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2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇 第1篇根据调查目的确定的现象总体称为调查对象，调查对象的内容和范围是固定不变的。（）答案：错解析：本题考查的是统计数据的收集。调查对象是指根据调查目的确定的现象的总体。调查对象的内容和范围并非固定不变，而是根据调查目的予以确定。参见教材P341。 由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。 ( )答案：错解析：受益人是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。 在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数以的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）A1B1.5C2D 2.5正确答案：B在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法答案：A,B,C,E解析：本题考查的是投资估算。选项D是风险评价的方法，不是房屋开发费用估算方法。参见教材P261。2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇 第2篇对小规模纳税人而言，增值税应纳税额的计算式是（）。A.销售额×征收率 B.销项税额进项税额 C.销售额×征收率/（1-征收率） D.销售额×（1征收率）×征收率答案：A解析：本题考查的是增值税。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法，应纳税额=销售额×征收率。一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。A、 越大B、 越小C、 坚挺D、 疲软答案：A解析：此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。A、 停车B、 位置C、 特色D、 距离答案：C解析：解析 零售商业物业 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。A.1838.00B.1844.55C. 1845.87D. 1850.00正确答案：B 住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?正确答案：1宏观环境分析经济环境；城市规划；政策环境。2房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应；城市住宅开发状况；住宅供给和需求状况；存量住宅交易状况。3客户分析产品的需求特征；产品购买决策过程；客户生活形态特征。4竞争分析竞争对手分析；竞争项目分析。非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( )年向土地管理部门提出申请。A、 1B、 2C、 3D、 4答案：A解析：知识点 国有土地使用权出让 房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。A土地使用权B土地开发权C土地所有权D土地驻扎年限正确答案：A2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇 第3篇2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中，正确的为（）。A、李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明 B、李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议 C、因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限 D、李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉答案：A,B,D解析：中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。关于假设开发法中求取幵发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.开发完成后的价值是未来幵发完成后的房地产状况所有对应的价值B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D.对于自营的房地产，不宜运用收贫法求取开发完成后的房地产价值E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,C解析：本题考查的是幵发完成后的价值。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。参见教材P332?333。采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（ ）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法答案：B解析：工程建设招标。招标如有标底，必须保密，在开标时公布。 某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为08，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万。A450B475C490D500正确答案：C收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（）都能够较准确的预测。A、收益B、经营方式C、收益年限D、市场状况E、风险答案：A,E解析：考点:收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。 工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。A一般居住建筑和公共建筑B中级居住建筑和公共建筑C高级居住建筑和公共建筑D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑正确答案：D2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇 第4篇 指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D价值定价法正确答案：B答案 B 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。 住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。（）答案：对解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时总价为（ ）元。A.1100000 B.2200000C.2540000 D.3020000答案：C解析：房地产经纪人享有的权利包括（）。A、依法发起设立房地产经纪机构 B、为委托人保守商业秘密 C、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件 D、要求委托人提供与交易有关的资料 E、执行房地产经纪业务并获得合理佣金答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人享有的权利：依法发起设立房地产经纪机构；加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位职责；指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；要求委托人提供与交易有关的资料；有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经纪业务并获得合理佣金。房地产经纪人协理享有的权利：加入房地产经纪机构；协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿诉讼时效期间为( ) 年。A.1 B.2 C.3 D.4答案：C解析：环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇 第5篇对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（）分析。A最低租售价格B最高土地取得价格C最高工程费用D最低租售数量E最高销售价格答案：A,B,C,D解析：临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。需要分析的因素包括:最低租售价格分析；最低租售数量分析；最高土地取得价格；最高工程费用；最高购买价格；最高运营费用比率；多因素临界点组合。 房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设施建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费正确答案：BCD抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（）万元。A.70 B.60 C.40 D.30答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。运用收益法估价一般不需求取（）。A、 报酬率B、 可比系数C、 资本化率D、 收益乘数答案：B解析：契税的税率采用( )。A、 定额税率B、 超额累进税率C、 比例税率D、 各地适用税率答案：D解析：契税的税率为3%5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（）。A、A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6） B、A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6） C、A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6） D、A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）答案：A解析：本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。参见教材P158159。 学校兴办地招待所用房，可免征房产税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇 第6篇均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）答案：错解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求的形成条件：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价的知情人有（）。A委托人B拍卖人C买受人D竞买人E公证人答案：A,B,E解析：保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。保留价也可以公开，在拍卖目录中列示，也可以由拍卖主持人在拍卖现场口头宣布，总之应在竞买人开始报价前完成。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经( )同意。A.全体业主B.有利害关系的业主C.物业服务企业D.业主委员会答案：B解析：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。土地使用权租赁是指土地使用者作为（）将土地使用权（）给（）使用。A、抵押人、抵押、抵押权人B、使用权人、转交、其他土地使用者C、使用权人、出租、承租人D、出租人、出租、承租人答案：D解析：本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。（）答案：对解析：普通商品的价格由该商品的价值所决定，而证券的价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。证券作为一种商品，与普通商品一样，都具有某种使用价值；但是它又是一种特殊商品，因而又不完全等同于普通商品。2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇 第7篇 平均层数指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由 于房地产投资具有（ ）。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性正确答案：DD相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000 万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过（）万元。A3.00B3.80C4.00D6.00答案：B解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各个档次的收费额累计之和为收费总额。一般宗地的评估收费标准如表 2 所示。该宗土地按国家规定收取的评估费最高不超过：100×4100×3800×21000×1.5=3.8（万元）。表 2宗地地价评估收费标准 下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A 共有房地产B 未解决权属争议的房屋C 已出租的房屋D 被执法机关查封的房屋E 经济适用住房正确答案：BD 某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m2。A208600B380600C211400D239400正确答案：A答案 A 根据公式QtaSt-1+(1-a)Qt-10.43×220000+(1-0.43)×20000 208600(m2) 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）正确答案：×债务融资的资金供给方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。2022房地产估价师考试真题精选及答案8篇 第8篇 对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。( )正确答案：×答案 × 写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商业设施。成本法中的投资利息的应计息项目包括（）。A、土地成本B、销售税费C、管理费用D、销售费用E、建设成本答案：A,C,D,E解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用均应计算利息。 税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A、8.48% B、13.56 C、15.00% D、22.50%答案：B解析：题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=（营业利润-年还本付息）/初始现金投资，年还本付息A=P×i+ =60×8%+60×8%/（1+8%）10-1=8.94万元，税前现金回报率=30×（1-25%）-8.94/（160-60）=13.56%。参见教材P201。 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作A投资机会选择于决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：B 国际法的主要表现形式是国际条约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元。A.400 B.600 C.700 D.1000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。