以下下原则：付款方方式不同同，各种种方式现现值相等等。付款方式：一次性性付款 分分期付款款 按按揭贷款款3、优惠条条件A、 先购先优惠惠B、 展销会期间间优惠（免免契税11.5%或优惠惠现金22%）C、 业主二次购购房优惠惠D、 教师、军人人、拆迁迁户优惠惠E、 公司员工优优惠F、 团购优惠五、 入市时机规规划考虑房地产产市场的的广告宣宣传时机机，建议议20004 年年10月月正式开开盘。六、 广告策略广告策略是是营销推推广策略略的重要要内容，是是广告活活动中用用有限的的费用取取得最大大广告效效果而运运用的手手段和方方法，在在房地产产业异军军突起，广广告数量量繁多，形形式多样样化，市市场竞争争日益激激烈的今今天，要要使广告告活动富富有成效效，必须须制定多多种广告告策略。（一）广告告目标市市场策略略目标市场是是项目决决定进入入的市场场。根据据项目工工程进度度和营销销阶段的的划分和和广告目目标对象象所处的的区域，广广告活动动运用渐渐进式策策略，即即鑫源··圣景苑苑周边范范围、项项目所辐辐射到的的运城市市市区。项目入市的的品牌形形象、自自身品质质、小区区文化宣宣传尤为为重要。（二） 广告内容的的更新策策略根据项目营营销推广广的进展展和目标标市场的的变化，或或者随着着消费者者的观念念不同，以以及项目目在不同同时期的的具体推推广，广广告内容容都要有有所更新新，以更更能适合合消费者者新的需需求，不不论是心心理上或或实质效效果上，都都要求广广告重点点内容突突出，以以提高项项目在消消费者心心目中的的地位，刺刺激消费费者的购购买欲望望。（三） 广告的心理理策略广告心理策策略是运运用心理理学原理理来策划划的广告告，从而而促使消消费者在在更短的的时间内内，更快快认可和和产生购购买行为为。其具具体运用用于项目目是针对对消费者者心理对对健康的的需求、安安全的需需求、方方便的需需求、舒舒适的需需求、经经济的需需求进行行刺激、说说服和引引导，并并贯彻于于各主要要卖点的的内容之之中。（四） 广告错位竞竞争策略略鉴于广告初初期，在在总体实实力不如如名牌的的情况下下，通过过调整力力量对比比，避实实击虚，进进行错位位竞争，如如项目的的规划特特点、建建筑特点点、文化化内涵都都有独到到之处，在在具备这这些优势势的情况况下，扬扬长避短短巧妙地地将竞争争对手的的优势化化为劣势势。同时时借助有有利的局局势和时时机来宣宣传项目目，借助助地域概概念来推推广项目目以及借借助强强强合作来来提高广广告的攻攻效。七、 媒介策略（一）根据据鑫源··圣景苑苑的经营营推广方方案，将将广告具具体内容容落实分分为五个个阶段： 第一个个阶段：内部认认购及试试销期时间：20004年年9月底底20004年100月 第二阶阶段：入入市期时间：20004年年11月月122月中旬旬目标：全方方位广告告宣传，配配合主题题活动，推推广楼盘盘。 第三阶阶段：推推广期时间：20002年年12月月20005年年1月 第四阶阶段：成成熟期时间：20005年年2月20005年33月份 第五阶阶段：巩巩固期（或或到尾盘盘期）