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房地产估价师考试真题及答案8章房地产估价师考试真题及答案8章 第1章城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的( )以下的土地闲置费。A.10B.15C.20D.25答案：C解析：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。商品房买卖合同属于( )。A.单务合同 B.无名合同 C.实践合同 D.要式合同答案：D解析：商品房买卖合同属于双务合同、典型合同(有名合同)、诺成合同、要式合同。房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的（）特征。A分散性B替代性C易变性D季节性答案：D解析：消费者市场的季节性分为三种情况：季节性气候变化引起的季节性消费；季节性生产而引起的季节性消费；风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。选项A错误，一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行 （ ）正确答案：×最高最佳使用原则不是无条件的最高最佳使用，而是法律允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，不得转让的有（）。A、已抵押的B、已查封的C、未取得房屋权属证书的D、土地是划拨方式取得的E、依法收回土地使用权的答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产转让的条件。城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：（1）达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法进行登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。房地产估价师考试真题及答案8章 第2章房地产广告应遵循的原则不包括（）。A.真实 B.信用 C.合法 D.准确答案：B解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。不应计入收益性物业经营费用的是（）。A、抵押贷款利息B、公共设施维修费C、房产税D、物业保险费答案：A解析：考点:收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。房地产估价师注销注册可以由当事人申请。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。注销注册可由当事人申请，也可由国务院建住房城乡设主管部门依职权直接作出。某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。答案：解析：（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值有电梯的写字楼现时价格功能缺乏折旧前5年日租金增加额1.8×（14%）1.5×（16%）0.318（元）年租金增加额A10.318×（125%）×365×200017.41（万元）第635年日租金增加额2×（12%）1.5×（16%）0.55（元）年租金增加额A20.55×（125%）×365×200030.11（万元）获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额VV1V266176.26242.26（万元）（外部因素造成的自然增值）（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。（3）计算有电梯的写字楼现时价格（重置成本）前5年的年收益1.8×365×（14%）×（125%）×200094.608（万元）第635年的年收益2×365×（12%）×（125%）×2000107.31（万元）有电梯的写字楼现时价格358.64628.12 986.76（万元）（4）功能缺乏折旧180万元获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值有电梯的写字楼现时价格功能缺乏折旧986.76180806.76（万元）（*重置价格的功能缺乏的折旧，是单独增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额18015030万元） 外国投资企业和外国企业所得税实行309/5的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在测算土地的面积时，不计入用地面积的范围包括（ ）。公共使用的河滩、水沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等公共用地；经过规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入总地的面积ABCD（D正确答案：D的正确表述应是：已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经过规划部门核定需要作市政建设的用地。房地产估价师考试真题及答案8章 第3章 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( )正确答案：×答案 × 利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。会计信息处理的程序不包括（）。A、收集B、计量C、记录D、报告答案：A解析： 本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。答案：对解析：对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。 住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。关于李某购买的普通商品住房，表述正确的为（ ）。A.普通商品住房的开发企业应协助李某办理首次登记B.普通商品住房的建设项目资本金比例为30%C.由于征收事宜，李某新购的房屋免征契税D.李某不为房屋买卖合同缴纳印花税答案：D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。普通商品住房的开发企业应协助李某办理转移登记；普通商品住房的建设项目资本金比例为20%；由于李某的新购房屋的房价款，包括征收补偿款外加20万元，故李某需要对20万元部分，缴纳契税。根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段初期C、第二阶段后期D、第三阶段答案：D解析：考点:房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。房地产估价师考试真题及答案8章 第4章基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）答案：错解析：本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 甲公司申请办理商品房预售许可证时，应提交（ ）等证件及资料。A工程施工合同B土地使用权证C商品房预售合同示范文本D商品房预售方案正确答案：ABD房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的营业执照和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。A10.0B14.0C25.0D35.0正确答案：D房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。（）答案：对解析：会计主体不一定是法律主体。比如在企业集团的情况下，一个母公司拥有若干个子公司，企业集团在母公司的统一领导下开展经营活动，为了全面反映这个企业集团的财务状况和经营成果，就有必要将这个企业集团作为一个会计实体，通过编制合并会计报表，反映企业集团整体的财务状况、经营成果和现金流量。 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）分析。A吸纳率B房地产市场的商业周期C家庭规模与结构D投资购买和使用购买的比例正确答案：B 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试真题及答案8章 第5章实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A、可预测性B、不可控制性C、不可逆性D、可延期性E、不可变更性答案：C,D解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资往往是不可逆和可延期的。两大基本特性决定了具有实物期权性质。参见教材P243。王某拥有某套住宅所有权，在婚姻关系存续期间，王某将该房屋权属变更为夫妻另一方所有的，免征收契税。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税其他有关具体规定。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。P247。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。关于价值时点的说法，错误的是（）。A.价值时点可以是过去.现在或将来 B.价值时点是由估价目的决定的 C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致 D.价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至不懂得估价目的是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。（）答案：错解析：考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应是估价师根据委托人的估价需要，将其表述出来，然后请委托人认可。已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。答案：错解析：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。交付使用之后是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。房地产估价师考试真题及答案8章 第6章 以下属于无差异曲线具有的特点是（ ）。A无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交B无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的边际效用，不同曲线代表不同的边际效用C离原点越近的无差异曲线所代表的边际效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的边际效用越大D无差异曲线凸向原点E无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值正确答案：ADE 运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。直至2022年末，甲企业的所有者权益回报率为（ ）。A.3.08%B.12.50%C.15.91%D.39.20%答案：C解析：本题考查的是财务分析。所有者权益回报率净利润/所有者权益总额70/1000×（156%）15.91%。P395。所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（）答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。 财产保险指以各种物资财富及其相关利益为保险标的的保险。如运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重耐用品意外损害或失窃保险等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 ( )答案：对解析：房地产估价师考试真题及答案8章 第7章长期趋势法可以用于（）。A推测、判断房地产的未来价格B预测收益法中未来的租金、空置率等C市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E填补某些房地产历史价格资料的缺乏答案：A,B,D,E解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。如果土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用了10年后转让，那么受让人的使用年限为（）。A.40 B.50 C.70 D.100答案：A解析： 本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”50年-10年=40年。关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是( )。A.GNP=GDP+对外要素收入净额B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP答案：D解析：GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。GNP与GDP有如下关系：GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：A项，运用假设开发法估价，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。B项，投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率；在测算后续开发利润时要注意利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。C项，在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）。D项，在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。 实施强制拆迁必须以裁决为前提。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( )万元。A78B882C1210D1272正确答案：D答案 D应补地价(单价)960×5.0-700×0.84240(元/m2)应补地价(总价)4240×30001272(万元)房地产估价师考试真题及答案8章 第8章自动扶梯的坡度通常为（）。A.15° B.30° C.45° D.60°答案：B解析：本题考查的是楼梯、电梯。自动扶梯的坡度通常为30°。职业道德调节要求，房地产估价人员在估价活动中应以（）去支配自己的行为。A法律法规B掌握的知识C技术规范D内心的良知答案：D解析：法律和道德是两个不同的范畴，在社会活动中，具体的行为往往需要法律和道德共同调节。法律调节是国家或政府通过强制力来规范具体的行为，而道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。 钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×工程量清单中，税金项目清单包括的税金类别有（）。A.营业税 B.增值税 C.城市维护建设税 D.教育费附加 E.地方教育费附加答案：B,C,D,E解析：本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单中，税金=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加。在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（）答案：错解析：在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：忽视投资项目中的柔性价值；忽视投资机会的选择；忽视了房地产项目的收益成长。下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同 B.买卖合同 C.无偿保管 D.赠与合同 E.借款合同答案：B,E解析：本题考查的是合同法概述。借用合同、无偿保管合同和赠与合同属于单务合同。