房地产投资结构问题研究(doc19)cdzg.docx

房地产投投资结构构问题研研究5房地产产投资结结构综述述5.1房房地产投投资结构构内涵狭义的房房地产是是指土地地、建筑筑物及固固着在土土地、建建筑物上上不可分分离的部部分，如如为提高高房地产产使用价价值而种种植在土土地上的的花草、树树木或人人工建造造的假山山、花园园，为提提高建筑筑物的使使用功能能而安装装在建筑筑物上水水、电、卫卫生、消消防等设设备。广广义的房房地产除除了上述述内容外外，还包包括地面面水、地地下水和和地下埋埋藏矿产产等自然然资源及及其领空空。房地产投投资是指指投资者者将资本本投入到到房地产产业，以以期在将将来获得得不确定定的收益益，也就就是将其其资金投投资于房房地产的的开发经经营中的的行为。房地产投投资具有有：投资资成本高高、投资资回收期期长、投投资风险险性大、投投资收益益性好等等特点。按房地产产投资的的经济内内容可把把房地产产投资的的类型分分为：土土地开发发投资、房房屋开发发投资、房房地产经经营投资资、房地地产中介介服务投投资、房房地产管管理和服服务投资资；按房房地产投投资的领领域不同同可把房房地产投投资的类类型分为为：商业业房地产产投资、工工业房地地产投资资和住宅宅房地产产投资。其其中商业业房地产产投资在在房地产产投资中中所占比比重最大大，其投投资回报报率也最最高，往往往是房房地产投投资的重重要目标标。由于于工业用用房适用用性差，技技术性强强，工业业房地产产对投资资者的吸吸引力小小于商业业房地产产。在我我国，由由于长期期以来实实行福利利型住房房制度，由由国家投投资建房房，抑制制了其他他房地产产投资来来源，导导致了我我国住房房供求的的紧张状状态，住住房问题题已成为为我国亟亟待解决决的社会会问题。为为解决住住宅供不不应求的的矛盾，目目前乃至至今后一一段时间间内，我我国住宅宅房地产产投资仍仍然是较较为突出出的投资资热点。5.2中中国房地地产投资资结构的的特征及及成因5.2.1中国国房地产产投资结结构的特特征 （11）房地地产投资资在中国国东部与与中、西西部地区区之间存存在显著著差异，而而在中、西部地区区之间差差异不大大这种状状况，与与中国整整个经济济社会发发展状况况(包括括GDPP、全社社会固定定资产投投资所反反映的状状况)，从从整体上上说是相相吻合的的，这种种地区间间的差异异是很显显著的。只只不过，房房地产投投资与全全社会固固定资产产投资、GGDP相相比，在在地区间间的差距距更大，更更为突出出。且在在中国已已经对经经济结构构、产业业结构进进行多年年调整的的情况下下，这种种差异并并没有发发生明显显的变化化。 （22）从房房地产本本身的产产业结构构、产品品结构的的调整来来看，几几年来已已取得一一定的进进展。就就东部地地区而言言，房地地产投资资投向“办公楼楼”、“商用”上的比比重明显显得到降降低，在在中、西西部地区区，投向向“住宅”、“办公楼楼”、“商用”上的比比重，都都有一定定程度的的增加；而从房房地产投投资的经经济成分分来看，外外商、港港澳台与与联营经经济的880%-90%投向了了东部地地区，然然而，值值得可喜喜的是私私营经济济与股份份制经济济的投资资比重在在西部地地区分别别占了222.776%与与17.78%。 （33）从房房地产投投资的效效益看，东东部地区区的商品品房销售售收入与与房地产产经营总总收人明明显地高高于中、西西部地区区，基本本保持在在80%以上，各各地区的的投人产产出比基基本相一一致；但但是19996、119977年东、中中、西部部地区的的营业利利润呈现现出下滑滑趋势，且且19997年东东部地区区的营业业利润仅仅为288.122亿元，中中、西部部地区营营业利润润均为负负值。 （44）影响响房地产产投资的的经济、社社会因素素，在地地区之间间既呈现现出共性性，又存存在差别别。从总总体而言言，人均均可支配配收人、全全社会固固定资产产投资、总总人口、GGDP对对房地产产投资存存在着一一种综合合的相关关关系；然而，对对东部与与中部地地区，影影响房地地产投资资较为突突出的因因素是全全社会固固定资产产投资；而对西西部地区区来说，上上述四个个因素均均对房地地产投资资有明显显的影响响，其中中GDPP的作用用最大，其其次依次次为全社社会固定定资产投投资、总总人口与与人均可可支配收收人。5.2.2中国国房地产产投资结结构特征征的成因因 （11）由于于历史与与自然条条件的原原因，中中国的东东、中、西西部地区区，在经经济与社社会的发发展进度度上长期期存在着着较大的的差异。改改革开放放的200多年中中，为了了使中国国的经济济、社会会取得明明显的进进步，无无论从政政策导向向与实际际运作中中，都必必然会将将有限的的资源优优先配置置到基础础设施、自自然环境境、人力力资源相相对较好好的东部部地区，房房地产投投资作为为拉动中中国经济济的支柱柱性产业业，其优优选的地地区同样样必然是是东部沿沿海地区区，而不不可能投投向交通通、通讯讯不发达达，生态态环境恶恶劣的中中、西部部地区，同同样东部部地区也也成为外外商、港港澳台以以及联营营经济投投资的首首选地区区。 （22）中国国政府自自九十年年代中期期以来，加加大了对对中、西西部地区区的投人人，该地区的GGDP、全全社会固固定资产产投资得得到了明明显的增增长。但但是，中中、西部部地区优优先发展展的是基基础设施施、交通通、通讯讯、农业业、文化化教育等等，因而而，该地地区GDDP、全全社会固固定资产产投资增增长，主主要是由由于上述述产业的的发展所所作的贡贡献。西西部地区区的城市市化进程程，除了了少数城城市，如如重庆、四四川的成成都、陕陕西的西西安、云云南的昆昆明、新新疆的乌乌鲁木齐齐，总体体上处于于滞后状状态，与与城市化化进程齐齐步的房房地产业业发展的的进程，必必然处于于落后状状态，因因此，在在西部地地区房地地产投资资、全社社会固定定资产投投资、GGDP所所占比重重的依次次顺序正正好与东东部地区区相反。 （33）19996、119977年房地地产投资资总量比比19994年分分别下降降6.77%和77.8%，而商商品房屋屋销售收收人分别别增加224.77%和442.77%，房房地产经经营总收收人分别别增加220.66%和335.99%。然然而营业业利润发发生了明明显的下下滑，这这种状况况与经济济转型时时期整个个中国的的经济状状况是相相吻合的的，特别别是与中中国国有有企业亏亏损的原原因相一一致，加加之，东东南亚金金融危机机的影响响，使房房地产业业雪上加加霜，119977年全国国无论东东、中、西西部地区区普遍出出现的经经营亏损损也就不不足为奇奇。 （44）从影影响房地地产投资资的经济济、社会会因素所所呈现的的特征中中，我们们可以看看出，这这正是处处于经济济转型时时期的中中国房地地产投资资的某些些特征。在在东部地地区，由由于市场场经济发发展以及及房改政政策推进进速度的的加快，影影响房地地产投资资的主要要因素，已已由象征征计划经经济为主主导时期期的“全社会会固定资资产投资资”、“总人口口”等因素素，改变变为象征征市场经经济为主主导时代代的“人均可可支配收收人”、“全社会会固定资资产投资资”等因素素；同样样是“全社会会固定资资产投资资”这个因因素，在在经济转转型时期期，其内内容已发发生了实实质性的的变化，例例如，在在这个时时期，银银行信贷贷在贷款款投向上上已由向向房地产产开发商商贷款为为主，开开始转向向为城市市居民购购买房产产进行贷贷款；而而在西部部地区，由由于经济济发展相相对迟缓缓，经济济转型的的速度远远不如东东部地区区，影响响房地产产投资发发展的主主要因素素首先是是GDPP，即首首先靠经经济发展展速度，其其次才是是全社会会固定资资产投资资、总人人口、人人均可支支配收人人等因素素。而全全社会固固定资产产投资的的增加，意意味着西西部地区区基础设设施、交交通、通通讯、农农业等投投人的增增加，反反过来是是对房地地产投资资发展的的制约。 5.3研研究房地地产投资资结构问问题的意意义意义在于于一：有有关人士士认为，为为使房价价不再高高涨，应应加大房房地产开开发用地地的投放放，缓解解房地产产用地紧紧张的矛矛盾，同同时规范范土地招招标拍卖卖挂牌出出让制度度，防止止土地价价格飙升升。要正正确使用用经济适适用房这这一手段段，有效效地抑制制市场房房价。进进一步规规范房地地产市场场，对房房地产企企业只收收定金、不不签购房房合同的的现象加大查查处力度度，减少少炒楼现现象，杜杜绝契税税流失，使使房地产产业健康康地发展展。二：日前前，英国国经济评评论家马马丁·沃沃尔夫撰撰文指出出了中国目目前最重重大的问问题不是是经济过过热，而而是投资资效率的的低下。“投资是否得到了合理分配才是我们需要回答的问题。”因此，房地产企业组合“优势行业”进行业外发展，推行投资多元化战略是一个颇有意义的命题。“从近几几年投资资情况看看，房地地产投资资比重始始终保持持在555%以上上，这一一趋势与与发展高高新技术术产业、现现代制造造业的产产业结构构调整方方向不尽尽匹配。尤尤其是在在房地产产业后劲劲受到影影响的情情况下，要要保持全全市经济济的持续续稳定增增长，优优化产业业结构，就就必须加加大投资资结构调调整力度度，提高高产业投投资比重重。”6徐州市市房地产产投资结结构概述述6.1影影响徐州州市房地地产开发发的因素素分析专家分析析指出，徐州经济的持续快速发展，是徐州市房地产市场繁荣的主要动因。以汽车、住房为代表的新一轮消费热点的形成等对房地产有明显的促进作用。除了经济因素外，影响房地产开发的主要因素还有政策和市场需求因素。与此同时，徐州所开发的商品房结构有待调整。调查显示，当前已有一年以上空置商品房中，别墅及高档公寓所占比例逐渐升高。尽管如此，企业开发此类房屋热情依然不减。形成鲜明对比的是，经济适用房少有空置，但针对中低收入的经济适用房开发仍少。其次，房地产开发企业自有资金仍然不足，融资渠道依然单一。银行资金仍然是主要的资金来源。虽然去年企业自有资金占总资金来源的比例相比上年有所上升，但房地产企业对银行资金依赖程度依然较大。 有人认认为，在在引发投投资变化化的各种种因素中中产业政政策是最最重要的的。综合合近来一一系列的的房地产产产业调调整政策策，房地地产开发发的门槛槛不断提提高，企企业的自自有资金金不含经经济适用用房项目目由200%以上上提高到到35%以上，北北京市实实施的项项目开盘盘需先付付40%土地出出让金政政策也在在加高项项目开发发门槛，人人们普遍遍预测：8月31日北北京土地地公开交交易落实实后，虽虽会增加加开发土土地的供供应量，但但仍无法法满足开开发市场场的需求求，至少少在相当当一段时时间内土土地成本本对开发发商来说说还是相相当高的的，在这这些产业业政策下下自然会会引起投投资结构构的一些些调整。     另据分析析，北京京房地产产市场的的一些不不确定因因素也在在加大，“8·31”已经造成了巨大的土地突击审批，如数缴纳由此产生的土地出让金将挤光开发商手中的现金；另外开发企业除缴纳土地出让金之外，还需集中大量现金，用来支付土地的征地、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用。这将使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。新规定要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争，最终冲击房价。人大土地地管理系系教研室室对现在在房地产产企业的的压力用用一对辩辩证关系系做出了了解释：土地是是房地产产企业核核心竞争争力之一一，但是是随着国国家对土土地控制制的加强强和土地地市场的的规范化化，原有有开发企企业资金金流动的的出口不不再向原原来那样样宽泛，一一定程度度被限制制了，而而另一方方面，以以前不敢敢进入房房地产的的企业现现在由于于土地市市场的规规范敢于于进入了了，对行行外资本本来说资资金流入入的进口口却放大大了，两两相作用用，老牌牌开发企企业的压压力可想想而知。同为长三三角区域域重要城城市之一一，与苏苏南的南南京、苏苏州、无无锡相比比，徐州州的房地地产市场场则稍显显滞后。近近日中国国地产投投资网就就城市地地产的发发展现状状和定位位问题，组组织考察察团对徐徐州房地地产市场场进行了了综合考考察。考考察团认认为，徐徐州土地地价格相相对较低低，房价价也有很很大的上上升空间间，应该该成为下下一轮的的开发热热点区域域。据了了解，20003年，徐徐州市新新建商品品房每平平方米平平均价格格由20002年年的13389.6元上上涨到117377元。“徐房指数数”最新数数据也表表明，220044年一季季度徐州州市住宅宅均值上上涨到每每平方米米18777元，比比去年第第四季度度上涨了了8.006%。但与与无锡每每平方米米30000多元元平均价价格以及及南京更更为火爆爆的价位位相比，相相对滞后后的徐州州房地产产市场较较大的增增值空间间将是吸吸引外地地大型企企业入驻驻的重要要砝码。 有分分析人士士认为，便便利的交交通、广广阔的发发展前景景为徐州州房地产产市场迎迎来了发发展契机机，也正正被投资资者所看看好。考考察团成成员也反反映，作作为长三三角的重重要组成成部分，江江苏特别别是苏南南几个大大中城市市如苏州州、无锡锡、昆山山、南京京等地，由由于外资资开发企企业和炒炒房者的的频繁介介入，房房价已上上升到一一定空间间，再介介入的话话已具有有一定的的风险，但但苏南部部分刚刚刚启动的的中小城城市和苏苏北徐州州、连云云港等地地，不但但土地价价格相对对较低，与与经济实实力相比比，房价价也有很很大的上上升空间间，应该该成为下下一轮的的开发热热点区域域。6.2徐徐州市房房地产投投资结构构存在的的问题近年来，徐徐州经济济在较高高平台上上持续快快速增长长，运行行质量进进一步提提高。经济效益益明显提提高，销售收收入和盈盈利水平平再创新新高，呈呈现快速速增长。改改革开放放向纵深深推进。企企业改革革取得新新突破。加加快实施施体制和和机制创创新，企企业改制制工作全全面推进进。外向向型经济济全方位位扩大开开放，呈呈现良好好发展态态势，这这对徐州州房地产产是一个个很好的的推动力力。随着着徐州人人口的第第二次进进入高峰峰以来，徐徐州房产产的状况况呈快速速增长态态势，但但发展不不平衡，主主要是由由于徐州州国民经经济和社社会发展展中存在在经济结结构性矛矛盾和经经济体制制深层次次问题比比较突出出，经济济运行的的内生机机制尚未未真正形形成；微微观主体体活力不不强，社社会有效效需求仍仍然不足足，经济济开放度度偏低，县县域经济济发展滞滞后，县县镇财政政困难；就业和和再就业业压力较较大，社社会保障障体系不不够完善善，下岗岗失业人人员和部部分农民民生活还还比较困困难，等等等。徐州房地地产开发发投资去去年起开开始出现现并呈现现不断发展展的态势势。据调查显显示，徐徐州市企企业土地地存量及及占用耕耕地去年年均在减减少，而而企业用用于土地地购置的的投资也也在减少少。逾六六成五的的企业认认为，本本地区本本年度房房地产开开发投资资规模适适中，超超过六成成二的企企业认为为徐州地区区稍微存在在房地产产开发过过热现象象。其中中存在的的主要问问题有：一是房价价持续上上涨。由由于近年年来徐州州市房地地产土地地投放量量减少，市市区土地地大幅上上涨，房房价上涨涨势头难难以遏制制，同时时带动了了市区周周边县区区房价的的上涨。二是住宅宅套型面面积过大大。该市市面向中中低收入入阶层的的经济型型楼盘相相对缺乏乏，市区区新推出出的楼盘盘几乎都都是高层层和小高高层，单单套面积积在1550平方方米以上上居多。三是房地地产开发发资金结结构不合合理。房房地产开开发主要要的资金金来源是是定金与与预订款款，企业业自筹较较少，房房地产抗抗风险的的能力较较弱。定定金与预预付款中中有相当当部分是是个人银银行按揭揭贷款，房房地产业业开发投投资用消消费者和和银行的的钱来借借鸡生蛋蛋，投资资的风险险主要由由购房者者和银行行承担。四是有房房地产市市场炒作作现象。徐州房地产存在投机炒作现象，新楼盘入住率低。过度炒作的结果，受害的最终是消费者和政府，消费者多付了十几万元的房款，而政府则损失了大笔的税收。7影响房房地产投投资结构构的因素素分析从附表11可以看看出20004年年，由于于徐州市市城市化化进程的的不断加加快、住住房消费费结构的的不断调调整、置置业投资资者增多多，导致致市场需需求急剧剧增加，同同时，土土地市场场供应加加大及外外地资金金的大量量进入，进进一步推推动增量量房产的的规模开开发，使使得20004年年一季度度的房价价上涨比比较明显显，但各各分区住住房价格格上涨不不一，从从总体上上看，目目前中心心区的房房价仍最最高，南南区的房房价次之之，东区区房价上上涨幅度度较快，北北区的房房价略有有下降。徐州市2004年各主要房产类型、项目地理位置、配套实施、建筑面积、价格状况详见附表1。7.1房房产开发发位置，配配套设施施因素房地产亦亦即不动动产。由由于房地地产固定定于某个个地段，不不能移动动，因而而地域性性较强，它它与周围围环境关关系极为为密切，属属于地方方性市场场。不同同地区同同一交易易种类的的房地产产市场也也有很大大差异。以以住宅为为例，区区域影响响因素有有风俗习习惯、气气候条件件、交通通设施、商商业街配配置、灾灾害情况况、市容容与环境境、污水水处理、供供电、学学校、医医院、公公园等多多种因素素。而这这些区域域因素则则是该区区域房地地产的更更大的系系统，房房地产只只是其中中的一个个组成要要素，只只有当房房地产市市场与其其他要素素协调一一致时，该该区域系系统才能能有序运运行。 随着着城市化化水平的的提高，人人们就会会提高自自己的居居住面积积及居住住环境的的质量，这这就对住住宅的单单位面积积和所处处位置提提出了一一定的要要求。区区位好、单单位面积积设计合合理的住住宅将会会有大量量的市场场需求，这这就促进进房地产产市场的的健康快快速稳定定的发展展。由以上（表表1徐州房房产调查查表）可可以很明明显的看看出：开开发位置置好，配配套设施施齐全的的房产价价格就比比较高。由由此引申申开无论论是商业业还是住住宅用房房地段好好是开发发商投资资的看好好点。7.2房房产价格格定位因因素 价格格是决定定供给量量的重要要因素之之一，在房地地产价格格高涨时时，投资者者往往会会对形势势过于乐乐观，盲目扩扩大房地地产投资资；而同同时居民民的购买买行为将将会受到到限制，有效需需求减小小，使市场场中本来来不该空空置的房房屋成为为空置，增加了了房地产产市场的的风险和和压力。在在经过一一个开发发周期之之后，市场供供给可能能过量集集中，产生供供给过剩剩风险。20044年四季季度徐州州住房均均价为118922元平平方米，三三季度住住宅均价价为18854元元平方方米，比比三季度度上涨2205，在在市场政政策和金金融政策策的调控控下，徐徐州市房房地产市市场的表表现还是是比较平平稳。其其主要表表现为：虽然土土地供应应没有明明显减少少，但新新增房地地产投资资减少，房房屋销售售量有所所萎缩，部部分区域域的商品品房价格格有明显显上升；开发企企业更加加注重楼楼盘品牌牌意识、创创新意识识、和质质量意识识，同时时房地产产产品理理念设计计、小区区环境设设计，物物业管理理意识也也得到加加强。220044年四季季度市场场基本情情况是：部分区区域的住住房价格格有明显显的上升升，全市市住房均均价略微微上涨，从从后期看看房地产产市场价价格总体体上将保保持平稳稳。20004年四季季度的商商品住宅宅批准预预(销)售面积积为11161万平平方米，比比20004年三三季度减减少1223万平方方米。表1 徐州市市20004年二二、三季季度商品品房预售售面积比比较表类型20044年三季季度20044年四季季度两季度相相比住宅（万万平方米米）23.99111.661减少511.444%由表一和和表二分分析可以以知道：影响消消费者买买房的最最直接因因素是价价格，消消费者对对各种因因素权衡衡后，价价格偏低低的当然然愿意买买。投资资者要想想赚钱，对对消费者者、市场场、及价价格的定定位准确确是关键键。7.3土土地、资资金的供供应和市市场需求求量等因因素需求产生生于人们们要使用用某种物物品和利利用某种种服务的的愿望。房房地产市市场需求求状况主主要取决决于经济济承受能能力、人人口状况况、就业业水平、房房地产产产业政策策等要素素。以下下就从徐徐州地产产交易情情况、资资金供应应情况、人人口状况况、房地地产产业业政策等等因素分分析：7.3.1地产产交易因因素据房地产产交易管管理部门门统计资资料分析析，20004年年四季度度增量住住房交易易为57753户户(宗)，交易易面积551.35万平平方米，交交易额44.2亿元，比比三季度度分别上上升1544.90%、1112.72%、533.02%；存量房房产交易易46118户(宗)，交易易面积228.61万平平方米，交交易额33.07亿元元，比三三季度分分别上升升66.17%、700.7%、477.60%。无弹弹性的土土地自然然供给在在一定程程度上制制约着各各种房地地产商品品的供给给量,土地资资源的自自然分布布也会影影响房地地产商品品的供给给量。另另外，商业、住住宅、工工业等不不同房地地产商品品的供给给量还受受土地的的总体规规划和城城市规划划的制约约。表2 徐州市市房地产产交易情情况对照照表年度户数交易面积积（万平平方米）交易金额额（亿元元）增量住房房（商品品住房）20044年三季季度225772401143.15520044年四季季度575335103354.288存量住房房（私房房）20044年三季季度2779916.7762.08820044年四季季度4618828.6613.0777.3.2资金金供应因因素 20004年四四季度市市场交易易较三季季度相比比有所下下降，购购房贷款款额与上上季相比比上升449.35%。表3 徐州市市20004年三三、四季季度住房房按揭比比较表项目20044年三季季度20044年四季季度两季度相相比户数2186620866下降4.57%面积25.22835.44上升400.03%(万M22)4.6226.9上升499.35% 上上述有关关数据不不难看出出徐州市市房地产产市场总总的特点点，表现现为土地地市场供供应充足足，交易易量下降降，成交交价明显显上升，具具体反映映在商品品住宅(增量房房)销售量量低于存存量房产产交易量量，说明明增量房房产供给给略显不不足，潜潜在需求求较大，存存量住房交易易价格有有明显的的上涨。 就一个个国家而而言，有有什么样样的生产产力发展展水平，客客观上就就具有与与此相适适应的住住宅消费费水平，经经济承受受力是制制约居住住水平的的主要因因素。7.3.3人口口因素人是住宅宅消费的的主体，人人口数量量是决定定住宅量量的主要要因素。若若人均住住宅面积积一定，则则人口越越多，住住宅需求求量就越越多，供供给也就就相应的的增加，以以实现住住宅市场场的均衡衡，即住住宅总面面积=人人均住宅宅面积××人口数数量。同同样，住住宅总面面积一定定的情况况下，人人口越多多，则人人均住宅宅面积越越少，住住宅市场场均衡价价格则会会上涨，乃乃至大大大超过其其价值；反之，人人口越少少，住宅宅面积就就越多。住住宅消费费市场不不仅与人人口总量量有关，而而且与人人口结构构和人口口增长率率有关。7.3.4就业业水平因因素 一个国国家的就就业率是是衡量人人们收入入水平的的首要指指标，高高就业率率时期，高高收入造造成房地地产的高高需求。就就业特征征的改变变对于房房地产市市场也有有重要影影响。例例如就业业市场由由制造业业转到服服务业和和其他白白领，影影响了对对工业区区的需求求。7.3.5房地地产产业业政策因因素房地产产产业政策策主要有有房屋政政策、土土地政策策和金融融政策，这些政政策不仅仅影响供供给还影影响居民民对房地地产商品品的需求求。各种种房地产产产业政政策和产产业结构构的变化化，都会导导致房地地产商品品需求结结构的变变化，从而可可能给房房地产商商带来损损失。如如政府宏宏观政策策的倾斜斜、国家家财政的的重点扶扶持等，都会直直接影响响房地产产商品的的供给量量；而119988年为了了刺激有有效需求求中国人人民银行行先后77次降息息，其中很很重要的的原因就就是刺激激居民消消费贷款款，按揭买买房，增大对对房地产产商品的的需求。国国家延长长贷款年年限、放放宽贷款款额度，同为此此理。7.4房房产开发发类型及及营销策策略因素素 房房地产营营销是房房地产投投资经营营过程中中最基本本和不可可缺少的的重要组组成部分分。强有有力的房房地产营营销活动动不仅可可以促进进和加速速地区经经济的增增长和繁繁荣，而而且有助助于将计计划中的的房地产产开发建建设方案案变成现现实，更更是使每每一宗房房地产顺利出售售或出租租所必需需的。房房地产开开发商经经过较长长周期开开发出的的房地产产商品，如如开发的的熟地、住住宅楼、商商业楼、写写字楼、宾宾馆等，都都必须运运用一定定的促销销手段进进入市场场，租售售出去，才才能实现现其价值值。因此此，房地地产营销销是关系系到房地地产开发发经营成成败的关关键。房房地产具具有投资资价值大大、不可可移动性性及区位位性等特特点，其其推销难难度要比比一般商商品大得得多。为为了成功功而有效效地把房房地产产产品推销销出去，必必须根据据营销目目标及营营销市场场的特点点，采取取一系列列营销策策略。这这些策略略的综合合运用称称为营销销组合策策略，它它包括产产品策略略、价格格策略、营营销渠道道策略、促促销策略略等。8房地产产投资结结构调控控8.1宏宏观调控控 （11）房地地产投资资结构的的调整，作作为中国国整个经经济结构构调整的的一个组组成部分分，房地地产业发发展作为为进行西西部大开开发的一一个不可可忽缺的的部分，绝绝不可再再用计划划经济时时代曾经经采用过过的方式式，同时时，也不不能简单单照搬东东部地区区对外开开放的老老套路，因因为西部部开发与与东部开开发开放放，在体体制、环环境、区区位、市市场状况况、国际际环境等等方面存存在着明明显的差差别。因因此，它它必然应应该采用用市场经经济的办办法，用用市场的的力量来来推动。应应该看到到，尽管管市场经经济在我我国正处处于主导导地位，但但是市场场经济在在地区之之间发展展很不平平衡，在在中、西西部地区区还有许许多不完完善之处处，尤其其是需要要进一步步完善市市场体系系，加快快房改力力度，加加快配套套制度的的改革与与完善。 （22）实现现西部大大开发，要要加大房房地产投投资在西西部地区区的比重重。在加加快西部部工业化化进程的的同时，要要注意适适当加快快西部的的城市化化进程，西西部地区区地域广广阔，农农业人口口比例较较大，要要改变其其落后面面貌，当当然要加加快基础础设施、交交通、通通讯、农农业、文文化教育育等的发发展，但但是必须须把西部部城市建建设的发发展放到到重要的的位置，通通过城市市经济社社会的发发展进一一步发挥挥其示范范与辐射射作用。房房地产投投资必然然会伴随随西部城城市化进进程的加加快而得得到相应应的发展展。 （33）房地地产投资资的调整整，要立立足于经经济体制制改革，调调整经济济结构，不不能依赖赖中央财财政的扶扶持。东东部地区区房地产产投资经经济成分分的比重重中，外外商、港港澳台、联联营经济济的投资资占了相相当大的的部分，非非公有制制经济也也具有相相当的活活力。在西部大大开发过过程中，既既要注意意调整政政策，改改善投资资环境，以以吸引外外商、港港澳台与与联营经经济对房房地产进进行投资资，更要要注意做做大私有有经济、股股份制经经济对房房地产投投资这一一块蛋糕糕，使非非公有制制经济成成为西部部经济发发展的一一个支撑撑点。当当前，要要进一步步解放思思想，真真正树立立“非公有有制经济济是我国国社会主主义市场场经济的的重要组组成部分分”的观念念，在政政策上，要要素投人人上和管管理制度度上，为为非公有有制经济济在房地地产业和和整个经经济发展展中创造造条件。8.2微微观调控控8.2.1政策策调控我国宏观观调控的的一个重重要目标标是对现现有的投投资结构构进行调调整。宏宏观调控控就是要要让资金金流向趋趋于合理理，房地地产开发发企业业业外投资资的趋势势是宏观观调控发发挥作用用的一个个客观反反映，是是投资结结构的合合理化，降降低风险险的同时时也是增增强房地地产企业业竞争力力的有效效手段。虽虽然有许许多大的的开发公公司没有有进行多多元化投投资，但但是投资资多元化化是一个个必然趋趋势，企企业核心心业务的的专业化化并不排排斥投资资的多元元化，如如现在的的海尔公公司就是是一个典典范，由由于单一一投资风风险大而而多元化化降低投投资风险险，因此此“投资组组合”是许多多企业发发展过程程中难以以回避的的一个命命题，世世界级大大企业的的投资没没有几个个不是多多元化的的。有关人士士认为，由由于房地地产行业业高回报报率的吸吸引，长长期以来来基本是是其他行行业的资资金注入入房地产产业，即即使前一一段时间间的宏观观调控也也只是使使部分中中小房地地产公司司从业内内抽资撤撤走，而而现在在在北京房房价一路路上扬的的情况下下还出现现资金多多元化流流动趋势势，则是是一个微微妙的信信号，标标志性意意义在于于宏观调调控后房房地产开开发门槛槛抬高，2年开发期的时限也将被严格执行，一系列的举措抑制了房地产“四两拨千斤”的特色，增加了房地产企业生存的风险，从而导致了一些发展战略相当稳健的开发商在企业资产构成上做出相应调整，以前已经制定的多元化投资计划加快进入了实质性阶段。同时，一些行外企业则加速了进军房地产业的步伐，房地产投资结构由此出现了意味深长的质变。   广广东省房房地产协协会课题题组日前前发布的的20004年上上半年广广东房地地产市场场分析报报告显示示：去年上半半年广东东房地产产完成开开发投资资保持平平稳增长长，市场场表现正正常。这这既是市市场调节节的效应应，也是是政策作作用的结结果。据统计，去去年上半半年广东东房地产产开发投投资5557.111亿元元，占固固定资产产投资比比例244.1%，同比比增长99.9%，与首首季144.0%的增长长相比明明显回落落；土地地开发投资同比比下降了了18.4%。住住宅投资资量与去去年同期期大体相相当，办办公楼和和商业用用房仍是是增长的的主要来来源。商商品房销销售保持持畅旺，实实际销售售额和销销售面积积分别比比前年同期期增长332.55%和116.88%，增增长幅度度超过投投资。平平均价格格为37785元元/m22，同比比上涨113.44%；剔剔除广州州、深圳圳市，全全省其余余地区平平均价格格23662元/m2，同比比上涨55.1%；商品品房总体体空置面面积轻微微上升00.1%。与首季相相比，不不同投资资主体的的投资比比重有变变化。外外资和股股份制所所占比例例最大，为为59.7%，所所占比例例上升近近25%；国有有投资进进一步缩缩小，只只占4.5%，国国有和集集体投资资仅占总总体的一一成二，这这反映了了私营、个个体、外外资及股股份制的的快速发发展。去去年上半半年，广广东省房房地产资资金来源源8755.8亿亿元，同比增增长188.2%，增速速较首季季回落110%。其中中，国内内贷款增增速明显显放缓，同同比增长长仅4.2%，较较首季回回落133%；订金金和预付付款部分分的同比比增长速速度较快快，达228.11%；外外资和自自筹资金金分别同同比增长长13.8%和和14.0%。北京市投投资结构构调整是是这样做做的，通通过提高高其他产产业和其其他领域域的投资资，而不不是打压压房地产产项目来来改变目目前房地地产投资资过大的的结构，以以增加城城市的增增长支撑撑点，避避免由于于房地产产业的风风吹草动动而对整整个经济济造成很很大的影影响。同同时，还还要加强强市场监监测分析析，积极极引导房房地产产产品结构构调整，重重点发展展中档价价位住宅宅，拓展展二手房房市场规规模等。“但政府有责任控制房地产不出现大的波动”，做房地产的人心理都比较脆弱，容易受外界的影响而产生较大波动。因此如果一旦调控不当，造成房地产投资力度不够、工程量下降的现象，进而将影响到其他相关的服务业、原材料业等产业的发展，就会直接或间接地影响到整个GDP的增长。“因此房地产投资无论是上升还是下降都应该是一个平稳的过程，要遵循保证房地产平稳发展的原则，防止大起大落。”具体措施施可以概概括为：一是继续续规范和和整顿房房地产市市场，加加强住宅宅建设计计划管理理，实行行总量控控制，保保持房地地产市场场供求关关系相对对平衡，避避免房地地产市场场大起大大落和对对土地环环境资源源的过度度开发；      二是继继续抓好好房地产产市场结结构调整整，立即即启动和和放开住住宅二、三三级市场场，鼓励励现有房房户通过过出售其其原住房房并购买买新商品品房改善善住房条条件，扩扩大和解解决危改改拆迁和和低收入入居民住住房来源源；    三三是严格格控制高高档房地地产开发发规模，特特别是在在风景区区建别墅墅、高档档住宅及及宾馆； 四是实行行土地供供应计划划管理，充充分发挥挥年度土土地供应应计划的的调控作作用，未取得土土地供应应计划的的建设用用地，不不得进入入土地市市场交易易； 五是对目目前的空空置房，要要分类研研究提出出不同的的消化政政策措施施，力争争年内空空置率降降到合理理的区间间，切实实防止房房地产“泡沫”现象出出现。8.2.2经济济调控另外，世世界各国国的房地地产业都都有“反反经济周周期”的的现象，并并不是经经济发展展状况好好房地产产发展就就好，当当经济发发展处于于低潮时时，政府府会通过过降息等等手段促促使人们们买房，推推动住房房投资，拉拉动经济济增长；而当经经济增长长进入热热潮时，政政府又会会压制住住房投资资和消费费，降低低房地产产发展速速度，从从而调整整经济运运行周期期。在中中国也不不例外，五五六年前前的经济济发展正正处于宏宏观经济济调控后后的“低低潮期”，需需要寻找找新的经经济增长长点，需需要通过过各种经经济的、行行政的手手段刺激激房地产产投资和和需求。而而今，经经济发展展正处于于新一轮轮经济周周期的“上上升期”，加加上各地地、各级级政府新新班子上上任后的的投资冲冲动，各各类投资资需求迅迅速膨胀胀，因此此国家对对房地产产投资也也出现了了一种压压制姿态态。基于于这种房房地产发发展“反反经济周周期”理理论，房房地产企企业要想想寻求一一个长期期稳定的的发展，就就不要把把所有的的鸡蛋放放到一个个篮子里里，最好好在经济济发展的的高潮和和低谷中中都有自自己的“亮亮点”业业务。