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21年房地产经纪人试题5辑21年房地产经纪人试题5辑 第1辑房地产投资选择多样性的表现有（）。A.房地产类型多样B.房地产投资形式多样C.房地产投资收益的个别性D.房地产经营方式多样E.房地产投资变现复杂答案：A,B,D解析：房地产投资的特点包括：投资选择的多样性；投资区域的差异性；投资价值的附加性；投资变现的困难性；投资收益的个别性；投资预期的风险性。其中，投资的多样性主要表现在：投资对象的多样性；投资形式的多样性；经营方式的多样性。对客户信息的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动，就是（）。A、客源开拓B、客源分析C、客源利用D、客源信息管理答案：D解析：客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。中国的城市化随着工业化进程的加快，特别是改革开放政策的实施，出现了加快发展的势头，但就整个过程看，仍属于乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段，这一阶段的主要特点是（）。A、城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快B、乡村城市化推动了大城市的发展，表现为人口从农村向城市迁移，导致城市人口不断增长C、城市化随着工业化进入成熟期，在人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩展，但郊区人口增长仍然高于城市D、乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动E、城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多，但其人口数量却比中小城市多答案：A,D,E解析：乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段的主要特点包括：城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快。乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动。城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多，但其人口数量却比中小城市多。城市集聚规模过大很易导致交通拥挤、环境生态质量下降等一系列“大城市病”。对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，房屋登记机构应当将()记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。A:抵押当事人的名称(姓名)B:最高债权额C:债权确定的期间D:登记时间E:抵押债务人的基本情况答案：A,B,C,D解析：甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共10层。居民李某购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120m2，套内墙体面积为20m2，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8m2、10m2，应分摊共有建筑面积15m2。按建筑结构的主要材料划分，该商住两用楼的结构形式最可能为（）结构。A、砖混B、钢C、砖木D、钢筋混凝土答案：D解析：钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都适用。A项，砖混结构建筑物的层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。B项，钢结构建筑多为体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房。C项，砖木结构建筑多为古代建筑，民用房屋和简易房屋。房地产经纪机构风险管理规避要以（）为主。A、预防风险B、控制风险C、分散风险D、转移风险答案：A解析：房地产经纪机构风险管理的主要内容包括风险识别、风险衡量和企业风险处理三个方面。房地产经纪机构的风险管理，主要以预防为主，针对房地产经纪机构可能存在的风险，其措施和方法主要包括：对外承诺标准化；权限的控制与分配；门店负责人的培训；建立监察稽核体系；风险的转移。公共租赁住房租赁合同期限一般为()年.A:13B:35C:510D:1020答案：B解析：21年房地产经纪人试题5辑 第2辑共用题干2022年4月，H省经济特区A市市民王某通过B房地产中介服务公司在A市首次购买了一套80m2的二手房，成交价格为30万元。该二手房当初购房交纳契税时间和房屋所有权证发证时间都是2022年8月。A市目前房产转让执行的营业税为5，个人所得税为1%。王某为解决手头资金不足问题，贷款10万元。在办理房产过户手续时，房地产税收机关认为其申报的成交价格低，要求予以评估，于是王某委托二级资质W房地产估价有限责任公司，对该房屋进行了评估，评估价为35万元。房地产权利人转让房地产，如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以()。A:向国土资源行政管理部门提请裁决B:向房地产管理部门提请裁决C:向人民法院提起诉讼D:向监察部门提请对房地产评估机构进行监察答案：C解析：甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。乙机构获得8万元的行为违反了（）。A、民法通则B、房地产中介服务收费相关规定C、房地产经纪执业规范D、城市房地产管理法答案：C解析：B项，房地产经纪管理办法第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。C项，房地产经纪执业规范规定，经委托人同意，两个或者两个以上房地产经纪机构同一房地产经纪业务开展合作的，只能按一宗业务收费，不得向委托人增加收费。合作完成机构应当根据合同约定分配佣金。根据合同约定，甲乙机构只能向杨某收取合同约定的佣金为100×2%=2（万元）。下列景观美学特征中，不属于景观正向美学特征的有（）。A、 有序而又不整齐划一B、 尺度的过大或过小C、 景观要素的运用与生命的活力D、 清洁性答案：B解析：景观正向美学特征包括：合适的空间尺度；有序而又不整齐划一；多样性和复杂性；清洁性；安静性；景观要素的运动与生命的活力等。新建商品住房采取集中销售方式的风险是（）。A.对客户没有约束力B.前期积累客户容易流失C.客户可能自动放弃购房D.易因流程不当引发客户不满答案：D解析：销售方式分为集中销售和自然销售两种。其中，集中销售是指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。主要的风险是当天到场选房的客户非常集中，若服务或购房流程设计不恰当，容易引起客户不满。气态污染物是指以气体形态进入大气的污染物，主要包括( )。A:二氧化碳B:氮氢化物C:硫氧化物D:碳氢化合物E:二氧化氢答案：C,D解析：在建筑物区分所有权中，对（ ）的所有权占主导地位。A.共有部分B.集体部分C.专有部分D.私有部分答案：C解析：业主的建筑物区分所有权，包括：对专有部分的所有权；对建筑区划内的共有部分享有共有权；对共有部分享有共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范抵押贷款的（）风险。A.房屋贬值B.无法实现交换C.购房者房屋处置D.利率变化E.无力继续偿还贷款本息答案：A,C,D,E解析：对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范以下抵押贷款的风险：无力继续偿还贷款本息风险；房屋贬值风险；利率变化风险；购房者房屋处置风险。21年房地产经纪人试题5辑 第3辑应当通过房地产经纪服务合同约定的房地产经纪服务项目包括（）。A.提供房地产信息B.实地看房C.代拟交易合同D.代办贷款E.代办房地产登记答案：A,B,C解析：约定房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成标准，要参考房地产经纪机构在其经营场所公示的服务项目，还要符合国家或者行业关于房地产经纪服务标准和流程的相关规定。房地产经纪服务的项目包括：提供房地产信息服务，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对交易房源，房地产交易政策咨询等；实地看房服务，包括制作房屋状况说明书、联络房屋产权人或管理人、带领客户看房等服务；代拟合同服务，包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同，又称代书。在经济学中，把能满足人们对某种需要的效用的价值称为（ ）。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.有用价值答案：A解析：有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为有使用价值，如水可以解渴，粮食可以充饥，住宅可以居住。减少带客户到房屋建设工地看房的次数，这属于风险管理损失控制方法中的( )。A:减少风险行为的程度B:自留与自保C:提高预防能力D:分散化答案：A解析：房地产电视广告的优点主要有（）。A.传播面广B.影响力大C.诉求力强D.制作成本低E.专业适应性强答案：A,B,C解析：电视广告的优点包括：传播面广；影响力大；诉求力强；表现手段和方式灵活多样；艺术力强。缺点包括：制作复杂；成本高；时间短促；专业适应性不强；传播面太宽容易造成浪费。应以优异的商品性能为后盾、优秀的销售服务为保障、优越的销售环境为条件、厂商的信心为基础，体现的是商品定价心理方法中的（）。A.高位定价策略B.低位定价策略C.尾数定价策略D.折扣定价策略答案：A解析：高位定价策略针对价高质优或便宜没好货的心理，以同类商品中较高甚至最高的价格来定价。购买这种商品的人，往往不在乎价格，而更关心商品的质量及其能否显示其身份、地位或优越感，通常价格越高，其心理越满足。新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。为使登记的潜在客户变成真正客户，甲公司可采取的策略为（）。A.经常向客户赠送小礼品B.向客户提供有效的解决方案C.尽可能满足客户提出的所有要求D.尽可能引导客户调整对价格的期望答案：B,D解析：使登记的潜在客户变成真正客户，又称为养客，是客源开拓中的重要策略。它是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立信任。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。房地产预售、销售广告中，不是必须载明的事项是（）。A、开发企业名称B、销售地址C、代理销售的中介服务机构名称D、预售许可证书号答案：B解析：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售许可证书号。21年房地产经纪人试题5辑 第4辑导致建筑物折旧中的物质折的原因包括（ ）。A.设备、设施陈旧落后B.正常使用的磨损C.自然经过的老化D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存答案：B,C,D,E解析：物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。导致物质折旧的原因分为：自然经过的老化，主要是随着时间的流逝由于自然力作用而引起的；正常使用的磨损，主要是由于正常使用而引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关；意外破坏的损毁，主要是由于突发性的天灾人祸而引起的；延迟维修的损坏残存，主要是由于未适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时而引起的。获取购房客户最为有效的途径是（）。A.现场接待B.发放预售楼盘宣传单C.发布广告信息D.电话推送服务答案：A解析：现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最为有效的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。现场接待的流程一般包括：及时接待来访客户，简洁明了地做自我介绍；通过讲解区域、沙盘、模型、观看项目影像等，向购房客户介绍项目的基本情况；参观样板间及园林等配套景观，突出亮点；返回售楼处与买方客户深入洽谈。房地产经纪机构的业务领域包括（ ）。A.区域选择B.业务类型选择C.市场范围选择D.目标客户选择E.业务规模选择答案：A,B,C,D解析：业务领域选择，是指企业现在可以提供的产品与服务的领域以及在未来一定时间内拟进入或退出、支持或限制的某些业务领域，它为企业活动确定了界限，也因此为企业规定了某种环境界限。房地产经纪机构的业务领域选择包括：区域选择；业务类型选择；市场范围选择；目标客户选择等。共用题干易某拥有一套2022年底购买的面积为115 m2、处于热销地段的商品住房，与甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)协商委托出售事宜。易某开始希望住房售价为60万元，但了解房地产市场行情后，在正式签订委托协议时，将住房售价调高到70万元。最终，易某以68万元出售了该套住房。根据以上内容，回答9396题。若易某在2022年8月出售该住房，则其应缴纳的营业税总额为（）元。 A:0B:34 000C:37 400D:81 600答案：B解析：房地产市场上的房地产经纪机构，具有（ ）的作用，在房地产市场上十分活跃。A.促进交易行为B.市场调查C.提供信息D.阻碍交易行为答案：A解析：房地产市场上的房地产经纪机构，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃。一般而言，他们不但参与交易行为，并且对于地区市场十分了解。 新建商品房销售人员上岗考核通常由（）组织进行。A、项目销售经理B、项目策划人员C、项目负责人D、专业法律人员 答案：A解析：销售人员上岗考核通常由项目销售经理组织进行。上岗考核的目的主要是推动销售人员学习项目的相关知识，同时通过这种方式保证项目的销售人员尽快进入工作状态；其次，考核也是人员选拔的一种方式。一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略，其类型包括( )。A:后向一体化B:前向一体化C:横向一体化D:纵向一体化E:水平一体化答案：A,B,E解析：21年房地产经纪人试题5辑 第5辑房地产市场中，寡头垄断市场的特征有（）。A、少数生产者占据绝大部分或全部市场B、寡头生产者倾向于价格竞争C、生产者间不容易达成协议D、往往发生在产品有差异的生产者间E、很少在中小城市中产生答案：A,D,E解析：寡头垄断市场是指少数几个生产者的产量和市场份额占该市场的绝大部分或全部的市场。在寡头垄断市场中，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。由于生产者数量很少，他们之间容易达成某种默契甚至协议。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间。在中小城市和房地产开发企业数量很少的情况下，新建商品住房市场会形成寡头垄断市场。业种组合的模式不包括（）。A.并列式B.互补式C.衍生式D.综合式答案：A解析：业种组合原则是按区域需求来确定，种类丰富，业种之间要注意不同属性的搭配，能起到引导消费的原则。业种组合的模式包括：互补式，根据商品的不同属性，以相互补充为原则进行业种规划；衍生式，属于同种业种，但是该业种的衍生产物；综合式，商品品种多，品牌齐，形成交叉业种组合。房源信息“公盘制”的作用主要有（）。A.促进了机构所有房源信息完全共享B.提高了房地产经纪人收集房源信息的积极性C.促进了房地产经纪人的工作效率D.提高了房源的成交速度E.防止了房源信息外泄答案：A,C,D解析：公盘制的优点表现在：信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要包括：不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性；部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为；房源信息较容易外泄。胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“A房地产经纪公司”（以下简称“A公司”）。胡某、李某具有房地产经纪人执业资格，陈某仅具有房地产经纪人协理资格。A公司成立后，聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人。一天，王某接待一位客户朱某，朱某委托A公司代理销售其拥有的一间办公用房，A公司与朱某签订了房地产经纪合同。王某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某，租赁合同约定的租期为20年。如果王某未将该物业已租赁的情况告诉其业务主管，买受方在不知情的情况下购买了该物业，买受方的损失应当由（）承担。A.A公司B.王某个人C.崔某D.朱某答案：A,D解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人和房地产经纪机构签订的。因此，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。共用题干2022年8月，冯某通过甲房地产经纪机构(以下称甲机构)的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2022年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2022年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2022年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。冯某办理房屋抵押登记应提交的要件为()。A:登记申请书B:主债权合同C:房屋测绘报告D:抵押合同答案：A,B,D解析：房地产经纪机构开设门店的可行性研究中的关键指标有（）。A、区域必要市场占有率B、损益平衡销售额C、经营成本D、市场利率E、房屋价格指数答案：A,B,C解析：门店开设的可行性研究是在对区域的市场存量、客户需求程度、周转率、交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上，通过盈亏分析，以确定是否投资、投资的方式、投资的数额及规模等的过程。门店可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡销售额和区域必要市场占有率等。房地产登记制度中，()又称为“德国登记制”。A:契约登记制B:产权登记制C:托伦斯登记制D:权利登记制答案：D解析：