21年房地产估价师每日一练5篇.docx

21年房地产估价师每日一练5篇21年房地产估价师每日一练5篇 第1篇在统计中反映总体相对程度，体现事物深度内涵指标的是（）。A.数量指标 B.质量指标 C.品质指标 D.变量指标答案：B解析：本题考查的是统计的基本概念。质量指标是指反映总体相对程度，体现事物深度的内涵指标。 上述保险合同的当事人有（ ）。A该商业银行B该财产保险公司C该房地产开发公司D该咨询公司正确答案：BD按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A、10B、15C、20D、30答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。商务房地产租金往往采用比较法获取，求取租金时需要注意的事项不包括（）。A.租约问题 B.租金构成内涵问题 C.租金的支付方式问题 D.租房用途答案：D解析：本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务房地产租金往往采用比较法获取，租金的求取应注意：（1）租约问题；（2）租金构成内涵问题；（3）租金的支付方式问题；（4）地下车库租金问题。由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。下列关于房屋征收估价，说法错误的是（）。A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B、评估被征收房屋价值时，租约期内用租约租金，租约期外用市场租金C、不考虑被征收房屋抵押、查封等因素的影响D、房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元答案：B解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）。A、目标定价法B、挑战定价法C、领导定价法D、认知价值定价法E、随行就市定价法答案：B,C,E解析： 本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。21年房地产估价师每日一练5篇 第2篇 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（ ）。A典型合同B双务合同C主合同D从合同正确答案：ABC 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）0A土地购置贷款B土地储备贷款C土地开发贷款D建设贷款正确答案：B在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于（）。A.公共绿地 B.宅旁和庭院绿地 C.街道绿地 D.公共建筑和公用设施专用绿地答案：A解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。房地产开发投资中，房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期 B.销售期 C.经营期 D.经营准备期 E.预售期答案：A,C解析：本题考查的是财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。答案：解析： 前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73（万元）前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816（万元）其他收入为600万元/年前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515（万元）第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200元=981.12（万元）第六年写字楼收入=960×（10000-5000）×95%=4560000元=456（万元）第六年其他收入=400（万元）第六年净收益=（981.12+456+400）×（1-55%）=826.704（万元）第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000元=456（万元）第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=20367000元=2036.7（万元）其他收入=800（万元/年）第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35（万元）资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（826.704-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698（万元）计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（826.704-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31% 土石方工程，属于单位工程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师每日一练5篇 第3篇 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( )。A工业用途B商业用途C工业用途，且不考虑补地价因素的影响D商业用途，并考虑补地价因素的影响正确答案：D申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A.尚未登记的不动产首次申请登记的 B.继承.接受遗赠取得不动产权利的 C.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的 D.产权交换取得不动产所有权 E.申请更正登记或者异议登记的答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。根据不动产登记暂行条例属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形 下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。A估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告B估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”C估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要D估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响E估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件正确答案：CD 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）正确答案：×吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。对人体危害最大的大气颗粒污染物是（）。A尘粒B落尘C飘尘D烟尘答案：C解析：颗粒污染物主要有尘粒、粉尘、烟尘和雾尘。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。粉尘按照其颗粒大小，分为：落尘，又称降尘，颗粒相对较大，也可以靠重力在短时间内沉降到地面。飘尘，又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。因此，对人体危害最大的是飘尘，它可被人吸入，其中直径在055m 的飘尘可以直接到达肺细胞而沉积。有的飘尘表面还吸附着许多有害气体和微生物，甚至携带着致癌物质，对人体危害更大。 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分正确答案：BCD21年房地产估价师每日一练5篇 第4篇经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )答案：错解析：知识点 消费者市场的购买对象估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。A、 抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B、 抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C、 抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险D、 选用估价方法不恰当形成适宜性风险答案：A解析：政府对房地产的限制常见的有：城市规划、土地用途管制、和房地产市场调控。（ ）答案：对解析：本题考查的是易受限制的特性。政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控等，一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权和充公权。P65。张某购买李某总价款为160万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约，则应返还张某( )万元。A.48 B.64 C.80 D.96答案：C解析：160万元×20=32万元。32×2+16=80万元。某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.87D、494.77答案：C解析：考点:房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息3×（17.2%）0.511061.23（万元）；总成本31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本310.61/65%477.87（元/m2）。建设工程招标方式分为公开招标和邀请招标。（）答案：对解析：考点:招标方式和招标程序。工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。21年房地产估价师每日一练5篇 第5篇 如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 （ ）正确答案：×选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。 房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）分析。A吸纳率B房地产市场的商业周期C家庭规模与结构D投资购买和使用购买的比例正确答案：B某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60、70和80，之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。答案：解析：1、 1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）（2）建筑面积：66666.67×2.6173333.34（m2）1）保障性住房建筑面积：60000×1.272000（m2）2）商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000×600043200（万元）（2）商品住房收益1）第一年：9000×20%×101333.3418240.00（万元）2）第二年：9000×60%×101333.3454720.00（万元）3）第三年：9000×20%×101333.3418240.00（万元）（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.00×5.5%1003.2（万元）2）第二年：54720.00×5.5%3009.6（万元）3）第三年：18240.00×5.5%1003.2（万元）（4）土地增值税1）第一年：18240.00×1%182.4（万元）2）第二年：54720.00×1%547.2（万元）3）第三年：18240.00×1%182.4（万元）3.项目成本计算（1）前期工程费：800（万元）（2）建安成本1）第一年：3200×173333.34×25%13866.67（万元）2）第二年：3200×173333.34×40%22186.67（万元）3）第三年：3200×173333.34×35%19413.33（万元）（3）其他建设费用1）第一年：1120×25%280（万元）2）第二年：1120×40%448（万元）3）第三年：1120×35%392（万元）（4）管理费用1）第一年：990/3330（万元）2）第二年：990/3330（万元）3）第三年：990/3330（万元）（5）销售费用1）第一年：1200×20%240（万元）2）第二年：1200×50%600（万元）3）第三年：1200×30%360（万元）（6）契税及土地价格假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为100×1.04V=104V万元（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价104V=54078.22V=519.98（万元/亩）2、（1）设月最低租金为A元第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）年末支出本息和：P×i×n+P=400×10×2+400=480（万元）第3年末：净经营收入=1000×A×60×（1-30）×12=5040A第4年末：净经营收入=1000×A×70×（1-30）×12=5880A第5年末：净经营收入=1000×A×80×（1-30）×12=6720A第6-50年末：净经营收入=1000×A×90×（1-30）×12=7560A（2）净现值=0可求最低月租金水平：ic=16，则：0=-200-（400-320）÷（1+16）-（480-468）÷（1+16）2×10000+5040A÷（1+16）3+5880A÷（1+16）4+6720A÷（1+16）5+7560A÷16×1-1÷（1+16）45÷（1+16）5则：A=86.45（元/m2）。3、甲方案的等额年费用为672.19万元，乙方案的等额年费用为595.94万元，由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。 首先判断两个方案的关系，两个方案是互斥关系，只能是二选一，互斥方案可以采用净现值法、差额内部收益率法、等额年值法、费用现值法和等额年费用法五种方式。由于方案中管道的使用寿命不同但效益相同，因此采用等额年费用法，选择等额年费用较小的项目为最优。国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。A土地增值税B教育费附加C营业税D城市维护建设税E契税答案：A,B,C,D解析：A 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。B 项，教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。C 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。D 项，城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。E 项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（ ）。A社会平均利润率B资金成本C通货膨胀D资本供求状况正确答案：ACD