房地产经纪人历年真题解析8节.docx

房地产经纪人历年真题解析8节房地产经纪人历年真题解析8节 第1节房地产开发商准备的销售资料中，可以理解为简单的“产品说明书”的销售资料是（）。A.形象楼书B.功能楼书C.置业锦囊D.宣传单张答案：B解析：功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。共用题干某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元/m2的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500m2，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10%。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。若修建高速公路的规划被批准实施，可能导致该商业用房的价值损失包括()。A:物质折旧B:功能折旧C:经济折旧D:设备折旧答案：A,B,C解析：（三）某一房地产开发公司甲拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了丙厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工乙的房屋产权单位为丙厂，职工乙为公有住房承租户，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，职工乙因为补偿标准问题与开发公司甲产生矛盾。若丙厂与职工乙继续保持租赁关系，请回答下列问题若开发公司甲开发完成，欲进行商品房现售应符合（）条件。A、持有建设工程规划许可证B、持有施工许可证C、已通过竣工验收D、拆迁安置正在进行答案：A,B,C解析：商品房销售管理办法规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。通过（）可以推动销售人员学习项目相关知识，同时通过这种方式还能保证项目销售人员尽快进入工作状态。A.调查培训B.目标客户分析C.上岗考核D.专题培训答案：C解析：销售人员上岗前需要进行系统的上岗考核。上岗考核的目的：推动销售人员学习项目的相关知识，同时通过这种方式保证项目的销售人员尽快进入工作状态；考核也是人员选拔的一种方式。共用题干黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，贷款期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924,，黄先生住了两年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。小张接收委托后，必须采取的服务步骤是( )。A:查勘核实B:市场推广C:市场调研D:洽谈签约答案：A,B,D解析：按消费态度不同划分，消费者可以分为( )等类型。A:自由型B:顺应型C:独立型D:理智型E:节俭型答案：A,B,E解析：建设工程竣工报告应经（）有关负责人审核签字。A、 项目经理和建设行政主管部门B、 设计单位和施工单位C、 项目经理和施工单位D、 建设行政主管部门和施工单位答案：C解析：施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。.关于李某购房行为的说法，正确的为（）。A.李某是一个习惯型的消费者，目的性强B.李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响C.李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响D.李某是一个经济型的消费者，感情色彩少，经济实惠是其购房原则答案：C解析：根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可分为习惯性、理智型、经济型、冲动型和疑虑型。其购买特点为：习惯型的消费者，由于对某些商品十分信任和熟悉，以致形成某种定势，产生习惯性购买行为。这类消费者目的性很强，决策果断，成交迅速。理智型的消费者，感情色彩少，不易受他人诱导或广告宣传影响。经济型的消费者对，商品价格非常敏感，对同类商品中价格较为低廉的商品感兴趣，经济实惠是其选购商品的原则。冲动型的消费者，情绪波动较大，没有明确的购买计划，易受外界因素影响，往往凭直觉迅速购买，但事后常会后悔。疑虑型的消费者，善于观察细小事物，疑心较大，在选购商品时细致、谨慎且动作缓慢，他们往往缺乏购买经验或主见，渴望得到销售人员的提示或帮助。本案例中，李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析后作出购买决策，属于理智型消费者。房地产经纪人历年真题解析8节 第2节由于核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，在核心主力零售店经营管理上造成了（）。A、主力店恶性竞争B、竞争力低C、难以管理D、提成或租金收入偏低答案：D解析：相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。采用门店接待法开拓客源信息的优势是( )。A:方法简单易行B:开发客户的成本低C:客户信息准确度高D:较易与客户建立关系E:受市场、政策等因素波动很大答案：A,B,C,D解析：信托是一种财产经济管理制度，它以( )为核心。A:财产B:信任C:管理D:代人理财答案：A解析：契据登记制度的主要特点包括（ ）。A.只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立B.登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人C.登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态D.登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状E.法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任答案：B,C,E解析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况，甲公司开展了市场调查和市场分析，并结合该地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位。(2022年真题)为了掌握写字楼供应状况，甲公司需要分析的内容有（ ）。A.竞争写字楼档次B.竞争写字楼类型C.竞争写字楼价格D.竞争写字楼客户答案：A,B,C解析：区域写字楼市场供应状况分析项目有：产品档次，包括建筑设计合理性、软硬件配置水平等；产品类型，包括纯写字楼、商务公寓、LOFT；供应量，包括预估市场总供应量、细分不同产品类型供应量；竞争项目分析，包括市场定位、入市时间、销售量、销售价格等。房地产交易未达成时，对于买受人存入房地产经纪机构客户交易结算资金账户的资金，正确的处理方式是（）。A.提取现金返还买受人B.暂时保管买受人资金C.将资金转入买受人银行账户D.为买受人断开银行账户并存入资金答案：C解析：在每次经纪业务中，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。在房地产活动监督管理部门中，监督价格政策执行属于（）部门的重要职责。A.建设（房地产）管理B.住房和城乡建设C.价格主管D.人力资源和社会保障答案：C解析：房地产经纪活动监督管理部门主要涉及的部门包括：建设（房地产）管理部门。职责是制定行业管理制度、受理备案、对行业进行监督检查等。价格主管部门。承担拟订并组织实施价格政策，监督价格政策执行的重要职能，负责制定房地产经纪相关的价格政策。人力资源和社会保障主管部门。承担房地产经纪机构和房地产经纪人员劳动合同、社会保障关系的监督管理，承担完善职业资格制度，拟订专业技术人员资格管理政策等职能。民法的基本原则中，处于首要地位的是（）原则。A、公平B、诚实C、自愿D、平等答案：D解析：平等原则，即在民事活动中当事人在法律地位上是平等的，其合法的民事权益受法律平等保护。房地产经纪人历年真题解析8节 第3节以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（ ）以上。A.10%B.15%C.20%D.25%答案：D解析：城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，规定了下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。依法收回土地使用权的。共有房地产，未经其他共有人书面同意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的。法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。根据房地产市场需求的调查，列出四组家庭对于一套为100万元的住房的不同情况，下列哪组家庭对该住房有需求（）A.甲家庭虽然需要，但是买不起B.乙家庭虽然买得起，但是不需要C.丙家庭既不需要，也买不起D.丁家庭既需要，也买得起答案：D解析：房地产需求是指消费者在某一特定时间内和每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。需求与通常所讲的需要既相关又不相同，其形成条件有两个：愿意购买，即有购买欲望；能够购买，即有支付能力。在商业房地产租赁业务谈判时，双方当事人应就（）进行谈判，并达成一致意见。A、房屋交付日期B、租金及支付方式C、转租条件D、违约责任E、合同签订日期答案：A,B,C,D解析：当承租方对商业房地产本身满意时，应及时安排租赁谈判。此时，房地产经纪机构或者代理出租方与承租方谈判，或者代理承租方与出租方谈判。就租金及支付方式、租金折扣、租金调整、租赁期限、房屋的使用要求和修缮责任、税费和物业服务费的支付、公用事业费的支付、转租条件、房屋返还时的状态、违约责任、房屋交付日期等进行谈判。在物业管理中，业主具有以下权利( )。A.监督物业服务企业履行物业服务合同B.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务C.召开业主大会会议，修改物业管理的有关事项D.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用E.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权答案：A,B,D,E解析：居住和人们长时间停留的房间，要求地面（）。A、耐潮湿B、有较好的蓄热性能C、不漏水D、有弹性E、耐火答案：B,D解析：地面是指建筑物底层的地坪，其主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地传给地基。地面通常由面层、垫层和基层构成。面层是人们直接接触的表面，应坚固耐磨、平整、光洁、防滑、易清洁、不起尘、电绝缘性好。居住和人们长时间停留的房间的地面应有较好的蓄热性能和弹性；厨房地面还应防水、耐火；卫生间地面还应耐潮湿、不漏水按照数据和资料来源的（），可将数据和资料分为一手数据（资料）和二手数据。A.指向性B.真实性C.原始性D.主体性答案：C解析：按照数据和资料来源的原始性，可将数据和资料分为一手数据（资料）和二手数据（资料）。一手数据是研究者首次亲自收集并经过加工处理的数据和资料，包括访谈、直接观察、间接观察、问卷调查获得的。二手数据是指来源于他人（商业机构、政府机构、咨询公司、计算机数据库、智库机构）调查和科学实验的数据，包括文件、档案记录和实物证据。信息具有许多特性，其主要特性包括( )。A:可量度性B:可识别性C:可转换性D:可处理性E:可创造性答案：A,B,C,D解析：张某拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，抵押合同约定：张某如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。张某委托A房地产经纪机构的房地产经纪人李某出租该商铺，并答应该业务完成后给李某“好处费”。李某为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了A房地产经纪机构印章的空白合同与张某订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年2个月的租金收入。后来李某找到王某，游说王某委托李某个人为其承租商铺，李某代表王某与张某订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有李某的签名，出租方有张某的签名，李某向张某出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托李某全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。若王某在承租期内，因张某不能归还银行到期的抵押贷款，银行依法行使抵押权，处分该商铺，则下列表述中正确的有()。A.王某的装修损失由张某承担B.李某如果告知王某该商铺已抵押，王某仍然委托李某订立租赁合同，李某不对王某的装修损失承担责任，A房地产经纪机构也不承担责任C.银行不承担王某的装修损失D.该租赁合同因未经银行书面同意而无效，A房地产经纪机构和李某因此不对王某的装修损失承担责任答案：C解析：房地产经纪人历年真题解析8节 第4节房地产抵押权人对抵押房地产享有的权利不包括( )。A:占有权B:使用权C:收益权D:担保物权E:优先受偿权答案：A,B,C解析：房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与()之间的权利义务关系。A.交易一方B.交易双方C.交易当事人D.委托人答案：D解析：新建商品房住宅项目的销售方式分为集中销售和自然销售两种。下列关于集中销售方式的表述，错误的是（）。A、其开盘风险表现为若服务或购房流程设计不恰当，容易引起客户不满B、新客户很可能由于选不到心仪的房屋而流失C、走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲、市场关注度高D、适用于常规楼盘答案：C解析：集中销售和自然销售区别如表7-2所示。表7-2集中销售和自然销售对比表根据表7-2，C项应为：只针对前期积累客户开盘，前期积累客户量多，具有一定的市场关注度。#下列人员中，不能作为第一顺序继承人的是（）。A.配偶B.父母C.对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳D.兄弟姐妹答案：D解析：法定继承人的范围和顺序为：第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。以下不属于存量房的价款支付方式的是（）。A、 按揭付款B、 一次性付款C、 分期付款D、 单价付款答案：D解析：存量房的价款一般只有总价，没有单价。价款支付方式一般包括三种：以所购存量房抵押贷款的方式付款，又称按揭付款；一次性付款；分期付款。下列新建商品房价格中，最低的是()。A:起价B:标价C:成交价D:均价答案：A解析：甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。下列关于甲公司销售孙某房产业务的表述中，正确的为（ ）。A.甲公司是孙某房产的所有人B.此项经纪业务为房地产代理C.此项经纪业务为房地产居间D.此项经纪业务为房地产广告答案：B解析：房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。此案例中，甲公司受业主孙某委托以孙某名义销售自己的一处房产的行为，是房地产代理行为。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核的内容包括（）。A、 项目转让是否符合有关法律、法规的规定B、 相关的权利、义务是否已经转移C、 开发项目受让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购合同是否作了变更D、 新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件E、 开发建设单位的名称是否已经变更答案：A,B,D,E解析：在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；开发建设单位的名称是否已经变更。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。房地产经纪人历年真题解析8节 第5节下列有关房地产广告的表述中，错误的是（）。A、 广告仅介绍房地产项目名称的，可以不载明商品房预售许可证号B、 广告中涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明C、 广告中涉及房屋面积，应当表明是建筑面积还是使用面积D、 预售广告中涉及装修装饰的内容可简化答案：D解析：A项，房地产预售、销售广告，必须载明：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售许可证书号。B项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。C项，广告法规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。D项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。通过购买获得房产的方式有（）。A、从开发商手中购买商品房B、将房屋赠送给受赠人C、从小业主手中购买房屋D、房产归其遗嘱继承人E、购买房改房答案：A,C,E解析：房产可通过购买、赠与、继承等方式获得，一般购房人购买的方式包括：从开发商手中购买商品房，这类购买中又有购买现房和期房之分。从小业主手中购买房屋，这类购买中有购买存量房和购买私房主自建房之分。购买房改房，这类购买中有以标准价购买和以成本价购买之分。马某于2022年2月委托甲房地产经纪机构出售其房产，双方签订了委托代理合同。此后马某在合同期内私自将房产出售给关某，该行为属于（）。A.履行不能B.履行不当C.履行拒绝D.履行迟延E.预期违约答案：A,E解析：A项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。B项，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。C项，履行拒绝是指债务人在债务成立后履行期届满前，能履行而明确表示不履行的行为。D项，履行迟延是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行。E项，预期违约是指当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况。某房地产商向银行贷款100万元，贷款年利息为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息，则到期后应偿还的本息为()元。A:1240000B:1082152C:4240000D:1259712答案：D解析：一般把满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地称为（ ）绿地。A.宅旁B.公共服务设施C.道路D.公共答案：D解析：公共绿地是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。A项，宅旁绿地是指住宅四旁的绿地。B项，公共服务设施所属绿地是指居住区内的幼儿园、中小学、门诊所、储蓄所、居委会等公共服务设施四旁的绿地。C项，道路绿地是指居住区内道路红线内的绿地。 甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。作为一家房地产中介公司，对于客源管理，应遵循（）原则。A、公正公平B、有效C、合理使用D、重点突出 答案：B,C,D解析：客户信息管理是房地产经纪企业和经纪人最为重要的工作内容之一，作为一家房地产中介公司，对于客源管理，应遵循的原则包括：有效原则；合理使用原则；重点突出原则。在建筑策划方法中，研究建筑功能和空间的组合方法是属于( )阶段的内容。A.总体规划到建筑策划B.建筑策划到建筑设计C.总体规划到建筑设计D.建筑设计到营销策划答案：B解析：售楼处管理制度包括（ ）。A.关键内容说辞B.接待时间C.保洁要求D.工作流程E.规划布局答案：A,B,C,D解析：售楼处管理制度包括：工作流程，是最为核心的部分，主要包括客户接待的流程、签约流程、收款流程、交房流程等；关键内容说辞，是对销售人员向客户解说重要事项（如房源、合同条款、价格、交房时间、贷款办理、交易登记与产权等）的具体内容、表述方式的规定，应根据项目的具体情况和项目营销方案进行制定；接待时间；保洁要求等。房地产经纪人历年真题解析8节 第6节材料可恢复的变形，称为（）。A、塑性变形B、弹性变形C、脆性变形D、韧性变形答案：B解析：弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。房地产抵押估价原则上是由()委托，估价费用由委托人承担.A:商业银行B:中国人民银行C:房地产管理部门D:土地管理部门答案：A解析：房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后，应在第一时间（）。A.进行公证B.核实房屋产权C.收取委托佣金D.了解最高销售价格答案：B解析：房地产经纪人与委托人签订独家委托协议或有委托意向后，应在第一时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止债务陷阱，保障客户及自身利益。宗地图包括的主要内容有（）。A、宗地号、地类号、宗地面积B、土地等级C、界址点、界址点号、界址边长D、行政境界E、邻宗地号、邻宗地界址示意线答案：A,C,E解析：宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。权利登记制的主要特点是()。A:在法律上有绝对的效力B:登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人C:登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态D:登记有公信力E:对登记申请采取实质审查登记权利的现状答案：A,B,D,E解析：预期投资收益率目标一般用于房地产（ ）投资项目。A.短期B.中期C.中长期D.长期答案：D解析：预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。预期投资收益率目标一般用于房地产长期投资项目。工业用途的房产，应缴纳的房产税额为（ ）。A.应税房产原值×1（10%30%）×1.2%B.应税房产原值×1（10%30%）×1.5%C.应税房产原值×1（20%30%）×1.2%D.应税房产原值×1（20%30%）×1.5%答案：A解析：房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的计税依据依照房产原值一次性减除10%30%后的余值计算缴纳时，房产税的税率为1.2%；工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值×1（10%30%）×1.2%。直观地讲，房地产经纪执业规范的作用，就是告诉从事房地产经纪活动的人员和机构，( )。A:应该做什么B:不应该做什么C:应该怎样做D:不应该怎样做E:为什么要这么做答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人历年真题解析8节 第7节甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。下列关于甲公司销售孙某房产业务的表述中，正确的为（ ）。A.甲公司是孙某房产的所有人B.此项经纪业务为房地产代理C.此项经纪业务为房地产居间D.此项经纪业务为房地产广告答案：B解析：房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。此案例中，甲公司受业主孙某委托以孙某名义销售自己的一处房产的行为，是房地产代理行为。房屋出租人是指在城市规划区范围内，将房屋出租给承租人以取得租金或收益的( )。A.房屋所有权人B.房屋使用权人C.房屋委托代管理人D.A或CE.A或B答案：A,C,D解析：房地产经纪人应重点追踪的客户所体现的特征有（ ）。(2022年真题)A.购房需求强烈B.购房能力较强C.对房屋要求较高D.了解市场行情E.出价合理答案：A,B,D,E解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人对A类客户的策略是重点追踪及提供周到而专业的服务。A类客户的特征包括：购买需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；经济条件好，购房支付能力较强；较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；对物业的条件不是特别苛刻。某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为（）万元。A、60B、80C、100D、110答案：B解析：依照房产原值一次性减除1030后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2。依据题干得：100×（110）90（万元），100×（130）70（万元）。所以，房产税税基可能为70到90万元之间。某商场的年有效毛收入为2143元m2，运营费用为有效毛收入的30，假定资本化率为8，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为（）元/m2。A.11656B.16982C.17483D.18750答案：C解析：净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益，即净收益=有效毛收入运营费，收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式如下：式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。所以，该商场的收益价格为：在实际操作中，写字楼销售策略制订大致可分为以（）为主导的销售策略制订。A、项目主流客户需求B、项目差异化特点C、市场竞争优势D、目标客户需求E、项目形象定位答案：B,C,D解析：在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：以市场竞争优势为主导的销售策略制定；以目标客户需求为主导的销售策略制定；以目标客户需求为主导的销售策略制定。根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为初步调查、深入调查和（ ）。A.个案调查B.全面调查C.抽样调查D.现场调查答案：A解析：商圈调查的内容；根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为初步调查、深入调查和个案调查。初步调查是搜集商圈范围内各个楼盘的基本信息，调查生活配套设施状况。深入调查的市场是指房地产经纪人在有效商圈内确定的开展营销业务的一个或几个楼盘，房地产经纪人需要对这些楼盘信息进行更加深入的调查和分析。个案调查，包括客户来源情况、成交价格和现有市场均价比较、客户购房目的等。关于房地产经纪合同的说法，正确的有（）。A、合同标的是劳务服务B、合同是有偿合同C、合同当事人取得权利必须要支付相应代价D、合同经备案才生效E、合同一般要采用书面形式答案：A,B,C,E解析：房地产经纪服务合同的特征包括：房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同；房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同；房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。D项，依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据合同法相关规定，自合同成立时生效。房地产经纪人历年真题解析8节 第8节（三）W房地产公司于2022年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。W房地产公司要想改变该项目部分土地用途，必须取得（）的同意。A、出让方B、B市人民政府城市规划行政管理部门C、B市人民政府城市土地管理部门D、C县人民政府城市规划行政管理部门答案：A,D解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于（）。A、浴室B、厨房C、卫生间D、卧室答案：D解析：陶瓷地砖具有质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗等特点，但瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于卧室，常用于卫生间、厨房、门厅、客厅、阳台。共用题干某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区，根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。该居住区的住宅用地包括( )。A:住宅基地占地B:住宅绿地C:宅间小路D:住宅配套设施用地答案：A,B,C解析：下列关于住房公积金的表述中，正确的有（ ）。A.职工购买自住住房在没有还清住房公积金贷款前，可以再次申请住房公积金贷款B.职工按要求提交齐全的资料后，住房公积金管理中心或者受托银行应当在15个工作日内完成贷款手续C.职工享有住房公积金的收益权D.单位为职工实际缴付的住房公积金一律免征个人所得税E.张某2月份购房时申请了住房公积金贷款，7月份遇法定贷款利率调整，应自当年的8月份按新调整的贷款利率支付利息答案：B,C解析：A项，职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款；D项，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除；E项，遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。下列不是房地产经纪人在卖方(或房主)确认和说服工作时应重点把握的因素是( )。A:卖方(或房主)的资格甄别B:卖方(或房主)的财务状况C:卖方(或房主)的真实意愿D:判断决策人答案：B解析：房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系，具体包括（ ）之间的关系。A.有关政府主管部门B.房地产经纪机构C.房地产经纪人员D.房地产中介行业协会E.房地产经纪服务对象答案：B,C,E解析：房地产经纪行业管理是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人员、房地产经纪活动和房地产经纪行为实施的监督管理。其目的在于规范房地产经纪行为，协调房地产经纪活动相关当事人（如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪服务对象）责、权、利关系，维护相关当事人合法权益，促进房地产经纪行业持续健康发展。新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。为了开拓客源，甲公司采用的方法为（ ）。A.团体揽客法B.会员揽客法C.讲座揽客法D.人际关系揽客法答案：C解析：讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍，也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供，或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。甲公司与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料属于讲座揽客法。不动产登记制度的类型中，契据登记制度为（）首创A、美国B、德国C、法国D、英国答案：C解析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。该项制度为法国首创，所以又称“法国登记制”。