中水电国际大厦租赁及运营方案42984.docx

第二部分 写字楼租赁市场调查报告第一章 写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定写字楼按照照项目设计的软硬件方方面包括括楼宇外观设设计、内外公共共装修标标准是否否具有超超前性，是是否达到5A级写写字楼水平，可可以将写写字楼划分为顶级级、甲级、乙级、丙级等不同同等级的写字楼，5A具具体指楼楼宇自动化系统(BAA)，通通讯自动化系统(CAA)，保保安自动动化系统(SAA)，消消防自动动化系统(FAA)，办办公自动化系统(OAA)；设设备设施施如电梯等候候时间、中中央空调调管式数量、停停车位数量、配配套服务务设施（电力负荷、绿化、夜夜间照明）等等方面是是否与世界甲甲级写字楼水平同同步；软软件方面面主要指指物业管理服服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼楼：除上述述软硬件标准完全全达标外，与甲级写字楼最大的的区别在于于其商圈圈的代表表性和标标志性及及对商圈的的辐射力、影影响力，比比较典型的的代表有有：嘉里里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。甲级写字楼楼：硬件方方面外观观设计、内外公共共装修标标准相当于四星星级酒店，达达到5A级写写字楼水平，设设备设施施基本与与世界同同步，如如电梯等候候时间小于于40秒秒，中央央空调为为四管式式；软件方面面物业管理服服务水准达到三星星级酒店以以上标准。比比较典型的的代表有有：国际际企业大厦、中中关村大厦厦、恒基基中心、招招商局大大厦等。乙级写字楼楼：硬件方方面外观观设计、内外公共共装修标标准与甲级写字楼相比较差，部部分达到5A级写写字楼水平，设设备设施施以合资资品牌为主，如如电梯等候候时间大于于40秒秒，中央央空调为为两管式式；软件方面面物业管理服服务未达到星级酒店的的标准。比比较典型代代表有：海龙大厦、京京广商务务楼、海海淀新技技术大厦、理理工科技技大厦、和和乔大厦、翠翠微大厦厦等。丙级写字楼楼：硬件方方面外观观设计、内外公共共装修标标准为普通材材料，基基本的通通讯设施及及办公服务，设备设设施基本本为国产产电梯、分分体空调调等；软件方面面为传统统的物业管理服服务。已旧楼楼改造和和酒店改改造的项项目居多多，市场场上最为多见。根据以上分分类，根根据中水水电国际际大厦建建筑标准准及相关关配套设设施，属属于甲级级写字楼楼。第二章 目前甲甲级写字字楼租赁赁市场环环境分析析一、北京甲甲级写字字楼年度度新增供供应量、年年度净吸吸纳量以以及空置置率的走走势下图中所表表示的是是19997年至至今的北北京甲级级写字楼楼年度新新增供应应量、年年度净吸吸纳量以以及空置置率的走走势。吸吸纳量是是指一定定期限内内销售和和出租办办公楼的的数量之之和，单单位为建建筑面积积或套数数（本报报告采用用数据均均为建筑筑面积值值）。可可以看出出，20000年年之前，市市场供给给大于需需求，空空置率较较高，达达到300%左右右；20000年年，由于于净吸纳纳量大幅幅增加，导导致甲级级写字楼楼空置率率大幅下下降，达达到5.3%的的低位；从20001年年到20005年年，逐年年的供大大于求，空空置率逐逐渐小幅幅上升；从20006年年开始，由由于供小小于求，空空置率有有小幅下下降，到到20007年为为8.77%；由由于宏观观经济的的影响，220088年净吸吸纳量小小于新增增供应，空空置率开开始上升升达到113.66%。至至于近期期市场的的走向，需需要结合合宏观经经济走势势，从写写字楼的的需求和和供给两两个方面面进行分分析。二、需求态态势：（一）概述述受金融海啸啸影响，造造成全球球金融危危机，使使得全球球市场经济济停滞。金金融、汽汽车、房房地产深深受其影影响，各企业业出于对对全球经经济长期期低迷的的忧虑，全全球写字字楼租赁赁市场需求求缩减，市市场由于于写字楼楼空间供供过于求求，加上上公司采采取更具具弹性的的工作模模式，以以致办公公空间需需求锐减减，随之之租金应应势走低低。金融海啸逼逼使一些些海外金金融机构构及跨国国公司收收缩在华华业务，但但是中国国于去年年底宣布布4万亿亿元经济济刺激计计划等积积极的财财政政策策和宽松松的货币币政策的的刺激下下，中国国经济已已经摆脱脱了去年年12月月到今年年年初之之间所形形成的底底部，经经济开始始企稳回回升。但但我们认认为经济济回升的的基础还还不够稳稳固，特特别是国国际经济济走势还还不明朗朗，外部部需求下下降，我我国经济济发展的的外部环环境仍然然十分严严峻。中中国经济济要有一一个一定定时间的的调整期期。由于和全国国以及全全球经济济走势密密切相关关，北京京写字楼楼市场的的需求在在近期不不会很快快活跃起起来。220099年甲级级写字楼楼的吸纳纳量较008年将将有较大大幅度的的下滑，而而随着中中国和全全球经济济开始走走向复苏苏，20010年年甲级写写字楼的的吸纳量量会有小小幅回升升。但是是中国经经济复苏苏还存在在一定的的不确定定性，暂暂时很难难回到006、007年的的高增长长，且全全球经济济复苏也也会比较较乏力。由由于这些些不利因因素，甲甲级写字字楼的吸吸纳量在在近2年年很难回回升到006年和和07年年的高水水平，220100年预计计吸纳量量会在330万平平方米左左右，未未来2到到3年回回升势头头也会比比较缓慢慢。 （二）具体体现状1） 甲级级写字楼楼降价成成风。受全球球经济下下滑影响响，不少少企业停停租或缩缩减写字字楼面积积，写字字楼市场场的租赁赁活跃度度有所下下降，北北京、上上海等主主要城市市优质写写字楼租租金水平平的高达达8%左左右下跌跌空间。目目前，一一些甲级级写字楼楼受到客客户减少少的压力力，在销销售总量量减少的的背景下下，已有有部分项项目开始始进行降降价促销销。20009年年迫于资资金与市市场的双双重压力力，已销销项目进进行折扣扣促销，新新开项目目低价入入市是市市场的主主流策略略。2）空置率率逼近些些年历史史最高位位。3）客户停停止扩租租计划 全球金金融危机机对本地地经济产产生的负负面影响响蔓延更更深，许许多跨国国公司不不得不改改变他们们的扩张张计划。这这些传统统的写字字楼租户户通过搁搁置、推推迟甚至至取消它它们原定定在季内内的写字字楼扩张张或搬迁迁计划，以以期削减减其营运运成本，尤尤其是在在企业房房地产费费用方面面。 这这种趋势势，促使使20009年的的市场竞竞争主要要集中在在对客户户资源的的竞争。由由此而形形成围绕绕客户服服务的竞竞争新特特征，即即客户议议价能力力进一步步增强，谈谈判难度度更大。 3）经济危危机造成成各企业业按照新新的指导导意见，将将会更加加关注人人均办公公面积与与办公成成本，因因此，一一些企业业将会向向更加适适应与更更加实用用的区域域转移。4）城市中中心的交交通瓶颈颈，使部部分企业业会考虑虑向外疏疏散。从从目前CCBD典典型的交交通现况况和未来来两大电电视台入入住，会会形成CCBD核核心区巨巨大的交交通压力力，因此此，会有有一些的的企业外外迁，首选置置业在交交通更加加便利的的区域寻寻找。5）现有形形成的新新商圈会会有一定定的竞争争力    北京京百子湾湾等商圈圈在未来来会形成成对CBBD客户户的分流流。三、供应态态势：（一）20002-20008年年北京甲甲级写字字楼历年年供应量量比较表表  单位：万平平方米         2002年年280万平平方米2003年年331.11万平方方米2004年年358万平平方米2005年年485.77万平方方米2006年年352.99万平方方米2007年年378.44万平方方米2008年年412.228万平平方米北京甲级写写字楼市市场历年年情况（二）20009年年后北京甲甲级写字字楼历年年供应量量比较表表 2009年年甲级写写字楼的的新增供供应量还还将保持持高位，220100年会有有较大幅幅度下降降，20011年年大致会会与20010年年持平。随随着中国国经济和和全球经经济的复复苏，北北京甲级级写字楼楼的年新新增供应应预计会会在20012年年有大幅幅度的上上升，大大约会回回到20007年年的水平平。 二、结论 （一）北北京写字字楼市场场在今明明年之前前供需格格局很难难改变，租租金、空空置率等等指标难难有大的的起色 20009年甲甲级写字字楼的吸吸纳量将将有较大大幅度的的下滑，而而随着中中国和全全球经济济开始走走向复苏苏，20010年年甲级写写字楼的的吸纳量量会有小小幅回升升。但是是，正像像我们前前面所认认为的，中中国经济济复苏的的不确定定性比较较大，暂暂时很难难回到006、007年的的高增长长，根据据这些不不利因素素，甲级级写字楼楼的吸纳纳量在近近几年很很难回升升到066年和007年的的高水平平，20010年年预计吸吸纳量会会在300万平方方米左右右，未来来2到33年回升升势头也也会比较较缓慢。（二）未来展展望-随着着宏观经经济的复复苏，北北京写字字楼市场场未来前前景看好好 虽然近近期境况况仍不乐乐观，但但我们仍仍看好未未来北京京写字楼楼市场的的发展前前景。从从经济基基本面来来讲，北北京写字字楼的需需求潜力力巨大。从从总的经经济形势势来讲，中中国经济济不仅自自身有巨巨大的潜潜力，未未来在全全球经济济中的重重要性也也必然越越来越大大。不仅仅国内企企业会有有长足的的发展，跨跨国公司司也会调调整全球球战略，加加大对中中国的投投入。北北京作为为中国的的首都，是是很多国国内大型型企业的的总部所所在地，而而跨国公公司在进进入中国国时很多多也会将将国内总总部设在在北京。为为迎接这这一发展展趋势，北北京市政政府为推推出的一一系列政政策。为为鼓励跨跨国公司司在京设设立地区区总部， 20009年55月211日北京京市政府府重新印印发关关于鼓励励跨国公公司在京京设立地地区总部部的若干干规定，并并于6月月24日日，出台台关于于鼓励跨跨国公司司在京设设立地区区总部的的若干规规定实施施办法。实实施办法法在对对跨国公公司在京京设立总总部进行行补贴与与奖励、人人才引进进及奖励励和人才才流动等等方面做做出了新新的规定定。此外外，朝阳阳区发布布<朝朝阳区促促进金融融产业发发展专项项资金管管理暂行行办法>>补充办办法等等多种政政策，吸吸引金融融企业入入驻，同同时设置置亿元专专项资金金，对入入驻该区区的金融融机构提提供租金金补贴、高高管退税税等补贴贴支持。 虽然这些政政策短期期内对写写字楼市市场走出出困境帮帮助不大大，但为为其更长长时间的的发展提提供了动动力。写写字楼由由于投资资面积大大，资产产流动性性小，投投资回报报稳定，主主要吸引引长期性性投资需需求，受受经济基基本面的的影响明明显。区区域性的的政策无无法改变变整个写写字楼市市场的需需求状况况，而发发放财政政补贴对对大规模模投资来来说其实实微乎其其微。但但是随着着全球经经济的复复苏，尤尤其中国国经济的的率先复复苏，部部分跨国国公司开开始调整整全球战战略，将将中国市市场地位位提高，政政府出台台的这些些政策对对未来北北京写字字楼市场场必将产产生良好好的影响响 。从长期来看看，北京京作为国国际大都都市，奥奥运会后后其在世世界经济济领域的的知名度度将更进进一步得得到提升升，同时时伴随着着北京市市第三产产业增加加值的稳稳步提升升、市场场开放程程度的提提高，外外国资金金将更多多投资进进来，我我们相信信未来北北京写字字楼租赁赁市场，将将会很快快恢复到到平稳增增长的态态势，租租金和入入住率都都将会有有一定程程度的提提升。他他们将会会维持并并提高北北京写字字楼的价价格水平平。第三章 本本案目前前市场环环境、竞竞争个案案分析一、区域写写字楼市市场基本本状况2009年年5月以以来，CCBD区区域无疑疑是北京京楼市的的热点中中心。北北京市政政府已经经批准CCBD东东扩方案案，CBBD核心心区将东东扩约33平方公公里，延延伸至东东四环，计计划在66至8年年完成。CCBD今今后计划划投资1150亿亿元进行行东扩，政政府投资资包括基基础设施施建设以以及楼宇宇经济的的服务，可可拉动社社会投资资近千亿亿元，同同时吸引引10万万人就业业，其规规模相当当于再造造一个CCBD。让区域的未来价值广受肯定。随着整体经济好转，房地产市场的迅速回暖，东扩的CBD无疑进一步抬升了周边土地的价值，广渠门外10号地、广渠路15号地高价成交以来，土地的稀缺性使其周边项目成了消费者关注的重点。大望路板块、四惠板块、百子湾板块、红领巾桥板块的楼盘也都不同程度走俏。百子湾板块块内的京东东南化工工区，注注定将成成为北京京城市发发展的记记忆。化化工两厂厂、北京京焦化厂厂、染料料厂等88家企业业被列为为北京市市重点排排污单位位即将搬搬迁。两两厂用地地位于东东南四环环百子湾湾地区，西临东东四环中中路，东东临百子子湾仓库库区，北北临广渠渠路，南南临观音音堂路。总总用地为为97.22公公顷，厂搬迁迁后，拟拟在此用用地建设设以居住住生活和和办公商商务为主主的综合合区。展望百子湾湾地区未未来是商务办办公居住住聚集地地。随着着道路、教教育、环环境等配配套设施施的建设设完善成熟熟以后，房价随随之而涨，附加值值逐年随随之提升升，配套将将成熟。1、市场供供给状况况甲级纯写字字楼供应应总量缺缺乏，集集中于餐餐饮、娱娱乐、住住宅及商商住两用用。中水电国际际大厦为为5A甲甲级写字字楼，位位于东四四环大郊郊亭桥东东，广渠渠路二期期及地铁铁七号线线即将建建成并开开通。此此区域位位置在商商务划分分中被称称为百子子湾，被被北京朝朝阳区政政府列为为重点建建设地段段，一直被被冠以“CCBD后后花园”的的美誉。百子湾湾，在经过前前几年的的开发之之后，成成为承载载CBDD居住效效能的重重要区域域，但与与其重要要的板块块区位和和密集的的居住人人口相比比，百子子湾板块块的商业业餐饮娱娱乐氛围围已成规规模，但但是商务务办公氛氛围相对对薄弱。周边集中了了金港国国际、后后现代城、金金泰先锋锋、京都都杭城、沿沿海赛洛洛城等高高档住宅，售售价均在在120000元/平平米以上上，主要要销售对象是工工作在CCBD的的人群，已已形成稳稳定的居居住环境。商商业项目目先后有有：大成成国际中中心、新新光天地地、新世世界彩旋旋、美罗罗城、新新百盛、法法国迪卡卡侬、维维吉奥广广场等相相继建成成并入驻，本区域商业物业在类型、规模、档次等方方面都将将呈现出焕然一新新的面貌貌，东四四环将一改其其单纯“CCBD后后花园”的的居住效效能。2、 市场场需求状状况随着CBDD东进步步伐的加加快，CCBD的的商务氛氛围和商商业气息息也随之之而向东东扩充，很很多CBBD精英英也纷纷纷选择东东迁居住住或进行行商务活活动。东四环商务务带正在在形成并并初具雏雏形，而而在整个个商务带带上，雄雄居东四四环腹地地、濒临临CBDD的百子子湾区域域无疑将将是商务务带的核核心纽带带。基于此，未未来的东东四环将将成为重重要的商商务、商商业核心心区，而而本案“中水电电国际大大厦”将成为为本区域域纯甲级级写字楼楼的领航航者。需求特征：1、租赁市市场需要培育育，目前有有金长安安大厦、金金泰国际际大厦十十万多平平米供应应。2、紧邻东东四环，属属CBDD东扩辐辐射区，交交通方便便。3、价格状状况根据调查得得出此区区域甲级级写字楼楼租金在22-3元元/天/平方米米。二、中水电电国际大大厦在本本区域具具体情况况分析中水电国际际大厦位位于有“CCBD后后花园”之称的的百子湾湾区域，紧紧邻东四四环，项项目北距距长安街街四惠桥桥地铁站站约15500米米，步行行只需220分钟钟，西距距国贸和和北京电电视台二二三站地地路程，南南侧是贯穿北北京东西西的广渠渠路（约约在年底底将升级级为城市市快速路路），同同时还有有即将完完工的西西客站至至通州的的7号线线大效亭亭站。而而想出行行去机场场或京沈沈高速，通通畅的四四环路会会为您轻轻松赢取取时间，优优越的地地段、交交通优势势，中水水电国际际大厦的的出现，将将弥补此此区域甲甲级纯写写字楼不不足的局局面。中水电位于于北京朝阳区广广渠东路路3号，东东四环大大郊亭桥桥东8000米，楼楼高800米，地地下三层层，地下下十六层层，总建建筑面积积328847平平方米。配配套商业业面积为为：地下下一层116000平方米米，地上上三层445499平方米米，计661499平米；写字楼楼4-116层计计：1993400平方米米。大厦厦可经营营面积为为254488平平方米。1、优势分分析1）、地理理位置优优越，交交通便利利 本本项目紧紧临东四四环，广广渠东路路3号，驱车可快速到达国贸、西大望路、亦庄开发区、望京等商务办公区，亦可快速连接机场高速、京沈高速、京津唐高速、京通快速等外围线路。公交：11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交车。地铁： 1号线、八通线，规划轻轨7号线。2）、现楼楼，外观观设计档档高，楼楼体形象象佳，智智能化设设施完备备，附合合租赁市市场的需需求特征征。3）、由于于此区域域紧邻CCBD，国国际交往往密切，涉涉外与人人文环境境氛围浓浓厚等因因素，随随着CBBD东扩扩辐射，将将吸引更更多的国国内外公公司与办办事机构构进驻大大厦。4）、距离离东四环环很近，属属于泛CBBD地区区，驱车车前往国国贸中心心、西大大望路、亦亦庄、望望京等商商务办公公区域便便利，为为本项目目租赁市市场提供供了广阔阔的发展展空间。2、劣势分分析1）、中水水电国际际大厦周周边项目目在建，商商业氛围围尚未建建起。2）、大厦厦由于是是新开盘盘项目，缺缺乏商业业氛围。三 竞争争个案分分析1、周边项项目：此此区域仅仅有少量量写字楼楼，项目目品质卓越越、规模模大、配配套完备备、物业管管理完善善。其中有有以下项项目：备注：3、44、4、66项目为为出售办办公楼，租租金为业业主出租租价格。2、竞争项项目情况况详细分分析1）、金泰泰国际大厦厦：位于于北京市市朝阳区区东四环大郊亭亭桥东8000米。 北京京金泰恒恒业有限责任公司司开发并并经营，只只租不售售。总建筑面面积51,0000平米，地地上十五五层，地下下二层。首层商业设施规划有银行、展展厅、中型型快餐、咖咖啡厅、眼眼镜店等，地地下一层层规划有有员工餐厅、邮局、便便利店。地地上二层层至地上上十五层层为办公公层，单层面积约3,30003,7000平米。大大厦车位有3000席左左右。大大厦北侧侧为独栋栋配套会所，地地上共三三层，层高4.88米，电电梯可直直达地下车库库。会所规划有健健身中心心、台球球室、乒乒乓球室室、美容容美发、会议室等等服务设设施。大大堂面积积约8000平米米，挑高高20米米，大厦五五层以上至至顶层南侧为“阳光中庭庭”，110部日日立电梯， 写字楼层走道道宽1.775米，墙面为壁纸装饰，地面为地毯；每层配备有男女洗手间各两套。写字间层高3.9米，净高2.72米；双层中空玻璃幕墙，落地窗设计；8.4米×9.0米的跨距柱网结构，从100平米至整层约3,700平米的面积可供选择；100伏安/平米的电量设计。金泰国际大厦2009年7月招商，客户出租率5%。此项目为本本案主要要竞争对对手，目目前市场场报价44元/天天/平米米，一千千平米客客户实际际成交价价在2元元左右，并并返中介介代理公公司近二二个月代代理佣金金。2）、金长长安大厦厦：位于于长安街沿沿线，四惠惠桥东南角角，东四环与百子子湾路的交交汇处。 金长安大厦厦立面采采用镀膜高级中空玻玻璃幕墙墙和香槟色铝板，局局部以干干挂石材材点缀。金长安大厦厦总建筑规模为10万万，建筑类类型为甲甲级纯写写字楼和和商务楼楼。项目由由两栋写写字楼（AA座166层、CC座322层）、一一栋酒店店（B11座155层）及及与A、CC座相连连的商业业裙楼（BB2座55层）构构成。金金长安大大厦具有有四星级级品牌酒酒店、高高档餐厅厅、咖啡啡、商业业中心、健健身中心心、金融融服务等等设施和和服务体体系。目前在租的的写字楼楼为C座座，首层层5000开敞敞大堂设设计，局局部挑空空10米米。3.4至33.5米米办公层层高，88.1mm×8.1m框框架结构构，在顶顶层提供供跃层式式办公面面积，全全新6.8米双双空间。CC座标准准层面积积约18800，层高高3.55m，分分户面积积为922-2440，根根据办公公需求，可可以组合合成1000-18000来来使用。写字楼楼出租率率为900%以上上。3）、大成成国际中心心：项目总占地4330800平方米米，是集集酒店式式服务公寓、大大型购物广场和5A级智能化化写字楼为一体体的建筑筑综合体，规规划总建建筑面积积为19974225平方方米，其其中，酒酒店式服服务公寓建建筑面积积为6336400平方米米；购物广场面积近680000平平方米；5A级级智能化化写字楼面积为2119733平方米米，出售售率达995%以以上。劣势：此项项目只售售不租，小小业主租租价不统统一，限限制一部部分承租租方，甲甲级写字字楼只能能体现在在外面而而真正内内涵的品品质无法法给承租租客户提提供。4）、龙源源文化创创意园：总套数约4000套，其其中A栋栋、B栋楼座分分出创作一区至五区；一区至四区的标准层为创创作区，标准层高为3.66米，并并可自由由组合拆分分，全部部采用精精装修交交付标准，并设设中央空空调。 D栋楼楼为专属属大中型型创意机构的5A级写写字楼大厦，整整栋62000平米米，地下下一层，地上上五层，标准层建筑面面积12440平方方米，层层高3.66米，中中央空调调。设有：会议议室、商商务中心、棋棋牌室、桌球室、兵乓球室、屋顶露天篮球场等商务休闲、娱乐配套。目标客户定位为大型传媒机构、大型影视制作机构、大型数字制作机构或集团总部。出租率达95%以上。区位优势：政府倡倡导和支持持文化创创意产业。5）、商富富中心：金海国际际四期产品，立立项为综综合立项，占地地约1.66万平米米，总建筑面面积约100万平米米，绿化率322%，共共计3栋塔楼，其中中1号楼已整整体销售给世界5000强企企业“中国电电信”北京京公司，2号楼和3号楼为为地下3层地上233层的塔楼，五梯梯十五户户。其中3号楼为为可注册的精装装商务公寓，主主力户型：1001-1136平平米，层层高3.44米，大大堂800米挑空空大堂。出售率达98%以上。此项目只售售不租，劣劣势：一一部分用用户自用用，一部部分小业业主投资资出租，导导致租价价不统一一，内部部大厦混混乱限制制一部分分承租方方，甲级级写字楼楼只能体体现在外外面而真真正内涵涵的品质质无法给给承租客客户提供供。6）、竞园园：图片产业基地地，是图图片交易易市场，为北京图片产业基地地和文化化创意产业聚集集区，在产品定位位和建筑筑形态上，适适合文化化、创意、传媒、图片摄影、电视视广播、数数码科技技、娱乐乐、电影与录像、音音乐、表演演艺术、出出版、软软件及计算机服服务、艺术品和和古董及及文物等等行业，为本土图片行业、中国文化创意产业发发展聚集集地。目目前竞园园租赁市市场为：2.88-4.1米层层高的报价3.000；66.8-10米米的层高报价3.550，22.8-4.11米层高为精装写字间；6.88-100米层高是毛毛坯房，可可做2-3层的LOFFT办公空间。出租租率达995%以以上。7）、CBBD东都都：整体项项目是440万平平方米的的综合体体，其中中商业部部分300万平方方米，北北区155万，南南区8万万，西区区8.33万，中中心区110万平平方米。西西区为“CCBD东东都华腾腾国际公公寓”，周边配配套设施施：世界界5000强法国国迪卡侬侬、白盛盛时尚百百货、时时尚运动动名品等等体育用用品大卖卖场；国国际连锁锁超市、生生活卖场场、品牌牌专卖店店等日常常消费场场所；国国内连锁锁巨头红红星美凯凯龙、大大型家电电等家用用卖场；五星级级多厅影影城、品品牌俱乐乐部、中中西餐饮饮、儿童童娱乐等等休闲娱娱乐设施施，出租租出售率率达988%以上上。3、 竞争争分析1）来自其其它写字字楼的竞竞争 周周边写字字楼仅有有二座纯纯甲级办办公楼，供供应量为为十万平平方米，其其规模大大，配套套完善；他们目目前均在在招商，出出租率不不高。2）目前处处于经济济复苏时时期，众众多企业业经营情情况好转转，租赁赁市场好好于去年年。3）主要竞竞争对手手为“金泰国国际中心心”，第二二竞争对对手为“金长安安大厦”，其次次为“大成国国际中心心”。4、机会分分析北京CBDD东扩的的第一步步主要集集中于产产业投资资，将极极大地推推动包括括写字楼楼在内的的商业和和投资类类物业发发展。CCBD东东扩区与与现有核核心区将将是共赢赢的关系系，在建建筑的整整体要求求上，多多数标志志性建筑筑高度将将在1000米到到3000米之间间。而根根据北京京市的规规划，现现有CBBD的总总体规划划量为110500万平方方米，其其中，550%为为写字楼楼和酒店店。最新新的数据据显示， CBDD甲级写写字楼市市场形势势不容乐乐观，空置率率达300%。CCBD东东扩效应应还需要要一定的的时间才才能显现现。新的的投资是是分散在在未来的的10年年中，且且总额不不大。CCBD东东扩并非非投资打打造一个个新商务务区，而而是将现现有的区区域划归归到CBBD当中中。如价价格不合合理，配配套跟不不上，抓抓不住目目标客户户，极易易造成客客户流失失至本项项目旁边边“金泰国国际大厦厦”的局面面，因此此市场定定位、客客群定位位以及价价格策略略将是很很大的挑挑战和考考验。第四章 市场风风险预测测及解决决方案百子湾区域域商业发发展一直直停滞不前，这这主要是是由于该该区域长期以来是“工业、仓仓储区”，经济发发展水平平较低。百百子湾现现有的商商业物业数量少少、档次低，以以陈旧简简陋的沿沿街门脸脸房、厂厂房为主。中水电国际际大厦附附近的高高档住宅宅项目陆陆续建成成并入驻驻，相关关配套商商业项目目集中供供应，招招商工作作将陆续开开展起来来。由于于本区域尚处于起起步阶段，没有完全全升级、旧城面貌貌没有获得根本本性改变的情况下，百百子湾甲甲级写字字楼租赁赁市场还还需要一一段时间间的培育育期。但但是未来来的本区区域商业业地产发发展是非非常光明明的，随随着周边边的商业业发展会会带动本本区域的的办公楼楼的发展展，将吸吸引一些些CBDD集团办办公客户户选址在在此，目目前本区区域甲级级甲写字字楼供应应量非常常少，加加上本案案只有三三家纯甲甲级写字字楼，约约十五万万平方米米提供给给本区域域的客户户。综上所述：本项目目租赁投投资市场场在先期期需要培培育期，目目前租赁赁价格定定位不宜宜过高，以以后随着着本区域域商业氛氛围增加加而随之之递增，如如租赁价价格定位位较高将将导致大大厦空置置率较高高，给大大厦先期期运营增增加投资资资金。项目管理如如按以下下策略进进行，将将能最大大限度有有效的回回避相关关的风险险。1、 高品质的物物业服务务，2、 以相对低的的租金吸吸引知名名企业入入驻3、 租金逐年递递增的策策略。4、 采取我公司司“资产管管理”的模式式，即专专业的物物业管理理及专业业的营销销管理融融为一体体的综合合管理模模式。第三部分 营销策策划方案案第一章： 营销目目标首先，感谢谢中国水水利电力力对外公公司对我我公司的的信任，给给予我们们展示公公司实力力的一个个机会。我我们非常常珍视这这个机会会，也有有决心把把项目做做成功，在在中水电电大厦项项目管理理上做出出贡献。我公司具有有多年的的管理经经验和专专业的管管理理念念，所以以我们有有信心，亦亦有实力力将中水水电大厦厦项目经经营好，使使之成为为北京优秀秀的甲级级写字楼楼。我公司将会会按照中中国水利利电力对对外公司司的要求求在十五五个月之之内，按按照贵公公司认可可的租金金定位为为基础完完成中水水电国际际大厦可可出租面面积的880%的的出租率率。第二章 中中水电国国际大厦厦市场定定位、客客户群定定位近年来，朝朝阳区政政府正在在打造以以CBDD为核心心的泛CCBD大大区，营营造北京京东部商商业经济济，注重东东四环沿沿线，大大力发展展百子湾湾新区。百子湾地区区进行大大规模的的房地产产开发建建设，逐逐渐形成成CBDD最为便便捷的首首席居住住、生活活大本营营。大量高高端人群群汇聚，使该区域的商务环境及自然环境都将达到显著提高，大量的市政投资则使此区域日渐成为北京最具投资前景的一个热点区域，形成国际化的商务氛围。中水电国际际大厦位位于北京京市朝阳阳区东四四环大郊亭亭桥东8000米，广渠东路3号，属CBD东扩辐射区。东侧为沿海赛洛城大型高档社区，南侧紧邻广渠路，西侧为新开盘的金泰国际大厦，北侧为大成国际中心。驱车可快速到达国贸、西大望路、亦庄开发区、望京等商务办公区，亦可快速连接机场高速、京沈高速、京津唐高速、京通快速等外围线路。公交路线为：11路，31路，35路，348路，495路,753路,496路,628路，657路，715路，9路，740路，984路，608路。地铁：1号线，八通线，既将开通的七号。随着CBDD东扩辐辐射，央央视、北北京电视视台，带带来了很很多创意意先锋的的产业，所所以大厦厦客户定定位应该该着眼于于随之之而来的的创意产产业，同同时还有有金融、房房地产这这些产业业、服务务于国贸贸地区外外资大型型集团公公司相关关企业、机机构。 但但与此同同时，泛泛CBDD东扩辐辐射还需需要一定定的时间间，我们们除了满满足上述述需求外外，也要要不放弃弃其他的的优质客客户。我们公司将将把中水水电国际际大厦打打造成为为上述客客户需求求的具有有一定配配套设施施的甲级级写字楼楼或高档档商业、娱娱乐、商商务综合合型甲级级大厦。本项目主要要客户定定位方向向应以追追求区域域优势与与形象和和一定性性价比的的中小服服务公司司和办事事机构，主主要有如如下：1、 随着中央电电视台入入驻此区区域将增增添国际际型媒体体产业、广广告公司司、文化化传播等等企业。2、 世界5000强的企企业总部部、办事事机构，包包括金融融、保险险、行会会、基础础设施建建设、国国际文化化交流与与咨询培培训机构构、贸易易及产品品代理和和物流等等。3、 具有国际化化业务的的中资机机构的涉涉外办事事机构或或分部。4、 国内民营企企业的北北京办事事处或代代理机构构，包括括服装、产产品加工工、生物物制品等等。5、 商务类服务务公司和和商贸公公司，制制版、设设计、广广告、原原材料贸贸易、物物流航运运代办等等。6、 新兴中介咨咨询与经经纪服务务机构，会会计师事事务所、资资产评估估、律师师事务所所、政策策研究与与咨询、国国际贸易易咨询与与经纪代代理等：7、 1-3层商商业区域域定位于于银行、高高档餐饮饮、休闲闲娱乐场场所。 第三章 楼层租租金定位位及详细细规划【项目分析析】中水电国际际大厦楼楼高600米，地地下3层层，地上上16层层，建筑筑面积为为328847平平方米。55部客梯梯，6部部扶梯，11部货梯梯。地上上车位224个，地地下23层330000平米1130个个停车位位。Ø 地下一层116000平米可可经营，毛毛坯房。Ø 首层层高55米，挑挑高9米米，经营营面积115388.3883平方方米，毛毛坯房。Ø 23层层30110.33平方米米，层高高3.99米，毛毛坯房。Ø 4层经营面面积15533.17平平方米，层高3.8米，预留会议室或写字间，毛坯房。Ø 5层15338.557平方方米，层层高3.8米，精精装电梯梯间，其其余毛坯坯。Ø 6层14777.77平方米米，层高高3.88米，精精装电梯梯间，其其余毛坯坯。Ø 7133层1003244.377平方米米，层高高3.55米，公公共区域域精装，户户内毛坯坯。Ø 14116层444666.188平方米米，层高高3.55米，精精装电梯梯间，其其余毛坯坯。一、大厦楼楼层规划划、装修修配置、面面积及租租金定价价根据大厦的的各楼层层的具体体情况，我我公司为为本项目目的二套套规划方方案：方案一一：具有有一定配配套设施施的甲级级写字楼楼，方案二二：高档档商业、娱娱乐、商商务综合合型甲级级大厦。详详情如下下：方案一：具具有一定定配套设设施的甲甲级写字字楼。如果本项目目规划地地下一层层至地上上三层为为商务用用房，四四至十六六层为办办公用房房，首层层不能划划分出一一个单独独入口，那那么本大大厦只能能走传统统意义的的甲级商商务大厦厦即大客客户配套套商业结结合办公公用户。客客户楼层层详细租租金定价价、投资资收益、客客户规划划表如下下：1、楼层户户型配置置及相关关分析1）地下一一层至地地上三层层61448.6683米米地下一层高高5米，一一层高55米，挑挑高9米米，二、三三层高33.9米米，6部部扶梯，层层高及设设施在建建设时比比较适合合大卖场场用房，但但是大卖卖场的租租户普通通租金较较低、人人流量大大、进出出人员素素质参次次不齐，整整体在租租金收益益、大厦厦整体对对外形象象方面实实现不了了最大化化。所以以建议贵贵公司在在不考虑虑短期收收益情况况下，要要对客户户进行精精细筛选选，筛选选一些能能够提升升大厦品品质的优优良客户户比如：地下一层安安排客户户为大厦厦员工自自助餐厅厅。一层客户为为银行、高高档汽车车展厅、大大厦形象象待客厅厅。二层客户为为高档餐餐饮、展展厅、咖咖啡厅。三层客户为为展厅、奢奢侈品展展厅、茶茶楼等。2） 四层至六层层，45549.44平平方米，层层高3.8米,四层原规划划为会议议用房、或或办公间间。贵公公司这块块设计不不错，目目前此区区域几个个甲级写写字楼缺缺少为客客户提供供的会议议室，把把会议室室不光提提供给本本大厦的的客户还还将对外外营业，设设计出110人会会议室二二间（1100平平方米）、330人会会议室二二间（2200平平方米）、550人会会议室二二间（3300平平方米）、1100人人会议室室一间（2240平平方米）、2200人人会议会会一间（4400平平方米）。招招商接待待、物业业服务区区。五层、六层层楼层高高于其它它办公楼楼层300厘米，招招商客户户为对楼楼层有要要求的特特殊集团团客户，如如研发机机构、培培训机构构。3）七层至至十三层层，1003244.377平方米米，公共共区域已已精装，办办公区域域为毛坯坯。中水电国际际大厦为为此区域域的甲级级写字楼楼，招商商应该侧侧重为本本方案上上面所定定位的客客户群，这这些企业业均为中中等以上上规模企企业，这这些单位位均有独独特的企企业文化化，他们们均会遵遵照那些些企业独独有的企企业文化化及要求求设计自自已的办办公区域域，所以以我们大大厦办公公区域设设计为毛毛坯房是是非常适适合此类类企业，并并能得到到客户亲亲徕。4） 十四层至十十六层，4466.18平方米，层高3.5，电梯间精装外，余下为毛坯。14-166层共计计44666.118平方方米，除电梯梯间为精精装，期期余均为为毛坯，比比较适合合打包整整租给那那些想减减少运营营成本的的外资财财团总部部等类似似企事业业入驻。价价格由于于是整体体租赁，而而招商的的对象是是能够提提升知名名度的企企业，所所以建议议此价格格定位在在3元为为宜。方案二：高高档商业业、娱乐乐、商务务综合型型甲级大大厦。如果本项目目规划地地下一层层至地上上三层为为商业用房，四四至十三三层为办办公用房房，十三三至十六六层假日日酒店，能能在首层层规划出出单独出出