2022物业管理师答疑精华9辑.docx

2022物业管理师答疑精华9辑2022物业管理师答疑精华9辑 第1辑收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为()A:经济寿命B:自然寿命C:技术寿命D:维护寿命答案：A解析：收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。关于房地产组合投资管理的说法，正确的是( )。A:房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作B:房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分C:房地产组合投资管理以运行管理和服务为主D:房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产答案：D解析： 是物业管理服务产品预购的一种交易方式。A物业管理招标B物业管理招标的主体C物业管理投标D物业管理投标的主体正确答案：A 物业管理的主要内容不包括( )。A财务管理B保洁管理C环境管理D车辆管理正确答案：A按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业保修责任的单位是()。A:施工单位B:业主大会C:建设单位D:物业服务企业答案：C解析：临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或者拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担。业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用具体在()中规定。A:业主大会议事规则B:物业服务合同C:管理规约D:物业管理制度答案：A解析：业主大会规程第三十五条第一款规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。 现阶段，我国实行物业承接验收制度具有的现实意义包括（ ）。A有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷B可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，对建设单位的越权行为予以处分C重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义D可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件E在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任正确答案：ACDE2022物业管理师答疑精华9辑 第2辑 物业价格种类中，不能反映物业价格水平高低的是（ ）。A总价格B单位价格C实际价格D名义价格正确答案：A 下列有关心理健康的说法，不正确的是( )。A心理健康是指在瞬时对事物的反应B心理健康的人能保持镇静的情绪C心理健康是指人对内部环境具有安定感，对外部环境能以社会上认可的形式进行适应D心理健康是指人们对环境及相互间最高效率及快乐的适应情况正确答案：A 以下不属于物业管理企业特征的是( )。A独立的企业法人B属于福利性企业C属于服务性企业D具有一定的公共管理性质的职能正确答案：B 房地产开发企业在( )情况下，可以成为物业管理的委托方。A对建成后以销售为主，在物业建成和出售前，其产权归属房地产开发企业B对建成后以销售为主，在物业建成和出售后，其产权不归属房地产开发企业C对建成后并不出售，而由房地产开发企业出租经营的物业D对建成后全部出售，而由其业主决定是否出租经营的物业E房屋建成出售后，其产权不属房地产开发企业正确答案：AC业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的( )。A控制权B领导权C指挥权D决策权正确答案：D 在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是( )：A.建设单位B.业主C专业公司D.政府部门正确答案：B下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是()。A:尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助B:采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制C:制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行D:在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用答案：B解析：在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助，采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用。2022物业管理师答疑精华9辑 第3辑房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前不必向买受人明示()。A:商品房销售管理办法B:商品房买卖合同示范文本C:城市商品房预售管理办法D:城市房地产管理法答案：D解析：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、临时管理规约、前期物业服务合同，预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的()A:违约责任B:侵权责任C:赔偿责任D:法律责任答案：D解析：物业管理条例第三十六条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 根据喷头的常开、常闭形式，自动喷水灭火系统可分为闭式系统和开式系统。闭式系统有( )之分。A湿式喷水灭火系统B预工作式喷水灭火系统C水喷雾灭火系统D雨淋自动喷水灭火系统E干式喷水灭火系统正确答案：ABE酒店公寓物业经营管理的首要工作是()。A:经营B:营销C:服务D:管理答案：B解析：酒店公寓物业经营管理的首要工作是营销，营销是实现经营目标的基础，也是区别与一般物业服务的基本特征。对()的调查，是企业有效开展经营活动的基本前提。A:市场需求B:消费者行为C:市场环境D:客户满意度答案：C解析：市场环境是指经营活动所处的社会经济环境中企业不可控制的因素，包括宏观环境和微观环境。市场环境的变化对企业的经营活动既可以带来机会，又可以带来挑战。所以对企业市场环境的调查研究，是企业有效开展经营活动的基本前提。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第二节。市场缺陷是指市场机制调节的（）缺陷。A:功能性B:控制性C:地区性D:局部性答案：A解析： 房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以( )。A由转租人承担B由承租人分期偿还C由承租人承担D由出租人分期偿还E.折抵租金正确答案：DE2022物业管理师答疑精华9辑 第4辑 有关合同成立的表述中，正确的有( )。A合同的成立必须经过要约和发价两个阶段B投标人中标，合同即成立C受要约人超过要约规定的期限作出承诺时，合同仍然可以成立D当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立E当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同成立正确答案：BDE建设单位“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定()的基本依据。A:临时管理规约B:管理规约C:业主大会章程D:居民委员会答案：A解析：因为建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，即第一业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定管理规约的基本依据。但是，建设单位制定的管理规约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的管理规约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“管理规约”只是临时存在的，具有过渡性质，因此称为“临时管理规约”。物业房屋及设施设备评价参考的主要指标包括( )。A:容积率B:房屋完好率C:危房率D:设施设备完好率E:绿化覆盖率答案：B,C,D解析：物业管理社会化的基本含义包括()。A:物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业B:物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业C:物业服务企业属于社会办企业D:物业的所有权人属于社会人E:物业管理活动属于社会活动答案：A,B解析：物业管理的社会化，指的是摆脱过去自建自管的分散管理体制，自多个产权单位、产权人通过业主大会选聘家物业服务企业，变多个产权单位、多中管理部门的多头、多家管理为物业服务企业的境管理。物业管理社会化有两个基本含义：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过( )或要求补偿的方式规避风险。A宣告合同无效B宣告合同可撤销C提前解除合同D约定条款正确答案：C 砖的优点是( )。A污染小B生产方便、价格便宜C劳动强度低D生产耗能低正确答案：B 以下不属于物业管理企业特征的是( )。A独立的企业法人B属于福利性企业C属于服务性企业D具有一定的公共管理性质的职能正确答案：B2022物业管理师答疑精华9辑 第5辑代表业主与业主大会选马的物业服务企业正式签订物业服务合同是()的职责。A:业主委员会B:业主大会的执行机构C:业主委员会主任D:业主代表答案：A解析：业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业服务企业后，应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业正式签订物业服务合同。 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，( )费用通常也比较多。A成本B.手续C管理D.交易正确答案：D写字楼的可出租面积是（ ）加上分摊公用建筑面积。A.出租单元内使用面积 B.出租单元内建筑面积C.建筑面积 D.使用面积答案：B解析：根据国家有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。 期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。一般来说，期房价格( )现房价格。A高于B等于C低于D两者无关联正确答案：C房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()A:房屋转租B:房屋出租C:房屋承租D:房屋批租答案：A解析：租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。可出租面积是()A:单元内建筑面积+外墙B:出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积C:单元间分隔墙+分摊公用建筑面积D:出租单元内使用面积+分摊公用建筑面积答案：B解析：根据国家有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则>计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。在房地产市场需求指标中，国内生产总值的表现形态不包括()A:物理形态B:产品形态C:价值形态D:收入形态答案：A解析：国内生产总值是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。2022物业管理师答疑精华9辑 第6辑资质审批部门应当自受理企业申请之日起()个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。A:10B:15C:20D:30答案：C解析：物业服务企业资质管理办法第十条规定：资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。 确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项目基本情况进行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的（ ）定位。A功能B模式C客户D服务质量E服务需求正确答案：ACE写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的( )水平确定的。A:最低租金B:市场平均租金C:最高租金D:市场租金答案：A解析：个体社会心理的特征有()。A:自尊取向B:从众取向C:社会认知取向D:社会情境的主观性E:便利性取向答案：A,C,D解析：社会心理学的核心是社会影响。在环境因素和他人的社会影响下，个体形成怎样的认知、态度和行为，并非是机械式的，而是一个非常复杂的心理过程。研究表明，社会影响对一个人的影响是非常巨大的，以至于经常超越人们在个性方面的个体差异而成为行为的决定因素。因此，个体社会心理呈现出与个性心理不同的基本特征：自尊取向，社会认知取向，社会情境的主观一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要()。A:13年B:35年C:57年D:710年答案：B解析：由于园区建筑体量大，地处相对偏远，虽然有政府招商引资的优势，但一般很难在短时间内完成整体园区招商工作，一个园区从开业到人住率达到70%以上，往往需要35年的时间。 一套建筑面积120m2、单价3000元/m2、总价36万元的住房，在实际交易中，双方约定在一年后一次性付清。假设年折现率为8%。则该住房的实际总价为( )万元。A38.88B33.33C36D30.86正确答案：B 在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行操作技能方面的测验，称为（ ）测验。A知识B心理C特殊能力D劳动技能正确答案：D2022物业管理师答疑精华9辑 第7辑 、物业管理的主要内容不包括()。A.财务管理B.保洁管理C.环境经营D.车辆管理正确答案：A 业主临时公约可在( )方面规范房屋装饰装修活动。A业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业B业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议C为保证物业管理区域的环境秩序和维护业主装修材料的安全，业主装修房屋时，应当在物业管理企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所D业主应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业E要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的，应当按照物业管理企业指定的位置安装，并按照物业管理企业的安装要求做好噪音及冷凝水的处理正确答案：BCE变形缝不包括()。A:施工缝B:伸缩缝C:沉降缝D:抗震缝答案：A解析：变形缝有伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起()日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。A:10B:15C:30D:45答案：C解析：抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。维修养护计划的种类按修理类别编制的计划划分的内容包括( )。A:年度维修保养计划B:房屋维修养护计划C:消防系统维修保养计划D:空调系统维修保养计划E:季度维修保养计划答案：B,C,D解析： 下列不属于关于动机因素的是( )。A决定人行为的方向B人的意志程度C坚持的水平D努力的水平正确答案：B物业管理的中短期计划通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为()A:13年B:24年C:35年D:46年答案：C解析：物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为35年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。2022物业管理师答疑精华9辑 第8辑 下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有（ ）。A物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料B有关物业更新、改造的会议决议文件C物业管理工作中产生的重要决议、决定D业主及业主大会的基础资料E业主报修和投诉记录正确答案：ACD物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的，从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为( )的形式。A:动态核算与静态核算B:定量核算与定性核算C:宏观核算与微观核算D:独立核算与非独立核算答案：D解析：本题考核的是物业管理项目财务管理的类型。物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的。从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为独立核算与非独立核算两种形式。 以下不属于保洁员知识培训的主要内容是（ ）。A各种清洁工具B清洁材料的功能及使用知识C物业管理基础知识 D所管理物业的基本情况正确答案：D 物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同，其特征包括( )。A一般不以自己的名义来从事管理和服务活动B物业服务合同已经具有特定的财产管理内容C作为物业服务合同的委托人，具有独立的法人资格D以自己的名义来从事管理和服务活动E物业服务企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成正确答案：BCDE社会学的研究对象有()。A:社会结构B:社会变迁C:社会关系D:社会行为E:社会文化答案：A,B,C,D解析：社会学是一门高度生活化的社会科学，是一门试图以科学思考来讨论人类社会和生活的学科。它的研究对象有：社会结构；社会过程、社会互动和社会变迁；社会关系；社会行动。 实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括( )。A物业服务成本B物业服务收费形式C法定税费D物业服务项目E物业服务企业的利润正确答案：ACE 申请执业资格注册，必须同时具备的条件有( )。A取得从业资格证书B遵纪守法，遵守职业道德C取得执业资格证书D身体健康，并能坚持在相应的岗位工作E经所在单位考核合格正确答案：ABCD2022物业管理师答疑精华9辑 第9辑 物业管理客户沟通的内容不包括( )。A与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流B与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作C与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流D与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流正确答案：B与上层建筑的其他组成部分相比，法所具有的特征包括()。A:法作为个整体在国领域内具有普遍的约束力B:法是自国家制定或认可的社会规范C:法是自立法机关制定或认可的社会规范D:法是规定了人们权利和义务的社会规范E:法是自国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范答案：A,B,D,E解析：法是上层建筑的重要组成部分，与上层建筑的其他组成部分（如政策、道德、宗教等）相比，具有以下特征：国家创制性。法是自国家制定、认可和解释的规范，体现统治阶级（或人民）的意志。国家创制法的方式包括制定、认可和解释三种，普遍适用性。法的普遍适用性包括两层意思：一是法作为一个整体在国领域内具有普遍的约束力，二是要求法律面前人人平等，以权利义务为内容。法是通过规定人们的权利与义务来实现统治阶级意志，调整社会关系的。权利是指法律上赋予人们实现其利益的某种能力、资格。义务与权利相对，是指法律规定人们必须履行的某种责任，由国家强制力保证实施。任何社会规范都由某种强制力保证其实施，但只有法是自国家强制力保证实施的。这种国家强制力表现为军队、警察、法庭、监狱等。 物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的时候必须由（ ）来依法办理有关行政审批手续。A业主大会B业主C业主委员会D居民委员会代表正确答案：C 物业管理活动的实质是( )和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。A业主B业主大会C业主委员会D业主委员会委员正确答案：A物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式，在租赁市场活跃时，业主通常选择()模式。A:包租转租B:度假经营C:委托管理D:出租代理答案：D解析：物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。其中，包租按惯例在租金上应有所优惠.在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。 国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理属于( )。A物业管理的行政管理B物业管理的相关行政管理C物业管理的工商行政管理D国家工商行政管理局的主要职责正确答案：A组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中( )是最基本的要素。A:单位和时间B:事由和文种C:事由和性质D:区域和文中答案：B解析：