某置业公司对某地产项目财务的分析报告6660.docx

西安ABC置业业DEF项目财务务分析报告创典地产运营机机构西安策划划中心 目录一、主要技术经经济指标31.本项目主要要基础参数指指标32项目主要技技术经济指标标3二、建设方式4三、项目开发实实施进度5四、项目投资估估算6五、静态销售收收入及成本利利润率计算71销售收入测测算72成本利润率率计算7六、销售计划与与销售收入8七、项目经济效效益评价91.盈利能力分分析91）财务内部收收益率（FIIRR）92）财务净现值值（FNPVV）103）资本金利润润率104）静态投资回回收期：105）动态投资回回收期：102.资金来源与与运用分析101）资金来源与与运用表（财财务平衡表）112）借款还本付付息表12八、项目的不确确定性分析131.盈亏平衡分分析131）动态考虑固固定成本132）静态计算142.敏感性分析析151）单因素敏感感性分析152）双因素敏感感性分析16附件一：投资估估算表18附件二：销售进进度与收入表表20附件三：全投资资现金流量表表21附件四：资金来来源与运作表表22附件五：自有资资金现金流量量表23附件六：损益表表24一、主要技术经经济指标1.本项目主要要基础参数指指标项目指标备注1.占地面积25.85 亩2.总建筑面积积110946含地下人防及设设备用房 地上建建筑面积99946 地下建建筑面积1100015%为设备用用房约16550可公摊摊销售，其余余为人防部分分3.容积率5.80 4.绿化率35%5.总户数999 户平均每户面积为为1006.商业面积4000 沿ABC路两层层小开间商业业,进深155m7.会所面积2000 8.住宅可售建建筑面积95596人防部分为不可可公摊，设备备用房按155考虑可公公摊9.车位286 个按3.5：1配配置停车位，共共286个，每每个车位占用用建筑面积335计算，地地下室除去设设备用房，可可全部设置下下地下停车，做做到小区内地地面人车分流流。2项目主要技技术经济指标标项目总投资28771.995万元建设周期、施工工周期24个月/188个月销售单价住宅3280元元/销售收入（扣除除两税一费后后）33531.779万元底商8000元元/税前利润4909.766万元所得税后利润3317万元成本利润率18.96基准收益率（年年）8税前资本金利润润率53.94税后资本金利润润率49.48财务净现值3223万元（税税前）静态投资回收期期18.21个月月（税前）1749万元（税税后）18.15个个月（税后）全投资内部收益益率（季度）6.29（税税前）动态投资回收期期18.94个个月（税前）4.46（税税后）18.37个个月（税后）二、建设方式ABC路项目建建设，拟采取取面向省内外外具有承担该该建设项目工工程能力的建建筑企业商，以以公开招标的的方式进行招招标。择优选选择具备一流流技术装备和和管理水平，且且业绩特别突突出、信誉与与质量良好的建筑承承包商承担该该项目的工程程建设。切实实贯彻“百年大计、质质量第一”的方针，落落实国家质质量振兴纲要要和建设设工程质量管管理条列，促促进建筑施工工企业加强质质量管理，使使建设工程质质量水平过硬硬，业绩卓著著。此项目建设的工工程质量监理理，面向国内内外知名的监监理公司实施施公开招标，择择优选择。同同时聘请知名名资深的监理理专家实施工工程全过程的的监督，以保保证科学有效效、合理公正正的控制项目目建设工期、成成本、质量。三、项目开发实实施进度充分考虑到项目目的市场推广广计划、市场场需要及项目目抗风险能力力，拟将以以快制慢慢的开发速度度按计划快速速完成整个项项目开发运作作。具体进度计划如如下页横道图图所示：四、项目投资估估算 总投资估算及构构成=土地费用+前期费用+基础设施费费+建筑安装装工程费+公公共配套费+管理费+销销售及推广费费+财务费+不可预见费费注：销售收入来来源详见“ 销售收入估估算表”项目投资估算表表序号项目单价数量小计（万元）取费标准及备注注1土地费用238 万元25.848 亩6160.433 分摊到地上建筑筑面积楼面地地价为6166.38元2前期费用2733.688 2.1城建费用2364.011 分摊到建筑面积积213元/2.2前期工程费369.67 3建筑安装工程费费1510元16752.779 包括土ABC程程、简单装饰饰工程、水电电安装、弱电电、设备、配配电箱等内容容4.1土建费用1240元110946 13757.226 1240×规划划建筑面积4.2安装费用270元110946 2995.533 270×规划建建筑面积4公共配套费及绿绿化929.42 5其他费用565.95 6.1管理费1.50%26576.332 万元398.64 取1-5项之和和的1.5（同时运作作两个项目）6.2监理费0.80%16752.779 万元134.02 按市场取低于国国家标准6.3沉降观测费1元110946 11.09 市场价6.4决算费2元110946 22.19 市场价6销售及推广费用用3.00%34555.337 万元1036.666 市场推广、宣传传、代理等为为销售收入337财务费用319.30 详见还本付息表表8不可预见费1.50%18248.116 万元273.72 取3-6项之和和的1.5合计28771.995 总投资分摊到总总建筑面积单单方成本为22592元/M2 详细见附附件一五、静态销售收收入及成本利利润率计算经过详细市场调调查，本项目目与同一供求求圈内的相似似项目对比分分析，确定本本项目住宅销售均价价为32800元/， 底商销售均价价为80000元/，具体销售收收入计算见下下表。1销售收入测测算面积单价小计(万元）可售住宅95596 3280元/31355.337 商业面积40008000元/3200.000 车库116 个80000元/个928.00 销售合计35483.337 注注：因车位销销售速度较慢慢，所以保守守按40可可销售，8万万一个车位计计算收入。2成本利润率率计算1项目全部销售收收入35483.337 万元2与转让房地产有有关税金1951.599 万元两税一费5.553项目可实现开发发价值33531.779 万元4项目总投资28622.003 万元扣除垫付的天然然气入网费5实现税前利润4909.766 万元6成本利润率17.15%扣除两税一费后后可以看出本项目目全部销售完完毕（车库按按40计算算销售收入）销售收入为35483.37万元，扣除营业税金及附加后为33531.79万元，税前利润为4909.76万元，成本利润率为17.15，高于西安目前房地产行业水平。六、销售计划与与销售收入本项目销售周期期定为13个月，20066年12月开盘销销售，20007年年底销销售完毕。具具体各期销售售比例及销售售收入详见附附表二。本项目为高层住住宅，建设周周期稍长，为为了增强客户户对项目的信信心，宜把项项目开盘时间间稍往后压，使使客户真正看看到入住在即即，达到热销销场面，烘托托人气，带动动销售。前期期通过营销推推广，内部认认购，聚集大大量人气，在在开盘日形成成旺销场面。根根据ABC路路项目自身特特点及代理公公司销售经验验，预计开盘盘日可实现前前期积蓄客户户及现场新客客户签约达到到总销售量的的10，以以后销售量稳稳定在每月99左右，在在项目竣工后后，用半年时时间完成全部部销售任务。详见附表二：销销售计划及销销售收入表七、项目经济效效益评价对本项目实行经经济效益评价价的主要依据据是国家计委委、建设部颁颁发的建设项项目经济评价价方法与参数数第二版以及及由建设部发发布的房地地产开发项目目经济评价方方法，建标标20000205号，并并参照我国新新的财会制度度，结合房地地产开发的实实际情况，为为了更客观的的评价项目经经济效益，我我们只计算全部投投资现金流量量，从而计算算项目的财务务评价指标及及经济效益。计算设定前提条条件：1.土地费、前前期费用年初初一次性投入入，其他费用用施工期按比比例均匀投入入； 2.会会所及配套在在开盘前投入入，集中供热热入网费、天天然气入网费费在竣工后投投入； 3.建建安投资及管管理费按比例例投入，设定定建设期间各各季度资金投投入比例分别别为18、221、211、21、19； 4.本本表为项目融融资前财务分分析，建设投投资不含建设设期利息； 5.结结合银行贷款款利率及行业业特点，设定定项目年基准准收益率为88，则计算算用季度折现现率8/42。1.盈利能力分分析财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其年利润率没有实际意义，故没有选取这项指标。评价指标的计算算过程详见附附表。1）财务内部收收益率（FIIRR）是指项目在整个个计算期内年年净现金流量量现值累计等等于零时的折折现率。它反反映项目所占占用资金的盈盈利率，是考考察项目盈利利能力的主要要动态评价指指标。当FIIRR大于基基础收益率时时，则认为其其盈利能力已已满足最低要要求。由项目目现金流量表表计算可得：全部投资的财务务内部收益率率为：所得税税后： 4.466%； 所得税前： 6.299%。自有资金的财务务内部收益率率为：所得税税后： 222.61%；所得税前： 28.886%。可见项目税前、税税后财务内部部收益率均大大于设定的基基准季度收益益率2，项项目风险较小小。2）财务净现值值（FNPVV）财务净现值（FFNPV）按按事先规定的的基准贴现率率Ic将项目计算算期内各年净净现金流量折折现到建设期期的现值之和和。它是考察察项目在计算算期内盈利能能力的动态评评价指标，净净现值大于或或等于0的项目是可可以考虑接受受的。本项目选取的年年基准收益率为8%，则季度基准准收益率为22，由此可可计算得：全部投资的税前前财务净现值值为：32223万元；税后为为1749万万元；可见项目税前、税税后财务净现现值均大于零零且较高，经经济效益显著著。3）资本金利润润率资本金利润率是是利润与企业业真正投入自自由资金的比比例，是静态态指标。税前成本利润率率为：49.49税后成本利润率率为：32.024）静态投资回回收期：全投资税前188.21月； 税后188.15月。5）动态投资回回收期：全投资税前 19.337月；税后后18.944月自有资金税前113.48月月；税后133.19月项目静态、动态态投资回收期期均小于设定定的项目建设设周期24个个月，所以风风险较小。2.资金来源与与运用分析资金来源与运用用表集中体现现了项目资金金平衡的生存存能力，是财财务评价的重重要依据。本本项目资金来来源与运用为为下表所示。从从表中可以看看出，本项目目具有较强的的贷款偿还能能力和自身平平衡能力。（接下页）1）资金来源与与运用表（财财务平衡表） 时间项项目2006年2007年合计2341234一、资金来源12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.337 1.销售收入0 0 3216 8698 9642 8233 5695 35483.337 2.自有资金7247 1912 564 0 0 0 0 9723.000 3.银行借款5000 2000 800 0 0 0 0 7800.000 二、资金运作12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.445 1.建设投资12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.665 2.销售税金及及附加0 0 172 466 518 441 303 1900.555 3.所得税0 0 0 0 0 0 1693 1692.966 4.还本付息0 0 0 3200 4919 0 0 8119.300 三、盈余资金0 0 0 1120 665 7357 3700 12841 四、累计盈余资资金0 0 0 1119 1784 9141 12841 3118 从资金平衡表可可以看出，在在项目开工的的前两个季度度因为没有销销售收入，需需靠自有资金金及银行贷款款作为资金投投入，支付地地价款，前期期费用及本期期建设投资，其其中自有资金金共需97223万元，占占项目总投资资的34，需需借助银行贷贷款78000万元。从22006年112月开始有有销售收入，此此时可实现滚滚动开发，用用销售收入偿偿还借款本息息及投入下期期建设。项目最终实现累累计盈余资金金128411万元，扣除除投入的97723万元的的自有资金，项项目可实现税税后利润为33118万元元。2）借款还本付付息表还本付息表 时间间项目2006年2007年合计2341234季初本息累计5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累计5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季应计利息72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 319.3 本息偿还0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：还本3200 4600 7800 付息0.00 319 0.00 0.00 319.3 季末借款余额5072 7146 8049 4919 0 0 0 归还借款本息来来源0 0 0 4320 5584 7357 3700 注：1.贷款年年利率取5.76； 2.利利息按月付息息计算； 3.到到期一次还本本付息；在本项目建设周周期内共需借助银行行借款78000万元，在22007年第二季度末可用用销售收入全全部偿还完毕，其中利息共计计319.33万元。八、项目的不确确定性分析通过以上财务分分析可知本项项目的开发风风险很小，影响其其利润的因素素存在以下几几个方面：建建造成本、售售价、开发周周期、贷款利利率、可建面面积等。这些些因素受国家家西部内地政政治、经济、社社会条件的影影响，有可能能发生变化，影影响本项目测测算效益的实实现。1.盈亏平衡分分析1）动态考虑固固定成本盈亏平衡分析是是在一定的生生产能力条件件下，研究分分析项目成本本费用与收益益平衡关系的的一种方法。随随着某些因素素的变化，企企业的盈利与与亏损会有一一个转折点，称称为盈亏平衡衡点BEP。在在这一点上，销销售收入等于于总成本费用用，刚好盈亏亏平衡，盈亏亏平衡分析就就是要找出盈盈亏平衡点，考考察项目对市市场的适应能能力和抗风险险能力。假设条件：l 产量等于销售量量；l 产量变化，单位位可变成本不不变，从而总总成本费用是是产量的线性性函数；l 产量变化，单位位售价不变，从从而销售收入入是销售量的的线性函数；l 多种产品换算为为单一产品计计算。计算公式：利润=总固定成成本 -（单位价价格-单位可可变成本单单位产品销售售税金及附加加）×BEP0BEP=总固定定成本/（单单位价格-单单位可变成本本单位产品品销售税金及及附加） 固定成本土地费用+前期费用+基础设施费费+配套费+绿化费99823.553万元 可变成本总投资-固固定成本118948.42万元单位变动成本变动成本/销售量11707.990元/M2BEP（产量）9823.53×100000/32800×（1-5.5）-11707.990705887M2盈亏销售率BBEP/销售售面积733.84本项目盈亏平衡衡点的销售率率为73.844，等同于于于行业基准水水平，开发风风险较小。2）静态计算由于房地产商品品的特殊性，不不可能使产量量等于销售量量，所以此处处考虑了静态态盈亏平衡方方法。不考虑虑建设过程，在在项目竣工后后以一定销售售面积的销售售收入可达到到总投资时的的面积百分比比来表示盈亏亏平衡点。  总成成本费用销售率的平衡点点= 销售收入入营业税及附附加 = 286333.03 /354833.37×（15.5%） = 85.35 %此方法表明，当当项目销售885.35时净销售收收入刚好与投投资持平，余余下的14.65面积积为本项目税税前利润部分分。即：1109446×14.655×32805328万万元为项目税税前利润。2.敏感性分析析为了更客观的评评价项目自身身的抗风险能能力，本次报报告仅对融资资前指标进行行敏感度分析析。影响本项项目财务效益益的主要不确确定因素为开开发面积、开开发成本和容容积率。根据据市场预测和和长期从事不不动产开发所所做项目多年年积累的经验验得知：开发发成本中最有有可能发生波波动的是建安安工程费。1）单因素敏感感性分析下表是当销售收收入和总投资资分别按以下下比例变动时时,财务内部收益益率FIRRR（季度）的变化化。税前IRR销售收入变化-10%-5.00%0.00%5.00%10.00%投资变化-10%6.29%8.52%10.66%12.72%14.71%-5%4.09%6.29%8.40%10.44%12.40%02.02%4.20%6.29%8.30%10.24%5%0.08%2.23%4.30%6.29%8.21%10%-1.76%0.38%2.43%4.39%6.29%通过以上分析图图表可以看出出：l 当总投资增加时时，内部收益益率随之降低低，显线性关关系，其指标标影响较大，非非常敏感，反反之则升高。当当投资增加110时，内内部收益率为为2.43，仍大于设定的的季度收益率率2，抗风风险性很强；l 当销售收入增加加时，内部收收益率随之升升高，显线性性关系，其指指标影响较大大，非常敏感感，反之则降降低。当售价价降低10时，内内部收益率为为2.02，仍大于设设定的基准收收益率，抗风风险性很强；l 从单因素敏感性性分析中得出出：该项目抗风险性性很强。2）双因素敏感感性分析从双因素敏感性性分析中得出出：l 当销售收入减少少5且建设投投资增加5时，内部部收益率为22.23，曲曲线位于基准准收益率上方方，大于基准准收益率，抗风险性很很强；l 其余双因素在设设定范围内同同时变化时的的内部收益率率曲线均位于于基准收益率率曲线上方，表明内部收收益率大于基基准收益率。综合上述，本测测算研究的结结论是：根据本部分投资资、收益及风风险模拟测算算和评估，项项目开发是可可行的。附件一：投资估估算表附件二：销售进进度与收入表表注：因车位销售售速度较慢，所所以保守按440可销售售，8万一个个车位计算收收入。附件三：全投资资现金流量表表附件四：资金来来源与运作表表附件五：自有资资金现金流量量表附件六：损益表表