房地产项目开发流程与管理控制指导手册2921.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.*之项目开发流流程、管管理控制制指导手册编制：* 审核：*二OO九年年三月前言鉴于公司成成立不久久，各方面面工作都都在努力力完善中中，内部各各项规范范制度及及各精细细化管理理都没有有完全成形形。在*的倡倡议和指指导下，经过一个个多月的的不断编编制和修修改,我我们工程程部根据据公司实实际情况况终于完成成了本实实用手册册的编制制工作。本手册，编编制内容容是根据据公司的的经营范范围是以以项目开发发为先决决条件，编制时时将项目目开发的整个个流程为为主轴线线，以各各流程的的大纲为为主，加加入各流流程工作作的详细细操作及及管理控控制内容容。我们编制的的原则是是以目前前公司运运作的实实际情况况为基础础，尽量量做到宜宜懂实用用，目的的是希望望本手册册能进一一步完善善公司的的内部基基础建设设，更能在在公司以以后各项项工作的的实际运运作中能能起到一一定引导导作用。我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*年*月目 录录前 言言 22第一章：房房地产开开发的概概念 5一、房地产产开发的的种类 5二、房地产产开发的的基本原原则及要要求 5三、设立房房地产开开发企业业应当具具备的条条件 5四、房地产产开发企企业的设设立程序序 6第二章：可可行性研研究和项项目决策策阶段 7一、房地产产项目可可行性研研究的根根本目的的 7二、房地产产项目的的四方面面研究方方向 7三、房地产产项目的的可行性性研究步步骤 8四、房地产产项目可可行性研研究的内内容 88五、房地产产项目可可行性研研究的工工作阶段段 8六、房地产产项目开开发详细细的经济济效益分分析 9七、项目可可行性研研究的结结论与建建议 9第三章：建建设前期期准备阶阶段 10一、土地使使用权的的获取及及开发 100（一）、土土地使用用权 110（二）、土土地开发发 112二、征地拆拆迁，申申办并取取得房房屋拆迁迁许可证证 13三、确定勘勘察、监监理 115四、规划设设计 116五、建设项项目报建建登记，申请招投标 22六、申办施施工许可可证 224第四章：工工程建设设实施阶段段 26一、工程建建设实施施准备阶阶段 26二、工程建建设实施施阶段 26（一）、工工程进度度的控制制 26（二）、工工程质量量的控制制 228（三）、工工程成本本的控制制 229（四）、工工程合同同的控制制 344第五章：项项目销售售阶段 337一、房地产产项目的的营销策策划 377二、房地产产销售 38三、房地产产销售的的流程 41第六章：房房地产项项目物业业管理 42一、物业管管理的概概念 42二、物业管管理的特特点 42三、物业管管理在当当前的地地位和作作用 43四、物业管管理的基基本内容容 445五、物业管管理费 466第七章：附附录：房房地产开开发相关关流程 447房地产开发发全流程程 47办理质量监监督程序序及提交交资料 57办理安全监监督程序序及提交交资料 57办理建筑工工程施工工许可证证程序及及提交资资料 57土地一级开开发一般般工作程程序 58施工监理工工作的总总程序 59施工组织设设计审核核流程 60图纸会审监监理工作作流程 61工程款支付付基本程程序 62工程变更管管理的基基本程序序 63进度控制监监理工作作程序 64主体工程质质量控制制流程 65单位工程验验收基本本程序 66质量评定监监理工作作程序 667建设工程竣竣工验收收备案流流程 68后 记 69第一章：房房地产开开发的概概念房地产开发发是指在在依据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法（以以下简称称城市市房地产产管理法法）依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房房屋建设设的行为为。房地地产开发发是房地地产活动动中一项项重要制制度，属属于房地地产生产产、流通通、消费费诸环节节中的首首要环节节。房地地产作为为不动产产，与其其他商品品的开发发相比，房房地产开开发投资资大、耗耗力多、周周期长、高高赢利、高高风险的的特点，使使房地产产开发活活动在人人们的生生活中占占居越来来越重要要的地位位，经济济越发达达，时代代越进步步，房地地产开发发的范围围越广，程程度越深深，内容容越丰富富。一、房地产产开发的的种类：房地产产开发包包括土地地开发和和房屋开开发。土地开发主主要是指指房屋建建设的前前期工作作，主要要有两种种情形：一是新新区土地地开发，即即把农业业或者其其他非城城市用地地改造为为适合工工商业、居居民住宅宅、商品品房以及及其他城城市用途途的城市市用地；二是旧旧城区改改造或二二次开发发，即对对已经是是城市土土地，但但因土地地用途的的改变、城城市规划划的改变变以及其其他原因因，需要要拆除原原来的建建筑物，并并对土地地进行重重新改造造，投入入新的劳劳动。就房屋开发发而言，一一般包括括四个层层次：第第一层次次为住宅宅开发；第二层层次为生生产与经经营性建建筑物开开发；第第三层次次为生产产、生活活服务性性建筑物物的开发发；第四四层次为为城市其其他基础础设施的的开发。二、房地产产开发的的基本原原则及要要求：根据中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法第第二十四四条至二二十七条条的规定定，房地地产开发发有下列列基本原原则及要要求： （一一）房地地产开发发必须严严格执行行城市规规划，按按照经济济、社会会效益、环环境效益益相统一一的原则则，实行行全面规规划、合合理布局局、综合合开发、配配套建设设。 （二二）以出出让方式式取得土土地使用用权进行行房地产产开发的的，必须须按照土土地使用用权出让让合同约约定的土土地用途途、动工工开发期期限开发发土地。超超过出让让合同约约定的动动工开发发日期满满一年未未动工开开发的，可以以征收相相当于土土地使用用权出让让金百分分之二十十以下的的土地闲闲置费；满二年年未动工工开发的的，可以以无偿收收回土地地使用权权；但是是，因不不可抗力力或者政政府，政政府有关关部门的的行为或或者动工工开发必必需的前前期工作作造成动动工开发发迟延的的除外。 （三三）房地地产开发发项目的的设计、施施工，必必须符合合国家的的有关标标准和规规范。房房地产开开发项目目竣工，经经验收合合格后，方方可交付付使用。 （四四）依法法取得的的土地使使用权的的，可以以依照本本法和有有关法律律、行政政法规的的规定，作作价入股股、 合合资、合合作开发发经营房房地产。三、设立房房地产开开发企业业应当具具备的条条件：根据据城市市房地产产管理法法的规规定，设设立房地地产开发发企业应应当具备备以下条条件： （一一）有自自己的名名称和组组织机构构； （二二）有固固定的经经营场所所； （三三）有符符合国务务院规定定的注册册资本； （四）有有足够的的专业技技术人员员； （五五）法律律、行政政法规规规定的其其他条件件。 设立立房地产产开发企企业，应应当向工工商行政政管理部部门申请请设立登登记。工工商行政政管理部部门对符符合本法法规定条条件的，应应当予以以登记，发发给营业业执照；对不符符合本法法规定条条件的，不不予登记记。 设立立有限责责任公司司、股份份有限公公司，从从事房地地产开发发经营的的，还应应当执行行公司法法的有关关规定。 房房地产开开发企业业在领取取营业执执照后的的一个月月内，应应当到登登记机关关所在地地的县级级以上地地方人民民政府规规定的部部门备案案。 四、房地地产开发发企业的的设立程程序设立房地产产开发企企业应经经过以下下程序： （一）应应当向工工商局行行政管理理部门申申请设立立登记，工工商行政政管理部部门对不不符合房房地产开开发企业业应当具具备的条条件的，不不予登记记； （二二）房地地产开发发企业在在领取营营业执照照后的11个月内内，应当当到登记记所在地地的县级级以上地地方人民民政府规规定的部部门备案案； 上述述规定主主要为协协调企业业设立中中，一般般行政管管理（工工商行政政管理）与与特殊行行政管理理（房地地产开发发行业管管理）的的关系。 房房地产开开发公司司设立阶阶段的相相关税费费 （一）企企业法人人开业登登记费； （二）企企业法人人变更登登记费； （三）企企业法人人年度检检验费； （四）补补、换、领领证照费费。第二章：可可行性研研究和项项目决策策阶段由于房地产产项目可可行性研研究需专专业要求求很高、技技术性很很强的注注册房地地产估价价师、造价工工程师 、市场调调查和分分析人员员专家 、经济分分析专家家、 制作作人员、 社会会、环境专家家、房地地产专家家、建筑筑工程专专家、财财会师及及律师等等专家，我我公司目前前缺少此此类人员员，只能能对可行行性研究究的步骤骤、内容容、工作作概要、项项目评估估的要求求及决策策作简要要介绍。 策划划是一种种程序，在在本质上上是一种种运用脑脑力的理理性行为为。项目策划是是一门新新兴的策策划学，以以具体的的项目活活动为对对象，体体现一定定的功利利性、社社会性、创创造性、时时效性的的大型策策划活动动。策划的六个个主要宏宏观作用用：改变变企业发发展方式式（松散散向信纸纸、规模模向质量量、产品品向品牌牌和资本本等），改改变发展展目标（多多元向专专业或相相反、地地区向国国际、上上下游移移动），避避免死于于非命（发发现生存存空间，发发现生存存资源或或手段），节节约资源源（避免免盲从，避避免盲动动），提提高速度度（避免免无效经经营环节节、精密密使企业业可持续续稳定地地增长），促促进竞争争（相互互启发使使产业经经营更加加富有科科学、技技术和艺艺术性，合合经劳成成为乐趣趣）等。总总之，策策划可使使国家决决策向民民间经济济决策的的转化高高效、顺顺畅、充充分。项目策划的的流程分分为四个个流程：1、项项目调研研2、项项目市场场细分与与选择 1）项项目市场场细分22）项目目市场选选择3、项项目策划划书撰写写4、项项目方案案实施。房地产项目目策划是是指，通通过对市市场环境境的调查查和系统统的分析析，利用用已经掌掌握的有有关资料料及手段段，科学学地、合合理地、有有效地推推动项目目的进程程，并且且提前判判断房地地产项目目的顺利利进展程程度及效效果。 房地产项目目策划首先先须经董事事会批准准初步立立项后，再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 房地产项目可行性的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要求很高、技术性很强的注册房地产估价师、造价工程师 、市场调查和分析人员专家 、经济分析专家、 制作人员、 社会、环境等专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家组成。 一、房地产产项目可可行性研研究的根根本目的的：是实现现项目决决策的科科学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。二、房地产产项目按按研究方方向主要要有以下下四方面面1、宏观经经济信息息 包包括政策策法规、房房地产经经济指数数、城市市规划、区区域人口口特征、基基础设施施等基本本状况等等。通过过对宏观观市场信信息的分分析了解解房地产产市场的的现状及及动态。相关市场信信息 包括括金融市市场、业业界动态态等与房房地产有有直接与与潜在关关系的信信息，以以推论房房地产市市场发展展前景。2、房地产产产品研研究：在售楼盘资资料统计计 包包括本地地所有的的房地产产项目数数据库资资料，可可进行市市场供应应量、价价格、户户型特点点、装修修情况、新新技术、新新工艺、新新材料的的使用情情况等各各方面的的统计分分析。区域市场分分析 根据据数据库库资料对对特定区区域市场场进行定定量分析析，研究究典型个个案，对对区域市市场特点点进行分分析。楼盘汇总分分析 阶段段性对楼楼盘进行行统计分分析，追追踪市场场发展方方向。3、消费需需求趋势势研究：主要针对消消费者对对某类房房地产的的总需求求量以及及房地产产需求的的发展趋趋势研究究。主要要包括需需求动机机、购买买行为以以及需求求影响因因素的研研究，这这些研究究将作为为开发商商把握需需求动态态的依据据，并以以此开发发出新的的产品，并并不针对对于某一一个特定定楼盘项项目。4、品牌研研究：在房地产行行业发展展还不是是很正规规，以及及消费者者对开发发商认知知程度比比较肤浅浅的情况况下，品品牌形象象的塑造造会为产产品销售售带来积积极的促促进作用用。房地地产开发发商正逐逐步重视视品牌的的建设，而而品牌研研究将成成为品牌牌建设的的基础。三、房地产产项目的的可行性性研究步步骤 ，可分为 5个步骤进行：(1)项目目公司接接受委托托或公司司董事会会立项；(2)调查研研究；(3)方方案选择择与优化化； (4)财财务评价价和经济济评价；(5)编制可可行性研研究报告告。 四、房地产产项目可可行性研研究的内内容 可行行性研究究的根本本目的是是实现项项目决策策的科学学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。 可行行性研究究的主要要内容有有：(11)项目目概况；(2)开发项项目用地地的现场场调查及及动迁安安置；(3) 宏观经经济环境境分析；项目所所在地房房地产市市场状况况分析；项目所所在板块块市场研研究和建建设规模模的确定定； (4)规规划设计计影响和和环境保保护;(5)资资源供给给及资本本运作方方案；(6)环环境影响响和环境境保护；(7)项目开开发模式式、组织织机构、岗岗位需求求、管理理费用的的研究；(8)开发建建设节点点计划；(9)项目经经济及社社会效益益分析；(100)结论论及建议议。 五、房地产产项目可可行性研研究的工工作阶段段 11、投资机机会研究究。该阶阶段的主主要任务务是对投投资项目目主要是是土地进进行初步步摸底和和意向性性谈判，并并对投资资项目或或投资方方向提出出建议，即即在一定定的地区区和部门门内，以以自然资资源和市市场的调调查预测测为基础础，寻找找最有利利的投资资机会。 投资资机会研研究相当当粗略，主主要依靠靠笼统的的估计而而不是依依靠详细细的分析析。如果果机会研研究认为为可行的的，就可可以进行行下一阶阶段的工工作。 2、初步可可行性研研究，亦亦称“预预可行性性研究”。在在机会研研究的基基础上，进进一步对对项目建建设的可可能性与与潜在效效益进行行论证分分析。 3、详细可可行性研研究，即即通常所所说的可可行性研研究。详详细可行行性研究究是开发发建设项项目 投投资决策策的基础础，是在在分析项项目在技技术上、财财务上、经经济上的的可行性性后作出出投资与与否决策策的关键键步骤。4、可行性性研究三三阶段常常规的时时间费用用表项 目 内内 容时间（月）费用允许误差投资机会研研究阶段段130.2%0.88%30%220%初步可行性性研究阶阶段60.25%7.5%20%110%详细可行性性研究阶阶段8160.2%1.00%<10%六、房地产产项目开开发详细细的经济济效益分分析1、房地产产项目的的投资概概算包括括内容： （1）、营营销开支支概算，包包括：项项目前研研究及可可行性研研究的开开支 ；项目策策划的开开支；销售策策划的开开支；广告开开支；项目公公司日常常运作的的开支；项目及及企业的的公关开开支； （22）、土土地征用用开支概概算，包包括：政政府一次次性收取取的标准准地价；用于拆拆迁补偿偿或青苗苗补偿的的开支；影响公公共设施施而出现现的赔偿偿开支；（3）、工工程开支支概算，包包括：用用于工程程勘探的的开支；平整土土地的开开支；用于工工程设计计的开支支；用于建建筑施工工的开支支；用于设设施配套套的开支支；用于工工程监理理的开支支； （44）、金金融成本本开支，包包括：外外汇资金金进入国国内货币币系统产产生的银银行担保保及管理理费用支支出；贷款引引起的利利息支出出；各项保保险开支支；税收和和行政性性收费；不可预预见开支支。2、可行性性研究财财务数据据的选定定和预测测（1）售楼楼收入的的测定（2）项目经营管理费用收入与支出（3）经营税费及所得税的缴交（4）土地增值税（5）所得税 3、项目经济效益分析 4、项目盈亏能力分析：（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）、净现值率（NPVR）；5、项目不不确定分分析：（11）、项项目盈亏亏平衡分分析（2）、项目目敏感性性分析（3）、概念念分析七、项目可可行性研研究的结结论与建建议：可行性研究究的结论论与建议议是房地地产项目目可行性性研究报报告的最最后一部部分，是是对可行行性研究究分析做做出总结结并提出出相关建建议，也也就是根根据前面面所有的的研究分分析结果果，对项项目在技技术上、经经济上进进行全面面的评价价，对建建设方案案进行总总结，提提出结论论性意见见和建议议。八、集团公公司董事事会根据据可行性性报告的的结论与与建议，做做出投资资决策，批批准正式式立项，项项目进入入前期开开发阶段段。九、其他：房地产产开发项项目立项项和可行行性研究究阶段的的实际发发生的相相关费用用（1）可行行性研究究费（2）建设设工程规规划许可可证执照照费第三章：建建设前期期准备阶阶段一、 土地地使用权权的获取及开发发（一）、土土地使用用权：是指单位或或者个人人依法或或依约定定,对国国有土地地或集体体土地所所享有的的占有、使使用、收收益和有有限处分分的权利利。 集体体土地使使用权：是农村村集体经经济组织织及其成成员以及及符合法法律规定定的其他他组织和和个人在在法律规规定的范范围内对对集体所所有的土土地享有有的用益益物权。土地使用权权出让，是是指国家家将国有有土地使使用权（简简称土地地使用权权）在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。1、开发商商获取土土地使用用权的主主要方式式1） 通过过行政划划拨方式式取得；2） 旧城改改造取得得中标地地块国有有土地使使用权；3） 转让取取得；44） 出出让方式式取得（招招标、拍拍卖、协协议出让让三种方方式）；5） 联合开开发并报报有关主主管部门门立项、审审批后取取得；66） 通通过司法法裁决取取得；77） 通通过兼并并、收购购等股权权重组方方式取得得。2、开发商商获取土土地使用用权的程程序（11）、土土地使用用权有偿偿出让的的方式 出让让方式是是指政府府作为国国有土地地的代表表以什么么形式或或程序将将国有土土地使用用权让与与土地使使用者。 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 招招标出让让是指在在指定的的期限内内，由符符合条件件的单位位或者个个人以书书面投标标形式，竞竞投某地地段土地地使用权权，由招招标人根根据一定定的要求求择优确确定土地地使用者者（即土土地使用用权受让让人）的的出让方方式。以以招标方方式出让让土地使使用权，不不仅要明明确合同同双方当当事人的的权利义义务，而而且要明明确投标标的效力力及招标标人在招招标期限限内应负负的责任任等。 拍卖又又称竞投投，有些些地方也也叫“拍让”。它是是指由土土地所有有者代表表在指定定的时间间、地点点，组织织符合条条件的土土地使用用权有意意受让人人到场，就就所出让让使用权权的土地地公开叫叫价竞投投，按“价高者者得”的原则则确定土土地使用用权受让让人的一一种出让让方式。 依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。（2）、属属协议出出让的，办办理土地地登记时时应提交交以下资资料：土地出出让合同同、划划拨决定定书或或转让批批文；开发商营营业执照照或组织织机构代代码证，房房地产开开发资质质；属新增建建设用地地的，应应提供建建设用地地批准书书；属存量用用地的，应应提供原原土地使使用者土土地权源源资料；1：20000地地形图22份；加加盖了“权权属已审审核”的的宗地图图、地籍籍图各33份；地上附着着物权属属证明；土地登记记申请书书；土地登记记法人代代表证明明和身份份证明；土地登记记委托书书。（33）、招招标受让让土地使使用权申申请程序序用地者见见到招标标公告后后到指定定地点索索取招标标文件。 用地者到到市或区区、县房房地局或或其它部部门了解解情况，进进行咨询询，并到到出让地地块实地地勘察，搜搜集资料料。 用地者进进行投资资分析。 到指定定地点办办理投资资登记，提提交企业业工商营营业执照照、法人人资格证证明、银银行资信信证明，并并按规定定缴纳投投标保证证金。