房地产行业信息化及市场分析报告13951.docx

瀚维特科技 房地产行业及行业信息化市场分析 房地产行业业暨行业业信息化化市场分析报报告北京瀚维特特科技有有限公司司地 址：北京市市朝阳区区安贞里里金瓯大大厦3层层电 话：86-0100-64441885222传 真：86-0100-64489116777邮政编码：10000299公司网址：htttp:/ 电子邮件：suppporttriss.coom.ccn 目 录1房地产产行业发发展状况况分析21.1房房地产行行业投资资趋势及及投资比比重占GGDP趋趋势21.2220022-20004年年1-66月房地地产投资资增长情情况21.3220044年1-66月各地地区房地地产开发发投资情情况31.4220044年1-66月按工工程用途途分房地地产累计计开发投投资及增增长情况况41.55宏观紧紧缩政策策将加剧剧行业结结构调整整51.5.11土地政政策成为为重要宏宏观调控控手段51.5.22信贷紧紧缩杠杆杆重整房房地产业业51.66建筑原原材料价价格上涨涨使企业业开发成成本上升升61.7房房地产企企业核心心竞争要要素模型型71.8房房地产行行业发展展趋势的的一些结结论72房地产产行业信信息化发发展状况况分析82.1房房地产行行业信息息化发展展的趋势势82.2房房地产行行业信息息化的一一些结论论93房地产产行业信信息化需需求分析析93.1房房地产行行业信息息化焦点点需求分分析103.2客客户与营营销管理理信息化化焦点需需求分析析104房地产产行业应应用软件件供应商商分析114.1专专业房地地产软件件供应商商产品比比较分析析111 房地产行业业发展状状况分析析1.1 房地产行业业投资趋趋势及投投资比重重占GDDP趋势势资料来源：2003年中国统计年鉴亿元中国房地行行业始于于上世纪纪90年年代初期期，经过过初期的的产业过过热后，国国家对行行业进行行控制，自自19995年以以后经历历了3年年的萎缩缩。900年代后后期，自自19998年始始房地产产行业整整体开始始复苏，至至20003年行行业投资资额逐年年增加，至至20003年行行业投资资额占国国家GDDP的比比重达到到8.77%。1.2 2002-20004年11-6月月房地产产投资增增长情况况2004年年开始，国国家加大大了对重重点行业业投资的的宏观调调控力度度，20004年房房地产投投资增长长幅度逐逐月降低低，从下下图中可可以看出出，1-6月份份增长幅幅度已经经低于220022年和220033年同期期的增长长水平。这这表明自自去年以以来国家家采取的的诸如进进一步整整顿土地地市场秩秩序、暂暂停农转转非用地地审批、提提高存款款准备金金和项目目资本金金比率、清清理整顿顿固定资资产投资资项目等等一系列列控制投投资高速速增长的的政策措措施已初初见成效效, 增速速过猛势势头得到到初步遏遏制。资料来源：根据国家统计局中国经济景气月报整理1.3 2004年年1-66月各地地区房地地产开发发投资情情况地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房房经济适用房房全国总计4923.693362.35236.99828.729.74.2一、东部地地区3446.352399.37123.00926.426.4-2.7北京490.115261.44326.87724.219.56.5天津122.77187.97714.65522.439.5-52.44河北113.44578.61116.18828.936.510.0辽宁197.552140.9994.2922.122.3-55.88上海502.777385.9920.0020.417.50.0江苏450.11329.44117.71136.236.75.7浙江502.002384.22315.00040.348.955.1福建198.992131.1144.9237.242.7149.22山东288.998216.44617.99935.542.951.6广东557.111365.3383.979.90.5-19.55海南22.62217.8331.52116.99110.5582.2二、中部地地区302.221475.11254.87741.551.213.0山曲37.53321.1113.8338.058.7-33.22吉林48.94436.1223.3920.428.4-33.44黑龙江50.20033.1668.2030.250.648.6安徽132.88393.4554.0248.451.7-26.00江西85.21153.7446.3732.643.125.8河南92.41168.7668.8642.042.227.6湖北118.22584.0663.8861.567.1-4.2湖南136.88584.71116.32239.759.752.2三、西部地地区775.113487.88659.02228.728.112.4内蒙古37.42222.7993.1631.650.830.1广西75.85546.6770.5239.136.0-54.88重庆153.00883.0996.9035.831.229.4四川216.441153.6698.6716.820.61.0贵州44.98826.9993.5614.523.767.7云南57.10037.4226.6338.636.2-16.11西藏1.551.310.7298.2106.1113.7陕西89.30054.40011.40036.821.80.7甘肃26.71118.9004.7635.738.040.8青海11.1776.631.4425.117.7-24.77宁夏21.27714.0992.1523.123.3160.22新疆40.28821.8889.1139.343.531.7资料来源：国家统统计局分地区看，东东部地区区完成投投资额334466亿元，比比去年同同期增长长26.4%，中中部地区区完成投投资7002亿元元，同比比增长441.55%，西西部地区区完成投投资7775亿元元，同比比增长228.77%。中中、西部部地区投投资额增增长速度度快于东东部地区区，主要要原因是是由于年年初以来来，东部部经济发发达地区区土地资资源偏紧紧、价格格高和房房地产市市场竞争争激烈，使使得一些些房地产产开发商商选择开开发重点点向中、西西部转移移的战略略，房地地产开发发的地区区结构开开始发生生变化，中中、西部部地区房房地产开开发比重重逐月上上升。1.4 2004年年1-66月按工工程用途途分房地地产累计计开发投投资及增增长情况况资料来源：国家统计局从图中可以以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减1.5 宏观紧缩政政策将加加剧行业业结构调调整从20033年2月月起至今今共计出出台了约约40项项全国性性的关于于房地产产市场的的政策法法规，如如“1211号”文件、“18号号”文件、“4号令”等从信信贷、土土地两方方面对行行业进行行宏观调调控，至至20004年44月底，上上至国务务院下至至地方商商业银行行，调控控政策接接踵而至至。而令令房地产产企业更更为忧虑虑的是，央央行目前前正在密密切关注注物价指指数，随随时有可可能做出出9年以以来的首首次加息息决定，这这将极大大抬高房房地产企企业的资资金成本本，至此此，房地地产开发发的两大大命脉土土地和资资金均被被纳入调调控范围围。1.5.1 土地政策成成为重要要宏观调调控手段段1996-2004年全国耕地面积变化情况资料来源：国土资源部国土资源部部调查显显示，220033年，全全年固定定资产投投资增长长了500%以上上，带动动建设用用地比上上年增加加了499万亩，增增幅达117%。不不仅造成成某些行行业投资资过热，同同时还因因为占用用耕地，直直接威胁胁粮食安安全。针针对这些些情况，220044年国土土资源部部根据新新的职能能定位，决决定将建建设用地地指标压压减200.3%，占用用耕地指指标调减减到1880万亩亩，压减减23.4%。这这是国土土资源部部第一次次通过土土地供应应对国民民经济其其他领域域进行宏宏观调控控。与此同时，党党中央、国国务院于于去年22月开始始了以开开发区清清理整顿顿为重点点的全国国土地市市场治理理整顿。2004年的土地市场在其基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。由于土地是是企业扩扩张投资资的首要要因素，企企业没有有土地，就就没法上上项目。所所以这次次调控，从从清理土土地开始始，对抑抑制投资资扩张起起到了很很大作用用，新增增投资项项目的下下降与项项目清理理也有很很大的关关系。而而土地政政策对房房地产影影响具有有双重性性：一是是对于开开发商来来说，取取得土地地将变得得越来越越困难，在在土地供供应逐渐渐收紧的的情况下下，相当当一部分分房地产产开发商商将没有有可开发发的新项项目，这这在一定定程度上上抑制了了房地产产企业的的开发规规模；二二是由于于土地供供应量的的减少导导致了土土地价格格的持续续上涨，尤尤其是一一些大中中城市的的地价大大幅度上上涨，而而地价的的上涨必必然会推推动房屋屋价格的的上涨。1.5.2 信贷紧缩杠杠杆重整整房地产产业2004年年初以来来，国家家陆续出出台了上上调银行行存款准准备金率率、提高高房地产产开发固固定资产产投资项项目资本本金比例例、对房房地产行行业贷款款进行重重点检查查等紧缩缩信贷的的调控措措施。其其中，控控制房地地产信贷贷规模的的政策主主要有两两项： 2004年年4月111日央行宣布布，从220044年4月月25日日起，资本本充足率率低于一一定水平平的金融融机构，将将执行88%的存存款准备备金率，国国有独资资、股份份制商业业银行、外外资等金金融机构构将执行行7.55%的存存款准备备金率，目目的是限限制商业业银行的的信贷盲盲目扩张张。房地地产业是是信贷调调控的首首要对象象之一。4月27日日，国务院院发出通通知，提提高部分分行业固固定资产产投资项项目资本本金比例例，通知知要求，房房地产开开发（不不含经济济适用房房项目）固固定资产产投资项项目资本本金比例例由200%及以以上提高高到355%及以以上，比比“1211号”文件规规定的330%项项目自有有资金的的要求又又向前迈迈进了一一大步，55个百分分点对于于大项目目启动的的压力可可想而知知。一系列信贷贷紧缩政政策对房房地产行行业造成成了较大大的冲击击：首先，把房房地产业业列为过过热行业业之后，房房地产业业从商业业银行取取得信贷贷明显困困难。如如去年的的“1211号”文件以以及今年年的提高高房地产产业的贷贷款资本本金就为为房地产产业设立立了较高高的信贷贷门槛，一一般情况况下，银银行信贷贷资金占占房地产产开发资资金的比比例在880%左左右，如如果将这这作为平平均数，就就意味着着相当一一部分开开发商对对银行信信贷的依依赖远大大于800%。因因此，当当银行在在收紧房房贷后，房房地产企企业的资资金链条条拉紧，一一些房地地产开发发商因无无法向银银行融资资，缺乏乏足够的的资金周周转、支支付征地地费、工工资及购购买建筑筑原料而而纷纷倒倒闭，一一批在建建工程因因而停工工，最终终会衍生生出烂尾尾楼问题题，这种种现象在在来年可可能会显显现。其次，信贷贷的收紧紧还对房房地产消消费市场场造成了了不小的的打击，提提高了住住房消费费信贷的的门槛。以以住宅为为例，在在经过几几年的快快速发展展之后，国国内自住住的消费费能力在在一定程程度上得得到了满满足，投投资类的的消费则则在增多多。宏观观调控对对这部分分新增的的消费能能力，将将产生明明显的抑抑制作用用。1.6 建筑原材料料价格上上涨使企企业开发发成本上上升2003.1-2004.6月建筑原材料价格指数变动情况资料来源：国家统计局建材价格的的不断攀攀升给建建筑施工工企业和和房地产产开发企企业的生生产经营营活动带带来了较较大的影影响，建建材价格格上涨，导导致建安安成本上上升，一一方面出出现了部部分地区区商品房房价格上上涨的连连锁反应应；另一一方面增增加了开开发企业业的经营营成本，企企业利润润空间受受到挤压压。1.7 房地产企业业核心竞竞争要素素模型1.8 房地产行业业发展趋趋势的一一些结论论l 房地产行业业为资金金密集型型行业，行行业投资资占国家家GDPP比例巨巨大，行行业的利利润率较较高。l 国家对房地地产行业业的监管管力度逐逐渐加大大，房地地产行业业外部环环境完善善度日趋趋成熟，从从而导致致行业竞竞争加剧剧，行业业利润率率呈下滑滑趋势。l 中国房地产产行业经经过100多年的的发展，房房地产企企业的管管理日趋趋成熟，行行业已经经逐步走走向了脱脱颖而出出的管理理时代。2 房地产行业业信息化化发展状状况分析析2002年年中国房房地产行行业用于于信息化化发展的的投资总总额为339.88亿元其其投资结结构构成成为：资料来源：CCID从上图中可可以看出出，20002年年房地产产行业的的信息化化还是以以硬件投投资为主主，数据据表明220022年房地地产行业业的信息息化重点点还是以以基础建建设为主主。从下图中可可以看出出，自220033年开始始，房地地产行业业作为基基础设施施的硬件件投资比比例在迅迅速减少少，向应应用软件件和软件件服务迁迁移。到到20004年硬硬件和软软件服务务的投资资比例关关系基本本为1：1，表表明整个个行业的的信息化化正在趋趋于良性性发展的的局面。资料来源：CCID2.1 房地产行业业信息化化发展的的趋势房地产行业业信息化化发展的的趋势与与整个行行业发展展和企业业管理的的逐渐完完善紧紧紧联系在在一起，上上世纪990年代代初，房房地产行行业刚刚刚兴起时时，出现现一个一一些例如如工程预预算等单单一功能能性的软软件，990年代代后期，伴伴随着行行业的逐逐渐成熟熟，出现现了以部部门数据据业务职职能为主主的MIIS软件件，例如如单一的的销售管管理、财财务管理理等等。220000年之后后，随着着各种管管理理论论、计算算机技术术的不断断提升，出出现了具具备集团团协同业业务处理理能力的的复合型型软件系系统，例例如目前前主流的的售楼系系统、物物业系统统等等。按按照发展展趋势，这这个行业业的信息息化最终终会走向向完整的的企业资资源计划划系统(ERPP)，直直至出现现行业的的供应链链系统。2.2 房地产行业业信息化化的一些些结论l 作为信息化化核心主主体的应应用软件件自20003年年已经开开始处于于启动期期。l 2004年年后行业的的应用软软件投资资将进入入高速发发展期。l 目前正是进进入这个个行业应应用软件件领域的的一个绝绝佳时机机。l 行业的信息息化软件件系统已已经从单单一功能能型、部部组MIIS型向向协同业业务处理理系统快快速发展展，但行行业内还还没有出出现完整整的ERRP或者者供应链链系统。3 房地产行业业信息化化需求分分析市场分类信息化需求求点需求说明一级市场电子政务国家行政主主管部门门对政策策透明化化、办事事流程简简化的需需求。数字房管各级房管局局对自身身内外的的管理(如产权权、产籍籍管理)及外部部监控（如如双预警警系统）上上的需求求。二级市场供应链管理理(SCCM)企业人、财财、物、产产、供、销销六大核核心资源源管理营销管理房地产企业业销售现现场的管管理，如如客户接接待、认认购、签签约、收收款、备备案、办办理按揭揭等业务务流程的的管理。客户关系管管理作为现代营营销理念念的变化化，房地地产营销销也逐渐渐走向客客户营销销，因此此对客户户的分析析管理、市市场的分分析管理理、商机机的分析析管理等等日渐受受到房地地产企业业营销的的追捧。项目管理房地产开发发企业对对于项目目进度、工工程合同同、项目目监控等等业务需需求的管管理。成本管理房地产企业业从规划划前期、设设计施工工、销售售阶段、服服务阶段段等全过过程的动动态成本本管理。物流管理房地产企业业对于一一些甲方方供料、材材料招投投标等业业务的管管理。财务管理财务会计、财财务核算算、管理理会计、投投资分析析等企业业财务领领域的管管理。人力资源管管理人力资源档档案、招招聘、绩绩效考核核等人力力资源范范畴业务务的管理理。知识管理办公自动化化、企业业知识分分类、归归集、共共享等领领域业务务的管理理。企业门户项目展示、网网上订房房、企业业网站等等业务的的管理。基础工具各个环节的的基础工工具，例例如短信信群发、呼叫中心等等。三级市场物业管理物业公司的的物业收收费、客客户服务务、设备备管理、物物业监控控等业务务管理中介租赁管管理二手房置换换、房屋屋租赁等等业务的的管理3.1 房地产行业业信息化化焦点需需求分析析从一个房地地产企业业来看，支撑企业运行的3大基础平台都是当前企业在信息化过程中存在比较迫切的需求：l 从企业扩大大销售的的角度来来看，当当前最迫迫切的信信息化需需求是以以客户为为中心的的营销管管理系统统，简化化一些就就是目前前比较流流行的售售楼软件件系统。l 从企业控制制成本的的角度来来看，当当前最迫迫切的信信息化需需求是以以项目管管理中心心的开发发过程管管理与项项目成本本控制管管理。l 从企业基础础运行平平台来看看，财务务软件与与办公自自动化等等系统也也是企业业迫切需需要信息息化的焦焦点之一一。三个纬度的的信息化化需求相相辅相成成，企业业信息化化的步骤骤可以选选择一个个典型的的焦点进进行突破破，但在在信息化化的原则则要考虑虑以下两两点：l 统一规划、分分布实施施，从一一个焦点点进行突突破后，要要想到以以后企业业的整体体规划。l 企业要针对对自身的的特点选选择信息息化的突突破点，但但一定要要突破一一点，见见到效果果一点。3.2 客户与营销销管理信信息化焦焦点需求求分析深入分析营营销阶段段的信息息化焦点点需求，至至少应该该满足如如下3点点：1、 完整的销售售自动化化管理，管管理客户户接待、认认购、签签约、收收款、备备案、按按揭、入入住等销销售业务务。一般般情况下下销售自自动化管管理的使使用对象象是开发发商的中中层管理理人员和和一线业业务人员员。2、 针对管理层层，系统统应提供供一个项项目监控控体制，使使管理层层随时掌掌握项目目进展，和和销售指指令的有有效下发发。3、 针对服务层层，系统统应提供供相应的的销售工工具包，例例如按揭揭计算尺尺、项目目展示、短短信群发发等。4 房地产行业业应用软软件供应应商分析析房地产行业业应用软软件的供供应商主主要有三三种类型型：l 用友、金蝶蝶等ERRP软件件供应商商，一般般情况下下，ERRP软件件厂商都都会有房房地产行行业解决决方案，这这些方案案一般都都在已有有的ERRP系统统上进行行派生，实实际中以以项目销销售的形形式为主主，系统统造价较较高。l 专业的房地地产软件件供应商商，这些些公司主主要集中中在房地地产软件件领域，以以产品销销售为主主，产品品与服务务相对专专业，产产品造价价中等。全全国性的的房地产产专业软软件供应应商主要要有：北北京瀚维维特科技技的RIIS产品品线、深深圳明源源的明源源售楼系系统、深深圳思源源的售楼楼、物业业系统、上上海天诺诺的售楼楼系统。l 各地的小软软件供应应商，以以项目开开发为主主，产品品和服务务都存在在一定的的问题，但但需求满满足度较较好，造造价较低低。4.1 专业房地产产软件供供应商产产品比较较分析瀚维特RIIS营销销软件明源售楼软软件天诺营销软软件 思源售楼软软件基础信息 主要销售区区域 全国各地全国各地 华东为主全国各地研发中心所所在地北京深圳上海深圳企业性质 私营私营 私营私营 销售模式 分销/直销销分销/直销销分销/直销销分销/直销销典型客户 SOHO中中国等万科等世贸集团等等 中远集团等等技术构成 技术架构 C/S；BB/S C/S；BB/S B/S C/S ；B/SS支持数据库库 SQL、DDB2、OORACCLE SQLSQL SQL 支持操作系系统 Windoows /unnix/Linnux Windoows /unnix/LinnuxWindoows /unnix/LinnuxWindoows 主流开发平平台微软；JAAVA微软微软微软综合技术力力量强较强较强较强综合能力比比较 发展时间 6年8年3年10年以上上产品成熟度度 成熟成熟一般一般品牌知名度度 一般高一般一般技术先进性性 先进一般先进一般整体解决方方案 高高一般一般专业行业经经验高高较好高综合服务能能力好较好较好好快速响应能能力高高一般一般是否形成行行业软件件产品线线有一般无一般23©北京瀚维特科技有限公司©Beijing HWT Technology CO. 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