某市经济适用住房管理实施细则6355.docx

南京市经济适用用住房管理实实施细则第一章 总 则则第一条为规范本市经济济适用住房建建设、销售和和管理行为，保保护当事人合合法权益，根根据建设部、国国家发展改革革委、国土资资源部、人民民银行发布的的经济适用用住房管理办办法等有关关法律法规，结结合本市实际际，制定本细细则。第二条 本细则则所称经济适适用住房，是是指政府提供供政策优惠，限限定建设标准准、供应对象象和销售价格格，具有保障障性质的政策策性商品住房房。第三条 在本市市市区（不含含江宁、浦口口、六合区）从从事经济适用用住房建设、销销售，实施经经济适用住房房管理，应当当遵守本细则则。第四条经济适用住房建建设坚持“因地制宜、统统一规划、集集中建设、规规范运作”的原则，由由市政府根据据经济社会发发展水平、居居民住房状况况和收入水平平等因素，确确定经济适用用住房的政策策目标、建设设计划、建设设标准、供应应范围和供应应对象等，并并指定相关部部门组织实施施。第五条 购买经经济适用住房房实行申请、审审批和公示制制度。第六条市房产管理局是是本市经济适适用住房建设设和管理的行行政主管部门门，负责研究究制定本市经经济适用住房房建设和供应应政策，会同同市发展计划划委员会、建建设委员会、规规划局、国土土资源局根据据土地利用总总体规划、城城市总体规划划，编制本市市经济适用住住房建设发展展规划和储备备计划；负责责本市经济适适用住房项目目招标管理、建建设管理、销销售与售后管管理和监督管管理。市住房房制度改革办办公室（以下下简称“市房改办”）具体承担担经济适用住住房建设和供供应的日常管管理工作。市发展计划委员员会负责会同同市建设委员员会、规划局局、国土资源源局依据本市市经济适用住住房发展规划划和项目储备备计划，编制制年度建设投投资计划；负负责本市经济济适用住房建建设项目立项项审批、年度度建设计划的的审核、报批批和下达。市建设委员会负负责编制经济济适用住房年年度用地计划划和建设计划划，指导本市市经济适用住住房建设，监监督项目法人人招投标，核核发施工许可可证。市规划局负责本本市经济适用用住房建设项项目的选址，核核发建设用地地规划许可证证、建设工程程规划许可证证。市国土资源局负负责本市经济济适用住房建建设项目用地地预审、征地地报批、土地地供应等工作作；负责集体体土地上被拆拆迁家庭（包包括征地撤组组剩余国有土土地上被拆迁迁家庭，下同同）申购经济济适用住房的的调查、登记记、审核工作作。市财政局负责对对全市经济适适用住房建设设中政府投入入资金的审核核、拨付及监监督等工作。市物价局负责经经济适用住房房年度指导价价格的制定、发发布和销售价价格审批、监监督工作。市审计局负责经经济适用住房房建设相关费费用和竣工决决算的审计监监督工作。市监察局负责监监督各相关业业务主管部门门在本市经济济适用住房建建设、供应和和管理中依法法履行职责的的情况。第二章 相关政政策第七条经济适用住房建建设用地应当当按照本市土土地利用总体体规划和城市市总体规划要要求，合理布布局，实行行行政划拨方式式供应。全市市经济适用住住房的用地规规模、计划，应应纳入本市住住宅建设用地地供应计划。严严禁以经济适适用住房名义义取得划拨土土地后，改变变土地用途，变变相搞商品房房开发。第八条 经济适适用住房建设设和经营中的的行政事业性性收费，减半半征收（具体体减半征收费费项见附件），属属于市权范围围收取的部分分，按最低标标准减半征收收。第九条经济适用住房项项目应当按照照国家和省、市市的规定，配配套建设防空空地下室，确确因地质、地地形、施工等等条件限制不不能修建的，建建设单位应当当向市人防主主管部门提出出易地建设申申请，经批准准后按应建防防空地下室的的建筑面积和和收费标准减减半缴纳易地地建设费。第十条对销售经济适用用住房所征收收营业税的市市区两级财政政的留成部分分，应主要用用于帮助中低低收入家庭解解决住房困难难，首先是用用于低收入和和最低收入家家庭住房保障障。第十一条经济适用住房项项目涉及成片片开发建设的的配套道路、桥桥梁及小区周周边为经济适适用住房配套套建设的排污污、排洪、照照明等非经营营性市政公共共基础设施建建设费用，以以及代征土地地面积超过项项目占地总面面积30%的的部分的征地地拆迁费用，由由市政府纳入入城市建设年年度计划解决决；涉及供电电、供水、供供气、电信、电电视等公建配配套基础设施施，本着“谁受益，谁谁投资”的原则，由由建设单位负负责实施。第十二条非政府投资项目目的被拆迁人人购买经济适适用住房，建建设单位应当当承担核定市市场价与经济济适用住房供供应价格的差差价，其差价价款专项用于于经济适用住住房建设。第十三条 经济济适用住房项项目应按国家家和地方有关关标准配建相相应等级的公公共服务设施施，以利于小小区的管理和和居民生活质质量的提高。第十四条经济适用住房小小区应当按总总建筑面积11%2%建建设商业用房房，计入建设设成本，房屋屋产权归全体体业主所有，其其经营收益专专项用于补贴贴经济适用住住房小区的物物业管理。第十五条经济适用住房小小区可适当配配建经营性用用房，不计入入建设成本，可可以经营和销销售。销售时时补办土地出出让手续，免免交土地出让让金，其收益益专户存储，市市、区房产、财财政监督，专专项用于平衡衡经济适用住住房建设成本本。第十六条 经济济适用住房小小区的机动车车停车位按规规定的比例标标准配建，地地面、地下的的比例结合小小区的实际确确定。第十七条 经济济适用住房的的物业专项维维修资金，由由购房人按多多层2%、高高层3%的比比例缴纳。第十八条购买经济适用住住房的个人向向商业银行申申请贷款，除除符合个人人住房贷款管管理办法规规定外，还应应当提供准予予购买经济适适用住房的证证明。个人住住房贷款利率率执行中国人人民银行公布布的贷款利率率，不得上浮浮。经济适用住房建建设单位可以以在建项目作作抵押向商业业银行申请住住房开发贷款款，贷款利率率可下浮100%。第十九条用于个人购房贷贷款的住房公公积金，可优优先向购买经经济适用住房房的个人发放放。职工可以以提取本人及及直系亲属的的住房公积金金购买经济适适用住房；可可以本人及直直系亲属的住住房公积金偿偿还住房贷款款。第三章 建设管管理第二十条经济适用住房开开发建设按照照政府组织协协调、企业市市场运作原则则，实行项目目法人招标，参参与投标的房房地产开发企企业必须具有有与开发经济济适用住房建建设规模相应应的资质、资资本金、良好好的开发业绩绩和社会信誉誉。第二十一条经济适用住房项项目建设招投投标工作，由由市房产管理理局或有关区区政府组织，市市房改办或有有关区房地产产管理局具体体负责，市、区区相关职能部部门参加，成成立招投标工工作小组，按按照国家有关关规定组织实实施。项目招招标文书和评评标细则应报报市房改办备备案。第二十二条经济适用住房的的规划设计、施施工、建设监监理、材料供供应均应实行行公开招投标标，并按规定定签订招投标标合同。委托托单位与受托托单位在签订订委托合同书书时，应同时时签订廉政建建设责任书。第二十三条经济适用住房要要根据本市居居民的收入和和居住水平等等因素，合理理确定户型面面积和各种户户型比例，以以中小套型为为主，小套住住房面积控制制在60平方方米左右，中中套住房面积积控制在800平方米左右右。供应人口口较少家庭的的套型面积可可适当降低，其其中一人户440平方米左左右，二人户户50平方米米左右。第二十四条经济适用住房的的规划设计应应当坚持标准准适度、功能能齐全、经济济适用、便利利节能的原则则，并结合全全面建设小康康社会的目标标，优选规划划设计方案；经济适用住住房建设必须须严格执行国国家有关技术术规范和标准准，积极推广广应用先进、成成熟、适用的的新技术、新新工艺、新材材料、新设备备，实现住宅宅部件的标准准化、集约化化、系列化，降降低成本，提提高住宅建设设整体水平。第二十五条经济适用住房项项目实行验收收制度。住宅宅建设项目竣竣工时，要严严格按照国家家和省、市的的有关规定进进行验收，未未经依法验收收或验收不合合格的不得交交付使用。经济适用住房建建设单位对其其开发建设的的经济适用住住房工程质量量负最终责任任。建设单位应当向向买受人出具具住宅质量量保证书和和使用说明明书，并按按有关规定和和合同约定承承担保修责任任。第二十六条 经经济适用住房房建设单位对对经济适用住住房项目要实实行单独建帐帐核算。市审审计局、监察察局对经济适适用住房建设设实行专项审审计，依法监监督检查。第四章 价格管管理第二十七条经济适用住房价价格实行政府府指导价，年年度指导价格格由市物价局局会同市房产产管理局根据据拆迁土地级级别、建设成成本和中低收收入家庭经济济承受能力等等因素测算确确定，定期向向社会发布。第二十八条经济适用住房销销（预）售价价格由建设单单位根据成本本核（测）算算向市物价局局申报，市物物价局按照有有关规定核定定销（预）售售基准价格。预预售价格应在在项目开工之之前确定，并并及时向社会会公示。第二十九条 经经济适用住房房的单套售价价，应当以基基准价格为基基础，计算楼楼层、朝向差差价。楼层、朝朝向差价按整整幢（单元）增增减的代数和和为零的原则则确定。第三十条确定经济适用住住房的价格应应当以保本微微利为原则，其其销售基准价价格和浮动幅幅度应当按照照国家计委、建建设部经济济适用住房价价格管理办法法和江苏省省物价局、建建设厅经济济适用住房价价格管理办法法实施细则的的规定确定。第三十一条 经经济适用住房房基准价格由由开发成本、税税金和利润三三部分构成。开发成本包括以以下内容：（一）按照法律律、法规规定定用于征用土土地和拆迁补补偿等所支付付的征地和拆拆迁安置补偿偿费；（二）开发项目目前期工作所所发生的工程程勘察、规划划及建筑设计计、施工通水水、通电、通通气、通路及及平整场地等等前期费用；（三）列入施工工图预（决）算算项目的主体体房屋建筑安安装工程费，包包括房屋主体体部分的土建建（含桩基）工工程费、水暖暖电气等安装装工程费及附附属工程费；（四）在小区用用地规划红线线以内，与住住房同步配套套建设的住宅宅小区基础设设施建设费，以以及按政府批批准的小区规规划要求建设设的不能有偿偿转让的非营营业性公共配配套设施建设设费；（五）建设供应应管理费按照照不超过第一一项至第四项项费用之和的的2.5%计计算；（六）贷款利息息按照房地产产开发经营企企业为住房建建设筹措资金金所发生的银银行贷款利息息计算；（七）行政事业业性收费按照照有关规定计计算。税金依照国家规规定的税目和和税率计算。利润按照不超过过第一项至第第四项费用之之和的3%综综合计算。第三十二条 下下列费用不得得计入经济适适用住房价格格：（一）住宅小区区内经营性设设施的建设费费用；（二）开发经营营企业的办公公用房、经营营用房的建筑筑安装费用及及应分摊的各各种费用；（三）各种与住住房开发经营营无关的集资资、赞助、捐捐赠和其他费费用；（四）各种赔偿偿金、违约金金、滞纳金和和罚款；（五）按规定已已经减免及其其他不应计入入价格的费用用。第三十三条 经经济适用住房房项目建设单单位向市物价价局申报定价价时，应提供供以下材料：（一）经济适用用住房价格申申报表和价格格构成项目审审核表；（二）有资质的的成本认定或或监审机构出出具的成本审审核意见书；（三）经济适用用住房建设的的立项、用地地批文及规划划、拆迁、施施工许可证复复印件；（四）建筑安装装工程预（决决）算书及工工程设计、监监理、施工合合同复印件；（五）其他应当当提供的材料料。第三十四条 经经济适用住房房销售应当实实行明码标价价，销售价格格不得超过公公示的基准价价格和浮动幅幅度。不得在在标价之外收收取任何未予予标明的费用用。第三十五条经济适用住房实实行收费卡制制度。各有关关部门收取项项目费用时，必必须填写市物物价局核发的的交费登记卡卡，如实填写写收费项目、标标准、收费依依据、执收单单位等内容，并并加盖单位公公章。拒绝填填写或不按规规定要求填写写的，经济适适用住房建设设单位有权拒拒交，并向市市物价局举报报。任何单位位不得以押金金、保证金等等名义，变相相向经济适用用住房建设单单位收取费用用。第五章 销售和和售后管理第三十六条 符符合下列条件件之一的家庭庭，可以申请请购买一套经经济适用住房房：（一）在本市实实际居住的一一对夫妇为一一个申购家庭庭（含单亲家家庭），且至至少其中一方方具有本市城城镇常住户口口已满2年；家庭人均月月收入在市政政府公布的本本市当年最低低工资标准以以下；家庭人人均住房的使使用面积在当当年规定的最最低标准面积积（含本数）以以下。同一住房多家庭庭共同居住，其其中符合申购购条件的家庭庭在两个以上上，若一家庭庭申购后，其其他家庭的住住房面积将超超过人均最低低标准面积的的，家庭之间间应当协商一一致，确定一一个申购家庭庭。（二）具有本市市常住户口的的国有土地上上的被拆迁家家庭，货币补补偿金额在当当年规定的标标准金额（含含本数）以下下，同一户籍籍家庭成员人人均年收入在在上年度本市市人均可支配配收入标准以以下，且本市市及拆迁范围围外他处无住住房的。（三）具有本市市常住户口的的集体土地上上的被拆迁家家庭，符合申申购经济适用用住房条件的的，以房屋拆拆迁补偿款（原原房收购款、购购房补偿款、区区位补偿款三三项之和）申申请购买经济济适用住房，使使用除拆迁补补偿款以外资资金不得超过过10%。第三十七条 除除申购家庭夫夫妇外，下列列家庭成员可可以作为分摊摊家庭收入的的人口：（一）与申购家家庭夫妇同住住的未婚或离离异、丧偶后后他处无住房房的直系亲属属；（二）正在服义义务兵役的子子女；（三）在外地读读书的未婚子子女。第三十八条 除除申购家庭夫夫妇外，下列列人员可以作作为分摊家庭庭住房使用面面积的人口：（一）共同居住住的近亲属及及其家庭成员员；（二）正在服义义务兵役的子子女。第三十九条 下下列房屋应当当认定为申购购家庭的原住住房：（一）家庭成员员居住的私有有住房；（二）家庭成员员承租的公有有住房；（三）现住的父父母或子女的的住房；（四）申购家庭庭成员在申购购前5年内已已转让或出租租的自用住房房；（五）待入住的的拆迁安置住住房。第四十条经济适用住房供供应管理由市市、区房改办办分级负责，市市房改办负责责制定经济适适用住房供应应计划，复审审申购家庭条条件，组织供供应；区房改改办负责受理理申购家庭的的申请、初审审和组织供应应。低收入家庭和国国有土地被拆拆迁困难家庭庭由区房改办办受理申请，初初审后报市房房改办复审；集体土地上上被拆迁家庭庭由区国土资资源局（房地地产管理局）受受理申请，审审核后报市国国土资源局，由由市国土资源源局汇总报市市房改办备案案。第四十一条经济适用住房供供应应当严格格操作程序，实实行审批公示示制度，接受受社会监督；经市、区房房改办审核符符合条件的，应应当公示；公公示后有投诉诉的，由市、区区房改办调查查、核实、处处理；对无投投诉或经调查查、核实投诉诉不实的，在在经济适用住住房申请表上上签署核查意意见，并注明明可以购买的的房屋面积或或房价总额标标准。第四十二条 申申购经济适用用住房，按下下列程序办理理有关手续：（一）城镇低收收入家庭或国国有土地被拆拆迁家庭申请请人，持家庭庭户口本、家家庭夫妇的任任何一方持本本人身份证、现现住房产权或或使用权凭证证、实际居住住证明、所在在单位或街道道办事处出具具的家庭成员员收入证明（被被拆迁户提供供南京市房屋屋拆迁补偿协协议），以及及受理登记部部门要求提交交的其他证明明材料，向户户口所在地的的区房改办提提出申请，填填写购买经济济适用住房申申请表。集体土地上的被被拆迁家庭申申请人，持本本人身份证、南南京市征地房房屋拆迁补偿偿协议，向所所在区国土资资源局（房地地产管理局）申申请，填写购购买经济适用用住房申请表表。被拆迁家庭符合合申购经济适适用住房条件件的，自签订订拆迁补偿协协议之日起，应应当在半年内内申请，过期期作自动放弃弃处理。（二）区房改办办受理申请后后，对申购家家庭的申购条条件进行核实实，符合申购购条件的由区区房改办将申申购家庭的人人口、收入、住住房状况等内内容在其居住住地或户口所所在地公告115日，公告告无异议的，区区房改办将申申购材料报市市房改办审批批。（三）市房改办办经复核符合合申购条件的的，将申购家家庭人口、收收入、住房状状况等内容在在本市主要报报纸公示155日，公示无无异议的，通通知申请人待待购经济适用用住房。（四）每批次经经济适用住房房竣工后，区区房改办根据据市房改办的的分配计划或或房源，通知知申请人与建建设单位签订订购房合同。被被拆迁人应当当将货币补偿偿款转帐至建建设单位。第四十三条 低低收入家庭购购买经济适用用住房的，可可以向市房改改办申请以原原住房置换经经济适用住房房。在双方自自愿的原则下下，按房屋的的市场评估价价结算房款。第四十四条 经经批准购买经经济适用住房房的家庭，自自批准之日起起两年内未能能购房的应当当重新申请。申购经济适用住住房的家庭在在抽取选房顺顺序号后或选选房后，自愿愿放弃购买的的，两年后方方可重新申购购。第四十五条 购购买经济适用用住房的先后后顺序，可以以用公开抽（摇摇）号的方式式产生。军烈烈属、残疾人人优先购买。第四十六条 购购房家庭需持持“南京市经济适适用住房购买买通知书”（以下简称称“通知书”）到建设单单位购买经济济适用住房。凭凭“通知书”办理经济适适用住房房房屋所有权证证和国有有土地使用证证。第四十七条经济适用住房项项目建设单位位必须将供应应方案（包括括套数、面积积、对象等）报报市房改办审审核。未经审审核的一律不不得销售。项项目建设单位位按供应条件件未销售完毕毕的剩余房源源转入下年度度销售，或由由市房改办统统一调配供应应销售。经济适用住房项项目建设单位位在供应销售售前，应办妥妥销售许可可证，在规规定时间内为为购房者办理理房屋所有有权证和国国有土地使用用证。第四十八条 购购买经济适用用住房，使用用经济适用用住房买卖契契约。房产产、土地部门门在办理权属属登记时，应应当分别注明明“经济适用住住房”、“划拨土地”。第四十九条经济适用住房在在取得房屋屋所有权证和和国有土地地使用证55年后，方可可按市场价上上市出售。出出售时，政府府可以按照经经济适用住房房购买价与届届时同地段普普通商品住房房差价的一定定比例向售房房人收取其收收益，专项用用于经济适用用住房建设。集体土地上被拆拆迁农民所取取得的经济适适用住房，在在出售时不需需交纳差价。在规定不得上市市的期限内确确需上市出售售的，由市房房改办按原供供应价回购。第五十条 经济济适用住房小小区必须实行行物业管理，一一个区域原则则上应由一个个物业管理企企业实施物业业管理。物业业管理企业应应当通过招投投标确定。第五十一条 各各级政府和相相关部门应当当加强对经济济适用住房小小区的社区管管理服务，为为小区住户家家庭提供就业业、医疗、就就学等社会保保障。第六章 监督管管理第五十二条 各各有关部门应应当加强对经经济适用住房房建设、销售售中违法违纪纪行为的查处处。市房产管理局对对建设单位擅擅自向未取得得资格的家庭庭出售经济适适用住房的，责责令建设单位位限期收回，不不能收回的，由由建设单位补补缴同地段经经济适用住房房与商品房价价格差，并对对建设单位的的不良行为进进行处罚。市发展计划委员员会对全市的的经济适用住住房项目立项项情况进行监监督处理，对对不符合项目目储备计划和和年度建设投投资计划的经经济适用住房房项目不予审审批。市规划局依法对对建设单位擅擅自改变项目目规划设计的的违法行为进进行处罚。市国土资源局依依法对未经批批准、擅自改改变经济适用用住房用地用用途的违法行行为进行处罚罚。市财政局对政府府投入经济适适用住房建设设的资金使用用情况进行监监督检查。市物价局依法对对擅自提高经经济适用住房房销售价格的的违法行为进进行处罚。市审计局对经济济适用住房建建设中的相关关费用和投资资核算工作进进行审计。市监察局依法对对经济适用住住房建设、销销售中相关职职能部门及其其工作人员的的违法违纪行行为进行查处处。市民政局对困难难群众的最低低生活保障情情况进行监督督管理。市市政公用局对对经济适用住住房小区周边边市政公用基基础设施的维维护使用情况况进行监督管管理。人民银行南京分分行银管部对对有关经济适适用住房贷款款的申请及使使用情况进行行监督管理。第五十三条每一个住房困难难家庭只能享享受一种（次次）住房保障障优惠政策（包包括配租廉租租住房、住房房租赁补贴、购购买经济适用用住房、公房房租金减免等等）。已享受受住房租赁补补贴的最低收收入家庭购买买经济适用住住房的，自办办理入住经济济适用住房手手续的次月起起不再享受租租赁补贴；转转让或出售经经济适用住房房的家庭，除除由市房改办办按原供应价价回购的外，不不得再次购买买经济适用住住房。第五十四条对弄虚作假、隐隐瞒家庭收入入和住房条件件，骗购经济济适用住房的的个人，由市市房改办追回回已购住房或或者由购房人人按市场价补补足购房款，并并可提请所在在单位对申请请人进行行政政处分；对出出具虚假证明明的单位，由由市房产管理理局提请有关关部门追究单单位主要领导导的责任。第五十五条从事购买经济适适用住房审核核、审批、销销售的工作人人员，以权谋谋私、玩忽职职守的由其所所在单位或上上级主管部门门给予行政处处分；构成犯犯罪的依法追追究刑事责任任。第七章 附 则则第五十六条 溧溧水县、高淳淳县以及江宁宁区、浦口区区、六合区人人民政府，可可参照本实施施细则，制定定适合本辖区区的经济适用用住房管理实实施细则。第五十七条 本本细则自发布布之日起施行行。减半征收行政事事业性收费一一览表序号收费部门收收费项目收费费标准1国土资源局土土地登记费11000m22以下1100元/宗，每每超过5000m2以内加加收40元，最最高不超过44万元2征（拨、使）用用土地管理费费按征（拨、使使）用地发生生各项费用总总额的1.44%3耕地开垦费（省省征收）9元元/m2，占占用基本农田田提高40%4农业重点开发发建设资金（省省征收）20000元/亩亩5新增建设用地地有偿使用费费（省征收）440元/m226农林局新菜地地开发建设资资金商品房110000元元/亩，拆迁迁复建房50000元/亩亩7建 委城市市市政公用基基础设施配套套费105元元/m28工程定额测定定费建安工作作量的19建工局建筑工工程质量监督督费建安工程程量的1.2210建筑施工安安全监督管理理费建安工程程造价（不含含设备）的00.611建筑市场管管理费工程结结算收入的11.6，至20006年终止收收费12人防办结建建人防费多层层居民住宅易易地建设费按按首层面积22100元/m2；100层（含）以以上或基础埋埋深3米（含）以以上的民用建建筑易地建设设费按首层22800元/m213房产局城市市房屋拆迁管管理费7.33元/m214新建房屋白白蚁防治费22.30元/m2