22年房地产估价师试题6辑.docx

22年房地产估价师试题6辑22年房地产估价师试题6辑 第1辑 国务院决定禁止（ ）。A商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C商品房预购人购买未竣工的预售商品房D商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房正确答案：A房产分户图的主要内容有( )。A.房屋轮廓线 B.房屋建筑面积C.用地面积 D.比例尺E.房屋边长答案：A,B,D,E解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件，说法不正确的是（）。A.取得房地产估价相关学科（包括房地产经营.房地产经济.土地管理.城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历 B.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历 C.取得房地产估价相关学科学士学位，具有2年以上相关专业工作经历 D.取得房地产估价相关学科博士学位的答案：C解析：本题考查的是房地产估价师执业资格考试。取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历。房地产开发企业分为三个等级。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业资质等级。房地产开发企业分为四个等级。 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：廉租住房单套建筑面积控制在（）m2以内，保证基本居住功能。A、30 B、40 C、50 D、60答案：C解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。(2022真题) 代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。（）答案：对解析：本题考查的是代理。超越代理权，被代理人知道而未作否认表示的，视为同意。代理人和被代理人负连带责任。22年房地产估价师试题6辑 第2辑债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。A、 自有资金B、 企业资金C、 预售期房D、 债券融资答案：D解析：因为自有资金、企业资金、预售期房款都不属于债务资金。在强制拍卖中，拍卖的主体是( )。A.人民法院和拍卖公司 B.竞买人和买受人C.人民法院和拍卖标的所有权人 D.拍卖公司和拍卖标的所有权人答案：A解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。拍卖标的的所有权人或处分权人(即执行案件的被执行人)与竞买人和买受人一样，均不是强制拍卖的主体，而只是强制拍卖的关系人。(2022年真题) 某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2022年该商铺的净经营收入为（）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用66×（110%30%）39.60万元。(2022真题) 土地用途管制的核心是不得随意改变土地用途。（）答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。按房地价值进行分摊比建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( )的建筑物。A、 用途相同且价格差异不大B、 建筑面积相同且价格差异不大C、 规模相同且价格差异不大D、 各部分的房地价值有差异且差异不大答案：D解析：知识点 高层建筑地价分摊的方法卖方市场下，增加房地产持有环节税收，卖方可以向买方转嫁税费，从而会直接导致房地产价格上升。（ ）答案：错解析：本题考查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收（如房产税、城镇土地使用税）是不可转嫁的，对收益性房地产来说，增加房地产持有环节的税收，会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。P139。某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）答案：对解析：本题考查的是编制价格修正率表。方法（1）：平均深度价格修正率累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度80%×24/16120%。方法（2）：价值比为50%30%80%，面积比为16/242/3，平均深度价格修正率80%/（2/3）120%。城市建设用地共分为（）大类。A.8 B.12 C.46 D.73答案：A解析：本题考查的是城市用地分类。城市建设用地共分为8大类、35中类和44个小类。22年房地产估价师试题6辑 第3辑 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（ ）。A潜在毛租金收入B空置损失C租金损失D其他收入E经营费用正确答案：ABCD有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产开发项目可行性研究阶段中，（）阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.辅助研究答案：A解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。投资机会研究阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？答案：解析：上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；(2)询问委托人评估期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、13 B、15 C、16 D、17答案：C解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A(n1)×b0，n30÷2116（年）。由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有（）的特性。A.不可移动性 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。 某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )。A42.0万元B50.4万元C60.0万元D72.07万元正确答案：D答案 D 600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率为12%。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。（）答案：对解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。22年房地产估价师试题6辑 第4辑 业主公约由（ ）制定并修改。A业主大会B业主委员会C一半以上业主D全体业主和物业管理企业共同正确答案：A业主大会由物业所在地政府主管部门和街道办事处的指导下组织召开，大会审议通过业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，并决定有关业主共同利益的事项。买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分的几种价格和价值。（）答案：对解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分的几种价格和价值。参见教材P93。25.根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372022），市域内城乡用地分为建设用地和非建设用地两大类。（ ）答案：对解析：市域内城乡用地分为建设用地和非建设用地两大类。城市建设用地分为八大类。P13。在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析： 本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。 以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是（ ）。A家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势B家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势C家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势D家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势E家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响正确答案：BC家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需住房数量的变动，随之导致房地产价格变化。在水污染中，主要由城市化造成的是（）。A、工业污染源B、生活污染源C、农业污染源D、辐射污染源答案：B解析： 本题考查的是水污染源。生活污染源主要是由城市化造成的。对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格，如在居住区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高住宅价格。影响房地产市场转变的主要力量包括（）。A、金融业的发展 B、生产和工作方式的转变 C、人文环境的变化 D、社会环境的变化 E、政治制度的变迁答案：A,B,C,E解析：本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：（1）金融业的发展；（2）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；（3）生产和工作方式的转变；（4）人文环境的变化；（5）自然环境的变化；（6）政治制度的变迁。22年房地产估价师试题6辑 第5辑 房地产的最高最佳使用具体包括（ ）。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益正确答案：BCD最高最佳使用具体包括二三个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。 在下列哪些情况下，可以提取住房公积金（ ）。A职工购买、建造、翻建自住住房B偿还购房贷款本息或支付高额房租C离、退休D户口迁出所在的市、县或者出境定居E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系正确答案：ACD某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A、市场集中化 B、选择专业化 C、产品专业化 D、市场专业化答案：A解析： 本题考查的是目标市场选择。目标市场选择中，最简单的模式是企业只选择一个细分市场，即市场集中化。财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A、 市场平均价格B、 国家现行的财税制度和价格体系C、 社会平均收益率D、 集团企业之间的交换价格答案：A解析：根据教材的内容即可。 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率答案：A,B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。22年房地产估价师试题6辑 第6辑 若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是（ ）。A市场比较法B收益法C成本法D剩余法正确答案：C房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券答案：A,B解析：本题考查的是房地产企业公开资本市融资方式。选项CDE均为债务融资。参见教材P297。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。（ ）答案：错解析：资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为終值或未来值，但不是实际发生的金额。实施建设监理是无条件的。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。实施建设监理是有条件的，其必要条件是须有建设工程，有人委托。某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。该宗工业用地应补地价(单价）为（ ）元/m2。A.1300 B.2732 C.4240 D.4876答案：C解析： 报建审批管理主要包括审批核发（ ）。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证正确答案：ABC城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。（）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高的贷款利率。参见教材P182。