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21年房地产估价师考试题免费下载7节21年房地产估价师考试题免费下载7节 第1节 加权算术平均数适用于未分组的分布数列。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 根据下列内容，回答 46 题：估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险正确答案：A 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30，外墙面积6，单元间分隔墙面积8，公摊面积3那么，可出租面积应为（ ）。A33B40C43D47正确答案：B在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果答案：A,B,D解析：本题考查的是估价假设。其作用（2个）：规避估价风险，保护估价师和估价机构；告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。 拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同，拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列属于房地产投资的优点的是（）。A、相对较低的收益水平B、投资数额巨大C、无法抵消通货膨胀的影响D、提高投资者的资信等级答案：D解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P1315。 土石方工程，属于单位工程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师考试题免费下载7节 第2节下列属于房地产估价师不得注册的情形有（）。A.不具有完全民事行为能力B.因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的D.申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的E.年龄超过60周岁答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产估价师注册条件。年龄超过65周岁的估价师不予注册。参见教材P192。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。答案：对解析：指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。下列关于商品房预售的说法，正确的为（）。A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权翻阅B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续答案：A,B,D解析：本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。参见教材P129。 会计核算的可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市2022年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2022年跨入2022年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2022年商品住房新开工面积是（）万平方米。A、500B、700C、800D、1000答案：A解析：考点:供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000300200500（万平方米）。 （一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。正确答案：理由包括：1本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）2投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3分）3不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长答案：A解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。21年房地产估价师考试题免费下载7节 第3节 制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告没计及安排E确定租售价格正确答案：ACEACE制定租售方案的工作主要包括：决定出租还是出售、租售进度、租售价格。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。 当建筑场地的七部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用（ ）。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础正确答案：D当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用桩基础。房地产司法拍卖中，为了保护被拍卖标的能以合理价格成交，可以由被执行人（原产权人）确定拍卖保留价。（ ）答案：错解析：本题考查的是保留规则。任意拍卖的保留价确定权在原产权人，但是司法拍卖中，被拍卖标的已经处于限制状态，确定保留价的权利在法院。P431。一级房地产估价有限公司应具备的条件有（ ）。A.有15名以上专职注册房地产估价师B.专业技术人员达70%C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构等级。选项B错误，根据房地产估价机构管理办法，并未要求专职技术人员的比例。 有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某市于2022年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁 补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2022年该区同类建筑物的 重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发 商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2则最合的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A4000B5000C6000D9000正确答案：C21年房地产估价师考试题免费下载7节 第4节如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利。（）答案：对解析：本题考查的是单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。 政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）A土地供应计划B地价的杠杆作用C诚信建设D税收政策正确答案：ABD宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。自2022年2月22日起，对个人首次购买90平方米及以下住房的，契税税率暂统一下调到2%。（）答案：错解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，而该单位在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于地租测算的说法，错误的是（）。A以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用答案：D解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租同等质量和位置的已耕地的地租开垦费用的利息；地租房租房屋折旧费维修费管理费投资利息保险费房地产税租赁费用租赁税费利润。下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。 下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（ )。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决 时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉正确答案：ABD21年房地产估价师考试题免费下载7节 第5节 有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。AH公司应缴纳营业税40万元BH公司应缴纳契税20万元而非32万元C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效正确答案：ABD2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A、所有权预告登记 B、抵押权预告登记 C、转移登记 D、抵押登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%（不考虑其他融资费用），按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率答案：解析：（1）项目总开发价值1）项目总销售收入：88600万元；2）增值税和税金：88600×5.5%4873（万元）；3）项目总开发价值：88600487383727（万元）。（2）项目总开发成本1）土地费用：16000万元；2）建安成本：31400万元；3）其他费用：6000万元；4）利息 （分季度计算，与参见教材 P196）第1季度：（16000+1570300）×3%536.1（万元）；第2季度：（18406.1+3140600）×3%664.383（万元）；以此类推5）项目总开发成本：62676.35万元。（3）成本利润率：（8372762676.35）/62676.3533.59%。土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。 ( )答案：对解析：下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P5556。房地产投资的（）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A、提高投资者资信等级B、相对较高的收益水平C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响答案：D解析： 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。参见教材P14。21年房地产估价师考试题免费下载7节 第6节 关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是（ ）。A以土地地块边界为主，地物为辅B带有高程或等高线C按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上D城市地籍图比例一般为1;500正确答案：B借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：考点:辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。 某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（ ）。A101万元B137万元C256万元D500万元正确答案：BNPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=137 投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 防范估价风险的最后一道防线是（ ）。A撰写估价报告B审核估价报告C出具估价报告D估价资料归档正确答案：B以工序为研究对象编制的工程建设定额是（）。A.预算定额 B.概算定额 C.施工定额 D.概算指标答案：C解析：本题考查的是工程建设定额计价法。施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。按照（），环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。A.环境要素 B.污染物的性质 C.污染物的形态 D.污染产生的原因答案：D解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染产生的原因，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。21年房地产估价师考试题免费下载7节 第7节净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A、有效毛租金收入B、有效毛收入C、净收益D、潜在毛租金收入答案：B解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入参减去空置和收租损失后的收入。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（）答案：错解析：本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。参见教材P272。某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A、损益表B、资本金现金流量表C、资金来源与运用表D、项目投资现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P267。 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是（ ）。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程 中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+i)n-1，其中Pi就是 投资者投入资本P后所获得的投资回收，而Pi/(1+i)n-1就是投资者的投资回报， 是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获 得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投人的总开发成本的回收，而其投资 回报则主要表现为开发商利润正确答案：BP·i应为投资回报，后者为投资回收。(2022真题) 二级资质的房地产估价机构不得从事以（）为估价目的的房地产评估。A.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿答案：A,C解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（ ）。A向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利B审核相关资料、程序的合法性C组织当事人调节D核实补偿安装标准E出具裁决终结书正确答案：ABCD下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。A、 所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B、 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%2.0%C、 初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D、 在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等答案：B解析：B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%1.5%。