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2022房地产估价师考试答案6卷2022房地产估价师考试答案6卷 第1卷 商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿正确答案：A房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和( )。A.住宅使用说明书B.住宅验收说明书C.住宅保修说明书D.住宅保修保证书答案：A解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。××在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1区位状况(略)2实物状况(略)3权益状况(略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2022年4月18。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2022年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2022年4月16日至2022年4月22日。十二、估价报告应用的有效期(略)房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程(一)设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费2估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.1采用的公式估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图)2.2所选可比实例(见表4-6)2.3交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。2.4交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。25房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。2.5.2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)：2.6比较修正计算(见表4-8)从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)2.7预计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53(万元)3续建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。3.1续建建筑安装工程费根据××市造价管理站关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知(××建价字202210号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.953.2室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00(万元)3.3估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95(万元)4管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。4988.95×3%=149.67(万元)5销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。11882.53×8%=950.60(万元)6开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34(万元)7投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1%8运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)(二)成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00=4064.05(万元)2开发成本2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)2.2基础设施配套费基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。2.3建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)则估价对象开发成本为：39.82+318.57+196.62=555.01(万元)3管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。555.01×3%=16.65(万元)4投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。555.01×(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(万元)5销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。555.01×15%=83.25(万元)7运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。答案：解析：结果报告中缺估价原则。结果报告中缺少估价方法定义。技术报告中缺少市场背景分析。技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值900/m2缺具体说明；或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。(11)假设开发法中利润率选取错误，不应选取××置业公司的利润率(或应选行业的平均 (客观)利润率)。(12)假设开发法中开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。(13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积4779.9m2计算；或应为38.24万元)。(14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。(15)成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。(16)成本法中开发成本投资利息计算周期；不应取整个项目开发周期1.5年。(17)成本法中未考虑(应计算)销售税费。(18)成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。(19)估价结果的确定理由不充分(或权重取值各50%理由不清)(说权重各50%不对，不给分)。(20)估价结果缺少单价。(21)缺附件。 答案解析：试题分析 在建工程的估价一般选用假设开发法和成本法，而在使用假设开发法估算建设完成后的价值时又经常会采用市场法和收益法，本题中使用的是比较法。对于这种较为复杂的估价报告，估价方法的使用和计算时检查的重点，当然也是错误比较集中的地方。2022房地产估价师考试答案6卷 第2卷某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A、2385B、2393C、2955D、2964答案：A解析：本题考查的是统一税费负担。税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，卖方得到了2659元/平方米，设正常成交价格为X，X2659X×3.9%，X2559（元/平方米）；当买方承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，买方应付给卖方的价格25592559×6.8%2385元/m2。参见教材P186187。 耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（ ）。A会计主体B持续经营C会计分期D货币计量正确答案：B(2022年真题) 从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。 下列风险中属于系统风险的是（ ）。A比较风险B市场供求风险C未来运营费用风险D持有期风险正确答案：B2022房地产估价师考试答案6卷 第3卷 房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×我国城市居住地区一般分为（）。A.居住区 B.居住小区 C.居住组团 D.独立式组团 E.住宅组团答案：A,B解析：本题考查的是居住区规划的任务和内容。我国城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离答案：B,C解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。 中国目前房地产市场的（ ）统计是不完整的。A新竣工量B存量C空置量D灭失量正确答案：CC空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前房地产市场的空置量统计是不完整的。下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施 D.某宗土地只能用于商业房地产开发 E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。2022房地产估价师考试答案6卷 第4卷 下列不应免缴房产税的是（ ）。A职工自由住房B企业创办的学校用于教学的房产C产权未确定以及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C产权未确定以及有纠纷的房产不应免缴房产税。在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是( )。A.告知评估价 B.公布保留价 C.给出起拍价 D.竞买人报价答案：D解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（） 元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：考点:计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.36700×0.56300×0.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2）。依法征收集体土地的前提，是国家为了（）利益的需要。A.公共 B.社会 C.集体 D.政府答案：A解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。（）。答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分，能够交换使用。2022房地产估价师考试答案6卷 第5卷( )的抵押价值，应包括发包人拖欠承包人的建设工程价款。A、 有拖欠建设工程价款的房地产B、 尚未竣工的房地产C、 虽然竣工但自竣工之日起三个月内的房地产D、 虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产答案：C解析：评估有拖欠建设工程价款，尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产抵押价值，该房地产的抵押价值不应包括发包人拖欠承包人的建筑工程款。#某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）答案：对解析：本题考查的是开发利润的基本公式。投资利润率=360/2000×100%=28%。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿（）的租金。A、经营费用B、抵押贷款还本付息C、运营费用D、空置损失E、收租损失答案：B,C,D解析：考点:写字楼租金的确定。在确定写字楼租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。A、建立受法律保护的委托与受托关系 B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务 C、载明估价的有关事项 D、作为估价机构内部存档管理的凭据答案：D解析： 本题考查的是房地产估价文书概述。估价委托合同的作用表现在：（1）建立受法律保护的委托与受托关系；（2）明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务；（3）载明估价的有关事项。房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括（）。A.国有建设用地使用权证书B.工程施工合同C.建设工程规划许可证D.房屋拆迁许可证E.建设工程施工许可证答案：A,B,C,E解析：本题考查的是商品房预售。应当提交下列证件及资料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的营业执照和资质证书；（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案。2022房地产估价师考试答案6卷 第6卷决定某类房地产供给量的主要因素有（）。A、该类房地产的价格水平 B、消费者的收入水平 C、该类房地产的开发成本 D、该类房地产的开发技术水平 E、房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B，属于影响房地产需求量的因素。 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。A自然特征B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域正确答案：ACDE普通商品住房开发项目的最低资本金比例为 30。（）答案：错解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于 20。2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其它房地产开发项目的最低资本金比例为 30。王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A、2000 B、5820 C、6000 D、6180答案：D解析：本题考查的是房地产价格构成。土地成本为：2000×3×10000×（13）6180（万元）。(2022真题) 新建商品住房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。（）答案：错解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。