南方投资12道街项目合作方案及价格策略24964.docx

南方投资·哈尔滨道里西十二道街海云国际商贸城一期商业地产项目整合营销合作方案及定价策略黑龙江省南南方投资资发展有有限公司司哈尔滨市道道里西十十二道街街“海云国国际商贸贸城”一期商业地地产项目目整合营销合合作方案案及定价策略略日前，我们们就哈尔尔滨市道道里区西西十二道道街综合合改造项项目“海云国国际商贸贸城”的一期期工程的的整合营营销策略略初案向向贵司高高层进行行了提案案，得到到了初步步肯定并并达成了了良好共共识。应应贵司要要求，现现提出双双方的合合作方案案（含取取费标准准与结算算方式、整整合营销销策划与与执行的的作业范范畴），并并对该工工程中产产权商铺铺的定价价策略提提出我们们的见解解。一、 合作方案1、 前期策划收收费在项目正式式开盘前前，策划划费按照照月费收收取，价价格为每每月8万万元人民民币，首首次于双双方签订订正式合合同时支支付，双双方合作作由此正正式启动动。之后后按月在在每一整整月日期期的三个个工作日日内支付付。该项费用待待正式开开盘后从从代理佣佣金中逐逐月扣除除。2、 代理佣金代理佣金为为项目中中产权商商铺总销销售金额额的2%提取，在在正式开开盘后按按月收取取，以当当月实际际成交金金额计算算。3、 代理服务项项目我们所提供供的服务务项目如如下：项目前期策策划市场调研（抽抽样调查查+随机机访问）及及分析宏观市场分分析区域市场分分析客户分析消费者分析析竞争对手分分析SWOT分分析项目前期策策划（续续）商业定位目标市场定定位档次定位业态定位功能定位主题定位经营方式定定位形象定位价格定位规划设计建建议总体形象理理念建筑产品概概念整体布局交通组织商铺设计面积配比业态组合规规划建议议业种选择业种组合比比例业种功能设设计品牌业种布布局楼层主题广告策划与与执行整合传播策策划及广广告策划划IMC整合合包装策策划与设设计（VVI识别别系统，施施工现场场、销售售现场包包装，等等销售道道具）销售道具（楼书、DM单张、现场POP等）的策划、创意与设计公关促销活活动的策策划与组组织实施施广告创意与与设计（含含报纸、广广播、杂杂志等） 注媒介策划与与排期，公公共媒介介广告的的代理发发布效果评估与与战术调调整销售执行销售推广策策略决策策总体销售战战略决策策销售战术制制定与执执行销售全程实实施销售工具与与道具准准备销售人员的的招募与与培训销售执行（续续）销售全程实实施（续续）销售成本测测算与档档期安排排销售控制计计划销售广告的的监控、评评估与战战术调整整售后服务银行按揭办办理产权证办理理注1、影视广广告（含含专题片片）的创创意、设设计与制制作不包包含在佣佣金作业业项目之之内；2、在广告告设计与与制作过过程中，如如需聘请请演员（模模特儿）、广广告摄影影、购买买版权、题题字或插插图等，由由双方另另行协商商，费用用另计。二、 产权商铺的的定价策策略1、 测算依据1） 周边地区（中中央大街街、十二二道街及及附近地地下商业业街）的的租金水水平；2） 商铺投资者者的预期期回报率率；对于成熟商商圈成熟熟地段的的商业地地产项目目来说，除除非发生生极特殊殊的重大大变动，其其产权商商铺的升升值空间间通常较较为有限限，升值值周期长长，升值值速度缓缓慢。因因此，投投资者的的主要投投资回报报来自于于商铺的的租金收收益。因因此，与与我们项项目同等等地段的的商铺租租金水平平是我们们进行销销售价格格的主要要依据。2、 价格公式及及测算标标准1） 价格测算公公式（周边同类类商铺的的年使用用面积租租金÷年投资资回报率率）×得房率率商铺铺售价2）价格测测算标准准A、 中央大街及及十二道道街的现现商铺每每月每平平米（使使用面积积）的租租金为：外铺6670元元8330元，内内铺50006600元元；地下下商业街街（以金金帝比较较）约为为3300元左右右。B、 年回报率确确定为110%。低低于这个个数值则则对于投投资者无无吸引力力；C、 商业地产项项目的得得房率最最高只可可达600%，否否则无法法营造良良好的商商业环境境和购物物氛围。3、 商铺价格测测算1层外铺：l 按每平米使使用面积积的租金金为6770元计计算8,0000元/年年/平米米（使用用面积）÷10%回报率80,000元/平米（使用面积）80,0000元/平米（使使用面积积）×60%得房率率售价价48,0000元/平平米l 按每平米使使用面积积的租金金为6770元计计算10,0000元/年/平平米（使使用面积积）÷10%回报率率1000,0000元元/平米米（使用用面积）100,0000元元/平米米（使用用面积）×60%得房率售价60,000元/平米l 平均可得出出1层外外铺的销销售均价价应为554,0000元元/平米米（建筑筑面积）1层内铺：l 按每平米使使用面积积的租金金为5000元计计算6,0000元/年年/平米米（使用用面积）÷10%回报率60,000元/平米（使用面积）60,0000元/平米（使使用面积积）×60%得房率率售价价36,0000元/平平米l 按每平米使使用面积积的租金金为6000元计计算7,2000元/年年/平米米（使用用面积）÷10%回报率72,000元/平米（使用面积）72,0000元/平米（使使用面积积）×60%得房率率售价价43,2000元/平平米l 平均可得出出1层内内铺的销销售均价价应为440,0000元元/平米米（建筑筑面积）按照目前建建筑结构构及所能能进行的的布局调调整，11层商铺铺的面积积配比为为内铺、外外铺各占占50%。则：1层商商铺的总总均价为为47,0000元/平平米（建建筑面积积），总总销售额额为4.23亿亿元。-1层、22层商铺铺：l 按每平米使使用面积积的租金金为3330元为为基数计计算4,0000元/年年/平米米（使用用面积）÷10%回报率40,000元/平米（使用面积）40,0000元/平米（使使用面积积）×60%得房率率售价价24,0000元/平平米备注：1、 如3层以上上成功引引进知名名品牌主主力店并并迅速集集聚客流流与人气气，并与与2层有有效互动动，则22层商铺铺的价格格可以获获得更好好的支撑撑；2、 按照一般商商业项目目层级客客流的分分布情况况，可以以将-11层和22层售价价作通盘盘测算，在在此暂不不做细分分。-1层、22层的总总均价为为24,0000元/平平米（建建筑面积积）两楼层的总总销金额额为4.32亿亿元。综上，海云云商贸城城一期工工程-11、1、22层商铺铺的预计计总销售售额为88.555亿元。4、 其他影响因因素的综综合考量量1） 哈尔滨商铺铺投资市市场的年年度总容容量。初初步估算算，20003至至20004年度度，哈尔尔滨产权权商铺的的总销售售额在110亿元元以内。2） 同类项目的的价格参参考。哈哈尔滨万万达商业业广场华华纳国际际影城首首层商铺铺的外铺铺均价为为4,880000元/平平米，内内铺均价价为366,0000元/平米，内内外铺总总均价为为4,220000元/平平米（均均为建筑筑面积）。3） “海云商贸贸城”一期工工程的投投资总额额。我们们估算的的投资总总额约为为6亿元元。4） 同类项目的的客源争争夺与影影响。哈哈尔滨商商业地产产持续火火热，江江北地产产以低价价和升值值空间为为卖点也也在分流流有限的的投资客客源。5） 先期开盘商商业地产产项目的的影响。万达商业广场等产权商铺先行者开业后的经营状况将对投资者的心态产生影响。5、 商铺定价的的总结分分析1） 必须考虑哈哈尔滨商商铺投资资市场的的年度总总容量是是有限的的。从我我们以往往的经验验看，和和沿海及及南方经经济发达达地区的的中心城城市相比比，哈尔尔滨的外外来投资资者数量量不多。虽虽然这座座城市已已经表现现出强劲劲的发展展势头，但但断言其其具有足足以吸引引更广阔阔地域投投资者的的辐射范范围和影影响力还还为时尚尚早；2） 在上述价格格测算中中，我们们所参照照的租金金水平已已经达到到中央大大街成熟熟商场的的最高上上限，而而这一区区域的租租金在两两年中是是比较稳稳定的，尤尤其是在在区域商商铺供应应总量急急剧加大大的形势势下；虽虽然我们们所处的的地理位位置成熟熟优越，但但新项目目的旺场场仍需假假以时日日；3） 以上价格测测算是建建立在主主力店成成功引进进、项目目品牌定定位鲜明明独到、项项目获得得良好包包装等诸诸多提升升产品价价值的条条件和举举措均得得到满足足的前提提之上的的。6、 关于商铺面面积分割割的建议议降低单铺面面积，确确保总价价处于合合理的价价格区间间，从而而确保销销售单价价不受贬贬低。根根据以往往的销售售经验，我我们认为为外铺的单铺铺总价在在2500万3300万万元之间间、少量量位置及及户型总总价在5500万万8000万元元之间较较为合理理；外铺的主导导户型的的建筑面面积应控控制在550平米米以内，内内铺可以以分割得得更小，在在1520平平米之间间，即总总价在660万80万万元之间间。-1层和22层可以以做得更更小，如如以8平平米110平米米为单位位，单铺铺总价在在20万万255万元。三、 总结陈词以上就是我我们对于于双方合合作方案案的提议议，和我我们对于于商铺定定价的分分析。市市场是检检验决策策的唯一一标准。我我们相信信，通过过对项目目冷静客客观的分分析，将将为营销销及经营营的全面面成功铺铺平道路路。诚挚期待我我们双方方的进一一步合作作。二零零四年年十月二二十九日日第 11 页 共 11 页