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21年房地产估价师考试试题及答案9章21年房地产估价师考试试题及答案9章 第1章以下( )，属于所有者权益的来源。A.所有者投入的资本 B.直接计入所有者权益的利得 C.直接计入所有者权益的损失 D.资本支出E.留存收益答案：A,B,C,E解析：所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。公司的所有者权益又称为股东权益。所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格。包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。参见教材P305。房产分户图的主要内容有（）。A丘界B房屋边长C房屋建筑面积D房屋权界线E四面墙体归属答案：B,C,D,E解析：分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。分户图表示的主要内容包括：房屋权界线；四面墙体的归属和楼梯；走道等部位以及门牌号；所在层次；户号；室号；房屋建筑面积；房屋边长等。 保温层或隔热层的材料大都是由一些轻质、多孔的材料做成的，通常设置在屋顶的承重结构层与面层之间。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（）。A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼答案：B解析：本题考查的是写字楼物业的分类。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承答案：D解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。而本题考查的是有偿转让，继承是无偿转让。征用（），不需国务院批准。A.基本农田10公顷以下的B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的C.基本农田以外的耕地超过70公顷的D.其他土地不超过35公顷的E.其他土地超过70公顷的答案：B,D解析：本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（）答案：错解析：本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样答案：C解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。21年房地产估价师考试试题及答案9章 第2章某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地产总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（）。A按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%B一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%D按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%E按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%答案：A,C,D解析：具体计算过程如下：按建筑面积分摊的公式为：则一层占有的土地份额=1/3×100%33.3%。按照房地价值进行分摊的公式为：假设三层的房地产价值为A，则二层的房地产价值为1.2A，一层房地产的价值为085×1.2A=1.02A，根据题意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354万元，所以一层按房地产价值分摊的土地份额=1.02A/60031.68%；二层按房地产价值分摊的土地份额=1.2A600=37.3%。按土地价值分摊的公式为：则一层占有的土地份额=（1.02A400/3）/20028.37%，一层按房地产价值分摊的土地份额高于按土地价值分摊的土地份额。二层占有的土地份额=（1.2A400/3）/20045.2%。三层占有的土地份额=（A400/3）/20026.50%。 下列说法错误的是（ ）。A我国现有商业银行属于全能型商业银行B我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D我国的商业银行以国有独资商业银行为主正确答案：A有下列（）情形的合同无效。A.一方以欺诈.胁迫的手段订立合同，损害对方利益 B.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益 C.以合法形式掩盖非法目的 D.损害社会公共利益 E.违反法律.行政法规的强制性规定答案：B,C,D,E解析：本题考查的是合同的效力。选项A错误，应为一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A净经营收入=有效毛收入经营费用B净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金D净经营收入=有效毛收入经营费用抵押贷款还本付息准备金所得税答案：A解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（）。A、应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B、无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C、在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金答案：C解析： 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。选项C错误，这个是划拨用地，土地取得成本不应当包含土地出让金的。(2022真题) 下列有价证券中，属于在同等条件下投资风险最大的是（）。A.企业债券B.开放型基金C.优先股股票D.普通股股票答案：D解析：有价证券中，在同等条件下投资风险从大到小顺序为：普通股股票>优先股股票>开放型基金>企业债券。 甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从（ ）之日起计算。A物业管理企业进驻小区B小区全部竣工验收合格C商品房交付给陈某D陈某实际入住正确答案：C甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从商品房交付给陈某之日起计算。经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（ ）答案：对解析：本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为"隐成本"。它是组织、生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。21年房地产估价师考试试题及答案9章 第3章下列有关均衡价格的表述中，错误的是（）。A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平答案：C解析：考点:房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。经济状况对个人的购买能力起决定性作用，这里的经济状况属于（）。A.社会因素 B.经济因素 C.文化因素 D.个人因素答案：D解析： 本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。消费者购买决策也受其个人特性的影响，特别是受其年龄所处的生命周期阶段、职业、经济状况、生活方式、个性以及自我观念的影响。在一个经济社会中，经济状况对个人的购买能力起决定性作用。消费者一般要在可支配收入的范围内考虑其开支。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应（）。A.首先缴纳土地使用权出让金 B.首先支付银行贷款 C.首先支付处分抵押房地产的费用 D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。 当前在我国，凡新增土地和原使用的土地改变用途、使用条件或进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内答案：B解析：房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与（）相衔接。A.土地利用总体规划B.土地利用总体规划大纲C.土地利用专项规划D.建设用地年度供应计划答案：A解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城乡规划法第五条规定，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。参见教材P278。开标由( )主持，邀请所有投标人参加。A、公证部门B.政府部门C.投标人D.招标人答案：D解析：开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时间应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止期限后的时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。(2022真题) 营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到（）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。A.1B.2C.4D.5答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。（ ）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。21年房地产估价师考试试题及答案9章 第4章 （ ）指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A通货贬值B通货膨胀C通货紧缩D通货异常正确答案：B题干的表述是“通货膨胀”的定义。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。（）答案：对解析：考点:进度控制。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A、胶合板 B、塑料壁纸 C、铝合金门窗 D、天然大理石 E、氯化橡胶涂料答案：A,B,E解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。2022 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。征收补偿李某房屋的建筑面积为（）。A.90m2B.100m2C.110m2D.115m2答案：B解析：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。A、位置B、为租户提供的服务C、交通方便性D、建筑设备系统答案：C解析：考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。 开发利润是指房地产开发商的利润也足建筑承包商的利润。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×最高最佳使用同时符合( )标准。A、 无任何风险B、 法律上许可C、 技术上可能D、 经济上可行E 价值最大化答案：B,C,D,E解析：最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。某房地产开发企业预售一套建筑面积100 的商品住宅，单价为1 万元/。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105 ，买受人实际应付购房款( )万元。A.100B.101C.103D.105答案：C解析：按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。现实货币M1是最活跃的货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。（）答案：对解析：本题考查的是货币供给层次。现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。M1包括：现金流通量+活期存款。21年房地产估价师考试试题及答案9章 第5章 房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（ ）又是中央政府财政收入的一个重要来源。A农业经济税收B工业生产带来的利润C商业经济经营带来的巨大财富D与房地产有关的收入正确答案：D 企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有（ ）。A资产报酬率B销售净利率C资产负债率D存货周转率E股东权益报酬率正确答案：ABE 单位建设面积为240的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。A简单平均法B回归分析法C移动平均法D加权平均法正确答案：A答案 A 简单平均法既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期末发生的一种简化分析法。（）答案：对解析：本题考查的是现金流量图。为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。参见教材P146。写字楼的可出租面积是指（）。A出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积答案：D解析：根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。下列不属于城市分区规划所包括的内容的是（）。A.单独确定市级公共设施的分布 B.确定建筑及用地的容量控制指标 C.确定城市主.次干道的红线位置 D.确定工程干管的位置.走向答案：A解析：本题考查的是城市分区规划。选项A，应该是确定市、区、居住区级公共设施的分布及用地范围。 所谓（ ）就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计按照批准的设计总概算控制施工图设计。A概算设计B限额设计C设汁概算D限额概算正确答案：B答案：B。本题主要考查的是限额设计的概念21年房地产估价师考试试题及答案9章 第6章房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。A、 资本金B、 预租售收入C、 借贷资金D、 政府资助答案：D解析：因为政府一般不会无偿资助房地产开发项目。物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业答案：C,D解析：本题考查的是物业管理的基本特征。物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（）。A、居民消费价格指数B、就业分布C、住房市场指数D、可供租售量E、商品零售价格指数答案：A,B,E解析：考点:需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、家庭户规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入、家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数。2022 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2022 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2022 年 5 月，房屋交付给刘某。2022 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2022 年 7 月，刘某将该套住宅转让。刘某所购住宅的建筑面积为（）。A.106.00m2B.117.50m2C.125.00m2D.132.50m2答案：C解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积=100×0.25=25（m2）。其中，套内封闭阳台面积 6m2，已包含在所购住宅楼套内建筑面积 100m2 之中。因此，刘某所购住宅的建筑面积=100m2+25m2=125（m2）。某房地产的价格如下表，则该房地产价格平均发展速度为（）。A.0.20 B.0.21 C.1.20 D.1.21答案：D解析： 本题考查的是长期趋势法。平均发展速度（12000/5600）1/41.21。 与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。A是一种专业意见B估计价格或价值C实行有偿服务D承担法律责任E估价作业日期长正确答案：ACD 甲公司在销售商品房时，依据房产测量规范，应计算一半建筑面积的是（ ）。A坡屋顶层高在2.20m以上的部位B在批准期限以内的临时房屋C供业主户外运动时休息用的屋顶平台D外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊正确答案：D城市用地评价中，下列( )属于适于修建的用地。A、 一类用地B、 二类用地C、 三类用地D、 已征用的土地答案：A解析：一类用地为适于修建的用地，二类用地为基本上可以修建的用地，三类用地为不适于修建的用地。 修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题及答案9章 第7章消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是（）。A若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求B若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求答案：A解析：影响商品需求的因素中，消费者对商品未来价格的预期一般表现为：消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量；消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。答案：错解析：优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（）答案：错解析：按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表2 所示。表2房地产资本市场的结构 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。关于赵某评估行为的说法，正确的为（ ）。A.应该主动申诮回避B.直接赔偿有关税金损失C.将受到行政处分D.将作为不良行为记入信用档案答案：A,C,D解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监督。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定，注册房地产估价师有签署有虚假记载、误导性陈述或者重大行为的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十二条规定，注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求，向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。 网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系。( )正确答案：×答案 × 网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。参见教材P156。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。答案：错解析：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。这说明如果厂商要生产出一定数量的产品，那么当增加一种要素的投入时，必须减少另一种要素的投入。 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。A投资决策B规划设计C工程建设D地域范围E产品功能正确答案：ABCE21年房地产估价师考试试题及答案9章 第8章房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C公证机关和无利害关系的第三人D人民法院答案：A解析：房屋征收估价应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些（ ）。A市场案例B交易实例C交易预期值D市场预期值正确答案：B可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。 我国的住房公积金制度实行高存高贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格正确答案：C答案 C根据国家质量监督检验检疫总局2022年11月12日发布的中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程(GB/T 185082022)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 以下属于重新购建价格的是( )。A建筑物的重置价格B土地的重置价格C建筑物的重建价格D土地的重建价格E房地的重建价格正确答案：AC答案 AC土地和房地没有重置价格和重建价格之说。 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B 某宗房地产1993年10月建成，在2022年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（ ）。A60%B70%C80%D90%正确答案：C 所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试试题及答案9章 第9章下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。A地形、地势B土地开发程度C土地用途、容积率D朝向、楼层E外部配套设施答案：A,B,C解析：房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素三类。其中，房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象的确定。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定； 协商不成的，再委托估价机构评估确定。 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。A10%B15%C20%D25%正确答案：C答案：C超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化正确答案：D在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P413, 对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务质量的好坏。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×办理住宅小区工程竣工验收备案时，应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。（ ）答案：错解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。商品住宅竣工验收备案时，应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括（）。A、无租约限制价值B、出租人权益价值C、承租人权益价值D、租赁权价值E、抵押权价值答案：B,C,D解析： 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。某估价师于2022年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2022年9月20日至26日，价值时点2022年9月23日，估价对象实地查勘日期2022年9月22日至23日，估价报告使用期限自2022年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为（）。A、2022年9月20日B、2022年9月23日C、2022年9月26日D、2022年9月27日答案：C解析：本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P420 。