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21年房地产估价师模拟冲刺试题集7卷21年房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第1卷在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（）答案：对解析：交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间状况。居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。答案：对解析：市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格。会下降。（ ）正确答案：×房地产价格与利率相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润。（）答案：错解析： 本题考查的是谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是( )。A、 人均绿地率B、 停车位C、 用地性质D、 建筑密度答案：C解析：(2022年真题) 某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：B解析：本题考查的是投资回收与投资回报。 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）答案：错解析： 本题考查的是估价报告组成。缺少致估价委托人函和估价的假设和限制条件。以下( )属于建筑物方面的描述。A、 交通条件B、 周围环境景观C、 公共服务设施完备程度D、 设施设备答案：D解析：21年房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第2卷下列对于信托的性质叙述有误的一项是( )。A、 信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B、 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C、 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D、 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定答案：B解析：信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的名义管理和处理信托财产。对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期。半年内物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。 基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由（ ）审批。A国务院B国家C农业部D国土资源部正确答案：A土地管理法对于征收土地批准权限的规定中，明确指出，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院审批下列说法不正确的是( )。A、 委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B、 法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C、 指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D、 指定代理的实质是一种实现委托代理的方式答案：D解析：指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。 拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的（ ）和（ ）内进行拆迁。A拆迁范围；拆迁方向B拆迁范围；拆迁期限C拆迁地址；拆迁方向D拆迁地址；拆迁期限正确答案：B拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。 下列房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。A属地管理原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部产权登记D房屋的所有权人和使用人为两个人正确答案：D 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。A1%B1.5%C2%D2.5%正确答案：B21年房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第3卷 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下( )。 (计算的周期数大于1)A单利计息的利息少，复利计息的利息多B单利计息的利息多，复利计息的利息少C单利计息的利息与复利计息的利息一样多D无法知道正确答案：A答案 A复利计息是利息产生利息，即利滚利。房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）答案：错解析：商业银行，是指直接面向企业、单位和个人，以吸收存款为主要资金来源，以开展贷款和中间业务为主要业务，以营利为目的综合性、多功能的金融企业。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。房地产信托业务属于商业银行的中间业务。(2022真题) 限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。商品房现房销售应具备的条件有( ABCD )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证答案：A,B,C,D解析：商品房销售管理办法(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A、权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B、当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C、空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D、通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响答案：B解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。 某在建工程的土地使用权是2022年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3至2022年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2和6。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2022年6月30目的正常购买总价。(10分)正确答案：设该在建工程的正常购买总价值为P一、继续完成后的 总价值1未来受益年限n=40-1-2-3=36年2未来年纯收益现值之和3装修及大修费用现值之和 甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房的实际容积率为（）。A、3.2B、4.2C、4.4D、5.8答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。规划建筑面积=土地面积×容积率=100000×3=300000 m2，保障房面积=规划建筑面积×20%=300000×20%=60000m2，商品住宅建筑面积=300000×（1-20%）=240000 m2，商品房实际容积率为2.8，则商品房实际占用的土地面积=商品房建筑面积/商品房实际容积率=240000/2.8=85714.29m2，保障住房实际容积率=保障住房总建筑面积/保障住房土地面积=60000/（100000-85714.29）=4.2。参见教材P34。 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险A信用B管理C法律D操作正确答案：D21年房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第4卷不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（）答案：对解析：本题考查的是决策的方法。不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。 关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ）。A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税正确答案：D住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入免征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免征个人所得税。已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期（）。A、3.625B、4.2C、4.84D、5.125答案：C解析：考点:动态投资回收期。从金融的角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。（）答案：对解析：考点:投资概述。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A、资金融入方需要还本付息B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D、存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资E、权益融资主要来源于个人投资者答案：B,C,D解析：考点:房地产权益融资。选项A错误，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息；选项E错误，权益融资主要来源于机构投资者。 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30，外墙面积6，单元间分隔墙面积8，公摊面积3那么，可出租面积应为（ ）。A33B40C43D47正确答案：B房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。（）答案：错解析：房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。 会计主体可以足一个法律主体，也可以是多个法律主体。（ ）正确答案：会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体往往是一个会计主体。但是，会计主体不一定是法律主体。 城镇最低收入家庭人均廉价住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的50%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第5卷 房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 （ ）正确答案： 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15上升为25，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（ ）万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C 在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场正确答案：C答案 C 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。 根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、（ ）。A房地产投资信托B外资企业C有限责任公司D股份有限公司正确答案：ACD某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的应纳税收入为（ ）元。A.21500 B.28300 C.37500 D.45000答案：A解析：当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。A、 irB、 irC、 irD、 i1+r答案：B解析：根据名义利率r与实际利率i的关系式。下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图纸是( )。A.建筑详图 B.建筑剖面图 C.建筑立面图 D.建筑平面图答案：B解析：建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目的土地使用权取得方式应为（）。A.挂牌出让B.招标出让C.拍卖出让D.划拨答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品住宅土地使用权应当以招、拍、挂的方式出让。参见教材P29。21年房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第6卷房产分户图的主要内容有( )。A.房屋轮廓线 B.房屋建筑面积C.用地面积 D.比例尺E.房屋边长答案：A,B,D,E解析：房产分户图主要内容：1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有；“楼梯共有”等字样。4.不动产登记机构、绘制日期。房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率销售利润/销售收入B.销售利润率销售利润/总开发价值C.销售利润率销售利润/总开发成本D.销售利润率销售利润/项目总投资答案：A解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入×100%。下列不属于直接代为登记的房屋包括( )。A、 房地产行政主管部门直管的公房B、 依法由房地产行政主管部门代管的房屋C、 有人主张权利的房屋D、 无人主张权利的房屋答案：C解析：知识点 特殊情况下的房地产登记市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？答案：解析：采用市场法估价在选取可比实例时应符合以下四个要求：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；比实例的成交价格应尽量为正常价格。 假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，不能被选作可比实例。因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，"如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年"(规范语) 试题分析 该题目主要考核市场法中可比实例选取的要求，这个问题是我们应用市场法估价首要要解决的基础性问题，因此应该牢固掌握。 经济技术开发区。耕地占用税的适用税额可以适当提高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。A、 60B、 6C、 10D、 60%答案：B解析：提示：建筑容积率建筑总面积/建筑用地面积，建筑总面积建筑基底面积×建筑层数，因此容积率=10×600/1000=6古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：古桥公司在住宅楼交付使用前应该( )。A、 成立业主委员会B、 申请业主委员会验收C、 申请单项建筑竣工验收D、 申请住宅小区竣工综合验收答案：C解析： 下列关于房产分幅图的描述有误的是（ ）。A是测绘分丘图和分户图的基础资料B是绘制房产权证附图的基本图C绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点D是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图正确答案：B房产分幅图是房产登记和建立户籍资料的索引和参考资料，而分丘图才是绘制房产权证附图的基本图。 估价上折旧注重的是（ ）。A原始取得价值的减价修B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D市场价值的真实减损正确答案：D估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。21年房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第7卷 是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A房地产膨胀B房地产泡沫C房地产滞销D房地产过度开发正确答案：B答案 B 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。某房地产在2022年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2022年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2022年9月的价格为（）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的方法。9月价格7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/10010098（元/m2）。连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。参见教材P197。（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2022 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2。2022 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2022 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2022年 6 月 30 日的市场价值。采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用答案：A解析：采用成本法估价时，开发成本是指土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和。开发成本的计算公式为：本案例中，甲公司仅取得了其中的办公楼和3 幢厂房的建设工程施工许可证，在评估时只有办公楼已完成主体结构，因此，采用成本法估价，可计入开发成本的只有办公楼开发费用。下列选项中，属于电磁辐射污染中，光污染的有（）。A.机场的闪动信号灯B.城市杂乱摆放的货摊C.夜间迎面驶来汽车的灯光D.长时间开机的手机、笔记本E.原子能工业发展带来的“三废”答案：A,B,C解析：本题考查的是辐射污染。选项AB属于光污染中的眩光污染；选项C属于光污染中的视觉污染。选项D电磁辐射污染；选项E属于放射性辐射污染。参见教材P6263。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映负债及所有者权益类，右方反映资产类。（）。答案：错解析：本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映资产类，右方反映负债和所有者权益类。关于债务融资，下列说法不正确的是( )。A、 信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B、 债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C、 企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年D、 利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”答案：B解析：知识点 房地产项目融资方案商场的土地使用权为40年，从2022年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2022年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2022年5月31日带租约出售时的正常总价格。答案：解析：(1)计算各层可出租的面积：2000m2×60%=1200m2。(2)计算租期内年净收益：180×1200×12×(1-20%)元=2073600元=207.36万元。(3)计算第一层在租期满后的年净收益：200×1200×12×(1-20%)元=2304000=230.4万元。(4)计算第一层的正常价格：×(5)计算第二层的年净收益：120×1200×12×(1-20%)元=1382400元=138.24万元。(6)计算第二层的正常价格：(7)计算第一层与第二层的正常总价格：V=V1+V2=(2640.27+1619.78)万元=4260.05万元。知识点 净收益每年不变的公式 乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。A商品房预售许可证B商品房销售广告C房屋综合验收合格证明D甲出具的商品房销售委托合同正确答案：AD工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。