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2022房地产估价师考试答案6章2022房地产估价师考试答案6章 第1章“三项预测值”分析方法是( )中的一种。A、 单因素敏感性分析方法B、 多因素敏感性分析方法C、 概率分析方法D、 盈亏平衡分析方法答案：B解析：知识点 敏感性分析的“三项预测值”法 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )A房地产平均价格B 房地产中位数价格C房地产价格指数D房地产同质价格正确答案：C 甲公司取得的贷款属于（ ）。A自营贷款B委托贷款C短期贷款D担保贷款正确答案：D下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。A.土地用途B.所在区域绿化水平C.土地容积率D.土地使用期限答案：B解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。房地产使用限制：世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说, 有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。开发项目成本费用中财务费用是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，土地所有权的性质和土地用途将改变。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。A房地产租金以外的收入B运营费用率C空置率D可出租面积的比率答案：B解析：有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况。缺点是没有考虑运营费用的差异。2022房地产估价师考试答案6章 第2章利率分为（）等类型。A、基础利率B、结算利率C、变动利率D、存款利率E、同业拆放利率答案：A,D,E解析：本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A、2.00B、7.30C、8.53D、9.00答案：A解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。IFPP（1i）nP，按月计算：I1000×（18%/12）12×31000270.24（万元），按季计算：I1000×（18%/4）4×31000268.24（万元），利息差270.24268.242.00（万元）。在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（）。A指数平滑法B移动平均法C简单平均法D加权移动平均法答案：B解析：移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量。房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。答案：对解析：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A.将房屋提供给他人的经营活动属于房屋租赁B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款答案：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。选项B错误，自然终止时，原合同的权利义务均以完成，转租不属于自然终止。 资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试答案6章 第3章具有收益性建筑物的经济寿命，是指从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收入大于运营费用的持续时间，一般要短于其自然寿命。答案：对解析：将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A、投资机会选择与决策分析阶段B、前期工作阶段C、建设阶段D、租售阶段答案：B解析：考点:开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。(2022真题) 为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。A.规划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线答案：B,C,D,E解析：本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法（自2022年11月1日起施行）、城市紫线管理办法（自2022年2月1日起施行）、城市蓝线管理办法（自2022年3月1日起施行）和城市黄线管理办法（自2022年3月1日起施行）。(2022年真题) 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费答案：A解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。(2022真题) 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（）之日的市场价格。A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达答案：B解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（）答案：对解析：本题考查的是对房地产估价的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：B2022房地产估价师考试答案6章 第4章屋面防水工程的最低保修期限为（）年。A.5 B.2 C.6 D.1答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限，为5年。 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法正确答案：C概算指标法中常使用的估算公式是：直接费一每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积。某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A、188.92 B、194.62 C、196.25 D、198.18答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为10万元，报酬率为7.5%，则：参见教材P221。开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。A、 企业注册证明、资金和财务状况B、 主要施工经历、投标人在施工的承建项目C、 技术力量简况D、 投标人的积极性E 投标人正在施工的承建项目答案：A,B,C,E解析：因为投标人的资格是客观存在的，而投标人积极性是主观的姿态。关于价值时点的说法，错误的是（）。A.价值时点可以是过去.现在或将来 B.价值时点是由估价目的决定的 C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致 D.价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A、0.95 B、0.99 C、1.01 D、1.05答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数97/1020.95。 关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D不违反社会公共利益正确答案：A2022房地产估价师考试答案6章 第5章 下列不应免缴房产税的是（ ）。A职工自由住房B企业创办的学校用于教学的房产C产权未确定以及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C 因房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市( )。A.紫线B.黄线C.绿线D.蓝线答案：B解析：在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。中水道主要功能是去除污水中的含有的油脂，以免堵塞排水管道。（）答案：错解析：本题考查的是建筑排水设备。化粪池主要功能是去除污水中的含有的油脂，以免堵塞排水管道。 房地产按开发程度来划分，可以分为( )。A耕地B生地C毛地D熟地E期房正确答案：BCD答案 BCD房地产按开发程度来划分，除了选项B、C、D外，还有在建工程和现房。保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。答案：对解析：投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。投保人可以是法人或自然人，也可以是被保险人本人或者是法律许可的他人。(2022真题) 当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押登记。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不具有优先受偿权。2022房地产估价师考试答案6章 第6章 及时性原则是指会计信息应当及时处理、及时提供。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的( )。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制答案：A,B,D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。（）是保险人应投保人或被保险人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，一经签发就成为保险合同的重要组成部分。A.投保单 B.批单 C.保险凭证 D.保险单答案：B解析：本题考查的是保险合同。批单是保险人应投保人或被保险人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，其实质是对保险合同内容的变更，一经签发，就成为保险合同的重要组成部分。经济适用房的单套建筑面积控制在（）。A、50平米左右B、60平米左右C、70平米左右D、80平米左右答案：B解析：本题考查的是保障性住房。经济适用房的单套建筑面积控制在60平米左右。 以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。A几何图形法B求积仪法C界址点坐标法D称重法E光电面积量算仪法正确答案：BDE面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。（）答案：对解析：自有资金资本化率是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。下列金融工具中，属于直接金融工具的是（）。A.商业票据 B.保险单 C.银行票据 D.存款单答案：A解析：本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。