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房地产估价师历年真题解析9辑房地产估价师历年真题解析9辑 第1辑 关于地籍图的测绘要求，说法有误的是（ ）。A以土地地块边界为主，地物为辅B带有高程或等高线C按地块（丘）编号，并量算面积，连同产权人名称注记在D城市地籍图比例一般为1：500正确答案：B测绘时不带高程或等高线。 需求和供给反方向变化时，若供给增加大于需求减少，则均衡价格和均衡交易量的变化为（ ）。A下降；增加B上升；增加C下降；减少D上升；减少正确答案：A供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响见教材。(2022年真题) 除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。 下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（ ）。A协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力C协议签订后，可以进行公证D协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案正确答案：D协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据拆迁条例规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104，合同约定的建筑面积为100。该商品房的成交价格为（）元。A、530000B、515000C、520000D、540000答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=（实测面积-预测面积）预测面积×100%=（104-100）100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100×103%×5000=515000元。国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。答案：对解析：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位可持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。下列导致地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有（）。A资金短缺B洪涝灾害C建材供应短缺D开挖基槽发现重要古墓E规划方案上报后审批期限超过一年答案：B,D,E解析：城市房地产开发经营管理条例规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。房地产估价师历年真题解析9辑 第2辑可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（）答案：错解析：本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（）。A.重新改造后价值 B.管理费用 C.销售费用 D.投资利息答案：A解析： 本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润。张某购买李某总价款为160 万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48 万元。李某不能履约，则应返还张某（）万元。A48B64C80D96答案：C解析：担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20。如果当事人约定的定金比例超过了20，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。160 万元×20=32（万元）的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金：32×2=64（万元），加上多付的定金：4832=16（万元），共计80 万元。微观经济政策中，针对外部性的经济政策主要有( )。A.政府干预 B.明确产权C.价格管制 D.外部效益内部化E.税收调节答案：A,B,D解析：外部效应内部化。指通过企业合并的方式将一个企业对另一个企业造成的负外部性计入合并后新企业的私人成本中。 在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，A、 10%B、 15%C、 5%D、 9%答案：D解析：此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。房地产估价师历年真题解析9辑 第3辑某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。3.计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制项目的借款计划（2）编制项目的借款还本付息表（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）答案：解析：(2022真题) 2022年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是（）元。A.576B.1728C.3360D.4800答案：A解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，秦某应缴纳的房产税为：1.44万元×4%0.0576万元576元。我国土地用途管制的核心是( )。A.实行土地有偿有限期使用制度B.经营土地有偿使用C.不能随意改变农用地的用途D.不能随意改变建设用地的用途答案：C解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(不能随意改变不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。#房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）答案：对解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。A、38.5B、40.5C、48.0D、50.0正确答案：C根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372022），下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有（）。A广场用地B公共设施用地C道路与交通设施用地D商业服务业设施用地E公共管理与公共服务设施用地答案：B,C,D,E解析：城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地。A 项属于城市建设用地分类中“中类”。 物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于五次公布物业服务资金的收支情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师历年真题解析9辑 第4辑房屋建筑工程保修期从( )起计算。A、 工程竣工验收合格之日B、 工程竣工验收之日C、 工程竣工验收申请之日D、 工程竣工之日答案：A解析：知识点 建设工程质量保修办法在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100答案：B解析：本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.36700×0.56300×0.26650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：66506700-50（元/m2）(2022年真题) 若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于答案：C解析：本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（）答案：错解析：考点:资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：RY（1Y）n/（1Y）n1。 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。（此题所给条件不全，有问题）A20B30C40D50正确答案：A 未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A统一房地产范围B统一付款方式C统一价格单位D统一市场状况正确答案：C房地产估价师历年真题解析9辑 第5辑 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为( )。A368万元B552万元C561万元D920万元正确答案：B某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A2.00B7.30C8.53D9.00答案：A解析：按月计息时，利息和=P（1+i）n1=1000 错误（1+8%/12）3 错误121=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P（1+i）n1=1000 错误（1+8%/4）4 错误31=268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24268.24=2.00（万元）。 房地产开发前期的规划管理包括（ ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书正确答案：ABCDABCD房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。工程建设监理活动中的控制主要有( )。A.合同控制B.质量控制C.投资控制D.进度控制E.设计控制答案：B,C,D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元 B.该房地产的收益价格为143.89万元 C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D.该房地产的合理经营期限为15年 E.该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A（n1）b0，即28（n1）×20，则n15。该房地产的收益价格=（A/Y）-（b/Y2）×1-1/（1+Y）n+（b/Y）×n/（1+Y）n=143.89（万元）。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数收益价格/年净收益143.89/285.14。(2022真题) 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需要当事人申请，注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出，撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依职权或者根据利害关系人的请求直接作出。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。房地产估价师历年真题解析9辑 第6辑 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。(5) 假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2022年10月1日的折旧总额和现值。正确答案：按题意，求该写字楼在估价时点(2022年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：旧房地价格房地的重新购建价格-建筑物的折旧土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧先画出其时间示意图(1) 计算房地的重新购建价格土地的重新购置价格2000×4000800(万元)建筑物的重新购建价格1300×90001170(万元)(2)计算建筑物的折旧拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)：门窗等损坏的修复费用为：3万元建筑物折旧总额404.44+38+9.05+65.99517.48(万元)(3) 该写字楼的现值800+1170-517.481452.52(万元)因此，该写字楼于2022年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。平屋顶的坡度一般在（）以下。A.1% B.2% C.3% D.4%答案：C解析：本题考查的是屋顶。平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度在2%左右。甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。保险公司应赔付甲公司（）万元。A.800B.2000C.3000D.3100答案：A解析：定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。然而对于定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均为保险合同双方事先约定的保险价值。如果保险事故造成保险标的灭失或者价值全部损失，则无论该保险标的实际损失如何，保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付，不必重新估价。如果保险事故仅造成保险标的部分损失，则只需确定损失的比例，该比例与保险合同约定的保险金额的乘积，即为保险人应支付的赔偿金额。 建设工程竣工验收，有（ ）负责组织实施A工程质量监督机构B建设单位C工程监理单位D房地产开发主管部门正确答案：B关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（）。A.降低流动性风险 B.发行费用高 C.容易分散股权 D.房地产企业首选的重要融资方式答案：A解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2022年5月15日起计。估价要求:需要评估该写字楼2022年5月15日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31 200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。月租金平均为35元/m2 (净使用面积）。出租率年平均为90%。经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。(3)测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200m2X35元/m2X12X60%=786.24万元(4)测算年运营费用：经常费：年经常费=(10X12)万元=120.00万元房产税：年房产税=786.24万元X12%=94.35万元其他税费：年其他税费=786.24万元X6%=47.17万元年运营费用：年运营费用=+=(120.00+94.35+47.17)万元=261.52万元(5)计算年净收益：年净收益=年有效毛收入一年运营费用=(786.24-261.52)万元=524.72万元(6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。(7)计算房地产价格:根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：上述公式中的收益期限n等于40年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2022年5月15日起计为50年，2022年5月15日到2022年5月15日为10年，此后的收益期限为40年，因此估价结果:根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2022年5月15日的购买总价为5126.57万元，约合每平方米建筑面积985.88元。答案：解析：改错如下：(1)年有效收人=31 200 m2 X35 元/m2 X12X90% = 1 179. 36 万元(2)年房产税=1 179.36万元X12% = 141.52万元(3)年其他税费=1 179. 36万元X6% = 70. 76万元(4)年运营费用= (120. 00 + 141. 52 + 70. 76)万元= 332. 28 万元(5)年净收益=(1 179. 36-332. 28)万元= 847. 08 万元(6)收益期n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2022年5月15日起计为50年，2022年5月15日到2022年5月15日为5年，此后的收益期 限为45年），因此：估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2022年5 月15日的购买总价为8 355万元，约合每平方米建筑面积1 606. 73元。某城市不同地区所有新开盘房地产价格如表2 所示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是（）元/m2。A2870B3330C3430D3460答案：C解析：房地产估价师历年真题解析9辑 第7辑在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（）。A银行存款利率B银行贷款利率C通货膨胀率加银行存款利率D资金的机会成本加风险调整值答案：D解析：确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。某市2022年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2022年末完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2022年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。A、 1.4B、 1.9C、 2D、 3答案：B解析：房屋的平均建设周期=(100+30)/70年=1.9年。 下列对工程建设定额的理解有误的是（ ）。A工程建设定额是工程造价计价的重要依据B工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系C工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平D工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律正确答案：C某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于金融债券。（）答案：错解析：本题考查的是债券的分类。某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于公债券、长期债券、公募债券。每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性答案：B解析：房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析答案：C解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。参见教材P139。 经济适用住房的基准价格由（ ）构成。A开发成本B税金C经营用房的建筑安装费D利润E违约金和罚款正确答案：ABD按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费、违约金和罚款是不得计入经济适用住房价格的。房地产估价师历年真题解析9辑 第8辑房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A、前期开发计划 B、工程建设计划 C、物业服务计划 D、建设场地布置 E、施工队伍选择答案：A,B,D,E解析：本题考查的是可行性研究的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。参见教材P254。财政政策和货币政策是最常用的两种微观经济政策。（）答案：错解析：本题考查的是宏观经济政策。财政政策和货币政策是最主要、也是最常用的两种宏观经济政策。（）是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。A、最低土地取得价格B、最高土地取得价格C、最高工程费用D、最高购买价格答案：B解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。A实物配租B税收优惠C发放租赁补贴D租金核减E购买经济适用住房正确答案：CD最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A、 23.4B、 28.6C、 33.4D、 46.8答案：D解析：依题意，土地乙的总地价为40×(40%+30%+20%+10%+9%+8%) 46.8(万元)。2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。关于卫生间渗水事项处理的说法，正确的为（）。A、秦某依法可以要求退房 B、能否退房，要看合同有无约定 C、合同如无约定，应由房地产开发主管部门裁决 D、秦某可以申请动用住宅专项维修资金来解决渗水问题答案：B解析： 本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，本题最符合题意的选项为B。房地产估价师历年真题解析9辑 第9辑估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（）答案：错解析：估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。下列会计恒等式，不正确的有（）。A.收入-费用=利润 B.资产=权益=债权人权益-所有者权益 C.资产=负债+所有者权益 D.所有者权益=资产+负债 E.所有者权益=资产-负债答案：B,D解析：本题考查的是会计恒等式。选项B错误，资产=权益=债权人权益+所有者权益；选项D错误，所有者权益=资产-负债。某商场是5年前一幢已使用6年的旧厂房改变用途并简单装修而成，改变用途时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时无偿收回。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。A.76.09%B.81.67%C.85.00%D.86.67%答案：A解析：本题考查的是直线法成新率的计算。成新率（4656）/46×100%76.09%。土地使用期限届满时无偿收回，所以按照剩余土地使用权期限计算折旧。总折旧年限为46年，5年前已经使用6年，所以实际经过年限为11年。P327。临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。A、 变动成本的设置B、 平衡点的设置C、 同定成本的设置D、 产销售量的不同答案：B解析：在获取估价业务时，不应承接的业务包括（）。A、与估价需求者有利害关系 B、与估价对象有利益关系 C、超出了自己的业务范围 D、受行政主管部门委托 E、自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值答案：A,B,C,E解析：本题考查的是受理估价委托。行政部门的合理估价需要，是可以得到满足的。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。 我国实行社会主义公有制，故土地登记只能核发国有土地使用证或集体土地使用证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×