2022房地产估价师模拟冲刺试题集5节.docx

2022房地产估价师模拟冲刺试题集5节2022房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第1节 无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产的收益价格为( )。A、 129.28万元B、 128.28万元C、 127.28万元D、 126.28万元答案：A解析：以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。（）答案：对解析：本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A、 12.90%B、 13.10%C、 13.06%D、 13.07%答案：D解析：1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.313.07%在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。A、 拟采用的估价技术路线和估价方法B、 拟调查搜集的资料及其来源渠道C、 预计所需的时间、人力、经费D、 估价作业步骤和时间进度安排E 违约责任答案：A,B,C,D解析：E项为估价委托合同的内容。( )用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。A.房地产测设 B.房地产测绘C.地籍测量 D.地籍测定答案：B解析：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第2节6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为606=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为5062=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元答案：解析：改错如下：(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（60 4)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（506)年=44年 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化正确答案：CD答案 CD功能折旧(functional depreciation，functional obsolescence)又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能折旧的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模正确答案：BCD(2022真题) 张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法中，正确的有（）。A.该房屋的所有权仍属于张某B.张某应将该房屋交给甲银行使用C.经甲银行书面同意，张某可以出售该房屋D.未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E.该房屋所有权证书应交甲银行持有答案：A,C解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。选项B错误，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。选项D错误，抵押权设立后房屋出租的，不能说合同无效，而只能说租赁关系不得对抗已登记的抵押权。选项E错误，该房屋所有权证书应由张某持有，甲银行获得他项权利证书。下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A.普通住宅 B.公寓市场 C.休闲旅游设施 D.仓储用房市场 E.工业写字楼答案：D,E解析：本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第3节资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（）答案：错解析：本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2，楼面地价为1000元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8，其中商业用途建筑面积占25%，楼面地价为6000元/m2；居住用途建筑面积占75%，楼面地价为2000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.10000B.11000C.15000D.22000答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价（单价）（25%×600075%×2000）×81000×222000（元/m2），补地价（总价）22000×500011000（万元）。P382。市场规模就是特定商品的消费数量。（）答案：错解析：考点:市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定估价对象的最佳规模和最佳用途。（）答案：错解析：考点:最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 住房置业服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第4节房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）答案：错解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。 以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：B在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，所有的运营费用均由租户直接分担。（）答案：错解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。 结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ )职能。A.分散危险B.融通资金C.防灾防损D.分配正确答案：A 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C假设开发法适用的对象是具有开发或冉开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点D同一估价原则、同一估价目的正确答案：C答案 C房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。每一位估价人员都应当熟知并正确理解这些估价原则，以此作为估价时的指南。2022房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第5节投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。 消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查正确答案：CC市场营销因素调查属于可控因素调查。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略。某房地产开发公司2022年开发保障性住房项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应不低于（ ）万元。A.2000B.4000C.6000D.8000答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。因此，本题项目资本金不得低于20000万元×20%=4000万元。选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A、商业信誉和财务状况B、可出租面积或可使用面积C、出租单元的面积规划和室内装修D、所需面积大小E、需要提供的物业管理服务答案：A,D,E解析：考点:写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品 B.对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加 C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加 D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上 E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析： 本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。