房地产发展流程13835.docx

房地产开发流程（详细） 第一步房地地产开发公公司的设立立 房地产开发发公司设立立阶段的法法律程序一、内资房房地产综合合开发公司司的设立1、公公司设立准准备2、申申请资质等等级审批3、申申请办理企企业名称预预先核准4、办办理工商注注册登记5、办办理税务登登记二、外资房房地产开发发公司的设设立6、申申请批准项项目建议书书7、办办理企业名名称登记8、送送审合资或或合作合同同、章程9、申申领外商投投资企业批批准证书10、办办理企业登登记房地产开发发公司设立立阶段的相相关税费1、企业法法人开业登登记费2、企企业法人变变更登记费费3、企企业法人年年度检验费费4、补补、换、领领证照费 第二步房地地产开发项项目的立项项和可行性性研究 房地产开发发项目的立立项和可行行性研究阶阶段的法律律程序1、选选定项目，签签定合作意意向书2、初初步确定开开发方案3、申申报规划要要点4、申申报、审批批项目建议议书5、编编制项目可可行性研究究报告6、申申报、审批批项目可行行性研究报报告房地产开发发项目立项项和可行性性研究阶段段的相关税税费1、可行性性研究费2、建建设工程规规划许可证证执照费 第三步房地地产开发项项目的规划划设计和市市政配套 房地产开发发项目规划划设计和市市政配套阶阶段的法律律程序一、房地产产开发项目目的规划设设计1、申申报选址定定点2、申申报规划设设计条件3、委委托作出规规划设计方方案4、办办理人防审审核5、办办理消防审审核6、审审定规划设设计方案7、住住宅设计方方案的专家家组审查8、落落实环保“三三废”治理理方案9、委委托环境影影响评价并并报批10、建建设工程勘勘察招、投投标11、委委托地质勘勘探12、委委托初步设设计13、申申报、审定定初步设计计二、房地产产开发项目目的市政配配套14、征征求主管部部门审查意意见15、落落实市政公公用设施配配套方案16、报报审市政配配套方案17、市市政各管理理部门提出出市政配套套意见18、市市政管线综综合房地产开发发项目规划划设计和市市政配套阶阶段的相关关税费1、工工程勘察（测测量）费2、工工程设计费费3、建建设工程规规划许可证证执照费4、竣竣工档案保保证金5、临临时用地费费6、临临时建设工工程费7、建建设工程勘勘察招标管管理费8、勘察设设计监督管管理费9、古古建园林工工程设计费费 第四步房地地产开发项项目土地使使用权的取取得 取得房地产产开发项目目土地使用用权的法律律程序一、国有土土地使用权权的出让1、办办理建设用用地规划许许可证2、办办理建设用用地委托钉钉桩3、办办理国有土土地使用权权出让申请请4、主主管部门实实地勘察5、土土地估价报报告的预审审6、委委托地价评评估7、办办理核定地地价手续8、办办理土地出出让审批9、签签订国有土土地使用权权出让合同同10、领领取临时国国有土地使使用证11、领领取正式国国有土地使使用证12、国国有土地使使用权出让让金的返还还二、国有土土地使用权权的划拨13、国国有土地使使用权划拨拨用地申请请14、主主管部门现现场勘察15、划划拨用地申申请的审核核、报批16、取取得划拨用用地批准三、集体土土地的征用用17、征征用集体土土地用地申申请18、到到拟征地所所在区（县县）房地局局立案19、签签订征地协协议20、签签订补偿安安置协议21、确确定劳动力力安置方案案22、区区（县）房房地局审核核各项协议议23、市市政府下文文征地24、交交纳菜田基基金、耕地地占用税等等税费25、办办理批地文文件、批地地图26、办办理冻结户户口27、调调查户口核核实劳动力力28、办办理农转工工工作29、办办理农转居居工作30、办办理超转人人员安置工工作31、地地上物作价价补偿工作作32、征征地结案取得房地产产开发项目目土地使用用权的相关关税费1、地价款款（土地出出让金）2、资资金占用费费3、滞滞纳金4、土土地使用费费5、外外商投资企企业土地使使用费6、防防洪工程建建设维护管管理费7、土土地闲置费费8、土土地权属调调查、地籍籍测绘费9、城城镇土地使使用税10、地地价评估费费11、出出让土地预预订金12、征征地管理费费13、土土地补偿费费14、青青苗及树木木补偿费15、地地上物补偿偿费16、劳劳动力安置置费17、超超转人员安安置费18、新新菜田开发发建设基金金19、耕耕地占用税税 第五步 房房地产开发发项目的拆拆迁安置 房地产开发发项目拆迁迁安置阶段段的法律程程序1、委委托进行拆拆迁工作2、办办理拆迁申申请3、审审批、领取取拆迁许可可证4、签签订房屋拆拆迁责任书书5、办理拆拆迁公告与与通知6、办办理户口冻冻结7、暂暂停办理相相关事项8、确确定拆迁安安置方案9、签签订拆迁补补偿书面协协议10、召召开拆迁动动员会，进进行拆迁安安置11、发发放运作拆拆迁补偿款款12、拆拆迁施工现现场防尘污污染管理13、移移交拆迁档档案资料14、房房屋拆迁纠纠纷的裁决决15、强强制拆迁 房地产开发发项目拆迁迁安置阶段段的相关税税费1、房屋拆拆迁补偿费费2、搬搬家补助费费3、提提前搬家奖奖励费4、临临时安置补补助费（周周转费）5、清清理费6、停停产停业综综合补助费费7、对对从城区位位置较好的的地区迁往往位置较差差的地区或或远郊区县县的居民的的补助费8、一一次性异地地安置补助助费9、房房屋拆迁管管理费10、房房屋拆迁服服务费 第六步房地地产开发项项目的开工工、建设、竣竣工阶段 房地产开发发项目开工工、建设、竣竣工阶段的的法律程序序一、房地产产开发项目目开工前准准备工作1、领领取房地产产开发项目目手册2、项项目转入正正式计划3、交交纳煤气（天天然气）厂厂建设费4、交交纳自来水水厂建设费费5、交交纳污水处处理厂建设设费6、交交纳供热厂厂建设费7、交交纳供电贴贴费及电源源建设集资资费8、土土地有偿出出让项目办办理“四源源”接用手手续9、设设计单位出出报批图10、出出施工图11、编编制、报送送工程档案案资料，交交纳档案保保证金12、办办理消防审审核意见表表13、审审批人防工工程、办理理人防许可可证14、核核发建设工工程规划许许可证15、领领取开工审审批表，办办理开工登登记二、房地产产开发项目目的工程建建设招投标标16、办办理招标登登记、招标标申请17、招招标准备18、招招标通告19、编编制招标文文件并核准准20、编编制招标工工程标底21、标标底送审合合同预算审审查处确认认22、标标底送市招招标办核准准，正式申申请招标23、投投标单位资资格审批24、编编制投标书书并送达25、召召开招标会会，勘察现现场26、召召开开标会会议，进行行开标27、评评标、决标标28、发发中标通知知书29、签签订工程承承包合同30、工工程承包合合同的审查查三、房地产产开发项目目开工手续续的办理31、办办理质量监监督注册登登记手续32、建建设工程监监理33、办办理开工统统计登记34、交纳纳实心黏土土砖限制使使用费35、办办理开工前前审计36、交交纳投资方方向调节税税37、领领取固定资资产投资许许可证38、报报装施工用用水、电、路路39、协协调街道环环卫部门40、协协调交通管管理部门41、交交纳绿化建建设费，签签订绿化协协议42、领领取建设工工程开工证证四、房地产产开发项目目的工程施施工43、施施工场地的的“三通一一平”44、施施工单位进进场和施工工暂设45、工工程的基础础、结构施施工与设备备安装46、施施工过程中中的工程质质量监督五、房地产产开发项目目的竣工验验收47、办办理单项工工程验收手手续48、办办理开发项项目的综合合验收，领领取工程程质量竣工工核验证书书49、商商品住宅性性能认定50、竣竣工统计登登记51、办办理竣工房房屋测绘52、办办理产权登登记 房地产开发发项目开工工、建设、竣竣工阶段的的相关税费费1、三通一一平费2、自自来水厂建建设费3、污污水处理厂厂建设费4、供供热厂建设设费5、煤煤气厂建设设费6、地地下水资源源养蓄基金金7、地地下热水资资源费8、市市政、公用用设施建设设费（大市市政费）9、开开发管理费费10、城城建综合开开发项目管管理费11、建建筑行业管管理费12、绿绿化建设费费13、公公园建设费费14、绿绿化补偿费费15、路路灯维护费费16、环环卫设施费费17、生生活服务设设施配套建建设费（小小区配套费费）18、电电源建设集集资费（用用电权费）19、外外部供电工工程贴费（电电贴费）20、建建安工程费费21、建建设工程招招投标管理理费22、合合同预算审审查工本费费23、质质量管理监监督费24、竣竣工图费25、建建材发展补补充基金26、实实心黏土砖砖限制使用用费27、工工程监理费费28、工工程标底编编制管理费费29、机机电设备委委托招标服服务费30、超超计划用水水加价31、夜夜间施工噪噪声扰民补补偿费32、占占道费33、固固定资产投投资方向调调节税 第七步房地地产开发项项目的经营营阶段 房地产开发发项目经营营阶段的法法律程序一、北京市市外销商品品房的销售售1、办办理外销销商品房预预（销）售售许可证2、选选定中介代代理机构和和律师事务务所3、与与购房者签签订认购书书4、签签订正式买买卖契约5、办理签签约公证6、办办理外销商商品房预售售契约公证证7、办办理外销商商品房的预预售登记8、外外销商品房房转让登记记9、外外销商品房房抵押登记记10、楼楼宇交付入入住手续11、办办理产权过过户手续二、北京市市内销商品品房的销售售12、提提交完成建建设项目投投资证明13、签签署预售内内销商品房房预售款监监管协议14、办办理内销销商品房预预（销）售售许可证15、销销售项目备备案16、委委托中介代代理机构进进行销售17、与与购房者签签订认购书书18、与与购房者签签订买卖契契约19、办办理预售登登记20、办办理转让登登记21、办办理房地产产抵押登记记手续22、楼楼宇交付入入住23、质质量保证书书和使用说说明书24、办办理产权立立契过户手手续三、北京市市房地产出出租的综合合管理25、房房屋出租权权的确认26、申申请房屋租租赁许可证证27、出出租人与承承租人签订订书面承租租协议28、租租赁当事人人办理租赁赁登记手续续29、租租赁房屋的的转租30、房房屋租赁关关系的终止止四、北京市市房地产出出租的专项项（外地来来京人员）管管理31、房房屋出租权权的确认32、出出租人办理理房屋租赁赁许可证33、出出租人办理理房屋租租赁安全合合格证34、签签订书面租租赁协议35、租租赁双方办办理租赁登登记备案手手续五、北京市市房地产的的抵押36、抵抵押权的设设定37、签签订抵押合合同38、办办理房地产产抵押登记记39、抵抵押房地产产的占管40、抵抵押房地产产的处分 房地产开发发项目经营营阶段的相相关税费1、营业税税2、城城市维护建建设税3、教教育费附加加4、印印花税5、契契税6、土土地增值税税7、企企业所得税税8、个个人所得税税9、房房产税10、城城市房地产产税11、房房屋产权登登记费12、房房屋所有权权证工本费费13、房房产共有权权执照费14、房房屋他项权权利执照费费15、房房屋买卖登登记费16、房房屋买卖手手续费17、房房屋租赁审审核备案手手续费18、向向来京人员员租赁房屋屋审核备案案手续费19、来来京人员租租赁私房合合同登记备备案手续费费20、房房屋租赁登登记费21、房房屋估价手手续费22、房房屋公证估估价手续费费23、房房地产价格格评估费24、房房地产中介介服务费 第八步房地地产开发项项目的物业业管理阶段段 房地产开发发项目物业业管理阶段段的法律程程序1、物物业管理单单位经营资资质审批2、签签署物业管管理委托合合同3、居居住小区的的物业接管管综合验收收4、物物业使用、管管理、维修修公约的核核准5、安安排签订管管理公约6、制制定、提供供质量保证证书和使用用说明书7、物物业管理服服务基本要要求8、物物业管理委委员会的设设立房地产开发发项目物业业管理阶段段的相关税税费1、居居住小区物物业管理启启动经费2、共共用部位共共用设施设设备维修基基金3、普普通居住小小区物业管管理费4、高高档住宅物物业管理费费5、经经济适用住住房小区物物业管理费费6、供供暖费