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21年房地产估价师考试真题5节21年房地产估价师考试真题5节 第1节 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（ ）。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降正确答案：A用（）定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A、目标定价法B、认知价值定价法C、价值定价法D、挑战定价法答案：B解析：考点:制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是( )A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减C若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整D若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当调整正确答案：D对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的注意事项。对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。我国中央银行开展的逆回购业务，属于（ ）。A.一般性货币政策工具B.选择性货币工具C.补充性货币工具D.财政政策工具答案：A解析：本题考查的是货币政策工具。我国中央银行通过公开市场投放流动性的操作，以期增大货币的流动，其典型的做法就是实行逆回购。属于一般性货币政策工具。P247。 房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的（ ）。A根本准则B最高行为准则C基本行为准则D重要准则正确答案：B房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。 影响房地产市场发展的社会经济因素包括（ ）。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况正确答案：ABDEABDE影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。下列房地产中，属于按实物形态划分的有（）。A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产答案：A,B,C解析：本题考查的是按实物状态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭世的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。参见教材P7071。估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。如果该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该房地产价值时，（）。A、该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C、该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D、根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。评估该商业房地产价值时，根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益。21年房地产估价师考试真题5节 第2节下列（）属于需办理不动产所有权变更登记的情形。A.权利人法定名称变更 B.不动产现状的改变 C.房屋门牌号码改变 D.买卖房屋 E.改建或添建而使房屋面积增加答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。 可行性研究费一般占项目总投资的（ ）。A1%2%B2%4%C1%3%D1%4%正确答案：C甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。比较法评估抵押价值时，遵循合法原则，应选择办公用途的可比实例。某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。商务会议用房的收益测算依据不包括（ ）。A.收费标准 B.功能C.面积 D.平均使用率答案：B解析：(2022真题) 在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。A.蓝色B.黄色C.红色D.紫色答案：D解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。 房地产供给有限特性的本质是（ ）A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大正确答案：B 下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）。A学校B公园C商场D普通商品住宅E油田正确答案：ABE学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)正确答案：(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本600万元管理费用6003%18(万元)投资利息(600+18)×40%×(1+6%)4.5-1)+(600+18)×60%×(1+6%)3.5 -1158(万元)销售税费90万元开发利润120万元建筑物的重新购建价格600+18+158+90+1209860000(元)986(万元)(4)计算建筑物的折旧额：门窗、墙面等损坏的折旧额8万元装修部分的折旧额140×1/5×384(万元)设备部分的折旧额100×1/10×330(万元)长寿命项目的折旧额(986-8-140-100)×1/38×358.26(万元)建筑物的折旧总额8+84+30+58.26180.26(万元)(5) 该宗房地产的现时价格390.94+986-180.261196.68(万元)21年房地产估价师考试真题5节 第3节直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。 基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×学校兴办的招待所用房可免征房产税。（）答案：错解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。 指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.52倍范围内。（）答案：对解析：本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.52倍范围内。 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 股票和债券的相同之处表现在（ ）。A都是融资工具B都是流通证券C持有者享有相同权利D部具有偿还性E都可以为投资者带来收益正确答案：ABE李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，每年应缴纳房产税最多为（）元。A.4200 B.5040 C.5400 D.6480答案：D解析：本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳税额应税房产原值×1（10%30%）×1.2%，所以最大=100万×60%×（110%）×1.2%=6480元。根据物权法，国家对耕地实行特殊保护，下列不属于耕地定义的是（）。A.新开垦荒地 B.轮歇地 C.草田轮作地 D.耕种1年的滩地答案：D解析：本题考查的是土地管理的基本制度。物权法规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地主要是指种植农作物的土地，包括：新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。21年房地产估价师考试真题5节 第4节 一基础按其构造特点可分为：条形基础、复合基础、联合基础、箱形基础、柱基础等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A43.2B50C56.8D70正确答案：C(2022年真题) 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料答案：A,B,C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值答案：A解析：本题考查的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。见到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )正确答案：×答案 × 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据课税的对象性质的不同，税种包括（）。A.流转税 B.收益税 C.财产税 D.资源税 E.房产税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。 房地产使用权目前主要是（ ）。A土地占有权B土地收益权C土地所有权D土地使用权正确答案：D土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。21年房地产估价师考试真题5节 第5节 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（ ）正确答案：经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（）。A14.32%B18.62%C19.03%D23.08%答案：A解析：5000×5保本售价×4.75×5.5%保本售价×4.75，可得保本售价5569.48 元m2，（6500 元m25569.48 元m2）6500 元m214.32%。 买受人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是（ ）。A市场比较法B收益法C成本法D剩余法正确答案：C 某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?正确答案：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况。是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。2022 年7 月31 日，王某转让其在天津购买3 年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税。答案：错解析：(1)北京市、上海市、广州市、深圳市以外的地区实行以下优惠政策：个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上(含2 年)的住房对外销售的，免征增值税。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（）答案：对解析：特殊情况下，计算建筑面积的规定包括楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A7500B7560C8360D8600正确答案：B房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（）组织。A项目施工单位B项目监理单位C项目建设单位D建设行政主管部门答案：C解析：初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。