22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑.docx

22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第1辑动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.净收益现值抵偿全部投资答案：B解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A、3.09 B、3.48 C、3.83 D、3.92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( )。A管理费B销售费用C前期费用D其他费用正确答案：B答案 B 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）元人民币。A7220B7600C14440D15200正确答案：A 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种循环的模式。( )正确答案：×答案 × 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。（ ）拥有选聘、解聘物业管理企业权利。A.业主大会B.业主代表大会C.业主委员会D.居民委员会答案：A解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。A、供求关系短期内不太稳定 B、自由竞争的市场环境 C、较长时期的市场运行 D、可大量重复开发建设 E、成本和效用变动不同步答案：B,C,D解析：本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见教材P287。22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第2辑关于专业房地产估价的说法，正确的有（）。A、应由专业机构和专业人员完成 B、应经过审慎判断并提供专业意见 C、出具的结果具有证明效力 D、应收取一定的服务费用 E、咨询性估价无需承担法律责任答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。（2）提供的是专业意见。（3）具有公信力。（4）实行有偿服务。（5）承担法律责任。参见教材P2。下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值答案：B解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。 某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为（ ）万元。A40B30C25D22正确答案：D40(3+8+7)22(万元)房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，可以将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）答案：错解析：本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A、 523.45B、 593.75C、 643.75D、 1000答案：C解析：V2500×4000×1-(1-5%)×15÷406437500(元)643.75(万元)下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店答案：A,C,E解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第3辑我国地产企业境外投资的项目，以居住物业为主。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。我国地产企业境外投资，主要为写字楼、酒店、工业、商业零售、居住物业。参见教材P7。 下列有关集体征用土地的说法正确的是（ ）。A珍惜耕地、合理利用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和提高土地效益的经济手段B建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地C征用土地实行两级审批制度，即省级和市级人民政府D征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续E国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公用事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠正确答案：BE有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地，提高土地效益的经济手段；征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；征收农用地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手段。故选项A、C、D是错误的。 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。A房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E房地产权属登记为房地产权利动态登记正确答案：ABE房地产面积测算，边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）答案：对解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。A、单元估算法B、单位指标估算法C、概算指标法D、工程量近似匡算法答案：A解析：考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。A、 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B、 房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C、 房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D、 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E 房地产估价既是科学又是艺术答案：B,C解析：知识点 房地产估价的本质根据当事人双方权利义务的分担方式，房地产买卖属于（）。A.单务行为 B.双务行为 C.无偿行为 D.有偿行为答案：B解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖属于双务行为。22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第4辑 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。A折旧费B审计费C金融机构手续费D无形资产摊销费正确答案：C 下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。A法定存款准备金率B贷款额度控制C再贴现利率D公开市场业务正确答案：B在强制拍卖中，拍卖的主体是( )。A.人民法院和拍卖公司 B.竞买人和买受人C.人民法院和拍卖标的所有权人 D.拍卖公司和拍卖标的所有权人答案：A解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。拍卖标的的所有权人或处分权人(即执行案件的被执行人)与竞买人和买受人一样，均不是强制拍卖的主体，而只是强制拍卖的关系人。关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B、重新购建价格相当于账面价值C、重新购建成本是客观的重新购建成本D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：考点:重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定价值、确定其土地使用权价格。下列关于基准地价修正法的说法中，正确的有（）。A.本质上是比较法 B.需要做交易情况修正 C.需要做市场状况调整 D.需要做土地状况调整 E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数体系的完整性和合理性。运用基准地价修正法进行宗地估价，一般分为5个步骤：（1）收集有关基准地价资料；（2）查找估价对象宗地所在位置的基准地价；（3）对基准地价进行市场状况调整；（4）对基准地价进行土地状况调整；（5）计算估价对象宗地价值或价格。 城市（ ）的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A详细规划B控制规划C指标规划D分区规划正确答案：D 根据下列内容，回答 46 题：张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。第 4 题 在2022年10月时，张某的权益价格为（ ）。A没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2022年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2022年10月的现值D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格正确答案：C22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第5辑以下关于经济适用住房政策，表述正确的是( )。A.政府可优先回购经济适用住房B.购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权C.购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款D.对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房E.经济适用住房购房人拥有全部产权答案：A,B,C,D解析：关于加强经济适用住房管理有关问题的通知(建保(2022 59 号)，规定“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。”要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。答案：解析： 前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73万元前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816万元其他收入为600万元/年前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515万元第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200元=981.12万元第六年写字楼收入=960×（10000-5000）×95%=4560000元=456万元第六年其他收入=400万元第六年净收益=（981.12+456+400）×（1-55%）=826.704万元第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000元=456万元第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=20367000元=2036.7万元其他收入=800万元/年第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35万元资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（826.704-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698万元计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（826.704-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31%某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。参见教材P9。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、费用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则答案：A,B,E解析： 本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。 工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列属于投保人承担的义务的是（ ）。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB 城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是（ ）之日。A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B房屋拆迁许可证颁发C拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D房屋拆迁实施正确答案：B22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第6辑 房屋登记收费标准中不包含房屋权属证书费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的（）。A.10% B.15% C.20% D.30%答案：C解析：本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。下列关于保险职能的说法有误的一项是( )。A、 分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B、 融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C、 在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D、 保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力答案：C解析：在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。某宗房地产2022年2月25日的价格为1000美元m2，汇率为1美元8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5，则其2022年10月25日的价格为（）元人民币。2022年10月25日的汇率为1美元8.29元人民币。A、7935B、7964C、8260D、8290答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2022年10月25日的价格1000×（1-0.5）8×8.297964（元）。参见教材P195。 银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为（ ）。A保证保险B责任保险C信用保险D财产损失保险正确答案：C封面（略）目录(略）致委托人函XX有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：xX字第XX号，建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2022年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表320)。 XX房地产估价有限公司（盖章） 法人代表：x x x 二零零九年五月二十二日 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件(略） 房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2022年建成并投人使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中12层为商铺和酒楼，3层为茶楼，45层为客房及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，13层为大面积玻璃窗，45层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好,基础设施完备,维护保养较好，处于正常使用状态。(二）权益状况估价对象为XX有限公司拥有的位于XX市XX街XX号1层的商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为，房屋所有权证号：XX字第XX号；房屋所有权人：XX有限公司，房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：XX;房号：XX;结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2;设计用途：商业；登记日期：2022年6月6曰。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第XX号；土地使用者：XX有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30m2;终止日期：2046年4月20日；登记日期：2022年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2022年4月21日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原则（略）十、估价方法（略）十一、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2。十二、估价对象变现能力分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2022年4月21日至2022年5月22日。十五、估价报告应用的有效期（略）XX房地产估价有限公司 2022年5月22日附件(略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程 1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：式中V收益价格；Ai相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益；Y房地产的报酬率(折现率）。(1)确定房地产收益1)租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2022年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起 算，租约期内房地产年有效毛收人见表321。其中，租金按建筑面积计算，收人均为年末取得。2)租约期外房地产收益根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075元/(m2*月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m2*月），且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100X12X(12%)=1176元/m2(2)确定年运营费用运营费用包括:管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表322(计算过程略）。(3)确定年净收益计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用则估价对象年净收益见表322。(4)确定报酬率综合考虑，确定报酬率为7%(计算过程略）。(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2.市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格=可比实例房地产的价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数(1)可比实例的选取（表323)(2)建立可比价格基础（略）(3)选取比较因素及因素条件说明根据房地产估价规范及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。1)交易情况交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。2)交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3)区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。4)估价对象与可比实例比较因素情况表（表324)5)建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表326。取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42元/m23.估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即评估单价=(16740.50+12217.42）÷2=14478.96元/m2评估总价=14478.96X339.29=491.26万元总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整答案：解析：1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2 *月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。15.等比递增计算中租约期外的折现期错误(不应为5年，应为4年）。16.表323中的可比实例成交价未说明付款方式。17.可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。19.比较、修正项目不全:或缺少情况的修正；或缺少租赁期的比较和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比较修正；或缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。20.距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。21.表325中修正系数的表述形式错误。22.表325中修正系数的确定缺乏理由或（具体指出）某个因素的取值缺乏理由。23.表325中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。24.技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循（）原则。A、一致性B、一贯性C、谨慎D、替代答案：B解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。也就是现在与过去所采用的估价方法或对待方式应相同，不得随意变更。例如，房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。参见教材P172。22年房地产估价师考试真题精选及答案7辑 第7辑从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。（）答案：对解析：本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2022年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？答案：解析：不能决定购买该临街商铺。原因是：(1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；(2）租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；(3)出租经营成本的水平不清楚，还需调査掌握。 保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：×重新定位指避开强有力的竞争对手的二次定位。（）答案：错解析：本题考查的是市场定位。重新定位指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。 中国房地产市场的发展急需扩展房地产（ ）渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A间接融资B直接融资C基金融资D债券融资正确答案：B中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 （ ）正确答案：×投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。估价中的最高最佳使用具体包括( )等。A、 最佳用途B、 最佳位置C、 最佳规模D、 最佳环境E 最佳集约度答案：A,C,E解析：知识点 最高最佳使用原则