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房地产估价师预测试题9节房地产估价师预测试题9节 第1节因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。张某对评估结果有异议，首先应当（）。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼答案：B解析：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起 10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。该房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10 日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（）。A、开发销售模式B、开发持有出租出售模式C、购买持有出租出售模式D、购买更新改造出售模式E、购买更新改造出租模式答案：B,C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。（）答案：对解析：通常情况下，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，银行对资金的调动和使用有比较严格的监管。 金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022真题) 一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A.300B.400C.450D.600答案：B解析：本题考查的是不定值保险。不定值保险指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。不定值保险中，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地答案：A,D,E解析：宪法规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。(矿藏、水流一律属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂除法律规定属于集体所有的外，属于国家所有)”房地产估价师预测试题9节 第2节 某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（ ）。A75%B79%C81%D84%正确答案：C房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A、投资机会寻找B、市场分析C、投资机会筛选D、项目财务评价E、规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。选项AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。选项E，规划设计属于前期工作，不属于决策阶段的工作。如果土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用了10年后转让，那么受让人的使用年限为（）。A.40 B.50 C.70 D.100答案：A解析： 本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”50年-10年=40年。在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A、 市场案例B、 交易实例C、 交易预期值D、 市场预期值答案：B解析：可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。 79 某公司自有酒店200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/（m2·月）。第 7 题 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（ ）计算。A0元/（m2·月）B80元/（m2·月）C按亏损前的净收益D按市场租金正确答案：D在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A单元估算法B概算指标法C单位指标估算法D工程最近似匡算法答案：C解析：单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。A 项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。B 项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。D 项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。房地产估价师预测试题9节 第3节 证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，不属于工程建设其他费中固定资产其他费用的是（）。A.生产准备及开办费 B.研究试验费 C.环境影响评价费 D.场地准备及临时设施费答案：A解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。选项A，属于工程建设其他费用中的其他资产费用。在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要有（）。A、确定质量控制的对象B、对所选用的材料和设备进行质量评价C、对整个施工过程中的工程质量进行评估D、在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定E、将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判答案：B,C,D,E解析：考点:质量控制。在项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的特性。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。产权属国家所有的房屋，其房产税（）。A.不需缴纳B.由经营管理的单位和个人缴纳C.由城市房地产管理部门缴纳D.由房屋的所有者缴纳答案：B解析：本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的（）以下的土地闲置费。A.10 B.15 C.20 D.25答案：C解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。房地产估价师预测试题9节 第4节田某于2022 年7 月1 日办理5 年期住房公积金贷款，2022 年7 月7 日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从（）执行新的利率。A2022 年7 月7 日B2022 年8 月1 日C2022 年1 月1 日D2022 年7 月7 日答案：C解析：个人住房公积金贷款利率按照贷款发放时法定利率计算。遇法定利率调整，贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于保证保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师正确答案：A建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.15B.30C.60D.90答案：D解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 开发项目总投资包括建设投资和（ ）。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资正确答案：C开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值正确答案：D房地产估价师预测试题9节 第5节下列关于住房公积金的表述，正确的有（ ）。A.缴存比例不低于5%，不高于12%B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债E.需偿还自住住房贷款本息时，可申请提取住房公积金答案：A,B,D,E解析：本题考查的是住房公积金制度。2022年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列人保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。P1011。已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%答案：A解析：本题考查的是投资利润率。投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资×100%=650/（4500+500）=13%。P199。 根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。 ( )正确答案：×答案 ×房地产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。人口密度高，房价一定会高。（）答案：错解析：本题考查的是人口因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A、市场营销空间 B、市场营销总量 C、市场营销敏感性 D、市场营销需求量答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。 土地增值税应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师预测试题9节 第6节如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE 房屋登记办法规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20，则成本利润率为（ ）。A17.13%B18.30%C18.61%D21.47%正确答案：B 投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性正确答案：BB适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?正确答案：答案 已知P=1000万元，n=8，i=12%/4=3%由此推出：房地产企业按季付息时为该笔贷款支付的利息总额P×i×n=1000×3%×8=240(万元)期末支付的利息总额=P(1+i)n-1)=1000×(1+3%)8-1=267(万元)房地产估价师预测试题9节 第7节统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（）答案：错解析：本题考查的是绝对指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量，有如下三个特点：（1）可以连续计数；（2）各时期指标值可以直接累加；（3）通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率6%+6%×25%7.5%。5061.44（万元）某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。A、 30%B、 45%C、 65%D、 75%答案：B解析： 住房抵押贷款属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案：AD单利计息与复利计息的区别在于( )。A、 是否考虑资金的时间价值B、 是否考虑本金的时间价值C、 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、 采用名义利率还是实际利率答案：C解析：知识点 单利计息与复利计息 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( )正确答案：×答案 × 债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。房地产估价师预测试题9节 第8节 不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。A1%B1.5%C2%D2.5%正确答案：B 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D偿债备付率正确答案：B答案 B 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。 关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消正确答案：DB选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（）万元。A.小于1000 B.等于1000 C.等于1100 D.大于1100答案：D解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。(2022年真题) 在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。房地产估价师预测试题9节 第9节 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。A价格结构B区域结构C产品结构D供求结构E投资结构正确答案：BCDE 基本完好房的成新率为（ ）。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新正确答案：D房屋新旧程度的判定标准是：1)完好房：十、九、八成；2)基本完好房：七、六成；3)一般损坏房：五、四成；4)严重损坏房及危险房：三成以下。征收集体土地的补偿费归（）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡（镇）人民政府C土地使用者D农村集体经济组织答案：D解析：对于征收集体土地的，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 某城市2000年和2022年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2022年的价格最接近于( )元/m2。A4800B5124C5800D7124正确答案：C对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产开发投资的现金流量。开发-销售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用；现金流入包括预售收入和现房销售收入；开发-持有出租-出售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用、运营成本、转售税费；现金流入包括租金收入和转售收入。P145。临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）答案：错解析：考点:合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。