某大学工程经济学可行性研究报告28514.docx

可行性研究报告 雷彬 重庆大学本科学生课程设计任务书课程设计题题目渝 中巴蜀蜀智苑项项目可行行性研究究报告学院建设管理与与房地产产学院专业工程管理年级2011已知参数和和设计要要求： 详详见附件件一、附附件二、附附件三。学生应完成成的工作作：1、收集并并整理建建设项目目投资政政策、投投资形势势等宏观观资料。要要求熟悉悉搜索引引擎，掌掌握有关关引擎的的运用方方法。2、收集并并整理建建设项目目区域相相关资料料。要求求熟悉并并掌握有有关资料料的收集集方法。3、进行投投资估算算、成本本估算、销销售收入入估算，并并编制投投资项目目现金流流量表。要要求掌握握电子表表格Exxcell在投资资估算、成成本估算算、销售售收入估估算和编编制投资资项目现现金流量量表中的的应用。4、进行项项目评价价。要求求投资收收益率、投投资回收收期、净净现值、内内部收益益率，进进行项目目的不确确定性分分析。5、编制建建设项目目可行性性研究报报告。要要求编制制一份完完整建设设项目可可行性研研究报告告书。目前资料收收集情况况：1、刘晓君君主编工工程经济济学，中中国建筑筑工业出出版社，220077。2、建设设项目经经济评价价方法与与参数（第第三版），中中国计划划出版社社，20006。3、投资资项目可可行性研研究指南南，中中国电力力出版社社，20002。课程设计的的工作计计划：2013.3 收收集并整整理建设设项目投投资政策策、投资资形势等等宏观资资料。2013.4. 收集集并整理理建设项项目区域域相关资资料。2013.5. 进行行投资估估算、成成本估算算、销售售收入估估算，并并编制投投资项目目现金流流量表。2013.6.11. 进行行项目评评价。2013.6.221 编制建建设项目目可行性性研究报报告。任务下达日日期 220133 年 3 月 100 日 完成成日期 20113 年 6 月 255 日指导教师 （签签名） 学 生 雷彬 （签签名）附件一：220122年工工程经济济学课课程设计计条件1、土地AA重庆市国土土资源和和房屋管管理局国国有建设设用地使使用权公公开出让让公告渝国土房管管告字20110xxx号根据招标标拍卖挂挂牌出让让国有建建设有地地使用权权规定，现现对以下下拟供应应宗地按按出让年年限商业业40年年、住宅宅50年年予以公公告，公公告时间间为20013年年 3月133日122：00020113年3月233日122：000.公告告时间内内有2家家以上（含含2家）申申报的，土土地供应应方将择择日采取取招标拍拍卖方式式确定受受让方；公告时时间内有有1家申申报的，土土地出让让方将挂挂牌出让让。招标标拍卖日日期另行行通知。请请有意受受让者在在公告截截止前到到重庆市市土地和和矿产权权交易中中心报名名，索取取出让具具体要求求和资料料。每个同学根根据附件件一，按按所在地地区所选选项目资资料填入入下表。地块基本情情况、规规划设计计主要指指标及要要求表序号土地位置用途土地面积(m22)建筑规模(m2)/容积率建筑限高（米米）建筑密度（%）绿地率（%）起始价（万万元）出让方式3渝中区渝中中组团CC分区CC11-1号地地块二类居住用用地兼容容商业金金融用地地5165225100000按规划要求求按规划要求求按规划要求求1482553.00挂牌2 . 资资金条件件 自有资资金600%；银银行贷款款40%，建设设期分年年等额放放贷，贷贷款利率率为8%（按年年计息）。借借款本息息在在最最后一笔笔贷款后后第2年年末采用用一次偿偿还。 3 . 开发周周期 12季季度4 . 销销售条件件 在第第12季季度年开开始预售售，133至155季度为为销售期期。5 . 选选题 渝中中区巴蜀蜀智苑项项目的投投资分析析。 重庆庆市渝中中组团巴巴蜀智苑苑项目 可行行性研究究报告 重庆庆捷程置置业有限限公司 申报时时间：220133年3月25日工程经济济学课程程设计 重庆市渝渝中组团团 C分区区巴蜀智智苑项目目 （重庆庆市渝中中区）可行性研究究报告指导教师：重庆大大学向鹏鹏成博士士单 位：重重庆大学学建设管管理与房房地产学学院专业班级：11级工工程管理理2 班班学 生：雷雷彬学 号：22011106330完成时间：20113年6月255 日成 绩： 目目录Error! 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Reference source not found. 投资资项目可可行性研研究报告告1 总论1.1 项项目背景景（1）项目目名称：巴蜀智智苑（2） 承办单位概概况 承办单单位：重重庆捷程程置业有有限公司司 公司行行业： 房地地产开发发 公司性性质： 民营营公司 公司司规模： 1150-5000人 公司简简介：重重庆捷程程置业有有限公司司成立于于20111年11月，是是由重庆庆渝开发发与重庆庆新城开开发建设设股份公公司共同同出资组组建的房房地产开开发公司司，公司司目前在在建项目目主要以以城市综综合体为为主，产产品形态态包括超超高层、五五星酒店店、商业业、写字字楼、住住宅等。 公司控控股股东东-重庆市市新城开开发建设设股份有有限公司司成立于于19998年，主主要从事事房地产产开发、大大市政建建设、土土地整治治、动迁迁房建设设、资本本运营等等业务。公公司是二二级房地地产开发发资质的的国有股股份企业业 ，也也是首批批获得重重庆市政政府公益益性项目目建设管管理代理理机构（甲甲级）资资质证书书的单位位。在220055年3月月15日日获得 “重庆首首批诚信信房地产产开发企企业”荣誉称称号；220055年6月月16日日，被评评为“重庆市市第四届届房地产产开发企企业500强企业业”之一； 公公司控股股股东-重庆庆渝开发发股份有有限公司司，是经经重庆市市人民政政府批准准，于119788年122月成立立的重庆庆市最早早的一家家具有一一级资质质的房地地产开发发企业，也也是重庆庆市最早早的国有有控股上上市公司司。简称称渝开发发，股票票代码00005514，注注册资金金697733.13777万元元，现有有总资产产46亿亿，净资资产244.5亿亿。曾先先后获评评三届（首首届、第第五届、第第六届）“重庆市房地产开发企业五十强”、“中国证券市场年会金凤凰奖”、“金鹰奖”、“中国房地产诚信企业”等荣誉。图一：地块块交易信信息（）可行行性研 究报告告编制理理由 一 国家及及重庆市市颁布的的相关法法律、法法规、政政策； 二 重庆市市国民经经济和社社会发展展“十五”计划和和远景目目标纲要要； 三 重庆市市城市总总体规划划大纲（22000020220年）； 四 房地产产开发机机构发布布的工程程建设方方面的标标准、规规范、定定额； 五 重庆渝渝中区及及项目周周边地区区市场调调研和现现场勘察察资料； 六 投资项项目方签签定的协协议书或或意向书书； 七 项目建建议书及及其批复复文件； 八 其他有有关依据据资料。 （）项项目提出出的理由由现今，随着着人们生生活水平平的提高高以及生生活理念念的改变变，高文文化氛围围高品质质环境住住宅产业业正在成成为房地地产业发发展新的的增长点点。渝中区渝中中组团CC分区CC11-1号地地块具有有良好的的具有良良好的自自然环境境、人文文环境和和便利的的商业设设施，符符合重庆庆人人文文、自然然环境、居居住便宜宜互相宜宜的购房房理念，是是小区开开发的首首选。 渝中中区渝中中组团CC分区CC11-1号地地块位于于长江、嘉嘉陵江交交汇处，两两江环抱抱，形似似半岛，山山水相依依，水天天相映。项项目“巴蜀智智苑”周边文文化氛围围浓厚，有有“邹容烈烈士纪念念碑”、“文化馆馆巷”等革命命意义较较浓厚的的建筑相相毗邻，并并有“人民路路小学”、“重庆邮邮电大学学”等学校校想环绕绕。渝中中区全年年开展老老城墙故故事会、湖湖广会馆馆诗会等等“唱读讲讲传”四位一一体活动动50000场。城区内山水特色显著、历史人文积淀深厚、城市空间尺度宜人。渝中区是重庆的商贸中心。区域内商业网点密集、业态丰富，汇聚了重庆商社集团、美美时代百货、太平洋百货、重庆百货、新世纪百货、王府井百货等一批知名商贸企业，朝天门综合交易市场等一批专业市场的影响力、辐射面不断扩大，区域社会消费品零售总额占全市1/ 8强。渝中区是重庆的信息中心。区域内集中了重庆电信、重庆日报报业集团、重庆出版集团、西南信息中心等全市主要的邮电通信、新闻媒体、网络媒介、出版机构，以及一大批行政机构，是各类信息资源的富集之地，同时，信息要素市场体系日臻完善，连接到户、辐射四方的信息高数公路初具雏形，政务信息化、商务信息化、社会信息化走在前列，在全市信息汇集、交流、扩散中的地位作用突出。渝中区是重庆的文化中心。作为重庆的“母城”，三次建都、四次筑城，历史悠久，是巴蜀文化、抗战文化、红岩文化的发源地，是重庆文化的“根”和“源”。重庆中国三峡博物馆、湖广会馆、通远门古城墙遗址公园、市规划陈列馆等标志性文化设施传承城市文脉，解放碑CBD周末音乐会、人民广场全民健身等群文活动丰富多彩，文艺演出、文化交流精彩活跃。1.2 项项目概况况（1） 拟建地点 “巴巴蜀智苑苑”所属的的渝中区区渝中组组团C分分区C111-11号地块块位于渝渝中区两两路口（2） 建设规模和和目标 拟建项项目为的的用途为为二类居居住、商商业，类类别为高高层，规规划总用用地面积积为5116522m2，总总建筑面面积为44943310mm2。住住宅建筑筑面积为为47775333，商商业建筑筑面积面面积为 1664777，公共共设施建建筑面积积为3000m22，建筑筑高度999m,建筑层层次为333层。 打造别别具一格格的高品品质高层层住宅，与与周围的的环境交交相呼应应，充分分利用渝渝中区环环境优美美、人文文环境浓浓厚、交交通条件件便捷的的优势，与与主城其其他区错错位发展展房地产产业，大大力发展展高品质质生态商商住产业业，以此此拓展渝渝中区房房地产市市场，壮壮大房地地产业，改改善经济济结构保保护自然然生态环环境，而而且还可可以弥补补重庆都都市圈高高端人群群集中居居住区的的功能，为为宜居重重庆建设设作出特特殊贡献献。表一：建筑筑总规划划 用途土地面积(m2)容积率建筑密度（%）总建筑面积积住宅建筑面面积（mm2）商业建筑面面积公共建筑面面积建筑高度（米米）绿地率（%）起始价（万万元）二类居住商商业5165229.5729%494311047753331647773009932%1482553（）主要要建设条条件 一一 国家家政策及及政府工工作报告告：2010年年，国务务院专门门研究和和完善了了促进房房地产市市场健康康发展的的政策措措施，遏遏制部分分城市房房价过快快上涨，抑抑制投资资投机性性购房，同同时也提提出在保保证保障障性安居居工程和和普通商商品房供供给的前前提下，继继续支持持居民自自住和改改善型住住房消费费。重庆庆房价本本身不高高、涨得得不快，应应该属于于区别对对待的范范围。加加之主城城正在进进行新一一轮的大大规模扩扩张，住住房的刚刚性需求求还会在在较长时时期内处处于较快快增长。初初步判断断，重庆庆明年的的房价走走势是先先升后稳稳，高档档房地产产价格保保持增长长势头。北北碚生态态环境优优美、社社会事业业发达、交交通条件件便捷，发发展高质质量的高高层商住住产业有有着巨大大的潜力力和广阔阔的前景景。 二 土地政政策：2004年年颁布实实施了国国务院关关于深化化改革严严格土地地管理的的决定，220066年9月月份出台台了国国务院关关于加强强土地调调控有关关问题的的通知，国国务院在在部署220066年第44季度经经济社会会发展工工作时再再次强调调，“严格审审批新增增建设用用地，加加快落实实国家土土地督察察制度”，标志志着国家家在土地地管理和和调控政政策上的的重大调调整。土土地资源源的紧张张和成本本的上升升将促使使房地产产企业从从规模扩扩张向开开发高品品质精品品项目转转型。拟拟建集高高品质与与经济性性为一体体的高层层住宅将将具有很很大的市市场竞争争力。（）主要要技术经经济指标标 一 容积率率=9.57 二 绿化率率=322% 三 建筑密密度=229% 四 土土地价格格=14482553万元元2 项目投投资环境境与市场场研究2.1 投投资环境境分析2012年年至今：受20111年影响响，政府府房地产产调控政政策不动动摇，“鼓励消消费、抑抑制投机机”政策将将趋精细细化；限限贷政策策更强调调“差别化化、动态态化”；行政政限购政政策依然然延续，但但考虑采采取财税税手段；房产税税试点继继续扩大大，但开开展存量量房征税税还有较较大难度度；保障障房新开开工量调调整为7700多多万套，融融资是关关键。在在今年出出台了国国五条政政策，完完善稳定定房价工工作责任任制；坚坚决抑制制投机投投资性购购房；增增加普通通商品住住房及用用地供应应；加快快保障性性安居工工程规划划建设；加强市市场监管管。从城城市房价价指数分分析，就就重点城城市而言言，20011年年8月开开始连续续10个个月环比比下跌，整整体跌幅幅略大于于百城平平均水平平，至220122年5月月价格为为156684元元/平方方米，较较20111年77月的历历史高点点累计下下跌3.63%，但仍仍高于220100年8月月的最低低水平；20112年66月以来来连续上上涨至112月的的161157元元/平方方米，较较历史高高点（220111年6月月）跌幅幅在1%以内。各各类城市市对比：一二线线城市对对市场反反应更敏敏感，三三线城市市变化最最较小。整体来看，各各线城市市住宅价价格环比比变化走走势整体体一致，各各线城市市价格自自20110年99月开始始连续112个月月均环比比上涨但但涨幅逐逐渐缩小小，其中中一线城城市环比比涨幅由由1.774%缩缩小至00.066%，下下降幅度度最大，价价格绝对对水平由由207775元元/平方方米上涨涨至2223477元/平平方米；二线城城市由11.211%缩小小至0.33%，价格格由87709元元/平方方米上涨涨至95501元元/平方方米；三三线城市市由1.33%缩小至至0.445%，变变化幅度度最小。220111年下半半年至220122年上半半年各线线城市价价格整体体均呈下下跌趋势势，一线线城市220111年9月月开始下下跌，早早于二三三线城市市10月月开始下下跌；三三线城市市跌幅最最小，平平均为00.211%，而而一二线线城市平平均跌幅幅在0.3%左左右。220122年6月月以后，各各线城市市价格再再次上涨涨，一线线城市环环比平均均涨幅超超过0.5%，明明显高于于二三线线城市（低低于0.2%）。重重点城市市中，北北京住宅宅价格除除20111年下下半年少少数几个个月微幅幅下跌外外，大部部分时间间均环比比上涨，220122年6月月以来，连连续7个个月环比比上涨至至12月月的2445188元/平平方米，超超过去年年9月阶阶段性高高点2.73%，截至至目前为为最高水水平；深深圳、广广州与北北京相似似，122月价格格均已超超过20010年年8月以以来的阶阶段性高高点；而而上海近近期涨幅幅较小，均均在1%以内，112月均均价为2270334元/平方米米，仍未未超过220111年7月月276674元元/平方方米的高高点。以以下为十十大城市市新建住住宅价格格指数在在20112年中中旬和220133年3月月时的状状况。2012年年6月十十大城市市新建住住宅价格格指数城市环比同比样本平均北京2.29%0.20%229300深圳0.80%-0.222%256422上海0.65%-2.577%231411广州0.48%-0.700%151455重庆0.25%-4.744%6385成都0.12%-5.311%7651武汉0.08%-1.877%7241南京0.06%-2.977%119100杭州-0.122%-3.277%200088天津-0.611%-6.022%1132772013年年3月十十大城市市新建住住宅价格格指数城市环比同比样本平均北京2.85%11.299%260111深圳2.03%9.30%262211上海0.45%3.85%281477广州2.11%11.700%153099重庆0.69%5.61%7261成都1.09%6.14%7817武汉0.29%2.32%7732南京1.93%5.92%121766杭州0.02%0.02%166033天津0.05%1.41%105344一、 房地产市场场及其发发展环境境（一）房地地产发展展环境分分析房地产是一一个受社社会环境境影响的的一个行行业，它它所处的的宏观环环境如下下：（1）国民民经济增增长情况况。CPPI、PPPI高高位运行行，国内内经济已已经进入入高通胀胀期，根根据国家家统计局局数据显显示，220111年前五五月CPPI增速速波动向向上，除除1、22月CPPI增速速在4.9%的的高位上上相持平平外，进进入3月月，CPPI增速速一举远远超5%的大关关，高至至5.44%，44月增速速虽有所所减弱，进进入5月月则又冲冲至5.5%的的高位，这这与之前前相关机机构预测测的4%-5%的涨幅幅相比仍仍略有偏偏高，通通胀形势势进一步步加剧。国国内原材材料价格格、加工工工业产产品价格格、生活活资料价价格也将将继续上上浮，从从而直接接推动PPPI的的上扬。（2）居民民收入消消费情况况。20011年年前5月月，社会会消费品品零售总总额共计计709951.9亿元元，同比比增长117.66%，其其中城镇镇为6115922.4亿亿元，同同比增长长19.9%，乡乡村为993599.5亿亿元，同同比增长长4.33%。受受时下从从紧货币币政策的的影响下下，国内内的车市市、楼市市成交量量均出现现大幅下下滑，而而市场又又缺乏新新兴产业业的支持持带动，未未来消费费的增长长将有所所放缓。高高通胀对对于普通通消费者者的日常常生活带带来不少少压力从从而抑制制消费，一一定程度度上影响响对商品品房刚醒醒需求的的消费者者。而对对于中产产认知则则希望通通过投资资手段寻寻求对财财富保值值增值，作作为传统统投资领领域的房房地产市市场仍是是其青睐睐的首选选。（3）人民民币新增增贷款。220111年前五五月全国国新增人人民币贷贷款3554622亿元，预预计上半半年新增增贷款规规模应在在人民币币4亿元元左右。在在抗通胀胀压力下下，货币币供应量量急转向向下，MM1、MM2同比比增幅也也不断向向下，220111年5月月，M11、M22同比增增幅分别别达到112.77%、115.11%的新新低。（4）进出出口贸易易发展状状况。贸贸易差额额导致的的货币供供给量变变化一国国对外贸贸易的差差额会影影响本国国的外汇汇储备量量，使中央央银行的的货币资资产结构构发生变变化，形成外外汇占款款；而外汇汇占款的的增长或或减少，会影响响本国货货币投放放总量变变化，进而影影响国内内通货膨膨胀水平平。面对对高额的的外汇储储备，国家必必须在市市场投放放相应的的人民币币，高达3.2万亿亿的外汇汇储备形形成了巨巨额的外外汇占款款，随着外外汇占款款的增加加，基础货货币投放放量随之之增加，引发物物价上涨涨，给我国国带来巨巨大的通通胀压力力。因此，在房房价过快快上涨、社社会资源源过渡向向房地产产行业集集中的背背景下，国国家出台台了一系系列政策策。在220111年，从从真正意意义来讲讲，进入入了一个个调控时时代。（二）、房房地产业业银行信信贷市场场国内贷款是是房地产产开发投投资的主主要资金金来源之之一。220111年以来来，随着着房地产产市场调调控力度度不断加加大，国国内银行行对房地地产开发发的贷款款意愿明明显下降降，房地地产开发发资金来来源中国国内贷款款增速持持续走低低。20011年年，房地地产开发发国内贷贷款各月月同比增增速均在在10%以下，远远低于上上年同期期水平。220111年122月末，国国内贷款款累计1125663.779亿元元，同比比零增长长。其中中，国内内银行贷贷款累计计110018.95亿亿元，同同比下降降2.88%；非非银行贷贷款累计计15444.884亿元元，同比比增长225.44%。呈以下两个个特征：(1) 房房地产贷贷款余额额增速逐逐季回落落，保障障房开发发贷款增增量比大大幅提升升。20011年年以来，受受货币政政策紧缩缩影响，房房地产贷贷款余额额增速逐逐季回落落。房地地产贷款款余额占占金融机机构人民民币各项项贷款余余额的119.66%，同同比下降降0.99个百分分点。分分类型来来看，220111年地产产开发贷贷款余额额76880亿元元，同比比下降77.9%：房产产开发贷贷款余额额2.772万亿亿元，同同比增长长17.1%，比比上年末末低5.9个百百分点。其其中，保保障性住住房开发发贷款余余额34499亿亿元，全全年累计计增加117511亿元，占占同期房房产开发发贷款增增量的550.11%，比比年初水水平提高高31.7个百百分点。(2)各商商行房地地产类贷贷款全面面收紧，房房地产贷贷款增速速大幅放放缓。220111年以来来，受房房地产调调控加剧剧影响，主主要金融融机构房房地产贷贷款压缩缩明显，贷贷款增速速大幅放放缓。220111年，五五大国有有银行中中，中、建建、工、交交新增房房地产业业贷款共共9222.311亿元，上上年同期期为新增增20660.999亿元元。从房房地产贷贷款余额额来看，220111年工行行房地产产业贷款款余额551211.788亿元，上上年末基基本持平平；农行行房地产产业贷款款余额449722.411亿元，较较上年末末下降88.533%；建建行房地地产业贷贷款余额额43227.775亿元元，同比比增长77.411%；中中行房地地产业贷贷款余额额37664.995亿元元，同比比增长114.007%；交行房房地产业业贷款余余额15586.52亿亿元，同同比增长长11.05%。（三）房地地产市场场供求分分析1.土地市市场供求求分析从供给规模模与结构构来看。220111年，全全国住房房用地计计划供应应21.80万万公顷。截截止20011年年底，全全国住房房用地实实际供应应13.59万万公顷，同同比增长长7.66%，实实际用地地仅为计计划用地地的622.344%。是是由于供供地计划划编制过过大、土土地市场场出现了了流标流流拍的现现象以及及国有土土地使用用权收回回后对集集体土地地的征收收有影响响等原因因引起。从从供给结结构来看看，20011年年商品住住房用地地实际供供应100.5万万公顷，各各地住房房用地计计划落实实率均超超过900%。从需求规模模及结构构来看。在在20111年，全全国房地地产土地地购置面面积4009722.955万平方方米，同同比仅增增长2.6%，增增速较上上年明显显回落，土土地需求求规模基基本维持持在20010年年水平。从从市场表表现来看看，土地地市场活活跃程度度较20010显显著降低低，尤其其是20011年年下半年年随着调调控效果果的逐步步显现，房房地产开开发企业业在土地地购置方方面日趋趋谨慎，拿拿地节奏奏放缓，土土地底价价成交和和流拍现现象成为为常态，土土地市场场需求量量出现大大幅降低低。从20111年各月月土地购购置面积积变化来来看，上上下半年年形成强强烈反差差。随着着房地产产调控效效果逐步步现象，66余额开开始单月月房地产产土地购购置面积积就呈现现同比下下滑态势势。3季季度、44季度房房地产企企业土地地购置面面积分别别为92274.22万万平方米米和97788.93万万平方米米，同比比分别下下降122.366%和117.664%。其其中，110月、112月单单月土地地购置面面积同比比分别下下降300.611%和221.888%。从从区域结结构来看看，20011年年，东部部地区仍仍是房地地产土地地购置面面积的重重点区域域，全年年土地购购置面积积197728.54万万平方米米，同比比增长55.2%，占全全国土地地购置面面积的448.22%；其其次为中中部地区区，全年年土地购购置面积积112257.12万万平方米米，同比比下降22.3%，占全全国土地地购置面面积的227.55%，中中部地区区受市场场调控的的影响下下半年土土地购置置面积增增速下降降较快，市市场需求求出现一一定程度度衰退；西部地地区全年年土地购购置面积积99887.229万平平方米，同同比增长长3.22%，占占全国土土地购置置面积的的24.4%。2房地产产市场供供求分析析2011年年以来，我我国房地地产调控控力度不不断加大大，限购购限贷政政策持续续从紧。受受此影响响，房地地产企业业拿地日日趋谨慎慎，新开开工项目目进程明明显放缓缓，商品品房新开开工面积积增速大大幅下滑滑。尽管管如此，受受益于前前几年商商品房新新开工面面积的大大幅增长长，并于于20111年逐逐步完工工，20011年年下半年年以来房房地产竣竣工面积积大幅增增长，房房地产市市场新房房供给量量明显增增加。2011年年，商品品房新开开工面积积19.01亿亿平方米米，同比比增长116.22%，增增速较上上年同期期下降224.55个百分分点；分分析20011年年，从月月度变化化来看，商商品房新新开工面面积增速速于8月月达到阶阶段性高高点后连连续下滑滑，房地地产调控控的效果果开始集集中显现现。20011年年4月度度，商品品房新开开工面积积累计4423008.001万平平方米，较较3季度度下降112.44同期下下降3.57%。房地产开发发一般需需要2-3年的的建设期期。20009、220100年我国国房地产产新开工工项目较较多，220111年仍处处于施工工建设阶阶段，再再加上220111年10000万万套保障障性住房房的拉动动作用，220111年以来来商品房房施工面面积依然然保持平平稳快速速增长的的石头。220111年，商商品房施施工面积积50.80亿亿平方米米，同比比增长225.33%，增增速较上上年同期期下降11.3个个百分点点：住宅宅施工面面积388.844亿平方方米，同同比增长长23.4%，增增速较上上年同期期下降11.9个个百分点点。2011年年，全国国商品房房竣工面面积呈现现快速增增长的势势头，全全年商品品房竣工工面积88.922亿平方方米，同同比增长长13.3%，增增速较上上年同期期提高88.8个个百分点点：住宅宅竣工面面积7.17亿亿平方米米，同比比增长113.00%，增增速较上上年同期期提高110.33个百分分点。从从主要原原因来看看：一方方面，220099、20010年年集中开开工建设设的房地地产项目目于20011年年开始陆陆续、集集中完工工：另一一方面房房地产调调控下，不不少开发发商采取取了高周周转经营营策略，一一定程度度上带动动了房屋屋竣工量量的快速速上升。从从区域结结构上看看，东部部地区城城市化水水平和城城镇人口口数量远远高于中中西部地地区，始始终是我我国房地地产市场场供给的的重点区区域。220111年，东东部地区区房屋竣竣工总面面积4555788.011万平方方米，同同比增长长11.3%，占占全国房房屋竣工工总面积积的511.077%；中中部地区区房屋竣竣工总面面积2338988.911万平方方米，同同比增长长13.6%，占占全国房房屋竣工工总面积积的266.788%；西西部地区区房屋竣竣工总面面积1997677.333万平方方米，同同比增长长17.9%，占占全国房房屋竣工工总面积积的222.155%。其其中，东东部地区区受房地地产市场场调控影影响较大大，市场场供给增增长速度度明显低低于中部部和西部部地区。从从物业结结构来看看，住宅宅仍是全全国商品品房供应应的主要要物业类类型。220111年，全全国住宅宅类物业业竣工总总面积7716992.333万平平方米，同同比增长长13.0%，占占全国商商品房竣竣工面积积的800.333%，较较上年同同期下降降0.226个百百分点，维维持在较较高水平平。2011年年以来，“新国八条”出台，限购限贷政策持续从紧，房地产市场需求受到较大程度的抑制，尤其是投资性和投机性需求。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增速较上年同期下降5.7个百分点，明显低于近十年商品房销售量平均增幅，且仍呈现出持续回落的态势：住宅销售面积9.7亿平方米，同比增长3.9%，增速较上年同期下降4.1个百分点。尽管房地产企业纷纷此采取降价促销、加快推盘、主动营销等方式回笼资金，但房地产销售市场的表现依然惨淡，尤其是一线城市。2011年，全国65个重点城市2011年商品住宅成交套数同比下降14.39%，成交面积同比下降19.26%；58个城市成交量出现不同程度的下降，占比89.28%。其中，全年北京、上海、广州、深圳商品住宅成交套分别同比下降17.98%、23.43%、13.05%和12.82%。从区域结构来看，中部、西部房地产市场进一步扩大，东部地区比重出现下降。其中，东部地区受房地产市场调控政策影响较大，销售增长缓慢，全年商品房销售面积51052.25万平方米，同比仅上涨0.1%，占全国商品房销售面积的46.43%，所占比重较2010年下降2.27个百分点。中部地区和西部地区虽然增长速度叫2010年有所回落，但两区域销售面积同比仍分别上涨11.30%和8.00%，占全国商品房销售面积26.66%和26.91%,所占比例均有所提升。从物业结构来看，2011年以来，受商品住宅市场调控影响，住宅销售面积所占比重有所下降，商业营业用房销售面积所占比重明显提升。其中，住宅类物业仍是市场成交的主要类型，全年销售面积97030.26万平方米，同比上涨3.9%，占全国商品房销售面积的88.24%；但由于受到国家调控政策影响，住宅销售面积所占比重较上年同期下降0.92百分点。相比之下，由于住宅市场限购，部分购房资金转而进入商业营业用房市场，导致商业营业用房销售面积增长较快，所占比重也有所提升。2011年，商业营业用房销售面积7878.19万平方米，同比增长12.6%，占全国商品房销售面积的7.17%，所占比重较上年同期提高0.53个百分点。办公楼销售面积5360.94万平方米，同比增长6.2%，占全国商品房销售面积的1.83%，所占比重与上年基本持平。二 市场场走势分分析 房市新新政在短短期内将将不可避避免对房房地产市市场发展展造成冲冲击。但但从长远远来看，在在经过适适当调整整后，重重庆房地地产市场场仍将保保持稳定定向好的的发展趋趋势。 1、稳定定扩张的的刚性购购房需求求将支撑撑房市的的稳定健健康发展展 （一）国国家税收收政策助助消费阻阻投资 抑制不不合理需需求 根据国国务院第第1366 次常常务会指指定，重重庆定于于20111 年年1 月月28 日在主主城九区区率先开开征房产产税。税税