广东房地产市场分析年度报告5139.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.广东2009年房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组（广东省房房协市场场研究部部、华南南理工大大学建筑筑学院建建设经济济管理与与房地产产研究所所、广东省统计计局固定定资产投投资统计计处）一、社会经经济环境境2009年年广东经经济逐季季回暖，全全年完成成国内生生产总值值390081.59亿亿元，同同比增长长9.55%，增幅幅同比回回落0.6个百百分点。完完成全社社会固定定资产投投资1333666.788亿元，同同比增长长19.5%，增幅幅同比提提高3个个百分点点。城镇镇居民人人均可支支配收入入215574.72元元，同比比增长99.3 %，扣扣除物价价因素，实实际增长长12.0 %，增幅幅同比提提高6.3个百百分点。二、数据分分析（一）房地地产开发发投资1、完成开开发投资资广东房地产产完成开开发投资资从第二二季度开开始止住住了年初初下跌的的态势，全全年完成成29661.32亿元元，同比比小幅增增长0.99%，比前前三季度度提高了了9.111个百百分点。固固定资产产投资占占GDPP比重为为34.2%，比上上年高出出2.99个百分分点。房房地产开开发投资资占GDDP比重重为7.58%，比上上年降低低了0.6个百百分点（见见表1、图一一）。 表1 完完成开发发投资增增长数据据表 单位位：亿元元地 区区时 间间国内生产总值固定资产投资房地产开发发投资固定资产投投资占GGDP比比重(%)房地产投资资占固定资产投投资比重重(%)房地产投资资占GDP比重重(%)全 国2008年年3006770172299130580057.30017.75510.1772009年年3353553224844636232267.05516.11110.800同比增长(%)8.730.116.19.75百百分点-1.644百分点点0.63百百分点广 东2008年年356966111811293231.32226.2338.212009年年390822133677296134.20022.1557.58同比增长(%)9.519.50.992.88百百分点-4.088百分点点-0.633百分点点图一 广广东近年年固定资资产投资资与房地地产开发发投资增增长比较较从单季度来来看，房房地产完完成开发发投资额额逐季增增加，第第四季度度达10094.45亿亿元，接接近上半半年投资资额的总总和（见见图二）。图二 220099年各季季度广东东房地产产开发投投资比较较按用途划分分的完成成开发投投资当中中，住宅宅投资同同比下降降1.334%，与前前三季度度相比，收收窄了近近6个百百分点；办公楼楼、商业业用房投投资均有有较大幅幅度的回回升，同同比分别别增长335.338%和233.288%；其其他投资资同比小小幅下降降5.666%，降幅幅比前三三季度收收窄了约约21个个百分点点（见表表2）。 表表2 按用用途完成成开发投投资数据据表 单位位：亿元完成投资总总额住宅投资办公楼投资资商业用房投投资其他投资2009年年前三季季度1868.591357.1776.911173.331261.220同比增长（%）-8.122-7.27723.52215.544-27.0022009年年度2961.322103.92126.662274.551456.227同比增长(%)0.99-1.34435.38823.288-5.666从近年房地地产各类类投资走走势来看看，住宅宅投资首首次出现现负增长长，但降降幅不到到1.44%，投投资额仅仅略低于于20008年度度；办公公楼、商商业用房房投资额额则分别别达到220022年以来来的最高高（见图图三）。图三 广广东近年年房地产产各类投投资走势势分季度来看看，今年年住宅完完成开发发投资额额逐季增增长，且且第三、第第四季度度分别超超过上年年同期，保保持着较较好的发发展态势势（见图图四）。图四 220088年以来来各季度度广东住住宅开发发投资走走势2、开发资资金来源源全年到位资资金49909亿亿元，同同比增长长30.49%，增幅幅比上年年同期提提高了约约35个个百分点点；从近近年房地地产到位位资金占占开发资资金比例例看，220022年以来呈呈现逐年年增长态态势，到20008年年首次出出现下滑滑，20009年年重新回回升，且且为近年年同期最最高，到到位资金金充裕（图五）。图五 广广东近年年房地产产到位资资金情况况从资金来源源结构看，国内内贷款与与自筹同同比分别别增长111.774%和和6.221%，销销售回笼笼资金（定定金、预预付）同同比大幅幅增长552.001%，这这主要是是得益于于20009年国国家适度度宽松货货币政策策及省市市出台的的购房优优惠等政政策的实实施；利利用外资资同比则则下降112.441%（见见表3、图图六）。表3 房房地产资资金来源源基础数数据表 单单位：亿亿元资金来源国内贷款外 资自 筹其他（定金金、预付付）金额%金额%金额%金额%2008年年3762.08869.11323.165.3771.741249.6733.2221577.9141.9442009年年4909.21971.11519.78857.2661.171327.327.0442553.4952.011同比增长(%)30.49911.744-3.333个百分点-12.441-0.577个百分点6.21-6.188个百分点61.8338.07个个百分点图六 广广东近年年房地产产资金来来源变动动资金结构发发生较大大调整。国国内贷款款、外资资及自筹筹资金占占到位资资金的比比例均比比上年有有所降低低；相应应地，其其他资金金（定金金、预付付）占到到位资金金的比例例升至552.001，表表明市场场畅旺，销销售资金金回笼较较快（见见图七）。图七 广广东近年年房地产产资金来来源结构构（二）土地地购置（注注1）与上年相比比，房地地产企业业购置土地地面积减少少14.34%，购置金额增长长28.98%，购置置单价增长长50.58%，这与与市场回回暖复苏苏企业购购置土地地欲望增增强以及及政府批批地相对对有限密密切相关关（见表表4、图图八）。表4 房地地产企业业购置土地地数据表表 单单位：万万元、万万m2时间土地购置金额面积单价（元/m2）2008年年295255332635.5811202009年年380811812257.531687同比增长(%)28.988-14.33450.588图八 广广东近年年房地产产企业购购置土地地情况（三）商品品房建设设商品房施工工面积和和竣工面面积同比比分别增增长7.51%和7.71%。分用用途来看看，各用用途的施施工面积积比上年年均有不不同幅度度的增长长；竣工工面积中中，住宅宅和其他他同比分分别增长长10.4%和和12%，办公公楼和商商业同比比则分别别下降338.77%和44.9%。值得得关注的的是，第第四季度度与第三三季度相相比，各各用途的的施工面面积和竣竣工面积积均有较较大幅度度的增长长。可见见，在各各利好因因素的刺刺激下，房房地产企企业也在在不断加加快工程程的进度度（见表表5）。表5 各类商商品房建建设数据据表 单位：万m2项目总数住宅办公楼商业其他第四季度环比增长施工面积30.133%28.888%56.177%13.299%46.344%竣工面积72.544%68.400%190.004%154.442%38.377%2009年年度施工面积247199.877 189299.422 842.556 2264.47 2683.42 竣工面积4695.13 3836.69 86.211 332.661 439.663 同比增长施工面积7.51%5.03%6.33%17.744%19.022%竣工面积7.71%10.377%-38.774%-4.866%11.955% 新开工面面积同比比下降33.744%，降降幅比前前三季度度收窄了了25.79个个百分点点。从各各季度来来看，第第三季度度开始各各类用途途环比均均有所增增长。尤尤其是第第四季度度，总数数环比增增长约880%，办办公楼环环比增长长2555%，住住宅、商商业及其其他的环环比增幅幅均超过过70%（见表表6）。表6 商商品房新新开工面面积数据据表 单单位：万万m2总数住宅办公楼商业其他2009年年度6262.46 4903.67 159.441 520.774 678.665 同比增长-3.744%-5.522%-2.488%4.69%3.64%第一季度1263.62 1028.79 24.111 89.000 121.771 环比增长2.47%6.91%-30.883%-27.005%6.81%第二季度1034.06 823.334 17.077 93.944 99.711 环比增长-18.117%-19.997%-29.119%5.56%-18.008%第三季度1417.87 1114.22 25.966 121.551 156.117 环比增长37.122%35.333%52.066%29.355%56.633%第四季度2546.92 1937.31 92.266 216.228 301.006 环比增长79.633%73.877%255.339%77.999%92.788%从近年数据据来看，220099年的新新开工面面积已超超过20006年年以前、接接近20008年年水平，但但与20007年年相比仍仍有一定定差距；施工面面积和竣竣工面积积则分别别达到近近年同期期最高（见见图九）。图九 广广东近年年商品房房建设情情况（四）商品品房交易易全年商品房房销售量量价齐升升，销售售面积70035.89万万平方米米，同比比增长445.884%；销售额额45885.993亿元元，同比比增长559.224%；商品房房销售均均价65518元元/平方方米，同同比增长长9.118%。其其中，商商品住宅宅销售面面积和销销售金额额同比分分别增长长49.75%和655.677%，均均价63366元元/平方方米，同同比增长长10.64%。分季度看，前前三季度度销售均均价逐季季升高，相相应地，第第三季度度的销售售面积较较第二季季度有所所减少，呈呈价涨量量跌态势势；第四四季度销销售面积积放量增增长，但但均价相相比第三三季度有有所下降降（见表表7）。商品房销售售面积（万万m2）商品房销售售额（亿亿元）商品房均价价（元/m22）住宅销售面面积（万万m2）住宅销售额额（亿元元）住宅均价（元/m22）2008年年度4824.412879.9659704378.372519.3457542009年年度7035.894585.9365186556.644173.726366同比增长(%)45.84459.2449.1849.75565.67710.644第一季度1121.37 672.668 59991049.25 609.886 5812第二季度1824.31 1138.40 62401724.89 1053.06 6105第三季度1686.531175.2369681573.051079.696864第四季度2403.68 1599.62 66552209.45 1431.12 6477 环比增长（%）42.52236.111-4.49940.46632.555-5.644表7 房地地产交易易数据表表从近年各年年水平来来看，220099年商品品房的销销售面积积、销售售额和销销售均价价分别达达到历史史新高（见见图十、十十一），说说明在适适度宽松松的货币币政策、购购房减免免税费政政策的实实施等利利好因素素的刺激激下，房房地产市市场得到到快速发发展。图十 广广东近年年商品房房销售情情况图十一 广东近近年住宅宅销售情情况（五）市场场消化系系数（注注2）与上年相比比，20009年年市场消消化系数数有较大大幅度的的增长，表表明市场场活跃，消消化能力力强（见见表8、图图十二）。表8 生生成指标标数据表表2008年年度2009年年度同比增长市场消化系系数(XX)1.187731.641150.45442图十二 广东近近年商品品房消化化系数走走势（六）商品品房空置置2009年年期末累累计商品品房空置置总量220400.733万平方方米，比比上年年年末增加加2166.122万平方方米，其其中第四四季度新新增422.288万平方方米。按按用途分分类来看看，住宅宅和其他他空置面积积分别比比上年期期末增加加1822.222万和466.955万平方方米，办办公楼、商商业营业业用途的的空置面面积分别别减少77.599和5.46万万平方米米（见表表9、图图十三）。表9 房地地产空置置数据表表 单位：万m2时间空置类型总数住宅办公楼商业其他累计2008年年末空置面积1824.611030.6698.444421.883273.667其中待销575.880357.00127.111101.77989.899滞销889.112559.00534.333186.443109.332积压359.669114.66037.000133.66274.477滞销和积压压1248.81673.66571.333320.005183.778累计2009年年末空置面积2040.73 1212.88 90.855 416.337 320.662 其中待销530.220 369.772 9.49 77.688 73.311 滞销1147.12 723.665 49.122 211.227 163.008 积压363.441 119.552 32.244 127.441 84.233 滞销和积压压1510.53 843.117 81.366 338.668 247.331 2009年年度新增空置面积216.112182.222-7.599-5.46646.955其中待销-45.6612.711-17.662-24.111-16.558滞销和积压压261.772169.55210.03318.63363.533图十三 广东近近年年末末商品房房空置情情况（七）珠三三角各市市简况表10 珠珠三角各各城市（不不含深圳圳）房地地产市场场主要指指标比较较情况 单位：亿元、万万m2、元/m2城市时 间开发投资施工面积新开工面积竣工面积商品房销售售面积商品房销售售额商品房销售售均价年末空置面积广州市2008年年762.4435500.371193.92943.7761079.68955.8868853403.5562009年年817.3345505.561073.79961.2241375.421286.159351363.994同比（%）7.200.09-10.0061.8527.39934.5555.62-9.822珠海市2008年年147.6651143.98307.114405.447174.227121.777698851.2222009年年168.4441132.31207.553366.777280.444209.991748571.199同比（%）14.088-1.022-32.443-9.55560.92272.3887.1239.000佛山市2008年年403.6681980.46517.111321.444542.888292.3325384138.2202009年年358.2252085.41519.660240.669779.550487.2236251131.662同比（%）-11.2255.300.48-25.11243.59966.68816.088-4.766惠州市2008年年186.8832059.25641.221242.880295.990121.994412169.1662009年年175.3332311.43516.664535.665543.881232.0014266189.665同比（%）-6.15512.255-19.443120.66283.78890.2773.53174.220东莞市2008年年270.1151695.18294.33598.666509.663283.7705567155.6602009年年277.6662221.94269.226188.883604.111353.1175846235.663同比（%）2.7831.077-8.53391.39918.54424.4995.0251.433中山市2008年年191.6611839.24670.224350.330320.443140.7784394174.4432009年年192.3371877.09595.777381.772562.339258.3384594233.885同比（%）0.392.06-11.1118.9775.51183.5444.5734.077江门市2008年年104.6641008.40395.227191.446226.11371.9443182102.9922009年年95.6551124.38415.663241.995349.664130.005372089.900同比（%）-8.59911.5005.1526.37754.62280.77716.911-12.666肇庆市2008年年54.322601.330170.442176.990149.88743.966293361.7332009年年60.666763.339328.664202.998275.33193.499339693.399同比（%）11.67726.96692.85514.74483.700112.77015.79951.288表11 珠珠三角各各市（不不含深圳圳）20009年年各季度度商品住住宅销售售均价变变化情况况 广州珠海佛山惠州东莞中山江门肇庆第一季度环环比增长长-4.211%3.03%-5.766%5.49%-6.022%-0.588%5.14%35.755%第二季度环环比增长长-5.966%1.49%27.466%3.71%1.35%-0.055%4.79%-23.220%第三季度环环比增长长14.099%7.70%13.233%4.74%4.91%22.055%8.79%19.300%第四季度环环比增长长26.622%-19.889%-15.558%-1.666%11.444%-8.177%16.911%5.95%年度同比增长5.73%8.31%15.611%4.59%6.28%6.36%16.866%15.622%三、结论1、关于开开发投资资和资金金状况。房房地产完完成开发发投资从从第二季季度开始始止住了了年初下下跌的态态势，投投资额逐逐季增加加，年度度同比略略有增长长。宽松松的货币币政策和和畅旺的的销售市市场使得得房地产产到位资资金充裕裕、销售售回笼资资金增长长较快。2、关于土土地购置置和商品品房供应应。与上上年相比比，房地地产企业业购置土土地面积积减少114.334%，购购置金额额增长228.998%，购购置单价价增长550.558%。商品房施工面积和竣工面积同比分别增长7.51%和7.71%，开发企业对市场信心增强。新开工面积从第三季度开始增长，第四季度增长幅度较大，但年度同比仍是负增长，下降3.74%，这将影响今年市场的供应量。3、关于市市场销售售。商品品房销售售面积和和销售额额同比分分别上涨涨45.84%和599.244%，市市场消化化能力已已接近历历史最高高水平。全全省第四四季度环环比呈量量升价跌跌的局面面，但个个别城市市量跌价价升。4、关于房房价。商商品房销销售均价价达65518元元/平方方米，商商品住宅宅销售均均价达663666元/平平方米，均均创历史史新高；同比分分别上涨涨9.118%和和10.64%。综上所述，220099年我省省房地产产销售市市场畅旺旺，到位位资金充充裕，房房地产完完成开发发投资呈呈逐季上上升趋势势，土地地市场表表现活跃跃，多个个房地产产市场重重要指标标均接近近或超过过历史最最高水平平。房地地产市场场的较快快复苏对对于提振振信心、增增加投资资、扩大大内需、保保持国民民经济增增长起了了重要作作用。同同时，房房价持续续高位运运行，个个别城市市房价涨涨幅过大大，积累累了市场场风险。220100年房地地产市场场面临复复杂多变变的经济济形势，不不确定性性加大，政政府宏观观调控增增强，金金融环境境与税收收政策处处于变化化调整之之中。开开发企业业应认真真把握国国家政策策动向，密密切关注注市场变变化，增增强风险险意识。建建议政府府加快构构建和完完善住房房保障体体系，增增加普通通商品住住宅建设设用地土土地供应应，加强强市场监监管，正正确引导导舆论，稳稳定市场场预期，维维护房地地产市场场平稳健健康发展展。2010年年1月227日 注1：由于于“土地购购置费”与“土地购购置面积积”的统计计口径有有所不同同，故“土地购购置价格格”采用“土地成成交价款款”与“土地购购置面积积”相除而而得的平平均价格格。其中中，“土地成成交价款款”是指期期内进行行土地使使用权交交易活动动的最终终金额，在在土地一一级市场场是指土土地最后后的划拨拨款和出出让价；在土地地二级市市场是指指土地转转让、出出租、抵抵押等最最后确定定的合同同价格。“购置土地面积”是指期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 注2：“市市场消化化系数”是通过过计算一一定时期期内商品品房吸纳纳量占市市场供应应量的比比值，反反映市场场消化能能力。（见下表）。市场消化系系数计算算表名 称称计 算 公公 式市场消化系系数(XX)销售面积/（k××竣工面面积+待待销面积积×以月月为单位位的时段段数/112）公式定义为为：市场场实现吸吸纳量/市场有有效供应应量；系数的分子子为销售售面积，含现楼楼和预售售。分母母：竣工工面积由由于一般般有约两两成的竣竣工面积积是公建建配套、回回迁补偿偿等，因因此可销销比例kk取为00.8；另外假设设满足待待销面积积（小于于1年的的空置量量）将在在本年度度被均匀匀地吸纳纳的条件件。10.9.202218:5818:58:4622.10.96时58分6时58分46秒10月. 9, 229 十月 20226:58:46 下午18:58:462022年10月9日星期日18:58:46