浙江绍兴某商业中心调研及定位报告.doc

浙江绍兴某商业中心调研及定位报告_·_商业中心调研及定位报告 摘 摘 要 本次报告有针对性的完成了关于本工程的市场环境调研、投资市场调研、消费市场调研及本工程的市场定位等工作。问卷设计制作、调研培训、资料搜集、报告撰写共历时 30 天，2022 年 1月搜集问卷 400 份，其中投资市场调研涉绍兴市区、柯桥商业区、_商业区等；消费市场调研问卷，主要集中在_工业区；针对本工程投资者指数 76.89；消费者指数 75 ；本工程以中档商场定位根本符合市场需求。目 目 录 第一局部市场环境调研分析p 第二局部整体投资调研分析p 第三局部消费市场调研分析p 第四局部本工程市场定位 第一 局部 市场环境 一 、区位价值 长三角中国最具经济活力的板块，上海、杭州、宁波铸造了中国经济快速开展的金三角，及其辐射的各县市经济的开展更是令国人刮目相看，而作为临近杭州的绍兴县以其纺织工业、纺织贸易的快速开展，在全国甚至世界都赫赫有名；柯桥作为绍兴县纺织工业的航母，城市产业构造正从纺织工业向纺织贸易转型阶段，_工业区营运而生。20_2 年 6 月，绍兴县_工业区挂牌成立；20_6 年 4 月，经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，_工业区正式成为省级开发区。同时，_工业区是浙江省首个创立省级生态工业示范园区的开发区。_工业区地处绍兴北部，紧邻杭州、宁波、上海，总规划控制面积 100平方公里。_工业区是目前浙江省最大的开发区之一，在以柯桥、绍兴成熟纺织产业为后盾的前提下，_定位于打造国际纺织品制造中心和现代化开放型工业新城。小结：_城市知名度在浙江省有上升的趋势，日后城市经济的开展在全国有也会小有名气，城市的特色纺织经济与国际接轨，城市配套商业需要进一步开展，本工程的市场定位符合城市开展的趋势。二 、 区域规划 大小 “ 二乔” 嫁接 同 雀台 图 1：杭州湾跨海大桥实景图 图 2：绍兴跨海大桥效果图 作为横跨杭州湾的第二条快速通道，嘉绍高速是国家高速公路网建立规划中的沈阳-海口高速公路的重要组成局部。它北起嘉兴境内的沪杭和乍嘉苏高速公路穿插口处，南至上虞境内的沽渚，全长 69 公里，其中就包括建一座 12.32 公里长的绍兴跨海大桥。设计标准为双向 8车道，仅路基宽度就达 42 米，成为浙江第一条开建的 8 车道高速公路。建成后，可缩短绍兴至嘉兴现有间隔 51 公里，预计 2022 年建成通车。杭州湾、嘉绍两座跨海大桥，将会使浙江的消费力布局发生重大变化。可以预见，今后在长三角南翼地区、杭州湾沿岸地带，将形成一个以宁波、绍兴为中心的，整体实力有可能与以杭州为中心的杭嘉湖城市圈分庭抗礼的绍甬舟嘉城市圈，并通过海上拉近与上海的间隔 ，使作为世界六大都市圈之一的长三角都市圈有实至名归的打破。 _- 新上海滩 _工业区投资环境日臻完善，市政框架拓展到了 63 平方公里，“八通一平”根底配套面积到达36.7平方公里，建成区面积15平方公里，水、电、汽、天然气、排污等大型工业配套非常完备。产业构造日趋合理，集聚才能明显增强，已初步形成石油化工、聚酯化纤、包装材料、生物医药、纺织制造、农产品深加工等六大优势产业集群。其中石油化工以华联三鑫为代表，PTA 消费规模位居全球第二，亚洲第一。新型材料以欧亚薄膜为代表，薄膜单体消费规模全球第一。聚酯化纤1536.7631000 020406080100建成区面积 配套面积 市政辖区 规划面积平方公里 集聚了远东集团、赐富集团、世创石化、海富化纤四家大型化纤企业，年产能 100 万吨，规模全国领先。农产品深加工以中大饲料、中大油脂等企业为代表，其中饲料消费全省第一，油脂消费全省第二。此外，机械制造、五金产品、电子通讯产业正在开展迅速。“奔驰 560 ”商 贸 体系框架 目前，3 幢科创中心高楼破土开工，从“建区”到“造城”，从“投资驱动”到“创新驱动”，_工业新城现代商贸大步前进，将来 5 年时间里将在本工程地块附近建造 60 幢高楼。商贸业的开展给_增添了新的活力，同时对于本工程而言，也创造了良好的市场契机；_根底产业经济的活泼，工业企业的入驻，本工程在此也起到了搭建沟通平台的作用。钱江隧道， _前途无量 2022 年 1 月 8 日，连接萧山与海宁的过江隧道-钱江隧道正式开工。这条隧道潜入钱塘江底，将沟通钱江两岸的杭州、嘉兴、绍兴三市，连接沪杭高速、杭浦高速、杭甬高速，为多条高速公路的互相连接提供一条快速通道，而与_最近的党山镇、党湾镇、益农镇那么是在规划之内，_那么为最直承受益的区域，区域价值进一步提升。小结：_城市规划体系的不断完善，以及与国家整体规划接轨，伴随新一轮长三角经济的开展，_的区域地位日益重要，城市配套效劳业在现时环境中显得杯水车薪，“560”预视城市近期开展方向，日渐成熟的城市产业构造要求商业从中档走步。三 、经济活力 收入水涨船高 _自建区以来经济开展快速，工业销售收入连创新高，20_2 年707904 万元，20_3 年 961668 万元，20_4 年 1474081，20_5 年 1911059万元，20_6 年万元，工业销售收入开展趋势模拟如下。工业销售收入增长速度表万元：年份 实际销售收入 逐年上涨速度 修正权数 20_2 707904 20_3 961668 135.8 0.2 20_4 1474081 153.3 0.1 20_5 1911059 129.6 0.4 70790496166814749811911059267787505000001000000150000020_0002500000300000020_2年 20_3年 20_4年 20_5年 20_年工业销售收入(万元)20_6 2677875 140.1 0.3 从表中可以看出_的工业销售收入增长速度，忽略 20_4 年的开展速度，其余各年度增长速度大致接近，原因 20_4 年 4 月经浙江省人民政府批准，国家发改委核准，_工业区正式成为省级开发区，政策的引导与优惠在此时间段上效果突显，为个因情况。工业销售收入平均开展速度计算如下：T=(2677875/707904)0.25 ≈1.39 加权修正: 135.8 _0.2+153.3 _0.1+129.6 _0.4+140.1 _0.3=136.3 即每年工业销售收入上涨 0.3 63 ，据此预测本工程在 2 2 年后建成时的工业销售收入，以此分析p 企业职工 总体 收入。V i =P 0 _Ti V 7 =707904 _1.3637 ≈6186505 以 20_6 年，职工总收入 4.99 亿元，销售收入为 268 亿元，为例，静态分析p 二者的比例为 1.86，以此预测 09 年本工程建成后，职工总体收入为：CI= 618.6505 _1.86≈11.51 亿元 小结：职工总体收入增加的两个决定性因素，其一是企业的进一步增多，职工总人数增多，二是职工工资收入增加。从我国 CPI 指数的中看，07 年 11 月份高达 6.9，已超过戒备线的 3.2，加之 08 年新劳动法的施行，职工收入有增加的趋势；_处于开展阶段，企业进一步增多、职工总人数增多也将是必然，所以本工程的区域消费市场在规模上和才能上会有所提升，有利于开展商业物业。 财政收入 36.4542.3252.146.83010203040506020_4年 20_5年 20_年 20_7年(1-9)全县财政收入(亿元) 绍兴县的财政收入从 20_4 年至 20_7 年，年增长幅度在 20左右，从下列图_财政收入占整个绍兴县的财政收入比例，可以看出_的财政收入对增加整个绍兴县的财政收入奉献较大，区域政策环境可以得到有效的优化。4.76.79.610.202468220_4年 20_5年 20_年 20_7年(1-9)比重 1.712.825.025.45012345620_4年 20_5年 20_年 20_7年(1-9)滨海财政收入(亿元) 小结：_作为新兴的浙江最大的工业区之一，可开发空间较大，财政收入的弹性较大，市政配套的投入在财政收入增加的根底上也将会有所增加，二者形成了有机的循环，对商业市场的培育创造了开展空间。四 、 产业构造 产业“三分天下” 产业构造规模比例石油化工12石油化纤17包装材料17生物医药5 纺织制造45农产品加工4注：以上数据来_管委会，统计数据为本区域已入驻企业和在建筑企业。截止目前，针对_工业区已建成投产企业 73 家，在建筑工业工程 41 家，共计 114 家，企业经营类型以纺织制造 52 家、石油化纤包含马鞍镇已有华联三鑫、远东化纤、赐富化纤为龙头的化纤集群的 16家石油化纤企业19 家、包装材料 19 家三者为主，生物医药 6 家、农产品加工 4 家，石油化工 14 家；产业构造以特色支柱企业支撑_整体向多元化工业开展，纺织原料产地的大量聚集、柯桥城市构造的变革，大量的纺织企业涌入_是必然；这是时期_在产业构造调整过程中，引入了其他的产业，如包装材料、生物医药，同时引进农产品加工也为当地固有的农业开展垫定了开展的根底。_产业构造多元化起步防止了产业的单一性，丰富了工业区的价值内涵。 _产业构造 开展 趋势 0 10 20 30 40 50 60石油化纤纺织制造石油化工农产品加工生物医药包装材料投产产业 在建产业 注：以上信息统计处理，根据_管委会官方之发布信息。各新建产业与原有同类型产业的增加比例，以农产品加工增长速度最快为 300，包装材料增加速度次之为 217，生物医药为 20_，石油化工为 100，纺织制造为 27，石油化纤为 18。可见当地政策对结产业构造调整，生态开发区的主题逐渐导入区域规划中来，中央“节能减排”政策迫使_不得不走此步旗，农业的开展不仅在一定程度上减轻了空气污染，同时又增加了当地农民的收入扩大当地的就业范围，增加了本工程目的消费群的消费才能；多元化的产业构造也给_创造了不同的市场机遇，_独特的地理位置使投资与机遇共存。 0 300 家财富经 绣花加弹五金纸业针织圆机家庭经营构造 马鞍镇鼓励支持现代家庭工业的开展，作为加快农村建立进程的重要举措，截止目前，全镇已形成针织圆机、绣花、加弹、五金、纸业等多个家庭工业块状经济，共有 300 多家，从业人员 2500 余人，拥有各类机械设备 250 多套。针织圆机产业开展较快的国庆村通过 95 亩土地已开场启动，规划针织产业基地，一期 45 亩即将建成，二期进入平整阶段。大鱼山村的纸业、五金开展势头较好，20_亩兴建纸业、五业消费基地，加之相关当地政策与奖励，规模性的家庭工业有望在不久的将来成为_经济开展的新亮点，农村经济的开展将成为新一轮消费市场的推动力。五、 政策 “ 领奖台” &” 07 年_政策开展较为明朗，主要针对区域缺乏的产业及开展较慢的产业在政策上给予了大力的支持与鼓励，主要表如今现代农业、商贸效劳业、建筑业三个板块。农业表如今：政策对农业的支持，方向表如今对传统农业的改进，粗放型农业向集约型农业转变，农业经济的开展为当地产业构造注入了新颖的血液，推动了农业企业的开展，增加了农民的收入；农业经济的开展将有利于区域产业构造的完善，同时也为商贸效劳业的开展提供了消费根底。类别 奖金 备注 国家级企业 2 万元 省级重点 1 万元 市级重点 0.5 万元 深加工企业 5 万 当年投资1000 万 无公害基地 0.5 万元 绿色食品认证 1 万元 动植物防疫 6 万元 商贸效劳业表如今：类别 奖金 备注 商贸工程 投资额 0.5 开发工程、国有及国有控股除外。租赁、购置营业房 2注册资金 税务在工业区注册，且 10万元以上注册资本，奖金在5 万为限。小区配套超市 1 万元/年 为工业区住宅小区配套的新办营业面积在 20_m 2 以上连锁便民超市。连锁经营 1 万元/家 统一采购、统一配送、统一销售价格及核算，5 个以上门店的连锁企业，新开一家给 1 万元资金。房地产企业 地方税收 20 符合约定时间开、开工的房地产开发工程。商贸政策主要是为完善区域商业效劳配套，大量企业的进入及外来人口的增多加之工业区的城市化进程较快，商业效劳行业现状在本区域显得杯水车薪，既要引进企业投资和外来人口，又要留住人，提升当地的消费环境，因此，商贸效劳业的开展将在今后区域产业经济扮演主角。 建筑业表如今：类别 资金 备注 钱江杯 5 万元 省市政金奖 兰花杯 3 万元 省市县建筑工程优质奖 轻纺城杯 1 万元 省市县建筑工程优质奖 省平安文明工地 3 万元 省标化工地 3 万元 市平安文明工地 1 万元 市标化工地 1 万元 县平安文明工地 5000 元 县标化工地 5000 元 晋一级建筑企业 10 万元 注册在工业区且升至一级的建筑企业不含劳务分包企业。晋二级建筑企业 3 万元 建筑业政策为进一步加快工业区的建立，创造了良好的建立环境，面对已建成的 36.7配套规划区域，本区域的建立开展空间仍较大；目前市政辖区仅为 63，城市化进程还有一定的建立空间，因此，区域建立的持续开展，将会带动相关的消费市场。六、区域消费构造 1人口构造 4.34.34.34.16.350 2 4 6 8 10 1220_2年20_7年2022年区域固有人口(万人)外来人口(万人) 20_2 年_工业区成立时，据相关统计现时人口为 4.3 万人，最近一次 20_7 年下半年统计，外来人口约 4.1 万人，区域现时总人口数为8.4 万人。从以上在建筑企业比例估算工业区内，目前投产 73 家企业，在建 41 家，结合产业类型比例用人数量上分析p ，外来人口在本工程建成时将新增 2.25 万人，区域总人口数届时可能到达 10.65万人，与政府规划 15 年到达 18 万总人口的目的差距较小。因此，对本工程建成时消费规模较好。消费观念 本次调研阶段主要是通过对_三块商业网点的调查，从经营者的经营方式以及对其面访，理解区域市场的消费观念。图片第 8 页 共 8 页