21年房地产估价师预测试题8节.docx

21年房地产估价师预测试题8节21年房地产估价师预测试题8节 第1节 甲级写字楼的特点有( )。A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应D建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物正确答案：B答案 B A、D项为乙级写字楼的特点，C项为丙级写字楼的特点。 商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：×关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定答案：B解析：本题考查的是工程建设招标。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。P77。有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。参见教材P107。(2022真题) 普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人均绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C21年房地产估价师预测试题8节 第2节甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某投资该房产需要签订的合同类型为（）。A、主合同B、从合同C、非典型合同D、单务合同答案：A,B解析：本题考查的是合同法概述。李某购买商品房贷款，贷款合同是主合同，抵押合同是从合同。参见教材P412。 在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ）。A商品证券B货币证券C资本证券D投资证券正确答案：C30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（ ）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法答案：A解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。经营期不同不能直接比总值，必须比年值。选项D还必须满足效益相同的条件。P210。国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于（）。A.10日B.20日C.30日D.40日答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于30日。 下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有（ ）。A房地产书面咨询收费一般每份3001000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6%B房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费C房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取D房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收E实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%正确答案：BDE2022 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。关于该项目开发建设的说法，正确的为（）。A.该项目可采用划拨方式供地B.甲企业通过招投标方式成为该项目的建设单位C.该项目的资本金最低为2100 万元D.该项目开发利润应控制在3以内答案：A,B,D解析：2022 年 5 月 25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。则该经济适用住房的开发项目的最低资本金为：6000×20=1200（万元）。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 （）答案：对解析：考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。21年房地产估价师预测试题8节 第3节 土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。A、 按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B、 按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%C、 按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%D、 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E 按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%答案：A,B,D,E解析：因为建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的1.5倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价值为x，二层为1.2x，一层是1.5×1.2x1.8x，则x+1.2x+1.8x4x600万元，x150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。 循环波动是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×按间接比较判定某可比实例价格的调整系数为1.02，则下列表述正确的是（）。A、可比实例状况一定比标准状况好B、估价对象状况一定比标准状况差C、可比实例状况可能比标准状况差D、可比实例状况可能比估价对象状况好答案：C解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。根据间接比较法的公式，如果可比实例的调整系数为1.02，可以判定估价对象的状况一定比可比实例状况好。参见教材P201。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。A、房屋征收部门B、另一家房地产估价机构C、监察机关D、房地产价格评估专家委员会答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。(2022真题) 下列物权中，属于用益物权的是（）。A.质权B.抵押权C.地役权D.留置权答案：C解析：本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。ABD都是担保物权。 非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师预测试题8节 第4节 某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/m2、712元/m2，744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年的价格为( )。A849元/m2B865元/m22C882元/m2D915元/m2正确答案：C某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A5286.72B7552.45C9939.23D14198.90答案：A解析：该写字楼的报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%×（1+25%）=7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n+Vt/（1+Y）t，则V=400×（130%）/7.5%×11/（1+7.5%）5+V×（1+20%）×（16%）/（1+7.5%）5，解得：V=5286.72（万元）。 对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由37名的单数业主担任。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。A、 小于5年B、 在45年之间C、 在56年之间D、 在34年之间答案：B解析：动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1)+(上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值)=(5-1)+4.91/18.63年=4.26年商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.建设工程施工许可证 E.商品房预售许可证答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发贷款。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（）答案：对解析：考点:收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。21年房地产估价师预测试题8节 第5节 已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为( )。A36%B62.07%C7347%D80%正确答案：B答案 B开发利润10000-1500-3000-400-500-400-6003600(万元)成本利润率3600÷(1500+3000+400+500+400)×100%62.07%出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内（毁约除外）应根据（ ）计算净收益。A.租赁合同 B.租金水平C.税金 D.经营费用答案：A解析： 确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。A一面临街B两面临街C土地形状为矩形D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率正确答案：ACE钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为( )。A、 纠纷调解之日B、 2000年5月C、 2000年2月28日D、 评估机构在具体进行估价时的某一天答案：C解析： 下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ）。A抵押价值B市场价值C计税价值D投资价值E在用价值正确答案：AB 下列（ ）是货币政策的中间目标。A稳定物价B国际收支平衡C货币供应量增加D利率稳定E实现充分就业正确答案：CD1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田××二、估价方：××房地产评估有限责任公司三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2022年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、采用的估价方法本估价采用比较法、成本法综合评估。九、估价结果：2022年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万陆仟元整。十、估价人员(略)十一、应用时效：本评估报告使用期为3年。××房地产估价有限责任公司2022年5月23日某居住房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于×住宅小区，建筑物为？层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。二、区域因素分析估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。六、估价测算过程1比较法将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。(1) 比较实例确定。比较实例A坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产，建于1999年为7层砖混结构，房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第4层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下一室一厅，独立厨房并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2，位于楼下院内。该房产为私有房产。比较实例B坐落在××市五四西路35号的2-1-502号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内3层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59m2。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房；3层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房，卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。比较实例C坐落在××市五四西路35号的1-1-301号，房产建于1999年，为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第3层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积221.38m2。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同，可比实例，的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。(2) 估价计算。交易情况修正。估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：实例A=100/100；实例B=100/100；实例C=100/100。交易日期修正。2022年1月至2022年5月，××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100；实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100；实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。区域因素修正。实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区，B位于××市五四路20号竞秀小区，各宗可比实例的区域因素修正率为：实例A=100/100；实例B=100/98；实例C=100/100。个别因素修正。实例A、B、C物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率为：实例A=94/100；实例B=97/100；实例C=135/100。(3) 价格计算。根据上述各项修正，列表如表4-4所示。利用直接比较法公式如下：估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正( )/100×交易日期修正 ( )/100×区域因素修正( )/100×个别因素修正( )利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价：(1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2用比较法测算得出评估标的房地产的总价值：1878.05×222.95元=418711元2成本法估价测算过程：该房产1999年购人价为1850元/m2。1850×222.95元=412458元产权手续及各项收费：412458×5.0%元=20623元利息(412458+20623)×3.7%元=16024元投入装修70000元扣除一年折旧70000×30%元=21000元412458+20623+16024+(70000-21000)元=498105元根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。七、评估结果采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。对以上述两种方法得出的结论取中间值即：(418711+498105)/2=458408，为此次评估结果。故此次评估最后结果为458000元。××房地产评估有限责任公司2022年5月23日答案：解析：估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错： 实例A100(1+0.5%)/100100.5/100 实例B100(1+0.5%)/100102/100 实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/( )。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。(15)估价方法选用描述过于简单，没有给出技术路线。 答案解析：试题分析 该题目所考查的除估价报告的形式内容外，主要检验两大评估方法的使用。比较法的使用首先要注意可比实例的选取是否恰当，各项修正参数的计算以及公式的应用是否与规范一致。您可能感兴趣的试题21年房地产估价师预测试题8节 第6节下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A、现状价值是市场价值B、投资价值属于非市场价值C、市场价值的前提之一是继续利用D、同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。但如果现状利用为最高最佳使用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。XX置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人XX置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价机构XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。三、估价对象XX置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内XX工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于xX市XX路XX号，四至范围XXXX，总占地面积12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800mz建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2022年6月30日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写:人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022年6.月30日至2022年7月5日十三、估价报告的有效期（略）XX置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析XX置业公司兼并集团内XX工厂所得的房地产总占地面积120001m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m120m2。XX置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，XX置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提髙。二、市场背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料见表337(交易情况与房地产状况的详细分析略)。根据可比实例，搜集的其他相关资料有:该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势，2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3,2022年6月30日为1:8.27。式中，可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4.估价结果根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价为(9347+8484+10458)元/m2+3=9430元/m2总价为 9430元/m2X7800m2=7355万元(二)在建写字楼的估价1.首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500m2X300dXl.2美元/(d.m2)X8.27X(120%)=3215万元年运营费用=3215万元X55%=1768万元净收益=有效毛收入一运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳时情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2.测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490万元X(1+5.85%)0.51=101万元(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183万元X6%=851万元3.在建写字楼的评估价值总价值=(141833490101851)万元=9741万元六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元（大写：人民币柒仟畚佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。答案：解析：(1)缺少土地使用性质描述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。(4)可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。(5)可比实例B交易日期修正错误。(6)可比实例B可比性差,修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。(7)可比实例C选用汇率错误。(8)收益年限不应选取50年。(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按300天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。(15)超市应优先选用收益法估价。(16)区域因素和个别因素描述不够具体。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（）答案：对解析：本题考查的是生产理论。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段 根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是( )。A.属永久性建筑有柱的货棚B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.无顶盖的室外楼梯D.与室内不相通的类似于阳台的建筑正确答案：D下列关于契税计税依据的说法，错误的是（）。A、土地使用权出售以成交价格计 B、土地使用权赠与以成交价格计 C、房屋赠与由征收机关参照市场价格核定 D、土地使用权交换、房屋交换计税以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为依据答案：B解析：本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。土地使用权赠与由征收机关参照市场价格核定。 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在（ ）。A±5%B+_10%C±20%D±30%正确答案：BB详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.O%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。21年房地产估价师预测试题8节 第7节商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A房地产开发企业的特点B城市区域功能C购房者的需求D城市地理环境答案：C解析：一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据（又称细分变量、细分标准）对市场进行细分。对于房地产物业管理情况的描述属于房地产实物状况描述。（）答案：错解析：考点:房地产权益状况描述。对于房地产物业管理情况的描述属于房地产权益状况描述。下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A、写字楼层高偏低B、厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基础不均匀沉降答案：A解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的。（）答案：对解析： 本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的。 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。A112.5B155.6C144.6D132.4正确答案：C细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。A、 细分市场的可衡量性B、 细分市场的规模和发展前景C、 细分市场的差异性大小D、 企业的目标和资源E 细分市场结构的吸引力答案：B,D,E解析： 房地产置业投资中，在持有期内获得每年（ ）的股本收益率也是很平常的事。A20%30%B20%25%C15%20%D10%15%正确答案：C房地产置业投资中，在持有期内获得每年1520的股本收益率也是很平常的事。21年房地产估价师预测试题8节 第8节房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为两项。（）答案：错解析：考点:中国房地产估价行业发展。根据关于建立房地产企业及执业人员信用档案系统的通知，房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）答案：对解析：本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。向权利人发放权属证书是登记程序的开始项。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。房地产开发企业的经营成本主要包括( )。A、 土地转让成本B、 经营管理费用C、 配套设施销售成本D、 商品房销售成本E 房地产出租经营成本答案：A,C,D,E解析：解析 投资与成本房地产转让，当事人应当（）。A.签订书面转让合同B.向县级以上政府规定的部门申报成交价C.到工商管理部门办理转让合同登记手续D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续E.到房地产管理部门办理房地产转移登记答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产转让合同。房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。