国际市场营销之市场调查及市场调查报告26832.docx

日照市房地产市场调研报告日照市房地产市场调研报报告、 深圳市圆满满咨询顾顾问有限限公司二五年年十一月月十二日日【目 录】上篇、调研研计划 55下篇、调研研内容 66第一章、日日照市概概况 6一、城市综综述 61、日照市市行政区区划 62、日照市市交通状状况 63、日照市市功能定定位 74、日照市市城市综综合实力力 75、日照市市近年政政府重大大举措和和远景规规划 886、日照市市近远期期规划 1107、日照市市整体优优势 122二、城市重重要经济济指标 131、日照市市国民生生产总值值 132、日照市市贸易及及对外经经济状况况 153、日照市市财政收收入 174、日照市市市民平平均工资资、可支支配性收收入等 18三、城市各各行政分分区的概概况 1191、日照市市各区域域特点（位位置、功功能、人人口、特特色等） 19四、城市地地产政策策法规及及职能部部门情况况 2201、日照市市房地产产职能部部门概况况 2202、当地房房地产相相关政策策法规 221五、相关因因素对当当地房地地产市场场的影响响分析 221、国家宏宏观政策策对当地地房地产产开发及及投资市市场的影影响 22第二章、日日照市房房地产项项目调研研 25一、房地产产项目宏宏观状况况 251、商品房房市场现现状 25（1）土地地出让情情况 25（2）投资资与开发发情况 26（3）市场场供应情情况 27（4）市场场销售情情况 27（5）市场场空置情情况 272、当地知知名房地地产企业业（含外外来开发发企业）概概况 227二、个盘调调研 29 1、住住宅物业业（内销销及外销销）代表表项目调调研 2292、商服物物业（内内销及外外销）代代表项目目调研 38第三章、日日照市消消费者调调研 443一、消费者者基本特特征分析析 443二、消费者者投资特特征分析析 443三、消费者者投资心心理分析析 443四、内销及及外销客户户特征 433第四章、日日照市房房地产现现状总结结 44一、日照市市房地产产宏观运运行状况况 444二、日照市市房地产产市场特特征 451、日照市市市区（东港港区）城城市格局局及房地地产发展展状况 45第五章、日日照市商商业市场场调查 550一、日照市市零售商业业现状及及发展分分析 5501、日照市市商业格格局及分分析 502、日照市市零售商商业主要要业态现现状分析析 51（1）百货货业发展展现状 51（2）主要要大型综综合超市市现状 52（3）主要要步行街街现状 52（4）主要要购物中中心现状状 53（5）主要要主题商商城现状状 53（6）主要要专业市市场现状状 53第六章、深深度访谈谈 54结论篇 结结论及建建议 63 一、市市调总结结 633二、日照市市房地产产前景预预测 664 三、圆满满建议 65 上篇 调调研计划划一、调研目目的：了了解当地地房地产产市场状状况，作作为切入入日照房房地产市市场决策策时参考考。二、调研时时间：20005年111月66日至20005年111月112日。三、调研主主体：深深圳市圆圆满咨询询顾问有有限公司司日照项项目调研研组四、调研组组织：深深圳圆满满范增五、调研成成员：陆陆 祥祥、蒋伯伯英、姚姚能文、范范 超超六、调研组组长：陆陆 祥祥七、调研对对象：日日照市城城市概况况+日照照市房地地产市场场现况调调研及走走势预测测八、调研方方法1、资讯收收集2、实地走走访3、随机访访问4、深度访访谈九、调研内内容：具具体见下下篇调调研内容容十、碉研成成果：日日照市房房地产市市场调研研报告十一、调研研计划时间调研内容调研方式备注11-6熟悉日照市市城市整整体概况况实地走访结合地图，建建议寻求求当地向向导配合合11-7在售、待售售知名物物业踩盘盘实地走访当地重点商商住项目目考察11-8在售、待售售知名物物业踩盘盘实地走访当地重点商商住项目目考察11-9已售重点物物业考察察实地走访当地重点已已交付商商住项目目考察11-100已售重点物物业及旅旅游业考考察实地走访当地旅游业业及特色色产业考考察11-111相关人士及及专题深深度访谈谈实地访谈相关部门、相相关行业业及内业业人士11-122市调补充，形形成报告告12日形成成市调报报告下篇 调调研内容容第一章、日日照市概概况一、城市综综述1、日照市市行政区区划日照，因“日日出初光光先照”而而得名，位位于山东东半岛南南翼，东东临黄海海，与韩韩国、日日本隔海海相望。地地理位置置优越，北北上可直直达北京京南下可可直通上上海，西西进可辐辐射中原原大地，东东出可出出海直达达国际市市场。全全市总面面积53310平平方公里里，人口口2800.488万，海海岸线1100公公里，现辖东东港区、岚岚山区、莒莒县、五五莲县及及日照经经济开发发区、山山海天旅旅游度假假区。2、日照市市交通状状况港口：日日照港、岚岚山港是是国家一一类对外外开放港港口，220044年两港港货物吞吞吐量达达到51100多多万吨。与与世界重重要港口口都实现现了通航航，与韩韩国平泽泽港开通通了客箱箱班轮，与与韩国釜釜山港、日日本福冈冈港开通通了集装装箱航班班。 公路：南北方方向的有有同三高高速公路路（同江江至三亚亚），是是直达辽辽东半岛岛、山东东半岛、长长江三角角洲和珠珠江三角角洲的快快速通道道。东西西方向的的有日东东高速公公路（日日照至东东明），与与京沪高高速公路路、京福福高速公公路相交交，与河河南、陕陕西的高高速公路路相连。通通过高速速公路，日日照至北北京有77小时行行程、至至上海有有6小时时行程、至至郑州有有5小时时行程。 铁路：东西方方向的有有日西线线（日照照至西安安）,复复线铁路路，与京京沪铁路路、京九九铁路、京京广铁路路相交；坪岚线线（岚山山港至坪坪上站），连连接日西西铁路；南北方方向的有有中国沿沿海铁路路大通道道，直达达上海、杭杭州等地地。日照照已开通通至北京京、济南南、郑州州的旅客客列车。 机场：1200公里半半径之内内有青岛岛流亭国国际机场场、连云云港机场场、临沂沂机场，均均有高速速公路相相连，乘乘车1小小时之内内可抵达达。3、日照市市功能定定位日照是山东东半岛城城市群的的重要组组成部分分，是山山东省对对外开放放的重点点城市，是是中国东东部沿海海新兴的的港口生生态城市市，具有有区位、港港口、生生态、资资源四大大发展优优势。规划建建设成为为能源、原原材料工工业和制制造业基基地、出出口加工工和物流流基地、休休闲旅游游度假基基地。成成功地获获得了220055年欧洲洲级和220066年4770级帆帆船世界界锦标赛赛承办权权。4、日照市市城市综综合实力力近年来日照照市城市市综合实实力逐步步增强，国民经济继续保持快速增长，产业结构进一步优化。2004年全市实现生产总值387.78亿元，比上年增长17.2%，其中第一产业增加值62.58亿元，增长7.2%；第二产业增加值191.12亿元，增长24.0%；第三产业增加值134.08亿元，增长13.6%。三次产业构成由上年的18.5：44.6：36.9转变为16.1：49.3：34.6。人均生产总值13875元，比上年增长16.6%。    宏观经经济景气气指数保保持较好好状态。2004年第四季度反映企业家对宏观经济环境信心与预期的企业家信心指数达到129.46，反映全市企业综合生产经营状况的景气指数达到135.39，显示企业家对当前宏观经济形势较为乐观，企业综合生产经营态势良好。    招招商引资资工作取取得新进进展。全全年招商商引资呈呈现出数数量多、投投资大、后后劲足的的特点，共共计引进进市外投投资项目目21446个，计计划总投投资2883.55亿元，实实际到位位资金1110.9亿元元。其中中合同项项目2552个，开开工项目目7700个。全全年正在在推进的的投资额额在亿元元以上的的重点项项目达到到63个个。5、日照市市近年政政府重大大举措2003之之前政府府重大举举措之一一（节选选）大力发展第第三产业业，培育育新的经经济增长长点。要要树立大大旅游意意识，加加快旅游游业的发发展。以以创建中中国优秀秀旅游城城市为目目标，以以景区景景点开发发建设为为重点，坚坚持“吃、住住、行、游游、购、娱娱”配套建建设社会会力量投投资旅游游业，加加快灯塔塔广场、海海洋生物物馆、太太公乐园园及浮来来山、五五莲山、阿阿掖山等等景区景景点建设设，增强强吸引力力。搞好好步行商商业街、星星级宾馆馆等旅游游设施配配套，抓抓好旅游游商品、纪纪念品和和特色餐餐饮的开开发，提提高旅游游客源市市场。加加大旅游游环境整整治力度度，规范范旅游市市场秩序序，树立立海滨旅旅游城市市的良好好形象。 2003年年政府重重大举措措之一（节节选）政府自身建建设呈现现新气象象。我们们按照十十五届人人大一次次会议上上提出的的“建设干干事创业业政府、一一心为民民政府、务务实高效效政府和和公正廉廉洁政府府”的要求求，始终终把干事事创业、加加快发展展作为政政府工作作的第一一要务。坚坚持开拓拓创新、团团结实干干，实现现了发展展上的高高速度、高高效率。日日钢一期期工程当当年签约约、当年年开工、当当年投产产，创造造了大项项目建设设史上前前所未有有的“日钢速速度”。在与与韩国平平泽通航航工作中中，有关关部门齐齐心协力力，800天拆除除建筑物物40000多平平方米、新新建30000平平方米候候船大厅厅、1万万多平方方米的广广场，以以超常的的节奏完完成了各各项通关关准备工工作，创创造了令令人称道道的“通航速速度”。在对对外招商商、园区区拓展、市市场化运运作等经经济和社社会发展展方面，都都坚持以以创新促促创业、以以创业促促发展，全全市上下下呈现出出锐意进进取、生生机勃勃勃的新气气象。始始终把公公开、公公平、公公正作为为政府工工作的基基本准则则。我们们以提高高政府工工作的透透明度、扩扩大人民民群众的的知情权权为目标标，大力力实施政政府工作作“阳光工工程”。2004年年政府重重大举措措之一（节节选）接轨青岛、融融入半岛岛工作取取得实质质性进展展。一是是我们与与青岛市市政府签签订了加加强交流流合作的的框架协协议，初初步形成成了两市市领导、企企业和各各界人士士互动的的局面。日照市有100个部门和单位与青岛对口单位建立了联系，各区县分别与青岛市相关区市结成友好对子，青岛来日照市的回访交流活动达到90批1329人次。二是产业接轨成效明显。全年共从青岛引进项目97个，总投资28.37亿元，已建成投产37个，其中利群集团投资5000万元在日照市建设的利群商厦已建成营业，青啤集团投资1.8亿元对日照公司搬迁扩建正在实施。日照市农产品在青岛的市场份额进一步扩大，成为青岛市重要的"菜园子"之一。三是日照市许多经济增长指标在半岛8城市中的位次明显前移，其中工业增加值、销售收入增幅居第1位，社会消费品零售总额、进出口总值增幅居第2位，地方财政收入增幅居第3位。日照市接轨青岛、融入半岛的做法被省领导批转有关市参阅。   2004年政府重大举措之二（节选） 日照的对外形象明显提升。在中央电视台组织的"2004中国魅力城市"评选活动中，日照市从全国600多个城市中脱颖而出，成为40个入围城市之一，城市风光片在中央电视台多个频道播放，展示了良好的城市形象。中央电视台"东方时空"明星足球队来日照市举行了大型义赛义演活动，在省内外引起热烈反响。中国电影表演艺术学会经过考察后，确定今年8月在日照市举办中国电影诞辰百年庆典暨第10届金凤凰电影奖颁奖典礼系列活动，国内外近百家新闻媒体进行了宣传报导。先后到济南、郑州、南京等大中城市举行了大规模的旅游和房地产促销活动，赴西安开展了港口·旅游·人居推介活动，并与西安市政府签订了合作协议。这一系列重大活动，大大地提高了日照的知名度，扩大了对外影响，提升了城市形象。我们可以自豪地说，在全市人民的共同努力下，日照市的建设和发展越来越为世人所瞩目，一个魅力无限、生机勃勃的新日照正在迅速崛起！  2005年政府重大举措之一（节选）大力培育特特色经济济，加快快发展服服务业。立立足日照照市得天天独厚的的港路、区区位、生生态环境境优势，大大力培育育特色鲜鲜明、竞竞争力强强的地方方经济品品牌，繁繁荣发展展服务业业。一是是做大做做强港口口经济。按按照建设设两个亿亿吨大港港的目标标，加大大港口基基础设施施投入力力度，着着力抓好好矿石码码头、集集装箱码码头、石石油码头头等288项重点点工程，打打通日照照港东西西港区，建建设口岸岸通关中中心，提提高集疏疏运能力力，年内内港口货货物吞吐吐量要突突破70000万万吨。大大力发展展临港工工业，年年内临港港工业销销售收入入要翻一一番。积积极发展展港口物物流业，加加快推进进中石化化30万万吨级原原油码头头及输油油管线项项目，规规划建设设出口加加工区、保保税区和和专业物物流园区区，完善善港口功功能。二二是发展展壮大旅旅游经济济。以滨滨海旅游游资源开开发为龙龙头，以以五莲山山、浮来来山开发发为两翼翼，构筑筑山海旅旅游体系系。打造造旅游精精品项目目，提升升民俗旅旅游发展展水平。加加大旅游游促销力力度，搞搞好旅游游环境整整治，推推动旅游游业再上上新台阶阶。三是是大力发发展体育育经济。办办好世界界帆船锦锦标赛、世世界帆板板锦标赛赛两项国国际体育育赛事和和全国翻翻波板锦锦标赛等等11项项国家、省省级体育育赛事，配配套完善善世帆赛赛基地设设施，努努力打造造"国际际水上运运动之都都"，使使水上运运动成为为日照对对外形象象的鲜明明标志。四四是积极极发展房房地产经经济，打打响"日日照房产产"品牌牌，吸引引更多的的外地人人来日照照购房置置业。五五是加快快发展大大学经济济。坚持持高等教教育与科科研转化化并重，年年内新增增在校大大学生11.5万万人，引引进科研研项目55个。六六是改造造提升商商贸流通通业，繁繁荣城乡乡市场。特特别是按按照创特特色、上上水平和和规范管管理、便便民利民民的要求求，搞好好规划建建设，逐逐步让夜夜晚亮起起来、市市场活起起来、消消费旺起起来。同同时，积积极培育育金融保保险、信信息咨询询、中介介服务、社社区服务务等新兴兴服务业业。  6、日照市市近远景景规划 市调期期调研小小组拜访访了市规规划局，经经了解目目前日照照的城市市总体规规划正在在修编之之中，所所以未能能取得相相关详细细规划资资料，现现将政府府有关日日照市近近远景规规划相关关会议要要闻载下下供参考考；（1）规划划要闻：规划要闻一一：会议中市政政协领导导们认为为，近年年来，市市委、市市政府实实施的建建市四大大战略符符合日照照实际，临临港工业业的南移移为城市市留出了了洁净的的空间，但但在发展展的过程程中亟需需采取配配套的污污染治理理措施，特特别是要要建设沿沿海绿色色走廊；提高污污水处理理质量，提提倡利用用工业中中水回用用，以节节约水资资源，减减少排海海污水量量，保持持日照市市一级海海水的品品质。这这次城市市总体规规划修编编要与国国土规划划、循环环经济规规划、港港口规划划结合起起来，统统盘考虑虑，尽快快做出百百公里沿沿海岸线线的详细细规划，老老城区和和新市区区城中村村改造要要尽快实实施。城城市总体体规划中中要充分分考虑城城市的功功能分区区和布局局，三个个出城口口设计要要体现日日照特色色。城市市建筑要要提高文文化品位位，蕴含含日照特特色，不不能千篇篇一律、平平铺直叙叙，要建建设几处处令人看看后难忘忘的精品品工程，如如广场、街街道、雕雕塑等，扩扩大日照照的知名名度。规划要闻二二：日照市市长长于建成成主持召召开市政政府第226次市市长办公公会议。会会议听取取并讨论论了日照照市城市市总体规规划纲要要、舒斯斯贝尔新新天地等等5家星星级酒店店设计方方案、万万平口海海曲东路路跨港池池桥梁设设计方案案。 为为适应城城市进一一步发展展的需要要，经市市政府批批准，220033年100月，日日照市委委托中国国城市规规划设计计研究院院编制日日照市城城市发展展战略规规划，并并在此基基础上，着着手修编编城市总总体规划划，20004年年5月，省省建设厅厅批复同同意日照照市开展展城市总总体规划划的修编编工作。220044年122月完成成了城市市发展战战略规划划，最终终确定了了“双城一一区，轴轴向拓展展”带形城城市的城城市空间间发展模模式。今今年年初初，在城城市发展展战略规规划的基基础上，着着手开展展城市总总体规划划的修编编。规划要闻三三：于建成说，城城市规划划对一座座城市来来说至关关重要，城城市定位位更是城城市功能能特色的的精确表表述，日日照的城城市定位位一定要要从生态态环境、经经济发展展、社会会功能等等方面考考虑，一一定要合合理、准准确、全全面，能能够突出出港口和和海滨生生态城市市的特色色和优势势，着力力体现生生态城、港港口城、运运动城的的内涵。城城市建设设的用地地、交通通和人口口规划要要统筹东东西、梳梳理南北北，要充充分考虑虑港口经经济发展展程度、市市区人口口发展程程度，在在不断充充实整个个日照主主城区的的同时，也也要为城城市今后后的发展展留出足足够的空空间。要要坚持以以人为本本，正确确处理城城市发展展与土地地利用、环环境保护护、港口口规划、工工业布局局等的关关系，把把日照打打造成一一个既适适合居住住又适合合创业的的地方。规划要闻四四：舒斯贝尔新新天地、建建国君豪等等5家星星级酒店店的建设设将进一一步提高高日照市市的接待待能力和和水平，目目前除舒舒斯贝尔尔新天地地工程在在建外，其其他4家家还在规规划设计计中。据据了解，这这5家星星级酒店店都将在在20007年中中国水上上运动会会之前交交付使用用。于建建成指出出，星级级酒店的的设计既既要美观观实用，又又要与周周围环境境相协调调，要突突出特色色，不要要“一个面面孔”。距离离20007年中中国水上上运动会会的召开开只有不不到两年年的时间间了，要要抓紧修修订设计计方案，争争取早日日开工，确确保按时时交付使使用。 规划要闻五五：于建成强调调，万平平口海曲曲东路跨跨港池桥桥梁地处处日照市市重要的的景观地地带，其其设计理理念要充充分考虑虑景观需需求和使使用功能能，尽量量做到“每个角角度都是是风景”。海曲东东路跨港港池桥梁梁建成后后，既是是一处重重要的景景观，也也是日照照市的一一条交通通要道，工工程目前前正在规规划设计计中。 （2）已规规划已/在建项项目展示示日照水上运动基地。占地532万平方米，其中水域面积156万平方米，陆域面积376万平方米，概算投资14亿元，是日照市为承办2007年全国首届水上运动会的比赛设施。项目已于7月5日开工建设，计划2007年6月竣工。开发建设后，能够满足2007年全国首届水上运动会赛艇、激流回旋、滑水等8大项114个小项的比赛，将成为可承办水上运动项目最多的场地，同时也是具有国际水准的旅游休闲景区。世帆赛基地，占地106万平方米，其中陆域面积65万平方米，水域面积41万平方米，总投资1.9亿元，是为承办2005年国际欧洲级、2006年国际470级帆船比赛而建设的场地设施。2004年成功承办了全国帆船锦标赛。国家体育总局领导、专家视察后称该设施为“亚洲第一，世界领先”。2004年9月份被国家体育总局批准为“国家水上运动训练基地”。万平口海滨生态广场。占地25万平方米，海阔天空、水清浪稳、沙细滩平、林带簇拥、游人如潮，夏季每天接待游客15万人以上。7、日照市市整体优优势（1）区位位优势日照市位于于山东半半岛南翼翼，东临临黄海，与与韩国、日日本隔海海相望。地地理位置置优越，北北上可直直达北京京南下可可直通上上海，西西进可辐辐射中原原大地，东东出可出出海直达达国际市市场。（2）自然然资源（旅旅游）优优势大气质量量、海水水质量、饮饮用水质质量均为为国家一一级、一一类标准准；无台风登登陆的海海岸及无无地震的的城市；日照是全全国优秀秀旅游城城市，220044年被评评为中国国魅力城城市；百公里海海岸线上上有644公里的的金色沙沙滩，拥拥有国家家级海滨滨森林公公园，列列入世界界吉尼斯斯大全的的“天下下第一银银杏树”；佛教名山山五莲山山，春秋秋战国时时期的莒莒国故城城，亚洲洲最早的的城市“两两城遗址址”； 日照是北北方少有有的富水水区之一一；境内有多多种矿产产资源，特特别是非非金属矿矿产资源源量大质质优；日照绿茶茶、蚕茧茧、水产产品、烤烤烟、花花生等农农产品享享誉海内内外，日日照绿茶茶面积和和产量分分别占山山东省的的60%和700%，是是中国江江北最大大的茶叶叶产区；水产品品产量居居全省第第四位，全全国最大大的水产产品批发发市场就就在日照照的岚山山。 （3）区区域交通通优势拥有日照港港、岚山山港两大大港口，两个均为国家一类开放口岸的天然良港，现与世界100多个港口通航，日照港是世界十大能源输出港之一，岚山港为中国北方最大的液体化工码头。日照港已开通了日照至韩国平泽的客箱班轮。境内有兖石、坪岚、胶新三条铁路和日竹、同三两条高速公路，120公里半径内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路与之相连。二、城市重重要经济济指标1、日照市市国民生生产总值值状况（1）日照照市20001年年20004年国国民生产产总值及及人均GGDP比比较（图图表）（2）日照照市20001年年20004年三三产业总总值比较较（图表表）（3）日照照市20004年年国民生生产总值值及三产产业总值值增长情情况2004年年日照市社社会经济济快速发发展，全市实实现国内内生产总总值3887.778亿元元，比上上年增长长17.2%，远高于于全国99.5%的增长长速度。其中第第一产业业增加值值62.58亿亿元，比比上年增增长7.2%；第二产产业增加加值1991.112亿元元，比上上年增长长了244%；第三产产业增加加值1334.008亿元元，比上上年增长长了133.6%；三次产产业构成成为166.1：49.3：334.66。人均均GDPP达到1138775元，增增长166.6%。2、日照市市国内贸易易与对外外经济状状况（1）国内内贸易状状况 国内内贸易市市场繁荣荣活跃，市市场体系系建设不不断发展展。全年年完成社社会消费费品零售售总额1104.50亿亿元，比比上年增增长166.6%，其中中城市零零售额661.999亿元元，增长长17.2%；县零售售额211.011亿元，增增长144.5%；县以以下零售售额211.500亿元，增增长166.8%。在各各行业中中，批发发零售贸贸易业零零售额991.661亿元元，增长长16.4%；餐饮业业零售额额8.991亿元元，增长长24.8%；其他行行业零售售额3.98亿亿元，增增长4.3%。年年末全市市商品交交易市场场2422处，其其中消费费品市场场2344处，生生产资料料市场77处。 （2）进进出口贸贸易状况况全市对外经经济贸易易总体保保持了良良好的发发展势头头。全年年进出口口总值118.443亿美美元，比比上年增增长422.8%，其中中，进口口7.661亿美美元，增增长499.1%；出口口10.82亿亿美元，增增长388.6%。扣除除中煤日日照分公公司出口口额，全全市出口口总额66.588亿美元元，增长长57.9%。（3）利用用外资状状况