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2022房地产估价师考试真题及详解6卷2022房地产估价师考试真题及详解6卷 第1卷已抵押的房屋（）。A、不能转让B、可以转让但只能转给抵押权人C、可以转让但必须告知抵押权人D、可以转让但转让的价格必须由抵押人确定答案：C解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。按照（）分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。A.形成原因 B.形成方式 C.形成时间 D.形成后果答案：A解析：本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。按照形成原因，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。下列各项中，不属于招标文件内容的是（）。A、投标人须知B、评标办法C、技术标准和要求D、投标函及投标函附录答案：D解析：考点:招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素答案：C解析：本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。在一般情况下，开发技术水平的提高会促使开发商开发更多的房地产，主要理由是( )。A、 降低开发成本B、 房地产的价格升高C、 增加开发利润D、 施工工期加快E 促进房地产的需求答案：A,C解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查决定房地产供给量的因素。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。解决此题的关键在于充分理解每种因素的含义。 某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（ ）。A 44B 50C 67D94正确答案：C2022房地产估价师考试真题及详解6卷 第2卷对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致答案：D解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。 房地产的交换价值是其使用价值的前提。（ ）正确答案：×使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：在财务评价中，将（）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。A、成本利润率B、销售利润率C、资本金利润率D、投资利润率答案：D解析： 本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权答案：B解析：本题考查的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押转移动产或权利凭证的占有权。2022房地产估价师考试真题及详解6卷 第3卷近年来，国家政府出台“限购令”，以对房地产市场进行调控，其本质是通过制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格，以此来干预市场。（）答案：错解析：考点:制度政策因素。“限购令”的本质是通过建立房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。 建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。（）答案：对解析：考点:风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。 动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（ ）。A动态投资回收期大于静态投资回收期B动态投资回收期等于静态投资回收期C动态投资回收期小于静态投资回收期D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期正确答案：A动态投资回收期要对净现金流量进行折现，而静态投资回收期不用对净现金流量折现，则动态投资回收期要长于静态投资回收期。需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值。（）答案：对解析：本题考查的是需求弹性。需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 建设单位在取得建设用地规划许可证前，可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师考试真题及详解6卷 第4卷市场定位战略主要分为（）。A、产品差别化战略B、服务差别化战略C、主题差别化战略D、人员差别化战略E、形象差异化战略答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。 在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。A搜集交易比例B选取可比实例C对可比实例成交价格做适当处理D价格调整E求取比准价格正确答案：ABCED项为C项中的一部分。 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。 （ ）正确答案：×出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为（）年。A、37B、40C、57D、60答案：A解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（ ）。A50%B65%C60%D154%正确答案：B地价区段是将( )、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。答案：A,B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。解决此题的关键在于在和路线价区段相比较的基础上进行记忆。2022房地产估价师考试真题及详解6卷 第5卷下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是（）。A.投资利息只有在动态分析法中才需要测算 B.销售税费一般不计算利息 C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点 D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具.设备等房地产以外财产的购置费等支出答案：A解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项A错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。 无差异曲线上各点的边际替代率相同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。A、 抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B、 抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C、 抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险D、 选用估价方法不恰当形成适宜性风险答案：A解析：承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。答案：对解析：承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。 对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。A租金收入减少B附加支出增加C物业资本价值下降D运营成本下降E租客要求更大的租金折扣正确答案：ACE对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。2022房地产估价师考试真题及详解6卷 第6卷 商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（ ）正确答案：×商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。（）答案：错解析：基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成 A、B 两块面积，A 块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A/（A+B）。基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（）。A、8.0%B、8.8%C、9.0%D、9.6%答案：B解析： 本题考查的是投资组合技术。R0L×RLB×RB60%×8%40%×10%8.8%。王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（ ）。A.房屋所有权注销登记 B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记 D.房屋所有权转移登记答案：D解析： 程某购买的住房（ ）。A是具有保障性质的政策性商品住房B是廉租住房C是中小套型的住房D其土地使用权最高期限不超过70年正确答案：AC在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （）答案：错解析：本题考查的是市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格变动率或价格指数，也可采用时间序列分析。