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房地产估价师预测试题5辑房地产估价师预测试题5辑 第1辑国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安全答案：A,C,E解析：本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（）万元。A.1125B.1800C.2250D.3375答案：A解析：本题考查的是价差法。原楼面地价4500/31500（元/m2），新楼面地价：楼面地价1500-（5-3）/0.1×1500×1%1200（元/m2），补地价（1200×5-1500×3）×75001125（万元）(2022真题) 2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。张某所购买房屋的套内建筑面积为（）m2。A.71B.74C.86D.89答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。未封闭阳台建筑面积计算一半，套内建筑面积=60+8+6/2=71m2。 拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由（ ）确认。A房地产行政主管部门B房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管部门D房屋登记机构正确答案：C甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。法院第一次拍卖保留价应为（）万元。A.7500B.9600C.12000D.18000答案：C解析：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。因此当强制拍卖的房地产评估时，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。本案例中，法院第一次拍卖的保留价为评估价，即为6000×（53）=120000（万元）。无论在何种条件下，共有人处分共有的房屋，都必须经过全体共有人同意。（）答案：错解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。参见教材P126。某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为（）。A、8.04%B、8.06%C、6.43%D、6.50%答案：B解析：考点:投资组合技术。RM6.5%/126.5%/12/（16.5%/12）25×121×128.1%；RO60%×8.1%（160%）×8%8.06%。房地产估价师预测试题5辑 第2辑 登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的（ ）登记申请予以核准登记。A初始B转移C变更D他项权利E注销正确答案：ABCD城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。A、 房地产的各项权利B、 受到其他房地产权利限制的房地产权利C、 受到其他各种限制的房地产权利D、 房地产的额外利益收益答案：C解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义 工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。A评标B质量检验C投料试车D竣工验收正确答案：D答案 D 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。某投资市场的平均收益率为15，银行贷款利率为5.5，国债收益率为3，房地产投资市场的风险相关系数为0.3。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A、5.7%B、6.6%C、7.9%D、9.4答案：B解析：考点:资本资产定价模型。预期收益率R无风险投资收益率市场风险系数×（市场的平均收益率无风险投资收益率）=3+0.3×（15-3）=6.6。 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 （ ）正确答案：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析：考点:房地产需求。选项A，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上；选项E，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A、减少或避免投资决策的失误 B、提高项目的经济效益 C、为项目决策提供依据 D、提高项目的社会和环境效益 E、为项目后期的经营决策提供依据答案：A,B,D解析： 本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。房地产估价师预测试题5辑 第3辑可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A、 商业利润B、 净运营收益C、 潜在毛收入D、 有效毛收入E 税后现金流量答案：B,C,D解析：A项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A、收益现金流风险 B、未来运营费用风险 C、汇率风险 D、时间风险答案：C解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：价值时点是2022年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格1800×1.32×12376（万元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费80×8/1064万元长寿命项目折旧费（23763080）×8/60302.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）（23763080）×8/49369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧无效成本超额持有成本125.98（万元）（如果用重置价格，则没有无效成本。）建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元建筑物市场价值1643.022376522.113496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；建筑物市场价值1643.022376-589.94=3429.08万元（在土地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。计算一半建筑面积的范围是（）。A.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 B.房屋之间无上盖的架空通廊 C.房屋的天面.挑台.天面上的花园.泳池 D.骑楼.骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分答案：A解析：本题考查的是房屋面积测算的一般规定。选项B、C、D均为不计算房屋面积的范围。利率的储蓄投资决定理论认为（）。A利率是由货币的供给与需求决定的B利率是资本的租用价格C利率是由可贷资金的供求决定的D利率的高低取决于平均利润率E利率不受货币因素的影响答案：B,E解析：储蓄投资决定理论认为，利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的，储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，利率就是资本的租赁价格，该理论是一种实际利率理论，认为利率不受货币因素的影响；流动性偏好利率理论则认为利率是由货币的供给和需求决定的，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的，马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。（）答案：对解析：本题考查的是所有权。完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。(2022年真题) 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率答案：A,B解析：本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。房地产估价师预测试题5辑 第4辑“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A、按地域范围细分B、按房地产用途细分C、按增量存量细分D、按交易方式细分E、按目标市场细分答案：A,B,D解析：考点:房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。 会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 工程量清单中的工程量是结算时的工程量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用前剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（）答案：错解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。 物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 （ ）正确答案：×设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 下列说法正确的是（ ）。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模正确答案：C房地产估价师预测试题5辑 第5辑下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费答案：D解析：本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。A、 50B、 79.43C、 78.87D、 77.75答案：D解析：知识点 建立比较基准 前期物业服务合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A、22253B、23352C、26488D、27796答案：B解析：本题考查的是开发完成后的价值。建成后每年净收益100×5×80%×12×（115%）×（130%）2856（万元），开发完成后现值为：参见教材P332333 下列说法不正确的是（ ）。A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式正确答案：D相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。（）答案：对解析：考点:方案经济比选及其作用。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。 由于房地产的（ ），每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。A不可移动性B独一无二性C寿命长久性D流动性差正确答案：A本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。