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22年房地产估价师考试真题及详解9辑22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第1辑 在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。A估价目的、估价原则、估价对B估价目的、估价原则、估价时点C估价原则、估价对象、估价时点D估价目的、估价对象、估价时点正确答案：D答案 D房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 ( )答案：错解析：不需开收据。现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2022年1月末，该类房地产自2022年7月末至2022年6月末每月价格递增1，2022年6月末至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2022年10月末的价格为（）元/m2。A、2648B、2688C、2708D、2734答案：C解析：本题考查的是市场状况调整的方法。从2022年1月末至2022年6月末的期数为5，2022年6月末至2022年10月末的期数为4：2500×（11）54×202707.53（元/m2）。参见教材P195。 职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。A竣工B交付C办理房屋所有权登记D入住答案：B解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断答案：A解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第2辑 债券和股票都是金融市场交易的媒介。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A4200B5880C8640D86400正确答案：B某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。A、实际用途 B、不动产权证上记载的用途 C、镇人民政府认定、处理结果 D、县人民政府认定、处理结果答案：D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P6263。 下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资这所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A保值性B增值性C异质性D弱流动性答案：C解析：由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。教育费附加是随（）附加征收。A.印花税 B.所得税 C.增值税 D.房产税答案：C解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第3辑房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）答案：错解析：房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。其中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。 ( )答案：错解析：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。 下列表述中正确的是（ ）。A750万元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时转让的参考价B750万元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C200万元的评估价值可以作为该商铺在2022年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值D190万元的评估价值可以作为该商铺在2022年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价正确答案：A城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。说明存在效益外溢和转移，不是易受政策影响。参见教材P9。 目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。 （ ）<-Next->房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）<-Next->为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质是评估房地产的价格而不是价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市生活污水不是酚类污染物的来源。答案：错解析：城市生活污水也是酚类污染物的来源。22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第4辑生活奢侈品的需求弹性大。（）答案：对解析： 本题考查的是需求弹性。若商品为奢侈品，则通常可有可无，因此需求弹性相对较大。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务答案：错解析：二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（）。A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值 B.不得高估法定优先受偿款 C.不得低估预期实现抵押权的费用 D.不得低估税金答案：B解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。 程某购买的住房（ ）。A是具有保障性质的政策性商品住房B是廉租住房C是中小套型的住房D其土地使用权最高期限不超过70年正确答案：AC购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（ ）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（）。A.向人民法院提出行政诉讼B.另行委托房地产估价机构评估C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D.申请房屋拆迁行政裁决答案：B解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第5辑全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。（）答案：对解析： 本题考查的是工程量清单计价法。全部使用国有资金或国有资金为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。(2022真题) 下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是（）。A.建筑详图B.建筑剖面图C.建筑立面图D.建筑平面图答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期与建造期 B.建造期和经营期 C.开发期和经营期 D.经营准备期和经营期答案：C解析： 本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（）答案：对解析：本题考查的是保险合同。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。参见教材P322。合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：B解析：是房地产估价机构资质等级。专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参见教材P154.(2022真题) 完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。（）答案：错解析：本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断简称垄断，是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下，是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第6辑某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。A、49627B、57647C、65548D、74687答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失50000×1.005-1.55000×0.85/0.005×（1-1.005-6）74687（元）。参见教材P22。 某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（ ）元。A506B606C348D446正确答案：C 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是( )。A确定调查方式B设计问卷C收集信息D定义市场区域正确答案：D答案 D 房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成为房地产市场分析的第一步工作。 已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。A1235%B1255%C1268%D1293%正确答案：B对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（）答案：错解析：考点:假设开发法适用的估价对象。可以做经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。根据物权法，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。( × )答案：错解析：物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第7辑 下列不应免缴房产税的是（ ）。A职工自由住房B企业创办的学校用于教学的房产C产权未确定以及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法答案：B解析：本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。房地产经纪机构不可以设立分支机构。（）答案：错解析：本题考查的是房地产经纪机构管理。房地产经纪机构可以设立分支机构。(2022年真题) 在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元。此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为l0%，则该宗房地产的收益价格为60万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（ ）元/。A3816B3899C4087D4920正确答案：D22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第8辑 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）。A净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C投资回报占投资回收的比率称为报酬率D报酬率与投资风险正相关E报酬率与投资风险负相关正确答案：ACB、C项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率；投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。债券的短期市场是指发行和买卖 2 年期内的短期政府债券活动的总称。（）答案：错解析：短期债券市场是指发行和买卖 1 年期以内的短期政府债券和企业债券活动的总称。站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。A、 管理费B、 财务费C、 经营费D、 所得税答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（）答案：错解析：比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A、固定性决策B、标准化决策C、程序化决策D、科学性决策答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A自然环境恶化B消费观念变更C设备陈旧落后D城市规划改变E政府政策变化正确答案：BC答案 BC建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。22年房地产估价师考试真题及详解9辑 第9辑根据城市房屋拆迁管理条例规定，下列拆迁人对被拆除人的( )拆除，应予补偿。A、 违章建筑B、 超过批准期限的临时建筑C、 未超过批准期限的临时建筑D、 抵押房屋E 未办理房屋所有权证的房屋答案：C,D,E解析：知识点 城市房屋拆迁补偿与安置最高最佳利用原则必须同时满足（）条件。A.法律上允许 B.技术上可能 C.财务上可行 D.价值最大化 E.公益最大化答案：A,B,C,D解析：本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上允许；技术上可能；财务上可行；价值最大化。某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为( )万元。A、 1.60B、 3.00C、 4.25D、 5.00答案：B解析：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收。依本题意，评估的房地产价格为2000万元，应按累进计费率1.5%。收取估价费，为3万元。 2022年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2022年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。A390.5B399.5C523.5D543.0正确答案：B 丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元/m2，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款（ ）元。A 10000B8000C6000D14000正确答案：C某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A、500B、750C、800D、1000答案：C解析：考点:净收益测算的基本原理。土地年净收益1080000540×400864000（元）；土地价值86.4/0.108800（万元）。