XXXX年7月成都房地产市场分析报告_28214.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年7月成都房地产市场分析报告第一章 商品房市场一、市场特征受宏观调控控影响，成成都7月月房产市市场持续续低迷，本本月成交交量仅为为1200.988万平方方米，较较上月减减少133.855万平方方米，环环比下降降10.27%，与去去年同期期相比下下降500.555%；而而成交均均价方面面则有所所下降，环环比下降降-0.7%，同同比增加加25.52%。成都市20010年年7月商商品房各各类指标标变化表表二、主城区区供求关关系分析析本月的主城城区的供供求比为为1：00.700，供求求矛盾继继续加大大。本月月主城区区新增供供应量及及成交量量均有所所上升，本本月新增增供应量量约800.822万，环环比增长长39.37%；本月月成交量量为566.177万，环环比增长长13.98%。三、主城区区供应量量分析本月，成都都主城区区商品房房新增供供应量（批批准预售售）800.822万，环环比下降降39.37%。其中中，商品品住宅新新增供应应76.51万万，约约占主城城区总供供应量的的94.67%；商业业用房新新增供应应量1.53万万，占占主城区区总供应应量的11.900%，销销售型办办公用房房本月新新增供应应量为22.788万，占占总供应应量的33.444%。四、成交量量持续下下降整体市场成成交量分分析本月成都市市商品房房市场活活跃度继继续下降降，成交交量仅为为1200.988万，环环比下降降10.27%，今年年受国家家宏观调调控影响响，消费费者观望望情绪日日益严重重，市场场反映冷冷淡，商商业，办办公有所所好转。同同比下降降达577.311%。本本月主要要成交来来自商品品住宅，成成交量为为90.43万万，环环比下降降24.59%；商业业用房成成交155.522万，环环比上涨涨83.89%；销售售型办公公成交115.002万，环比比上涨1131.79%。主城区与郊郊区成交交量对比比本月主城区区与郊区区的成交交量均有有所下降降，主城城区成交交量为556.117万，较上上月上涨涨13.98%；郊区区成交量量为644.811万，下下降244.244%。五、成交价价略有下下降整体市场成成交价分分析7月，成都都市商品品房成交交价格继继续上涨涨，本月月商品房房成交均均价为665011元/，较上上月下降降0.77%，下下降522元/。本月月商品住住宅成交交价为660433元/，较上上月下降降3.888%，降降幅为2244元元/；商业类类用房成成交均价价为83391元元/，下下降17702元元/，环环比下降降16.86%；销售售型办公公物业成成交均价价为73301元元/，环环比上涨涨1.449%。主城区与郊郊区成交交价对比比本月主城区区成交均均价为880844元/，环比比下降55.633%，降降幅为4482元元/；本月郊郊区成交交均价为为51229元/，环环比下降降4.991%，降降幅为2265元元/。第二章 土土地市场场一、土地市市场动态态国土部：系系统清理理闲置土土地国土部7月月初召开开会议要要求，下下半年要要不断完完善国土土资源管管理政策策，土地地供应要要向基础础设施、新新兴产业业、保障障性住房房等民生生项目倾倾斜，密密切关注注土地抵抵押贷款款、农地地“非农农化”、农农地“非非粮化”等等新情况况、新问问题。同同时，积积极参与与房地产产调控。开开展房地地产企业业土地专专项治理理，系统统清理房房地产闲闲置土地地。易居视点：清理闲置土土地可以以提高土土地的利利用程度度，减少少土地浪浪费，切切实保护护好耕地地，其中中重庆为为了更好好落实这这项精神神而实施施了“地地票制”，成成都也即即将实行行该项政政策。国土部：下下半年重重点查处处囤地炒炒地等行行为国土资源部部执法监监察局局局长李建建勤7月月15日日在国土土部挂牌牌督办违违法案件件新闻发发布会上上表示，目目前违法法用地反反弹的压压力非常常大，下下半年要要坚决查查处房地地产项目目违规违违法用地地，特别别是违规规向别墅墅供地、囤囤地炒地地等行为为。易居视点：下半年，国国土部坚坚持有保保有压有有控，土土地供应应会向基基础设施施、新兴兴产业、保保障性住住房等民民生项目目倾斜。同同时将重重点查处处房地产产项目违违规违法法用地特特别是违违规向别别墅供地地、囤地地炒地、擅擅自改变变保障性性住房用用地性质质行为，以以保证供供应土地地性质用用途不被被改变。上海地产商商拿地风风险加大大 拿地地当天必必须签出出让合同同上海出台新新规要求求，开发发商要在在拿地现现场签订订土地出出让合同同。并要要求开发发商300天内全全额付清清全部土土地款。易居视点：长期以来，各各地只推推土地而而监管不不严，导导致了地地王现象象频频出出现，而而在市场场低谷的的时期又又会出现现流标现现象，这这样地价价的上下下波动直直接导致致了房价价的大起起大落，开开发商被被要求在在拿地现现场当场场签订土土地出让让合同，可可以有效效控制土土地供应应双方的的风险。二季度全国国居住地地均价440066元/平平方米国土资源部部下属的的中国土土地勘测测规划院院7月119日发发布“220100年第二二季度全全国主要要城市地地价监测测报告”显显示，今今年第二二季度，全全国1005个主主要监测测城市的的住宅地地均价为为40006元/平方米米，环比比增长11.733%，涨涨幅比一一季度有有所放缓缓。同时时，受调调控政策策影响，东东部个别别城市的的地价出出现“负负增长”。易居视点：房地产开发发企业购购地热情情下降，高高价抢地地的状况况有所缓缓解，市市场竞争争激烈度度降低，抑抑制了地地升的攀攀升。在在政策继继续落实实的情况况下，预预计下半半年地价价涨幅将将会继续续回落，东东部地区区部分城城市或出出现地价价水平总总体下降降的态势势。但随随着政府府收益的的降低，可可能影响响土地供供应计划划的完成成。10大标杆杆房企上上半年花花8577亿购地地据某监测110大标标杆房企企数据，其其上半年年购地总总金额为为8577亿元，其其中大部部分分属属保利、万万科、中中海、富富力、绿绿城。该该数据同同比增长长3倍，可可开发新新房23381万万。据据估算，按按照目前前10家家标杆房房企的平平均土地地储备，相相当于77年的开开发销售售量，总总体上并并不缺地地，但各各家企业业的差异异较大。易居视点：2009年年三季度度开始，在在宽松的的融资环环境和政政府支持持下，大大型开发发商在全全国范围围内大举举拿地，各各地“地地王”频频现，这这一趋势势延续到到了20010年年一季度度。地产产新政出出台后，尽尽管住宅宅市场大大幅降温温，但由由于各地地政府均均有优质质地块推推出，有有资金实实力的开开发商均均未完全全停止购购地，只只是在地地块选取取及竞价价上愈加加谨慎。但但对全国国布局的的大型开开发商来来说，在在地价低低位时补补充土地地储备，不不失为长长期发展展的理性性选择。市市场调整整带来的的是市场场专业化化以及集集中度增增加。二季度地价价环比跌跌一成九九成7月28日日，国土土资源部部在官方方网站上上发布了了上半年年全国土土地市场场动态监监测分析析报告。报报告称，土土地市场场方面表表现出积积极变化化，这主主要是第第二季度度中央地地产宏观观调控政政策逐步步落实的的结果。报报告显示示，第二二季度土土地出让让平均价价款为9948元元/平方方米，环环比下跌跌9.88%，房房地产、商商业服务务、普通通商品住住房用地地出让平平均价环环比分别别下跌55%、117.44%和110.66%。易居视点：地价环比下下跌一成成是政策策效力的的体现，说说明上半半年市场场观望氛氛围开始始传导到到土地市市场，房房企拿地地热情明明显降低低，市场场竞争强强度有所所回落。下下半年房房地产开开发企业业的资金金链会更更加紧张张，地价价还有下下跌的可可能。二、本月土土地供应应分析本月公告土土地概述述2010年年7月，成成都市土土地供应应量为55宗，总总净用地地面积约约29.28万万，合合计约4439亩亩。公告告土地中中，商住住混合用用地有占占有2宗宗，净用用地面积积约188.777万，合合计约2282亩亩；纯商商业用地地1宗，净净用地面面积约00.544万，合合计约88亩；工工业用地地2宗，净净用地面面积约99.677万，合合计约1150亩亩。本月土地供供应面积积较上月月大幅下下降400%。本本月土地地供应以以区域来来看，郊郊县地区区和主城城区公告告土地面面积比严严重失衡衡，土地地供应全全部集中中在郊县县地区，主主城区受受到市场场调控影影响更加加明显。本月公告地地块分析析地块供应走走势分析析成都市本月月5宗公公告土地地，土地地面积为为29.28万万。本本月近半半年成交交量最低低的月份份。本月月供应面面积同比比20009年66月下跌跌96%，环比比20110年66月下降降40%。房地地产市场场调控传传导影响响到了土土地市场场，土地地市场连连续三个个月远低低于正常常水平。供应地块结结构分析析本月公告土土地中商商住地块块供应宗宗数为22宗，占占总宗数数比达到到40%，供应应土地总总净用地地面积约约为188.777万，合合计约2282亩亩；纯商商业用地地1宗，净净用地面面积约00.544万，合合计约88亩；工工业用地地2宗，净净用地面面积约99.677万，合合计约1150亩亩。本月土地供供应量十十分稀少少，土地地用途分分布相对对单一，没没有纯住住宅类土土地供应应。市场场低迷导导致供应应量大幅幅下滑，政政府推地地暂缓，等等待房企企存量土土地先期期释放。供应土地区区域结构构分析7月公告土土地以供供应区域域结构来来看，所所有供应应都集中中在郊县县，其中中温江供供应2宗宗，供应应面积约约2266亩；都都江堰供供应2宗宗，土地地净用地地面积约约1700亩；郫郫县供应应土地11宗，供供应面积积约433亩。本月主城区区没有土土地供应应记录。另另一个两两点是都都江堰在在本月出出现了土土地供应应，都江江堰曾于于地震后后的088年底出出现过一一波土地地放量，但但随后即即转入低低潮，本本月再现现土地供供应。供应土地面面积结构构7月公告土土地中以以5-110万土地宗宗数居首首，占到到总宗数数的400%，公公告宗数数为2宗宗； 11万以以下、11-5万万和110-550万规模范范围均有有1宗土土地供应应；没有有出现550万以上的的地块土土地供应应。本月公告土土地平均均单宗规规模约为为5.886万，约合合88亩亩/宗；本月公公告最大大地块编编号为JJY-110-0006，该该地块位位于大观观镇丽江江村十一一组，该该宗地块块净用地地面积约约10.77万万，合合计约1162亩亩，为旅旅游兼容容度假居居住用地地。三、土地成成交分析析1、成交土土地概述述7月份共成成交了土土地9宗宗，成交交土地总总净用地地面积约约为399.199万，合合计约5588亩亩，预计计未来可可上市建建筑面积积约为888.111万。本月月成交土土地中体体量最大大是商住住混合地地块，共共有7宗宗成交，成成交地块块净用地地面积约约31.11万万，合合计约4467亩亩；纯商商业地块块和工业业地块分分别成交交了1宗宗，成交交面积各各约为1102亩亩和199亩。以成交区域域来看，本本月成交交面积区区域冠军军是新都都，共成成交3宗宗土地，成成交净用用地面积积约1993亩。77月成交交土地郊郊区与主主城区比比例为33.433：1。本本月拿地地企业以以本土小小型开发发商为主主。本月月成交土土地中，小小型地块块溢价率率十分突突出。2、成交土土地分析析地块成交走走势分析析7月份成都都市土地地成交宗宗数为99宗，成成交面积积约399.199万，成成交金额额7.114亿元元，平均均单宗土土地成交交金额为为0.7793亿亿元/宗宗。本月月土地成成交面积积环比上上月下降降43%，成交交金额环环比上升升。成交地块用用途结构构分析本月成交商商住混合合型地块块共有77宗，占占到总数数的788%，成成交面积积约为4467亩亩，成交交单价的的平均值值约为1181万万元/亩亩，楼面面地价均均值约为为13332元/；纯纯商业用用地，成成交1宗宗，宗数数占比为为11%，成交交面积约约为1002亩，成成交单价价的平均均值约为为1822万元/亩，楼楼面地价价均值约约为9110元/。成交地块区区域分析析7月成交土土地中，成成交地块块宗数最最多的是是新河和和郫县两两个区域域，分别别成交了了3宗土土地。另另外城西西、城南南和都江江堰各有有1宗土土地成交交。以成成交土地地面积来来看，新新都本月月共成交交了1993亩土土地，位位于各区区域之首首。本月月有多个个区域无无土地成成交记录录。成交地块规规模分析析本月成交土土地以11-5万万土地地宗数较较多，占占总成交交宗数的的67%，成交交宗数为为10宗宗；其次次为1万万以下下地块和和10-50万万的地地块，均均占133%，成成交宗数数位2宗宗；成交交最少的的是5-10万万的地地块，仅仅成交了了1宗；本月的的平均单单宗土地地面积约约为4.35万万，合合计约665亩/宗。3、地块流流标率分分析本月无流标标地块。4、成交地地块溢价价率分析析7月共有55宗地块块以底价价成交，占占总数的的56%。溢价价率最高高为2220%，该该地块位位于郫县县安德镇镇两路口口社区11、6社社，占地地14.68亩亩，地块块规模较较小，同同时起始始价格偏偏低，最最终成就就了其高高溢价率率。四、热点地地块成交交分析本月成交的的热点地地块要属属20110年77月9日日拍卖成成交的郫郫县安德德镇望陆陆村1社社（一号号地块），该该地块位位于郫县县安德镇镇望陆村村1社。宗宗地净用用地面积积67.04亩亩，该地地块最终终被自然然人以7733元元/的的价格竞竞得，购购置代价价为58899.53万万元。1、地块指指标分析析成国土拍告告（20010）110号2、发展前前景分析析本次成交地地块周边边土地情情况对比比表07年来本本次出让让宗地所所在周边边共成交交了2宗宗住宅用用地，成成交每亩亩平均单单价为332万元元/亩，楼楼面地价价均价1169元元/，本本次出让让土地的的成交价价格分别别为888万元/亩和1112万万元/亩亩，楼面面地价分分别为7733元元/和和9333元/。此区域优势势是交通通便利，配配套设施施齐全。成成灌高速速路、彭彭温路给给这里的的出行、运运输贸易易带来便便利，此此外这里里也有红红旗连锁锁超市、互互惠超市市、安德德镇公立立卫生院院、安德德学校、安安德镇中中心幼儿儿园、郫郫县职中中、望陆陆村卫生生站等配配套设施施。在郫县安德德镇目前前没有在在售项目目，以郫郫县郫筒筒镇项目目销售价价格来看看，平均均销售价价格在440000-50000元元/左左右，地地铁、快快铁双轨轨交通将将给这里里的楼盘盘增加砝砝码，投投资居住住价值颇颇高，房房价上涨涨空间尚尚大。成交地块SSWOTT分析表表第三章 住住宅市场场成交分分析一、市场综综述7月商品住住宅整体体市场成成交量继继续回落落，总成成交900.433万，合合计91167套套，较上上月减少少成交229.448万，环比比降幅224.559%，同同比降幅幅60.78%；成交均价方方面，成成都市商商品住宅宅整体均均价略有有下降，本本月均价价为60043元元/，环环比下降降3.661%，与与去年同同期相比比上涨118.444%；成交金额方方面，本本月成都都整体市市场成交交金额约约54.65亿亿元，环环比下降降27.31%，同比比大幅下下降533.555%。成都全市220100.066-20010.07商商品住宅宅各类指指标变化化表二、主城区区供求关关系分析析从主城区市市场供求求来看，市市场新增增供应量量大幅上上涨，成成交量持持续走低低。整体体市场供供求比为为1：00.422， 呈呈严重供供过于求求态势。三、主城区区供应量量分析主城区新增增供应量量走势分分析本月主城区区新增住住宅供应应量大幅幅上涨。新新增供应应面积达达到766.511万，计计88554套，较较6月份份新增供供应411.411万，环环比上涨涨1177.988%，同同比上涨涨58.07%；主城区新增增供应结结构分析析新增供应量量区域分分析2010.06-20110.007成都都市主城城区新增增供应区区域分布布对比（面面积）如上表所示示，本月月成都市市主城区区住宅市市场新增增供应量量涨幅较较大，供供应一直直较活跃跃的城东东区域本本月新增增供应量量高达335.664万，约占占本月主主城区供供应量的的一半，城城南区域域的供应应量亦有有较大增增长。城城西上月月新增供供应量较较大，本本月出现现大幅回回落。新增供应环环域分析析2010.06-20110.007成都都市主城城区新增增供应环环域分布布对比（面面积）如上表所示示，7月月份各环环域均有有较大新新增供应应量，但但供应主主体区域域依然集集中在22环-33环，供供应量338.773万，环比比上涨550.663%，占占本月主主城区总总供应量量的500.633%。33环到外外环也有有较大供供应。新增供应面面积段分分析2010.06-20110.007成都都市主城城区新增增供应面面积段分分布对比比（面积积）如上表所示示，400-900面积积段仍是是市场主主力，本本月新增增供应444.777万，占比比达到558.553%，说说明在市市场萎缩缩的情况况下，刚刚需产品品由于其其对抗政政策压力力风险小小，成为为开发商商的避风风港；其其次是990-1140面积段段，新增增供应量量25.79万万，占占比333.711%。本本月1990以以上的超超大户型型面积段段供应有有所下降降，降幅幅达到882.778%。新增供应房房型结构构分析2010.06-20110.007成都都市主城城区新增增供应房房型结构构对比（面面积）如上表所示示， 本本月三房房的供应应增加最最大，但但占市场场供应主主力的仍仍为2房房产品，新新增供应应41.12万万，市市场占比比达到553.775%。33房成交交7.225万，计111077套。其其他户型型产品有有所下降降。主城区新增增推案项项目分析析2010.07成成都市主主城区新新增推案案项目列列表四、成交量量继续回回落月度成交走走势分析析整体市场成成交量分分析成交方面，77月商品品住宅整整体市场场成交量量持续回回落，总总成交990.443万，合计计91667套，较较上月减减少成交交29.48万万，环环比降幅幅24.59%，同比比降幅660.778%；主城区与郊郊区成交交量对比比7月，主城城区商品品住宅成成交量继继续萎缩缩，成交交面积332.11万，共共计34465套套，较66月减少少7.883万，环比比降幅119.557%。本月近郊区区商品住住宅成交交量也呈呈持续下下滑趋势势，本月月成交面面积为558.224万，共计计57002套，较较上月减减少211.655万，环环比降幅幅27.10%。月度成交结结构分析析成交区域分分析2010.06-20110.007全市市各区域域成交面面积列表表成交环域分分析2010.06-20110.007成都都市成交交环域分分布对比比（面积积）7月，内环环内成交交量1.22万万，合合计1552套，占占成都全全市总成成交量的的1.334%；内环-1环成成交量00.599，合合计766套，占占总成交交量的00.688%；11环-22环成交交0.990万，合计计97套套，占总总成交量量的1%；2环环-3环环成交量量13.12万万，合合计15507套套，占总总成交量量的144.500%；33环-外外环成交交面积223.226万，合计计24669套，占占比达到到25.72%；占比比最高的的成交环环域仍为为外环外外，本月月成交面面积虽然然大幅下下降300.133%，仍仍然以成成交511.355万，占占总成交交量的556.778%的的成绩遥遥遥领先先。成交面积段段分析2010.06-20110.007成都都市成交交面积段段分布对对比（面面积）如上图所示示，本月月各面积积段成交交均有所所下降，其其中下降降幅度最最大的为为1900以上上的超大大户型，本本月成交交为5.28万万，降降幅达到到42.94%。另外外40-90的刚需需户型本本月成交交也不甚甚理想，本本月成交交39.43万万，降降幅为227.771%，但但仍以443.660%的的市场占占比成为为成交主主力。990-1140面积段段以377.044万的的成家量量占市场场成交面面积段第第二位，改改善型户户型的市市场需求求仍不可可小视。成交房型分分析2010.06-20110.007成都都市成交交房型分分布对比比（面积积）除三房户型型外，本本月各户户型成交交量均继继续下降降。其中中，1房房户型成成交量77.611万，环环比降幅幅12.67%，占成成都主城城区总成成交面积积的8.41%；2房房户型成成交量221.338万，环比比降幅228.116%，占占总成交交量的223.664%；3房户户型成交交量122.611万，占占总成交交面积的的13.95%；四房房户型成成交2.25万万，占占总成交交面积的的2.449%；其他房房型成交交量最大大，为446.558万，占总总成交面面积的551.551%。成交均价段段分析2010.06-20110.007成都都整体市市场成交交均价段段分布对对比就本月成都都整体住住宅市场场来看，大大部分价价格段成成交量均均持续下下跌。主主力成交交依然集集中在440000-50000元元/和和50000-660000元/段，成成交量分分别为116.887万和144.022万，占占比达到到18.65%和155.500%。但但这两个个均价段段成交量量环比下下降也是是最大，可可见成都都楼市整整体市场场活跃度度呈持续续下降趋趋势。五、成交均均价平稳稳上升成交均价走走势整体市场成成交价分分析7月，成都都市商品品住宅整整体均价价60443元/，环环比下降降2444元/，降幅幅3.888%,同比上上涨188.444%；新政以来，成成都房地地产市场场虽然成成交量一一直处在在一个低低位，但但成交价价格却呈呈现出持持续上涨涨趋势，本本月这一一局面终终于得以以打破，商商品住宅宅成交均均价较上上月有了了大幅下下降。受受购房者者观望态态势的影影响，开开发商不不得不调调整价格格策略，采采取较大大的打折折优惠措措施吸引引消费者者下单。主城区与郊郊区成交交价对比比7月，成都都市主城城区和郊郊区的成成交均价价均有大大幅下降降，主城城区商品品住宅成成交均价价为80020元元/，较较上月单单价下降降1266元/，环比比下降11.555%；近近郊商品品住宅成成交均价价49551元/，较较上月下下降3778元/，环环比降幅幅7.009%。7月成交面面积TOOP2007月成交均均价TOOP200成都房地产产市场成成交量整整体持续续回落。但但高端项项目仍显显示出较较强的抗抗压能力力，本月月高端楼楼盘均价价较上月月又有所所增长，尤尤其是以以誉峰、四四海逸家家 等城城市高层层豪宅项项目为代代表，成成交均价价仍徘徊徊在高位位上。六、热点成成交区域域板块7月热点区区域双流、新新都本月成都市市整体成成交量继继续回落落。双流流区域作作为传统统的被青青睐区域域，依然然表现最最为强势势，成交交量稳居居第一。而而新都区区域受未未来地铁铁开通等等利好因因素影响响，区域域内又有有保利··公园1198等等品质大大盘，因因此在本本月也有有比较好好的销售售成绩，成成交量位位居第二二。7月双流区区域成交交面积TTOP1107月新都区区域成交交面积TTOP1107月双流区区域各板板块成交交情况从双流区域域成交看看，华阳阳板块本本月成交交成交量量虽有所所下滑，仅仅为100.511万，但但其成交交量仍牢牢牢占据据着领先先优势。该该板块成成交量最最大的为为南湖国国际社区区，成交交量2.02万万，计计1499套；其其次是麓麓山国际际社区，成成交量11.255万，合合计499套。2010.07华华阳板块块项目成成交面积积Topp107月新都区区域各板板块成交交情况从新都区域域成交看看，新城城板块成成交量最最大，成成交6.96万万。该该板块内内的保利利·公园园1988、芙蓉蓉名城、御御城等项项目成交交相对较较好。 2010.07新新城板块块项目成成交面积积Topp10七、成都市市场解析析市场回顾本月市场供供应量大大幅放量量，可见见部分开开发商已已经按捺捺不住开开始大量量推货希希望尽快快回笼资资金，退退出市场场，而市市场反应应方面仍仍旧显示示出市场场活跃度度不高这这一特点点，高端端住宅的的成交也也受到压压制，本本月成交交均价继继四个月月的涨势势终于有有所放缓缓，首次次出现跌跌幅。市场预测购房者和开开发商的的博弈仍仍在继续续，目前前开发商商的心理理防线已已经有所所突破，除除了加大大折扣和和优惠力力度以外外，捂盘盘惜售坐坐等市场场回暖的的局面也也开始被被打破，但但消费者者反应仍仍不乐观观。预计计后期，整整个成都都楼市的的观望期期仍将持持续，供供应量将将逐步增增加，而而成交或或将继续续在低位位运行。在在政府和和购房者者强大决决心的压压力下，开开发商或或将作出出进一步步的让步步。