2022房地产估价师历年真题和解答9卷.docx

2022房地产估价师历年真题和解答9卷2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第1卷征收集体土地是为了公共利益的需要，依法将集体土地转变为国有土地并给予补偿的行为。（）答案：对解析： 本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某别墅房地产估价结果报告(略）某别墅房地产估价技术报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价目的为该别墅整体转让提供价格依据。四、估价时点2022年7月。五、估价依据（略）六、估价原则（略）七、估价作业日期2022年10月10日。八、估价对象概况(一)某市概况（略）(二)某别墅项目概况1. 土地情况(1) 土地使用权性质：出让土地使用权，1998年4月16日取得国有土地使用权证。(2)土地总面积70 000m2。(3)用途:别墅及配套设施。(4)108栋别墅，建筑总面积35 285m2。其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。2.地上建筑物情况该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D四种，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略）。九、估价采用的方法和步骤(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。十、价格测算过程(一)方法一:房地分别估价1. 土地估价采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。(1)利用成本法进行土地估价-计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为396元/m2，土地开发费用为158元/m2，土地使用权出让金为2770元/m2。以上三项合计为3324元/m2。(2)利用市场比较法进行土地估价（表364、表365)根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=(3410+3474+3230)元/m2+3=3371元/m2成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=(3324+3371)元/m2+2=3348元/m2(3) 土地估价综合结果土地总价=土地单价X土地总面积=3348元/m2X70000m2=234360000元=23436万元2.别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。(1)据测算别墅建筑物的重新建造成本为3 428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。(2)根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2X35285m2=120957000元=12095.7万元。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2X50%=1714元/m2。(3)现有别墅建筑物价格：3 428元/m2X7548m2+1714元/m2X2830m2=30725100元=3072.51万元(4)别墅现有房地产价格：(23436+3072.51)万元=26508.51万元(二）方法二:别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格。1.别墅总楼价市场研究分析（略）。据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2X35285m2=395192000元=39519.2万元。2.销售税费（含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等）为项目完工后总楼价的10%,则39519.2万元X10%=3951.9万元。3.建筑物未完工部分的价格建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格=(12095.73072.51)万元=9023.19万元。4.别墅现有房地产价格别墅现有房地产价格=(39519.23951.99023.19)万元=26544.11万元。十一、估价结论以上两种估价思路的估价结果见表366。估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元（大写：人民币贰亿陆仟伍佰贰拾陆万叁仟壹佰元整）。附件（略）答案：解析：(1)估价时点应具体为某一天。(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。(3) 土地权属情况介绍不全。(4)缺少土地使用年限。(5)缺少土地的自然状况介绍。(6)缺少土地开发利用状况介绍。(7)对项目规划条件介绍不全面。(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。(9) 土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估 价时间已有6年，相差时间过长。(11)在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(12)在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(13) 土地估价的综合结果没有作年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。(15)方法二的销售税费中，不应包括所得税。(16)销售税费重复计算。(17)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。(18)提供报告书日期未注明。(19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。(20)应对估价人员勘察现场情况加以说明。(21)应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。(22)对建筑物状况介绍过于简单。(23)对交易日期未作修正应予说明。 对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）。A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率正确答案：A销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费答案：对解析：因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）答案：错解析：本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。 报建审批管理主要包括审批核发（ ）。A项目选址意见书B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D国有土地使用证E施工开工证正确答案：ABC城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 （ ）年，国务院颁布的住房公积金管理条例是住房公积金管理工作的法律依据。A1999B2000C2022D2022正确答案：A在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A、模拟房地产市场定价 B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第2卷 下列关于利率的叙述有误的是（ ）。A利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率C浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施正确答案：B完全竞争市场的特征是（）。A.市场上的产品是不同质的 B.厂商独家控制某些特殊资源 C.几家寡头垄断某行业 D.信息是完全的答案：D解析：本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。完全竞争市场具备以下四个条件：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。从投资者的角度来看资金的增值特征使其具有时间价值。答案：对解析：房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是对应项目达到目标收益率的分析，而保本点分析是对应项目利润为零时的分析。 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。A名义利率大于实际利率B实际利率大于名义利率C名义利率等于实际利率D实际利率小于名义利率正确答案：AA名义利率越大，计息周期越短。 在下列（ ）情况下，可以提取住房公积金。A职工购买、建造、翻建自住住房B偿还购房贷款本息或支付高额房租C离、退休D户口迁出所在的市、县或者出境定居E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系正确答案：ACD(2022年真题) 当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。A.目标收益B.贷款利息C.运营费用D.出租面积答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第3卷下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率答案：C解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C是清偿能力指标，非盈利性指标。参见教材P178。交纳土地使用权出让金的责任主体是( )。A.政府B.土地所有者C.土地使用者D.土地承租者答案：C解析：土地使用权出让金是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：对甲的要求，古桥公司应( )。A、.以各套的面积相同为由拒绝其要求B、.退还5m2的房价款C、.退还7m2差额的房价款D、.退还10m2差额的房价款答案：C解析： 实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位正确答案：D 城镇最低收入家庭人均廉价住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的50%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×单因素敏感性分析考虑了各因素之间的相互作用。（）答案：错解析： 本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。 下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力正确答案：C 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第4卷物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额 B.空置损失 C.收租损失 D.折旧 E.运营费用答案：B,C,E解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。 申请注册房地产估价师执业资格证时需提供的资料有（ ）。A房地产估价师初始注册申请表B房地产估价师执业资格证书C业绩证明D所存单位考核合格证明E个人家庭、工作简历正确答案：ABCD除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的.还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（）。A、增加B、减少C、不变D、无法确定答案：A解析：考点:房地产需求。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C 房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ）。A应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务B应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争E应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价正确答案：ADE不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程答案：对解析：投标人应当具备承担招标项目的能力。对投标的管理内容主要有：1.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。2.两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第5卷某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2022年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点2022年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。八、估价结果2022年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本评估报告使用期限为2022年8月21日起至2022年8月21日止。XX公司办公用房地产估价技术报告一、实物状况分析估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。二、区位状况分析该评估对象（土地）地号221021，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。三、市场背景分析(略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。六、估价测算过程1.市场法土地该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。土地价格计算如下：140万元/亩X5.17亩=723.8万元建筑物该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：600元/m2X2075.284m2X(124%)=946330元=94.63万元评估结果土地评估结果为723.8万元；建筑物评估结果为94.63万元；(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。2.假设开发法估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：假设其用途为商业办公混合楼；建筑容积率1.5;建筑覆盖率25%;建筑总面积5166.9m2；建筑物层数6层；各层建筑物面积均为861.15m2；地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2022年5月完成。预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2;办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。估计开发费以及开发商利润。估计建筑费为362万元；专业费用为建筑费的5%;年利息率为3.5%;销售费用、税率之和估计为楼价的8%;投资利润率为10%;在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。求取地价。采用的计算公式如下：地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一利润拟采用静态方式试算地价。a.总楼价=8 000元/m2X861.15m2+1500元/m2X4305.75m2=13347825元=1334.78万元b.总建筑费= 362万元c.总专业费=总建筑费X5% =362万元X5%=18.1万元d.总利息=(总地价+总建筑费+总专业费）X利息率X计息期=总地价X3.5%X3+(362+18.1)X3.5%X1.5=总地价X0.105+19.96(万元）上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2022年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。e.总销售费用+总税费=总楼价X8% =1334.78万元X8%=106.78万元f.总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用）X利润率=总地价X10%+(362+18.1)X10%=总地价X0.1+38.01(万元）将上述af代入假设开发法公式中，即总地价=1334.7836218.1一（总地价X0.105+19.96)106.78(总地价X0.1+38.01)=655.54万元则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元3.最后估价结果采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。对上述两种方法得出的结论取中间值，得(818.43+750.17)万元+2=784.3万元，即为评估结果。七、估价结果确定占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵E统一付款方式正确答案：BCDE答案 BCDE建立价格可比基础包括：统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。国家发展和改革委员会发布的长江三角洲城市群发展规划属于( )。A.城镇体系规划 B.城市规划C.区域规划 D.国土规划答案：C解析：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图。 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是( )元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：D 不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 城市生活垃圾，污水属于（）。A.工业污染源B.农业污染源C.生活污染源D.交通污染源答案：C解析：本题考查的是大气污染源。其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的生活污染源，挥发着有毒有害气体，特別是恶臭气体，影响人们的身心健康。进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。 建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于（ ）。A国家B使用者C建设单位D土地所在地的人民政府正确答案：A国家进地经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于国家用地单位只有土地使用权。2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第6卷 某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022真题) 职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。出境定居的可以提取住房公积金。参见教材P10。 微观经济学的研究对象是价格与供求的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：×根据中华人民共和国刑法，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。A、3 B、5 C、7 D、10答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。中华人民共和国刑法规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。( )参考答案：正确征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗的所有者答案：D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第7卷“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等基础设施条件以及场地平整。A、给水B、排水C、电力D、通信E、热力答案：A,B,C,D解析：考点:按开发程度划分的种类。三通一平：一般是指通路、通水、通电以及场地平整；五通一平：是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整；七通一平：一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。 在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的（ ）来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。A土地供应计划B城市规划C国民经济发展计划D土地需求计划正确答案：A吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。答案：对解析：收集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、交易方式E、交易目的答案：A,C,D,E解析：考点:收集交易实例的要求。在收集交易实例时应尽量收集较多的内容，一般包括：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。下列证券品种中，属于货币证券的是 ( )。A.股票 B.支票 C.债券 D.投资基金答案：B解析：货币证券是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权力和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。（）答案：对解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。 拆迁估价应当坚持（ ）的原则。A公平、公正、公开B独立、客观、公正、合法C客观、公正、公开D合法、公开、公平正确答案：B 某类商品房20222022年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增减量法，该类商品房2022年的价格为（ ）元/。A797400B802300C805625D807800正确答案：C2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第8卷 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，收益率较高。（）答案：错解析：本题考查的是投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。 最常见的会计期间是半年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×消费者市场的特点包括（）。A、广泛性B、发展性C、伸缩性D、固定性E、替代性答案：A,B,C,E解析：考点:消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见教材P64。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。A、资本化率的变化B、物业毁损造成的损失C、未来租金水平D、未来房地产市场销售价格答案：D解析：考点:房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。对于单纯国有土地使用权转让价格采用市场法进行估价时，选取的市场交易实例必须具有（）。A.重要性 B.相关性 C.可比性 D.经济性答案：C解析： 持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。 （ ）正确答案：×2022房地产估价师历年真题和解答9卷 第9卷报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。A、期初 B、期末 C、期中 D、任一时刻答案：B解析： 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。 按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（）。A、假设开发法 B、比较法 C、收益法 D、成本法答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/，成如期为2022年1月末，该类房地产白2022年7月末至2022年6月未每月价格递增1%，2022年6月末至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/。该可比实例在2022年10月末的价格为（ ）。A2648元/B2688元/C2708元/D2734元/正确答案：C 下列表述中，不正确的是（ ）。A甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地时可以一同处分B甲公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告C甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书利住它使用说明书正确答案：ACD 下列说法错误的是（ ）。A我国现有商业银行属于全能型商业银行B我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D我国的商业银行以国有独资商业银行为主正确答案：A建设工程设计资质分为（）资质。A、行业 B、劳务 C、专项 D、专有 E、综合答案：A,C,E解析：本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。参见教材P81。