融资租赁在中国房地产业中的应用探究fqxm.docx

目录摘要1ABSTTRACCT20 引言言41 融资资租赁理理论的研研究现状状511 国外研研究512 国内研研究72 房地地产融资资租赁的的基础理理论10021 房地产产融资租租赁概念念的界定定10211 融资资租赁概概念的界界定100212 房地地产融资资租赁的的界定11222 房地产产融资租租赁的特特征1443 融资资租赁在在我国房房地产业业中的应应用的必必要性和和可行性性分析11731 融资租租赁在我我国房地地产业的的应用必必要性分分析17732 融资租租赁在我我国房地地产业的的应用可可行性分分析200321 对承承租人的的利益分分析200322 对出出租人的的利益分分析255323 对开开发商的的利益分分析2664 融资资租赁在在我国的的应用现现状及所所遇到的的问题22741我我国房地地产融资资遇到的的问题22742 房地产产融资租租赁在我我国应用用现状分分析29943 房地产产融资租租赁在我我国应用用中所遇遇到的问问题3225 国外外融资租租赁的经经验对我我国房地地产融资资租赁的的借鉴3355.1 国外融融资租赁赁的主要要模式3355.1.1 美美国融资资租赁3355.1.2 日日本融资资租赁3395.2 国外融融资租赁赁经验借借鉴4115.2.1 银银行或厂厂商背景景的租赁赁机构更更具有竞竞争力4415.2.2 在在政策上上扶持融融资租赁赁业4225.2.3 信信用评价价系统完完善，对对融资租租赁的认认知程度度较高4426 推动动融资租租赁在房房地产业业中的应应用的建建议和对对策43361 提高宣宣传力度度，增强强认识44362 加强政政府支持持力度，完完善法律律法规444621 加强强政府扶扶持力度度44622 增强强法律建建设45563 加强房房地产融融资租赁赁业自身身建设446631 加强强融资租租赁业的的行业监监管466632 建立立以开发发商为背背景的租租赁公司司47633 规范范租赁公公司管理理4864 加强风风险防范范意识44965 改变单单一形式式，实现现在房地地产融资资租赁业业的创新新517 结束束语522参考文献献53译文555原文说明明66摘要融资租赁赁从19952年年产生，经经过600年的发发展，现现如今在在发达国国家已经经成为仅仅次于银银行信贷贷的第二二大的融融资市场场。我国国从19981年年引入融融资租赁赁这种形形式，至至今也有有30多多年了，但但是一直直发展较较为缓慢慢。融资资租赁在在房地产产行业的的应用在在20004年才才开始有有试点，起起步更晚晚。融资资租赁由由于能够够拉动市市场需求求、促进进有效投投入和技技术改造造而被许许多国家家认可。而而目前在在我国房房地产市市场中，存存在着潜潜在需求求大与市市场有效效需求不不足、商商品房过过剩与住住房短缺缺同时并并存、住住房消费费结构偏偏低与供供给结构构偏高等等种种矛矛盾。本文在参参考中外外学者的的研究成成果的基基础上，探探讨了融融资租赁赁在我国国房地产产行业的的应用。文章的开始对融资租赁的内容进行了概述，详细阐述了融资租赁的界定和有关的理论知识；随后引出针对房地产融资租赁的基础理论内容；之后论述了房地产融资租赁对承租方、出租方和房地产开发商等多方当事人的利益分析。通过具体的案例，比较分析了融资租赁和按揭贷款这两种方式对于房屋购买过程中的不同结论，具有很强的现实意义。然后，本文对融资租赁在我国房地产市场应用的问题进行了分析，最后提出改进的措施和方法。文章从现实出发，使融资租赁与我国房地产业相结合，希望以此来解决当前我国房地产市场存在的诸多问题，进而优化我国的房地产市场，使我国房地产市场得到进一步的发展。关键词：融资租租赁，房地产产，问题，对策The Apppliccatiion of Finnancce LLeasses intthe Chiinesse RReall Estaate InduustrryABSTTRACCTFinaancee leeasee sttartted froom 119522 annd hhavee beeen devveloopinng ffor sixxty yeaars. Noow iin mmanyy deevellopeed ccounntriies, Fiinannce leaase hass beecomme tthe seccondd laargeest creeditt fiinanncinng mmarkket thaat iis jjustt affterr thhe bbankk. CChinna iintrroduucess fiinannce leaasess frrom 19881, andd soo faar ttherre aare morre tthann 300 yeearss, bbut it hass beeenddeveeloppedveery sloowlyy. TThe firrst timme ffinaancee leeasee waas aapplliedd inn thhe rreall esstatte iinduustrry iin 220044, wwhicch iis jjustt a pillot. Fiinannce leaasess haave beeen rrecoogniizedd byy maany couuntrriess foor iits uniiquee fuuncttionns llikee puull thee maarkeet ddemaand, prromoote efffecttivee innvesstmeent andd teechnnoloogiccal innnovaatioon. At preesennt, in Chiina''s rreall esstatte mmarkket, thheree arre aa grreatt maany of proobleems succh aas aa laargee pootenntiaal ddemaand marrkett buutann innsuffficciennt eeffeectiive demmandd maarkeet, exccesss reeal esttatee annd hhoussingg shhorttagees ccoexxistt, aand thee hoousiing connsummptiion is loww annd tthe suppplyy sttruccturre hhighh. RRefeer tto tthe ressearrch of Chiinesse aand forreiggn sschoolarrs oon ffinaancee leeasees, thiis aartiiclee prrobees iintoo thhe aappllicaatioon oof ffinaancee inn thhe rreall esstatte iinduustrry iin CChinna. Thee beeginnninng oof tthe artticlle pprovvidees aan ooverrvieew oof tthe conntennts of thee fiinannce leaase, annd eelabboraatess onn thhe ddefiinittionn off a finnancce lleasse aand thee reelevvantt thheorretiicall knnowlledgge; subbseqquenntlyy leeadss too thhe bbasiic ttheoory of thee reeal esttatee fiinannce leaase; thhen disscusssedd thhe ddifffereent inttereestss off thhe llesssee, thhe llesssor andd reeal esttatee muultii-paartyy deevellopeersaafteer tthe reaal eestaate finnancce lleasse. Witth sspeccifiic ccasee, tthiss arrticcle anaalysses thee diiffeerennt eeffeectss byy thhesee twwo mmethhodss off fiinannce leaasess annd mmorttgagge lloanns iin tthe homme bbuyiing proocesss, whiich hass a strrongg prractticaal ssignnifiicannce. Thhen artticlle aanallysees tthe proobleems exiistiing wheen ffinaancee leeasee iss apppliied in Chiina''s rreall esstatte mmarkket, annd ffinaallyy puut fforwwardd thhe iimprroveemennt mmeassurees aand metthodds. Froom tthe reaalitty, artticlle ccombbinees ffinaancee leeasees aand thee reeal esttatee, iin oordeer tto ssolvve tthe manny pprobblemms eexisstinng iin tthe currrennt rreall esstatte mmarkket in Chiina, too opptimmizee thhe rreall esstatte mmarkket in Chiina, too maake Chiina''s rreall esstatte mmarkket be furrtheer ddeveelopped.Key worrds:Finnancce lleasse，Reall esstatte，Proobleems，Sollutiionss融资租赁赁在我国国房地产产业中的的应用探探究冷奎阳 0311309913330 引言言融资租赁赁起源于于二战后后的美国国。在六六、七十十年代迅迅速在全全世界发发展起来来，当今今已成为为企业更更新备的的主要融融资手段段之一，在在发达国国家中更更是成为为仅次于于银行信信贷的第第二大融融资方式式。我国国于19981年年引入融融资租赁赁这种形形式，在此期期间，融融资租赁赁虽有一一定的发发展，但但其整体体规模发发展较为为缓慢，在在国内金金融市场场所占比比例非常常小，远远远未达达到西方方发达的的水平，其其对我国国企业发发展的促促进作用用也没有有充分发发挥。同同时，随随着加入入WTOO后对外外开放步步伐的加加快，中中国融资资租赁业业会面临临很大的的冲击。国国外的租租赁贸易易要比中中国成熟熟得多，又又具有雄雄厚的资资金、丰丰富的经经验和良良好的服服务。与与国外融融资租赁赁商的竞竞争不仅仅体现在在商品上上，更主主要是体体现在金金融服务务、知识识更新和和科学管管理上，这这对我国国目前的的融资租租赁业是是一个严严峻的考考验。融资租赁赁通过融融资与融融物，投投资与贸贸易的结结合，不不仅是投投资和促促销的重重要手段段，而且且与房地地产相结结合还有有利于房房地产业业的升级级。融资资租赁在在我国房房地产行行业的应应用的起起步是在在20004年。从当前中国房地产市场的现状看，市场存在着潜在需求很大与目前市场有效需求不足的矛盾、商品房过剩与住房短缺同时并存的矛盾、住房消费结构偏低与供给结构偏高的矛盾等等。现阶段房地产行业又出现一定泡沫，在政府大力调控房地产市场的背景下，银行信贷己经收缩，使房地产商的融资更为困难。如何充分挖掘房地产市场的潜力、拉动房地产消费、开拓房地产市场，同时又必须解决房地产业的融资问题，保证我国房地产业较为健康的发展将成为一个非常现实而又尖锐的问题。本文希望通过分析融资租赁在我国房地产市场中的应用，来解决目前我国房地产市场存在的种种矛盾。探寻融资租赁在挖掘房地产业的潜能，刺激房地产业有效需求过程中所发挥的积极作用。融资租赁与房地产的有效结合，对推动我国房地产业健康发展有着积极的现实意义。1 融资资租赁理理论的研研究现状状11 国外研研究国外融资资租赁业业发展较较早，所所以关于于融资租租赁的研研究比较较多，如如今租赁赁已经向向多元化化发展，各各国学者者对租赁赁的理解解和操作作形式有有很多的的差异。这些理论涉及到融资租赁的许多方面，也提出不少精辟的理论，同时也存在着不少争论。有关租赁的起源及定义的范畴研究主要有TM克拉克和Shawn DHalladayPAmembal，关于租赁的起源二者的观点是一致的，即认为早在公元2千年前古代亚洲巴比地区幼发拉底河下游居住的苏美尔族就存在货物租赁。但他们关于现代融资租赁的标志有分歧，前者以在20世纪30年代英国出现的租购为现代融资租赁的雏形，而后者以美国二战期间产生的、力量薄弱的厂家租赁政府的机械设备为标志，这一分歧至今没有统一。英国租赁赁学者本本尼和詹詹姆斯在在他们的的著作企企业租赁赁分析，租租赁或购购买?、租租赁的理理论和应应用和和市场场决策的的原则中中分别从从融资租租赁的融融资功能能、特点点、原则则等来对对融资租租赁进行行介绍，并并把融资资租赁分分为传统统租赁和和现代租租赁。到了二十十世纪末末期，融融资租赁赁方面的的研究学学者主要要是针对对具体客客户进行行分析和和指导，研研究内容容更加细细化。如如BUZZZ DDoerringg所写的的Shoouldd Yoou LLeasse YYourr Thhe BBuzzz onn Leeasiingoor NNextt Veehiccle?，Jaanett Poortmman和和Fredd SSteeinggoldd联合创创作的Leaasinng SSpaccefoor YYourr Smmalll Buusinnesss，他们们都针对对具体市市场和消消费者对对融资租租赁作为为三大信信用手段段之一来来进行分分析，突突出了融融资租赁赁不同于于银行信信用及其其他信用用的特点点和优势势。SudhhirAAmemmball在其最最近的海海外开展展业务机机会之分分析的的著作中中认为租租赁正被被越来越越多的人人看作是是一种融融资方式式，融资资租赁是是租赁周周期的第第一阶段段。在这这种形式式中，承承租人在在租赁期期结束时时以象征征性的价价格购买买所租赁赁的财产产。融资资租赁在在结构上上很像分分期付款款，并主主要作为为供应商商融资的的一种形形式来使使用。租租赁周期期的第二二阶段反反映着租租赁业对对不断增增长的竞竞争所做做出的相相应调整整。因为为随着竞竞争的深深化，出出租人感感到他们们必须分分化其业业务。目目前出现现的一种种分化的的方法就就是把租租赁朝着着满足承承租人对对现金流流量需要要的方向向发展。结结果，租租赁周期期在这一一阶段上上的一个个特点便便是创新新的租赁赁结构另外，还还有一部部分研究究者认为为，融资资租赁与与银行信信贷等其其它融资资方式相相比具有有独特的的优势，它它对促进进投资，拉拉动经济济增长有有很大贡贡献。宫宫内义彦彦口月还还认为，对对处于快快速发展展时期的的发展中中国家，融融资租赁赁能发挥挥更大的的经济促促进作用用。为加加快融资资租赁业业的发展展，政府府必须做做好法律律、税收收、会计计制度及及监管等等方面工工作，其其中，税税收优惠惠政策是是最重要要的。而对于专专门的房房地产融融资租赁赁的研究究资料不不多。C丽Mannninng对三三十几家家公司的的房地产产经理进进行了私私人面谈谈而得出出的非正正式研究究成果:相对于租租赁房地地产，购购置占有有房地产产可能会会降低股股东剩余余价值DDennnisRR.CaaPozzza，GorrdonnA.SSiekk简单的的现值模模型表明明，简单单交易费费用地和和长约租租约价格格之间几几乎没有有什么区区别。然然而，加加拿大过过去800年-1000年的住住宅租赁赁交易价价格相对对于简单单交易费费低200%-40%。论文文概括了了一种评评估房屋屋租赁价价格的金金融模型型。MaareuusT.Alllen，RonnalddC.RRuthherffordd，ThoomassM.SSpriingeer研究究了公司司出租房房地产决决定相关关联的财财富效应应。该分分析提供供了一种种估计方方法，该该方法能能够评估估公司决决定出租租房地产产出租交交易给承承租人在在股票市市场上所所带来的的现金流流。Frredeerieekprretooriuus，A.thoonyaaIkeer，K.WW.Chhau研研究讨论论了商业业地产租租赁作为为一种金金融公司司资本资资产的交交易形式式。对租租赁而言言，赊购购风险是是很常见见的，债债务是交交易的替替代品。但但是两种种不同的的借贷形形式产生生不同的的交易成成本和代代理纠纷纷以及不不同的价价格。GGllSSanddierr篇文章章没有新新数据或或统计趋趋势，其其唯一的的目的是是重申分分析房地地产融资资租赁作作为会计计关键问问题在会会计报告告中的重重要意义义。stteveenR.Greenaddierr这篇论论文提供供了一个个统一评评估房地地产租赁赁的平衡衡方法，使使开发商商做出开开发决定定变得不不确定。然然而，用用经济学学概念，承承租代表表购买房房产一段段时间的的所有权权。论文文使用可可能需求求的方法法评估常常见的租租赁安排排。该模模型评估估了购买买期权、未未来租约约、总的的和净租租约、取取消期权权、落地地租约、扩扩大条款款、租约约特许和和售出租租回。12 国内研研究我国200世纪800年代初初引进融融资租赁赁业务方方式后，三三十多年年来得到到了迅速速发展，据据我国央央行非银银行金融融机构监监管司透透露的数数据，美美国租赁赁业对GGDP的的贡献已已超过330，而而我国仅仅为万分分之三，发发达国家家融资租租赁业的的市场渗渗透率已已达到115-30，我我国仅为为15左右右。全球球主要租租赁国家家租赁业业占GDDP比例例情况如如下表所所示；图1.11：20006-20111年全全球主要要租赁国国家租赁赁业占GGDP比比例情况况(单位位：%)从国内研研究的历历程来看看：200世纪900年代，融融资租赁赁业务在在我国刚刚起步不不久，国国内的多多方学者者对租赁赁的基本本理论和和实际操操作进行行了界定定和论述述。这一一阶段主主要著作作及作者者是：申申心刚编编著的租租赁合同同实务、尹尹尊声编编著的租租赁管理理，封封希德编编著的租租赁业务务技巧、史史燕平编编著的国国际租赁赁的理论论与实务务、万万长寿编编著的租租赁会计计、李李百兴编编著的期期货与租租赁会计计核算、黄黄秀清编编著的租租赁经济济研究等等。这些些著作的的中心内内容主要要是围绕绕租赁实实务的理理论和操操作技巧巧、租赁赁在会计计上的核核算和应应用等方方面展开开，对我我国今后后推展融融资租赁赁业务打打下了坚坚实的基基础。到了211世纪，不不仅理论论上研究究更深入入，还出出现了融融资租赁赁业务。这这一期间间主要著著作及作作者是：罗晓春春编著的的租赁赁项目评评估中的的几个问问题和和信托托与融资资租赁的的金融组组合创新新空间大大、沙沙泉编著著的租租赁物件件折旧与与长期资资金和和现代代融资租租赁对中中国经济济的促进进作用、裘裘企阳编编著的租租赁行业业监督问问题探讨讨和房房屋融资资租赁的的探讨、屈屈延凯编编著的融融资租赁赁在资本本市场中中的作用用等。这这些著作作研究主主要侧重重于我国国融资租租赁行业业的最新新发展情情况，就就具体领领域的问问题进行行研究，完完善和促促进了融融资租赁赁在我国国市场的的发展。在房地产产融资租租赁的研研究领域域，只有有少数相相关文献献涉及了了融资租租赁与房房地产业业结合的的研究，因为在我国法律方面，房屋能否作为融资租赁标的物尚存争议，对房地产融资租赁的探讨主要是在早期，并且对其持否定看法的专家居多，例如在裘企阳的房屋融资租赁的探讨和沙泉的房地产领域可以使用融资租赁吗中，对房地产融资租赁提出否定看法，认为当时环境不适合开展房地产融资租赁。但是也有不少人支持房地产融资租赁的实行，如董文华的浅议房地产融资租赁，介绍了房地产融资租赁的操作办法与优势。特别是最近几年，也有不少关于房地产融资租赁的论文发表，如屈永山的收益性房地产出售回租研究，对房地产售后回租这种特殊形式进行探讨，分析其优势可行性，并在定价机制上发表看法。杨晓辉的融资租赁在房地产业中的应用和刘辉的融资租赁在我国房地产市场的应用及对策研究两篇文章对介绍了房地户融资租赁的理论与可行性，并对现状中存在的问题提出解决建议，纵观以上研究成果。早期专家多否定房地产融资租赁，一般是站在法律规制与风险的角度上，由于文章较早，没有考虑到当前国内发展，有一定的局限性。 2004年，在上海出现的首次房地产融资租赁业务可谓是我国融资租赁在房地产业应用的里程碑，此事件的成功不仅为我国房地产业与融资租赁结合发展做出了重大贡献，同时也使其迈出了深远的一步。2 房地地产融资资租赁的的基础理理论21 房地产产融资租租赁概念念的界定定211 融资资租赁概概念的界界定虽然大多多数国家家关于融融资租赁赁的概念念规定参参照了国国际会计计委员会会设定的的标准，但但是各个个国家根根据自身身的实际际情况对对融资租租赁的界界定也会会有相应应的调整整。(1)国国际会计计准则委委员会对对融资租租赁内容容的界定定国际会计计准则委委员会制制定的国国际会计计标准117号中中表明，融融资租赁赁的内容容是指出出租人实实质上将将属于资资产所有有权的一一切风险险和报酬酬转移给给承租人人的一种种租赁，名名义所有有权最终终可以转转移也可可以不转转移给承承租人。(2)国国际融资资租赁公公约中中关于融融资租赁赁的定义义在融资租租赁交易易中，出出租人根根据承租租人提供供的规格格，与供供应方订订立一项项供应协协议，根根据此协协议，出出租人按按照承租租人的需需求取得得工厂、资资本货物物或其他他设备，并并且与承承租人订订立一项项租赁协协议，以以承租人人支付租租金为条条件授予予承租人人使用设设备的权权利。(3)我我国在企企业会计计准则中中对融资资租赁内内容的界界定依据我国国20006年企企业会计计准则，融融资租赁赁是指实实质上转转移了与与资产所所有权有有关的全全部风险险与报酬酬的租赁赁，其所所有权最最终可能能转移，也也可能不不转移且且符合以以下一项项或多项项标准的的应当认认定为融融资租赁赁： 租赁期届届满时，租租赁资产产的所有有权转移移给承租租人；承租人人有购买买租赁资资产的选选择权，所所订立的的购买价价款预计计将远低低于行使使选择权权时租赁赁资产的的公允价价值，因因而在租租赁开始始日就可可以合理理确定承承租人将将会行使使这种选选择权；使资产产的所有有权不转转移，但但租赁期期占租赁赁资产使使用寿命命的大部部分；承租人人在租赁赁开始同同的最低低租赁付付款额现现值，几几乎相当当于租赁赁开始日日租赁资资产公允允价值出出租人在在租赁开开始日的的最低租租赁收款款额现值值，几乎乎相当于于租赁开开始日租租赁资产产公允价价值；租赁资资产性质质特殊，如如果不作作较大改改造，只只有承租租人才能能使用。(4)中中华人民民共和国国合同法法中对对融资租租赁的定定义合同法法中规规定了融融资租赁赁合同及及租赁合合同:融融资租赁赁合同是是出租人人根据承承租人对对出卖人人、租赁赁物的选选择，向向出卖人人购买租租赁物，提提供给承承租人使使用，承承租人支支付租金金的合同同；租赁合合同是出出租人将将租赁物物交付承承租人使使用获取取收益，_承租人人支付租租金的合合同。(5)金金融租赁赁公司管管理办法法中对对融资租租赁的定定义20077年中国国银监会会颁布实实施的金金融租赁赁公司管管理办法法中关关于融资资租赁的的定义是是指出租租人根据据承租人人对租赁赁物和供供货人的的选择或或认可，将将其从供供货人处处取得的的租赁物物按合同同约定出出租给承承租人占占有、使使用，向向承租人人收取租租金的交交易活动动。其最基本本的模式式关系图图如下图图2.11所示；图2.11 融资资租赁基基本模式式关系图图212 房地地产融资资租赁的的界定当融资租租赁的标标的物为为房地产产商品时时，根据据融资租租赁的定定义可以以得到房房地产融融资租赁赁的定义义，是指指有需求求的购房房者(承租人人)为了购购买房地地产，在在资金不不充裕的的情况下下，委托托租赁公公司(出租人人)根据其其要求代代为购入入所需的的房产之之后，购购房者(承租人人)以租赁赁方式从从租赁公公司租赁赁房产使使用，从从而使购购房者以以融通资资金的方方式改善善自己住住房条件件的一种种经济活活动。与与此同时时，房地地产的租租赁期限限、租赁赁用途、租租赁价格格、修缮缮责任等等条款，以以及双方方的其他他权利和和义务，按按照出租租人和承承租人签签订的房房产租赁赁合同约约定，并并向房产产管理部部门登记记备案。房房地产融融资租赁赁业务流流程步骤骤为购房房者在找找到合适适的商品品房开发发商之后后，向融融资租赁赁公司提提出租赁赁申请，融融资租赁赁公司审审核购房房者的申申请资料料，并了了解购房房者的信信用和其其偿债能能力。审审核通过过后，融融资租赁赁公司和和购房者者共同与与商品房房开发公公司签订订商品房房购销合合同，融融资租赁赁公司与与购房者者签订融融资租赁赁合同，购购房者向向融资租租赁公司司支付租租金，融融资租赁赁公司向向开发商商支付购购房款，租租赁公司司向购房房者交付付商品房房并保留留商品房房的所有有权。房地产产业直接接租赁我国融资资租赁目目前大多多采用直直接租赁赁业务中中的自营营租赁，即即融资租租赁的传传统做法法，具体体来说即即是由租租赁公司司用自身身资金代代替企业业或居民民购买所所需的房房产，然然后将之之出租给给该企业业或居民民使用，定定期向作作为承租租人的企企业收取取租金;而租赁赁合同期期满后，根根据租赁赁公司与与承租人人事先约约定，既既可由租租赁公司司收回房房产，也也可由承承租人向向租赁公公司支付付象征性性货价而而取得该该房产的的所有权权。下图为一一般的房房地产融融资租赁赁直租模模式示意意图2.1承租人（购房者：企业或个人）出租人（融资租赁公司）签订租赁赁合同支付租金金支付货款款交付租租赁物签订买卖卖合同供货商（房地产开发商）图2.22房地产产融资租租赁直租租模式(2)房房地产转转租赁方方式房地产转转融资租租赁由出出租人从从另一家家融资租租赁公司司或开发发商租进进房产，然然后转租租给下一一个承租租人使用用。转融融资租赁赁与其他他融资租租赁的主主要区别别在于，转转融资租租赁是从从租赁公公司或开开发商取取得融资资便利，而而其他是是从银行行或非银银行金融融机构取取得融资资便利。转转融资租租赁的关关键在于于多了一一个第三三人充当当转租人人，它的的功能可可以通过过最终承承租人和和转租人人两方面面以体现现。对转转租人而而言，当当租赁公公司在其其借贷能能力较弱弱，融资资技术也也不发达达，资金金来源有有限的情情况下，为为了利用用别家租租赁公司司条件优优厚的融融资便利利，往往往会采用用转租赁赁的方式式。下图为一一般的房房地产融融资租赁赁转租赁赁模式示示意图22.2融资租赁公司B（第一承租人）（第二出租人） 支付租租金融资租赁公司A（第一出租人） 支支付租金金 租租赁资产产租金转 资资 支 购 购购 租租 产产 付 买 货货合 转转 租 资 合合同 租租 金 产 同同最终用户（第二承租人）开发商（出卖人）图2.33房地产产融资租租赁转租租赁模式式以上是房房地产租租赁中一一般直租租的最基基本最常常用的两两种的交交易结构构，除了了此之外外，房地地产租赁赁还有售售后回租租和房地地产杠杆杆租赁等等方式。22 房地产产融资租租赁的特特征现代租赁赁的做法法起源于于生产厂厂商以分分期付款款方式推推销自己己的设备备。由于于资金回回收的风风险比较较大，开开始借用用传统租租赁的做做法，将将租赁物物件所有有权保留留在出租租人一方方，承租租人只享享有使用用权，直直到出租租人融通通的资金金全部以以租金的的方式收收回。融融资租赁赁在这种种情况下下发展起起来，因因而从一一开始，融融资租赁赁便具有有很强的的金融服服务性质质，具有有融资和和促销这这两个基基本功能能。同时时，其在在加速物物流和资资金流方方面还发发挥着特特殊的中中介功能能，是一一种风险险行业，它它具体有有以下特特性：(1)融融资与融融物结合合。以商商品房形形态和资资金、信信用相结结合是房房地产融融资租赁赁的主要要特点。房房地产融融资租赁赁由出租租人融通通资金，承承租人自自行选择择租赁房房地产，融融资租赁赁期满时时，办理理留购手手续，即即把房地地产所有有权转让让给承租租人的一一种融资资与融物物紧密结结合的信信用形式式。对承承租人来来说，其其所进行行的融资资租赁活活动，从从形式上上租入了了房产，但但实质上上则是融融通了资资金，且且将融资资与融物物相结合合对出租租人来说说，在租租期内始始终持有有所有权权，比较较安全，风风险较小小，由于于融资与与融物同同步进行行，不仅仅能把握握资金运运用方向向，对承承租人也也有较强强的约束束力。房房地产融融资租赁赁业务有有金融属属性，但但它又注注重服务务而不是是金融业业务本身身，它运运用综合合的知识识和良好好的经营营管理，合合理整合合社会资资源，为为承租人人服务，为为房地产产开发商商服务。它它一方面面提供融融资服务务，另一一方面又又要进行行房地产产营销和和资产管管理。(2)当当事人必必须履行行合同。在在发生租租赁行为为时，房房地产融融资租赁赁合同中中三方当当事人出卖卖人、出出租人、承承租人之之间的经经济关系系以契约约形式固固定，买买卖双方方和租赁赁双方必必须签订订买卖合合同和租租赁合同同，在合合同期限限内，不不得随意意解约。房房地产融融资租赁赁是在实实质上转转移了与与房产所所有权有有关的全全部风险险和报酬酬的一种种租赁。房房地产融融资租赁赁的性质质决定了了租赁资资产的租租期比较较长，一一般相当当于房产产的经济济寿命期期，或至至少达到到房产经经济寿命命期的775以以上。在在长期租租赁期间间，非经经双方同同意，租租赁合同同一般不不能轻易易取消，除除非符合合合同当当中明确确约定解解除的条条件，或或承租人人逾期不不支付租租金等等等造成合合同无效效的情况况出现。(3)所所有权与与使用权权分离。一一般的信信贷，是是由借款款人直接接向银行行借入资资金，自自行购买买房地产产，房地地产所有有权与使使用权统统一于借借款人一一身。而而在房地地产融资资租赁条条件下整整个租赁赁合同期期间的房房地产所所有权始始终属于于出租人人，承租租人在租租赁结束束时，才才能获得得房地产产的所有有权，但但在租赁赁期内，只只能以租租金为代代价获得得房产的的使用权权。即房房地产的的所有权权与使用用权分离离，摆脱脱了传统统的财产产占有观观念，所所有权因因素被淡淡化，有有利于分分散出租租方的风风险，促促进了房房地产租租赁市场场的发展展。(4)承承租人具具有选择择权，也也承担主主要责任任。租赁赁期满后后，出租租人和承承租人需需要在合合同中约约定租赁赁物归属属，这样样承租方方对租赁赁物有按按合同规规定如何何处置的的权利，即即退租、续续租和实实现所有有权转移移的权利利，而在在绝大部部分融资资租赁中中，房地地产产权权转移的的权利将将会成为为承租方方融资租租入房地地产的最最终目的的。由于于在合同同结束时时所有权权最终很很可能转转移给承承租人，这这时租赁赁物的所所有权是是出租人人为了控控制承租租人偿还还租金的的风险而而采取的的一种形形式所有有权，因因此租赁赁物最终终的购买买与否由由承租人人选择，房房地产销销售商及及房地产产的选择择由承租租人负责责。租赁赁期内，承承租人有有保持租租赁物完完好的义义务以及及租赁物物发生损损坏时的的赔偿责责任，即即承租人人对房地地产的维维修、保保养及风风险承担担义务，在在整个租租赁期内内对租赁赁物件享享有独占占权，并并按期支支付租金金，出租租人只是是提供金金融服务务。(5)租租金依据据资金时时间占用用计算。融融资租赁赁和经营营性租赁赁的交易易程序不不同，所所以二者者在计算算租金的的依据上上是不同同的。对对于融资资租赁来来说，交交易过程程中涉及及到承租租人、出出租人和和供货人人三方，融融资与融融物的结结合，租租金是依依据承租租人占用用出租人人资金的的时间计计算。对对于普通通的租赁赁，交易易中只涉涉及承租租人与承承租人，只是一个简单的融物过程，租金是依据承租人租赁使用物件的时间计算3 融资资租赁在在我国房房地产业业中的应应用的必必要性和和可行性性分析31 融资租租赁在我我国房地地产业的的应用必必要性分分析融资租赁赁市场竞竞争激烈烈，融资资租赁公公司不进进则退。从从当前中中国房地地产市场场的现状状来看，房房价的节节节攀升升导致政政府的不不断的大大力调控控，使银银根收缩缩，致使使房地产产企业融融资困难难。同时时不断上上涨的房房价和政政府调控控的不确确定性导导致很多多有能力力承受、有有需求的的人处于于观望态态度，而而更加广广大无力力承担如如此高房房价但有有实际住住房需求求的人只只能成为为房地产产企业的的潜在消消费者。如如何拉动动房地产产消费、开开拓房地地产市场场、充分分挖掘房房地产市市场本身身的潜