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21年房地产估价师考试真题精选及答案9节21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第1节证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。（）答案：对解析：本题考查的是证券的一般特征。证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是（）。A、房地产减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配答案：A解析： 本题考查的是房地产估价的含义。选项A属于相关经济损失评估业务。房地产价值减损评估业务，例如因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采取逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显示出价格变动的基本发展趋势。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲>乙 B.甲乙。在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（）。A、指数平滑法B、简单平均法C、移动平均法D、回归分析法E、市场因子推演法答案：D,E解析： 本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A、 土地面积B、 地质条件C、 土地位置D、 土地形状答案：D解析：21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第2节房地产投资的作用主要包括（）。A、带动经济发展B、促进就业C、减少财政收入D、改善居住条件E、降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响答案：A,B,D,E解析：考点:房地产投资概述。房地产的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。从投资者角度看，投资者可以通过房地产投资、获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。 评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2， 成交日期为2022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格 每月与上月的变动幅度为1.5 %、2.5%、0.5 %、-1.5%、-2.5%、-1.0 %、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2022年9月末的价格为（ ）元/m2。A2938B2982C3329D3379正确答案：A评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1000元/m2，（甲别墅的装修标准为1200元/m2），因乙别墅的周边环境略逊于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅低5%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9690B.10200C.10500D.10736.84答案：D解析：本题考查的是交易情况修正的方法。10000（12001000）×（100/95）10736.84（元/m2）。参见教材P193。临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。A、 变动成本的设置B、 平衡点的设置C、 同定成本的设置D、 产销售量的不同答案：B解析：房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求答案：C,D解析：本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A.3700B.4040C.4250D.5300答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价2100/21050元/m2，单价320010504250元/m2。21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第3节 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。（此题所给条件不全，有问题）A20B30C40D50正确答案：A比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A、所在区域的消费者观念发生了变化 B、国家调整了房地产的税费政策 C、国际与国内均出现了通货膨胀 D、对可比实例进行了装修改造答案：D解析：本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194。在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值（不考虑外部折旧）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。前提“不考虑外部折旧”是必须加上的。市场不景气时，外部折旧作为扣减项目，会降低成本法求得的成本价值。查账的重点是（）。A.内部控制制度是否严密 B.企业的经营状况 C.会计工作 D.财产物资的保管情况答案：C解析：本题考查的是查账。会计工作是查账的重点。 房地产估价师注销注册可由当事人申请。 （ ）正确答案：×估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。下列房地产中，可以设定抵押的是（）。A.土地所有权 B.权属有争议的房地产 C.已依法公告列入征收范围的房地产 D.以出让方式取得的国有土地使用权答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押，其他三项都不可以抵押。21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第4节 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和O.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测 算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A100B50C50D100正确答案：B三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差=66506700=-50(元/m2) 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。A为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B建在幢内且为本幢服务的配电房C为多幢综合楼服务的物业管理用房D人防用的地下室E用作公共休憩场所的架空层正确答案：ACDE(2022年真题) 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售答案：A解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。（）答案：对解析：考点:替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。下列关于房地产拍卖的表述，错误的是（）。A.对于用途发生转换的房地产标的，不得拍卖B.有共有人的房地产拍卖，共有人享有优先购买权C.有租赁登记的房地产拍卖，承租人享有优先购买权D.产权人为国有单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见答案：A解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖标的发生用途转换，按照转换后的用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件。参见教材P450。 下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（ ）。A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日正确答案：B职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计算。21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第5节某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A29807B30867C35755D36194答案：A解析：该在建写字楼年金A2×365×（110）×31971（万元）。该在建写字楼现值VAY1971539420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420（115）（31.253/12）29807（万元）。下列交易实例中，不得选作可比实例的是（ ）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点答案：D解析：本题考查的是选取可比实例。选项D，可比实例的成交日期不得晚于价值时点。P182183。在相同风险条件下，金融杠杆将是权益投资风险与风险溢价成比例增长。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产债务融资。在假定相同风险的条件下，金融杠杆将使权益投资风险与风险溢价成比例地增长。P277。关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（）。A、降低流动性风险B、发行费用高C、容易分散股权D、房地产企业首选的重要融资方式答案：A解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A、内部收益率B、基准收益率C、期望投资回报率D、名义投资回报率答案：B解析： 本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P180。边际消费倾向，指的是（）。A、成本每增加一个单位所引起的售价变化B、售价每增加一个单位所引起的需求变化C、收入每增加一个单位所引起的消费变化D、产能每增加一个单位所引起的利润变化答案：C解析： 本题考查的是经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第6节 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为( )元。A430000B430200C432000D432100正确答案：B答案 B3600×120-(2000-200)430200(元)2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A.750B.900C.1400D.1800答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元×25%1400万元。参见教材P270。建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄答案：A解析： 本题考查的是年限法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。会计核算的四个假设相互依存，相互补充，确定了会计核算空间范围的是（）。A.会计主体假设B.持续经营假设C.会计分期假设D.货币计量假设答案：A解析：本题考查的是会计假设。会计主体确定了会计核算的空间范围；持续经营和会计分期确立了会计核算的时间范围；货币计量为会计核算提供了必要的手段。参见教材P362。 某市2022年房地产投资统计中，统计总体是该市2022年全年累计的新开工建筑面积投资总额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列哪种房地产最适用成本法估价( )。A、 学校B、 公园C、 商场D、 普通商品住宅E 油田答案：A,B,E解析：学校、油田和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第7节各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（）答案：对解析：终极目标是指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。 瑕疵请求权是指（ ）。A拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷B公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷正确答案：C下列不确定性因素中，对“开发销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（）A、土地费用 B、建筑安装工程费 C、开发期 D、运营费用 E、财务费用答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。 甲企业对张某所购房屋的保修期，从（ ）起计算。A房屋竣工之日B验收合格之日C开发商通知交房之日D商品房交付之日正确答案：D 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×关于股票和股单的说法，正确的是（ ）。A.股票和股单同属于证据证券B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行的D.股票和股单都可以在市场上自由流通答案：A解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股票和股单都是在股份制企业中送用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的，主要表现在以下几个方面：（1）适用范围不同；（2）性质不同；（3）表现形式不同。21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第8节某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07答案：D解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。超额持有成本的现值2.5/10%×11/（110%）3023.57（万元），无效成本50×15007.5（万元）。采用重建成本的功能过剩折旧无效成本超额持有成本的现值7.523.5731.07（万元）。重置成本，没有无效成本的问题。P325。信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样，不具有信用创造功能。（）答案：对解析：非银行金融机构包括信用合作社、储蓄贷款协会、保险公司、信托公司、证券公司、投资公司和财务公司等。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（）登记A.预购商品房预告 B.房屋转移 C.在建工程抵押权 D.房屋抵押权答案：C解析：本题考查的是不动产登记程序。对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。在土地私有制国家，房地产权益通常指的是（）。A、土地使用权和土地所有权B、土地使用权和房屋所有权C、永久的土地所有权和房屋所有权D、土地使有权和房屋所有权答案：C解析：考点:房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是（）。A天然石材B壁纸C吸声材料D合成隔热板材答案：A解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。不得抵押的房地产范围包括（）。A.私人诊所 B.公共福利事业的房地产 C.依法公告列入征收范围的房地产 D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产 E.空置2年的房地产答案：B,C,D解析：本题考查的是合法原则。选项A错误，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的；选项E错误，空置3年以上的商品房不可设置抵押。21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第9节为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/ m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/ m2。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3836.51答案：D解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方承担的税率）3500/（16%）3723.404（元/ m2），市场状况调整后价格3723.404×（10.5%）63836.51（元/ m2）。 毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（ ）的愿望。A永久出售B租让C投资开发D廉卖正确答案：C为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。(2022年真题) 房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）答案：对解析：本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。某宗房地产2022年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2022年10月转售时的价格比2022年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。A、 5221B、 3767C、 3041D、 3500答案：C解析：知识点 报酬资本化法的公式在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。