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2022房地产估价师历年真题解析9辑2022房地产估价师历年真题解析9辑 第1辑普通股票持有者之间的平等原则是指( )。A、 股票持有者的身份是平等的B、 每一股份的平等C、 在权利方面是平等和无差异的D、 在义务方面是平等和无差异的答案：B解析：普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值减损额（4025）/8.5%×11/1.0851098.42万元。参见教材P221。某建筑物的土建工程直接费为780元/（其中人工费为130元/），安装工程直接费为450元/（其中人工费为50元/），装饰装修工程直接费为900元/（其中人工费为45元/），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15，安装工程综合费率为人工费的75，装饰装修工程综合费率为人工费的72，税金为3.5。该建筑物的建筑安装工程费为（）元/。A2204.55B2397.99C3123.19D3345.64答案：B解析：建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。依题意有：土建工程费780×（115）×（13.5）928.40（元）；安装工程费（45050×75）×（13.5）504.56（元）；装饰装修工程费（90045×72）×（13.5）965.03（元）；单位建筑安装工程费928.40504.56965.032397.99（元）。 规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例减少，即生产规模缩小时产量变化的情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和（）。A.利率风险B.通货膨胀风险C.资本价值风险D.收益现金流风险答案：A解析：本题考查的是房地产项目融资方案。在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时，通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。某类房地产2022年-2022年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用加权平均增减量法预测该类房地产2022年得价格为（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340；平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338；2022年价格=6810+338×5=8500 。参见教材P388。2022房地产估价师历年真题解析9辑 第2辑 金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括（ ）。A项目基本情况B开发商资信水平C市场分析结果D财务评价指标正确答案：ACD有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。A、 前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B、 前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平C、 在全部经营期内保持不变D、 在全部经营期内持续增长答案：B解析：试题分析 该题目主要考核运用收益法评估商业收益性房地产时的资本化率和净收益流量的判断技巧。由于该地区商业项目渐趋饱和，因此投入运营后可能会面，临较高的经营风险，因此资本化率取值为7%8%。对于经营期间的净收益流量问题也是主要根据市场竞争情况判断的。您可能感兴趣的试题以保险的实施形式为标准，可将保险分为( )。 A.商业保险、社会保险和政策保险 B.财产保险和人身保险 C.自愿保险和强制保险 D.定值保险和不定值保险答案：C解析：以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地板 B.可拆卸的水净化处理设备 C.嵌入式固定衣柜 D.随建筑配置的中央空调系统 E.摆放在室内的沙发答案：C,D解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选项A属于建筑物实物中的特色装饰装修，不在抵押估价的范围之内。 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。正确答案：甲地块单独使用时的土地使用权价值为：1250×4500=5625000(元)乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680×4100=15088000(元)甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为：(1250+3680)><4800=23664000(元)甲乙两地块合并后的增值为：23664000-(5625000+15088000)=2951000(元)，再减去合并费用120万元，实际增值额为1751000元。两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家问应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定，其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算。 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案：答案 (1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：第1年年初投入自有资金9000万元；第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000(万元)第4年年初借款本息和共计：10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（）。A.第三者责任保险 B.顾主责任保险 C.产品责任保险 D.职业责任保险答案：D解析：本题考查的是责任保险。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失、或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。2022房地产估价师历年真题解析9辑 第3辑 下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）A能为投资者带来经营性的收入现金流B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C适合于长期投资D需在机构投资者之间进行交易E位置对其有着特殊的重要性正确答案：ACDE根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为（）。A、典型合同与非典型合同 B、主合同与从合同 C、诺成合同与实践合同 D、要式合同与不要式合同答案：D解析： 本题考查的是合同法概述。根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。 房地产的位置优劣，取决于该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（）。A一般投资机会研究B特定项目投资机会研究C详细可行性研究D辅助研究答案：D解析：辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。如开发商拟开发绿色住宅时，就可能需要对绿色住宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等。(2022真题) 封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。（）答案：对解析：本题考查的是投资基金类别。基金公司如同股份制企业一样，基金由股份构成，但它不能像股份制企业那样在运行中还有其他债权债务，如发行债券、贷款以及结算中的债权债务等。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。商业银行为甲企业提供的贷款，属于银行业务中的（）。A.资产业务B.负债业务C.中间业务D.金融信托答案：A解析：本题考查的是商业银行资产业务。贷款类业务属于资产业务。参见教材P250。国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）答案：错解析：本题考查的是估价依据。国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。参见教材P34。2022房地产估价师历年真题解析9辑 第4辑财政政策和货币政策是最常用的两种微观经济政策。（）答案：错解析：本题考查的是宏观经济政策。财政政策和货币政策是最主要、也是最常用的两种宏观经济政策。 土地费用估算主要包括( )。A.划拨或征收土地的征地拆迁费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费正确答案：ABCD土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费;出让土地的出让价款;转让土地的土地转让费;租用土地的土地租用费;股东投资入股土地的投资折价。“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分 B.按房地产用途细分 C.按增量存量细分 D.按交易方式细分 E.按目标市场细分答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。 环境包括以大气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，但不包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）答案：错解析：本题考查的是土地增值税的减税、免税。自2022年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。我国现行建筑安装工程费中，用于施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整费用，是指( )。A.分部分项工程费 B.总承包服务费C.暂列金额 D.计日工答案：C解析：其他项目费1)暂列金额。2)计日工。3)总承包服务费。 政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师历年真题解析9辑 第5辑注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元m2，收益价格为 12000 元m2，两个测算结果存在一定差异。如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（）。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小答案：B解析：根据公式，收益价格与报酬率成反比，报酬率取值偏小，测算的收益价格偏高。 在强制拍卖中，拍卖的主体是（ ）。A人民法院和拍卖公司B竞买人和买受人C人民法院和拍卖标的所有权人D拍卖公司和拍卖标的所有权人正确答案：A 估价人员在估价时应搜集的资料有（ ）。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C相关实例资料D各种相关的修正率表E反映估价对象状况的资料正确答案：ABCE估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料，在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括四个方面：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；反映估价对象状况的资料。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（）答案：对解析：终极目标是指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。 某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3 000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1 400万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列关于经济评价指标的说法中，错误的是（）。A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2答案：D解析：考点:偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.151.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。（）答案：错解析：建设用地使用权划拨是指建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。2022房地产估价师历年真题解析9辑 第6辑 房地产开发过程需要大量的劳动工人，因此房地产业是一个资金密集型的行业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（ ）元。A2400B2580C2607D2760正确答案：A水污染可分为（）。A.潜水污染 B.承压水污染 C.地表水污染 D.地下水污染 E.海洋污染答案：C,D,E解析：本题考查的是水污染的概念。水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。决策的原则包括（）。A、系统原则B、满意原则C、淘汰原则D、反馈原则E、落实原则答案：A,B,D解析： 本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。参见教材P239。在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（）答案：对解析：重点调查是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查，是一种判断抽样。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查，也是一种判断抽样。下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A、建安工程费B、土地费用C、空置率D、容积率答案：C解析：考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。选项ABD均为开发投资的不确定性因素。下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A、净现值B、投资利润率C、现金回报率D、静态投资回收期E、内部收益率答案：B,C,D解析：本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目的静态盈利能力指标。参见教材P178。2022房地产估价师历年真题解析9辑 第7辑 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 运用直线法趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。A欠税B偷税C抗税D退税E漏税正确答案：BC国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。A.房屋证收部门B.房地产估价机构C.房屋征收主体D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。参见教材P45. 从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。A土地B劳动力C资本D经验E环境正确答案：ABCD强制保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上，通过签订保险合同而形成的保险。（）答案：错解析：本题考查的是保险的种类。自愿保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上，通过签订保险合同而形成的保险。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（）答案：错解析：本题考查的是进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。2022房地产估价师历年真题解析9辑 第8辑甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。A、 抵押价值B、 处分抵押物时的市场价值C、 抵押价值一处分抵押物的费用及税费D、 处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费答案：D解析：层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层，属于不计算房屋面积的范围；层高小于2.20m的地下室和半地下室等，属于计算一半建筑面积的范围。( )答案：错解析：知识点 房地产面积测算根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，建设用地使用权因( )而终止。A.工地使用权抵押B.土地灭失C.土地使用权出租D.提前收回E.土地使用权转让答案：B,D解析：1.建设用地使用权因土地灭失而终止土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地使用权灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。某类房地产2022年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为100），该类房地产2022年10月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13答案：A解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数××价值时点时的价格指数可比实例在价值时点时的价格6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）5110.51（元/m2）。 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000/元建筑面积为500，首付款比例为20，则该店面带债务转让的价格应为( )。A 20的首付款加上该苣付款2年的利息B20的首付款，加上该首付款2年的利启、和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本启、值在估价时点的现值之和D2022年10月的购买价格，加上20的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C 估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师历年真题解析9辑 第9辑能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（ ）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资答案：C解析：风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（）。A.抵押价值 B.处分抵押物时的市场价值 C.抵押价值处分抵押物的费用及税费 D.处分抵押物时的市场价值处分抵押物的费用及税费答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。变现价值就是当还不起贷款了，要拍卖，扣除了手续费等以后剩下的款项就是变现价值。我国的法定货币是人民币，属于（）类型。A.实物货币 B.金属货币 C.银行券 D.信用货币答案：D解析：本题考查的是货币。我国的法定货币是人民币，属于信用货币类型。某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可答案：D解析：最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A.1512.40 B.1554.96 C.1938.00 D.1980.56答案：A解析：本题考查的是净收益的测算。5320×（18%10%）22601302502101512.40（万元）。企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。A.多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者 B.以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍 C.以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力 D.有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的答案：A解析：本题考查的是企业应采取的对策。选项A错误，正确表述为，多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，但同时要注意避免摧毁相近似的竞争者，因为其结果可能对自己反而更为不利。 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。A预告B变更C更正D异议正确答案：C