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2022房地产估价师考试试题题库6章2022房地产估价师考试试题题库6章 第1章2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。 2022年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。A.10 B.11C. 13 D.15答案：B解析：各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排为（）。A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.国土规划 D.城乡规划答案：B解析：本题考查的是规划简介。土地利用总体规划是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。 某估价机构于2022年6月10日至20为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日因估价结果有争议，2022年8月15进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A2022年6月15 日B2022年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日正确答案：A （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。正确答案：（二）解：1编制资本金现金流量表（1）甲方案的资本金现金流量见下表。年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300×8%×（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71万元（2）乙方案的资本金现金流量见下表。 房产图的测绘顺序为（ ）。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图正确答案：B房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（）。A.建设部B.建设部住宅与房地产业司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。 土地管理法规定，农民自由住宅的宅基地，属（）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体正确答案：D不动产权证书和不动产登记证明由住房城乡建设部统一监制。目前主要采用单一版证书。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。不动产权证书有单一版和集成版两个版本。目前主要采用单一版证书。P162。2022房地产估价师考试试题题库6章 第2章企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A可衡量性B可实现性C可整合性D可盈利性E可区分性答案：A,B,D,E解析：由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分程序。同时通过调查消费者在选择某一品牌时所考虑的产品属性的，先后顺序，可以划分现有的消费者细分市场和识别出新的细分市场。从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可盈利性和可区分性。 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行无偿无限期使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，说法正确的有（ ）。A不可以设定，因房屋工程尚未竣工B可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C可以设定，因符合在建工程抵押条件D不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率正确答案：BC 从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产占地2000 ，容积率为30。土地是在2022年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2022年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/，同类建筑物重置价格是1 000元/。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2022年5月的市场价格。正确答案：经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。答案：对解析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。 相对股票而言，投资基金的投资风险较小。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（）万元。A、96B、192C、240D、480答案：D解析： 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积20000000/50004000（平方米），土地总价4000×1200480（万元）。2022房地产估价师考试试题题库6章 第3章以（）为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。A.保险基金来源的不同 B.保险标的的不同性质 C.保险的实施形式 D.保险标的的价值确定与否答案：D解析：本题考查的是保险的种类。以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险按照（），环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。A.污染物发生的时间 B.污染源存在的时间 C.污染物排放的形式 D.污染物排放的时间答案：D解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染物排放的时间，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（）。A.密实度B.孔隙率C.抗渗性D.塑性答案：C解析：本题考查的是建筑材料的性质。选项AB属于与质量有关的物理性质；选项D属于材料的力学性质。参见教材P110。某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80.00B.91.82C.125.00D.127.90答案：B解析：本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RMA/VYMYM/（1YM）n1，按年等额偿还贷款本息，则RM8%8%/（18%）10114.903%；（2）购买者要求的税前现金流量50×10%5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量120×120×12×（135%）/1000056.232（万元）；（4）抵押贷款金额6.232/14.903%41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82万元。参见教材P275。房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用答案：对解析：房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。王某购买二套改善住房，建筑面积为100m2。单价为13000元/m2。王某应缴纳契税（ ）元。A.13000B.15600C.19500D.26000答案：D解析：本题考查的是契税的优惠政策。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。100×13000×2%26000（元）。P260。零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A.核心区域 B.影响区域 C.主要区域 D.次要区域 E.边界区域答案：C,D,E解析：本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。 请根据以上材料，回答下列问题：某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。第110题：w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：C2022房地产估价师考试试题题库6章 第4章下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有( )。A.二氧化硫 B.一氧化氮C.一氧化碳 D.甲醛E.碳氢化合物答案：A,E解析：碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法答案：B解析：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本案例中，因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法答案：A解析：本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。某房地产企业专门为高端消费群体服务并以此树立良好的信誉，这体现了目标市场选择的（）模式。A.选择专业化 B.产品专业化 C.市场集中化 D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化，这时企业集中满足某一特定消费群体的各种需求，企业专门为某个消费群体服务并争取树立良好的信誉。 居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为（ ）。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地正确答案：ABCD 对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?正确答案：跨县级行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的县级人民政府协商确定不动产登记机构答案：错解析：跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。 职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2022年2月21后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为O.72%，上年结转的为1.71%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试试题题库6章 第5章下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A.完全产权价值B.出租人权益价值C.快速变现价值D.承租人权益价值E.残余价值答案：C,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值、出租人权益价值和承租人权益价值，是另一组概念分类。完全产权价值，就是市场价值。 (四)某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：D依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A营业税B耕地占用税C土地增值税D城市维护建设税E教育费附加答案：A,C,D,E解析：转让住房过程中缴纳的税金包括：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税；城市维护建设税；教育费附加；土地增值税；印花税等税金。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。( )指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A、 通货贬值B、 通货膨胀C、 通货紧缩D、 通货异常答案：B解析：题干的表述是“通货膨胀”的定义。房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。A、选择合适的项目位置B、寻找投资合作伙伴C、确定满足市场需求的产品类型D、判断租买时机E、进行土地使用权出让决策答案：A,B,C解析：考点:房地产市场分析的概念与作用。此题非常简单，完全可以凭常识理解。选项D是租户和购房者；选项E是地方政府。 某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。A农用地B工业用地C建没用地D乡镇企业用地正确答案：C甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A、自己开发B、溢价转让C、被迫转让D、自愿转让答案：C解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营不善，只能被迫转让。下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。2022房地产估价师考试试题题库6章 第6章 什么是选取可比实例的分配法?正确答案：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住用地的价值。某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。 未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法正确答案：B 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标法正确答案：ABCD资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A.利率风险 B.收益现金流风险 C.未来运营费用风险 D.资本价值风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。 某套住宅的套内建筑面积为145，套内使用面积为132，应分摊的公共部分建筑面积为9，按套内建筑面积计算的价格为3500元/，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）于己/。A3000B3277C3295D3599正确答案：C建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=145+9=154，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=3500元/×145/154=329545元/ <br>某房地产企业专门为高端消费群体服务并以此树立良好的信誉，这体现了目标市场选择的（）模式。A.选择专业化 B.产品专业化 C.市场集中化 D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化，这时企业集中满足某一特定消费群体的各种需求，企业专门为某个消费群体服务并争取树立良好的信誉。