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21年房地产估价师考试真题及答案5卷21年房地产估价师考试真题及答案5卷 第1卷某商店的土地使用期限为40年，自2022年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2022年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。该商场2022年10月1日带租约出售时的正常价格应为（ ）万元。A.89.60 B.229.21 C.375.69 D.604.90答案：D解析： 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）。A该两幢建筑物抵押评估价值之和B该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格正确答案：B 当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在结算房价时应按实结算，多找少补。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。答案：解析：该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照( )不同而划分的。A.被保险标的 B.保险资金来源 C.保险的实施方式 D.保险责任承担的次序答案：A解析：以保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险、责任保险、信用保证保险与人身保险四大类。保险标的是指保险合同中所载明的投保对象。在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（）。A众数法B最小二乘法C扩大时距法D中位乘数法E移动平均法答案：B,C,E解析：受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。下列行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。房屋赠与；以土地、房屋权属抵债；以土地、房屋权属投资、入股等需要交纳契税。选项B，法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；选项E，房地产抵押不缴纳契税。某城市2022年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2022年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。A、1260B、1380C、1440D、2100答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120×15%×801440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。 评估拆迁价格应精确到（ ）。A元B角C百元D由双方协商正确答案：A21年房地产估价师考试真题及答案5卷 第2卷(2022年真题) 目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。A.银行信贷B.投资信托C.民间借贷D.租赁融资答案：A解析：本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。 经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。 ( )答案：错解析：保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。答案：对解析：在重复保险的情况下，若发生保险事故，则由各保险人分摊保险标的所受的损失。如果保险金额总和超过保险价值的，各保险人承担的赔偿金额总和不得超过保险价值。用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是( )。A.会计主体假设 B.持续经营假设 C.会计分期假设 D.货币计量假设答案：B解析：持续经营是指会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，即在可以预见的未来，企业不会被宣告破产或进行清算，持有的资产将正常运营，负债将继续进行清偿。持续经营假设的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。若王某的房产还在建设之中，则在对其进行转让估价时，首选的方法是（ ）。A.市场法 B.假设开发法C.成本法 D.收益法答案：B解析： 某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为( )万元。A417B500C460D450正确答案：C答案 C先求出土地价值(50-200×12%)÷10%260万元，房地产总价值260+ 200460(万元)。21年房地产估价师考试真题及答案5卷 第3卷住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。（）答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业，城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金归职工个人所有，记入职工个人住房公积金账户，定向用于职工建造、购买、翻建，大修自住住房。建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。必须3个月。且既不开工又不申请延期，或者超过延期次数的，自行废止。 城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。此题为判断题(对，错)。正确答案：×暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资( )万元人民币以下的工程招标代理业务。A.10000B.8000C.6000D.4000答案：C解析：工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1 亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000 万元人民币以下的工程招标代理业务。在新建商品房销售价格中，一般可以反映所销售商品房总体价格水平的是（）。A、起价 B、标价 C、成交价 D、均价答案：D解析：本题考查的是起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A.估价委托书 B.估价代理书 C.估价报告书 D.估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。一幢写字楼的潜在毛租金收入减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）答案：错解析：考点:收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。影响债券利率高低的因素主要有（ ）。A.发行者的资信级别 B.资本市场资金供求关系C.债券偿还期限 D.利率计算方式E.债券发行方式答案：A,B,C,D解析：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。21年房地产估价师考试真题及答案5卷 第4卷根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（ ）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场答案：A,C,D解析：市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）。A、开征房产税B、物价水平变化C、调整房地产信贷规模D、城市规划变更答案：B解析：考点:制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策因素。只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，可以获得最小销售收入的产量组合。（）答案：错解析：本题考查的是生产理论。只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等。因此，在该点上的两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。运用路线价法估价的前提条件是（）。A、街道不规整，临街土地排列较整齐B、街道较规整，临街土地排列不整齐C、街道较规整，临街土地排列较整齐D、街道及两侧的土地排列均不整齐答案：C解析：考点:路线价法概述。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，国务院建设主管部门予以注销注册。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：（1）注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的；（2）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；（3）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；（4）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；（5）依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值答案：C,E解析：本题考查的是经济评价指标体系。动态盈利指标有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。P178。 关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日正确答案：A 某房地产评估的估价时点为2022年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2022年6月18日；由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%；由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2022年中期比2022年中期上涨1%，2022年中期比2022年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下：（1）交易情况修正系数：（100-7）/100=93/100（2）交易日期修正系数：（100+4）/100=104/100（3）区域因素修正系数：100/（100-5）=100/95（4）个别因素修正系数：100/（100+2）=100/102（5）计算比准价格A：比准价格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6元/m2正确答案：(1)交易情况修正系数错误，应为：100/(100-7)=100/93(2)交易日期修正系数错误，应为：(100+1)/100×(100+3)/100=104.03/100(3)区域因素修正系数错误，应为：100/(100+5)=100/105(4)个别因素修正系数错误，应为：100/(100-2)=100/98对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答案：A,E解析：本题考查的是净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。21年房地产估价师考试真题及答案5卷 第5卷下列关于生产与生产函数，表述正确的有（）。A.生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程 B.一般将生产中各种资源投入概括为劳动.土地.资本以及管理者才能等，统称为生产要素 C.生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间依存关系的数学描述 D.生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间排斥关系的数学描述 E.劳动.土地为生产要素，技术以及管理者才能则不是生产要素答案：A,B,C解析：本题考查的是生产理论。选项D错误，生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间依存关系的数学描述。选项E错误，生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本以及管理者才能等，统称为生产要素。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。2022年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。A.6个月 B.9个月C. 1年 D.2年答案：A解析： 以下关于房地产市场特性的描述，错误的是( )。A房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定C由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势D由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的正确答案：D答案 D 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多，同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。估价师不能在开始估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。（）答案：对解析：本题考查的是估价结果。签证性估价因为要“独立、客观、公正”，所以估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。参见教材P36。 学校兴办的招待所用房可免征房产税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入（）元。A、8000B、8269C、7432D、7000答案：B解析： 本题考查的是复利计算。年实际利率=（1+1%）12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/（1+i）n-1×（1+i）=6×12.68%/（1+12.68%）5-1×（1+i）=8269元。参见教材P158。土地增值税的扣除项目不包括取得土地使用权时所支付的金额。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额。参见教材P242。从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比 B.实际价格理论价格 C.房价租金比 D.收入租金比 E.住房市场指数答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。 房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可熊性的风险因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：