房地产估价师答疑精华7章.docx

房地产估价师答疑精华7章房地产估价师答疑精华7章 第1章 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 （ ）正确答案：×投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。A个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B住房公积金的缴存比例一般不得低于5，原则上不得超过15C个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D每年的1月1日为职工住房公积金的结息日正确答案：A某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，实际年龄12年，有效年龄10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为10年，年龄为5年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。A.65.6B.67.6C.70.6D.77.6答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）门窗等损坏的修复费用2（万元）；（2）装饰装修的折旧额600×500×3/518（万元）；（3）设备的折旧额60×5/1030（万元）；（4）长寿命项目的折旧额（3600×50020000600×500600000）×10/5017.6（万元）；该建筑物的物质折旧额2183017.667.6（万元）。P322。 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)。( )正确答案：×答案 × 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。 王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（ ）正确答案：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入，所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。王某的房产支出与收入比=(2000+300)6000=38<50，此项符合要求，王某的所有债务与收入比=(2000+300+500)6000=47<55，此项也符合要求，则王某还款能力符合要求。 13在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。A60-100B64-80C64-100D80-100正确答案：C房地产估价师答疑精华7章 第2章一级房地产估价机构设立分支机构的条件之一是在分支机构所在地有（）名以上专职注册房地产估价师。A.2 B.3 C.5 D.8答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：（1）名称采用“房地产估价机构名称分支机构所在地行政区划名分公司（分所）”的形式；（2）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；（3）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；（4）有固定的经营服务场所；（5）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。A基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。B基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金正确答案：ABD房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（）答案：对解析：考点:成本利润率与销售利润率。销售费用属于总开发成本，但销售税费不属于成本，直接从销售收入中扣除，称为总开发价值。下列各项中，不属于工程建设其他费中固定资产其他费用的是（）。A.生产准备及开办费 B.研究试验费 C.环境影响评价费 D.场地准备及临时设施费答案：A解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。选项A，属于工程建设其他费用中的其他资产费用。房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于双方达成协议的表述中，正确的是（ ）。A双方达成的是一种单务合同B双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C甲公司是乙公司的被代理人D甲公司开始支付的款项是一种定金正确答案：BC双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。房地产估价师答疑精华7章 第3章(2022真题) 物业管理区域内，代表业主意志的执行机构是（）。A.业主大会B.业主委员会C.物业服务企业D.房地产主管部门答案：B解析：本题考查的是业主大会制度。条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。正确答案：1在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。 2在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。 3缺少变现时间长短的说明。 4缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。下列不属于物业管理条例确立的基本制度是（）。A.物业服务招投标制度 B.物业管理议标制度 C.物业承接查验制度 D.住宅专项维修资金制度答案：B解析：本题考查的是业主大会制度。物业服务的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。 可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。 某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/。A55.20B103.22C109.63D114.82正确答案：B房地产估价师答疑精华7章 第4章房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑。A产品定位B市场定位C产品细分D目标选择E市场细分答案：C,E解析：识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。如果某品牌试图进入其他细分市场，就需要估计各个细分市场的规模、现有竞争者的市场份额，以及他们当前的实力、目标和战略，掌握每个细分市场提出的不同竞争问题和市场营销机会。 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（ ）。A对房地产本身进行投资改良B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀D外部经济E提高建造成本正确答案：BD经出让取得土地使用权的单位和个人，在使用土地期限内对土地拥有的权利不包括（）。A.收益权 B.使用权 C.处分权 D.所有权答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权。 地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市生活垃圾，污水属于( )。A.工业污染源 B.农业污染源C.生活污染源 D.交通污染源答案：C解析：生活污染源人们由于做饭、取暖、沐浴等生活需要，造成大气污染的污染源称为生活污染源。这类污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。生活污染源主要有：(1)生活燃料的污染。居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭，由于燃烧不充分，经常排出大量烟尘。(2)居住环境的污染。由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物。(3)其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等。 有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。A施工单位不负保修责任B施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C维修费用应当由李某支付D物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用正确答案：B房地产估价师答疑精华7章 第5章关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值答案：A,B,D解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。（）答案：错解析： 本题考查的是价格和价值。人们在经济活动中简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有( )。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙,D难以判断正确答案：C答案 C甲土地的单价2000×510000(元/m2)，乙土地的单价1500×710500 (元/m2)，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。城镇住房制度改革之前，城镇住房的特点不包括（）。A.国家投资建 B.排队分配 C.低租金使用 D.住房商品化和社会化答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。 城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布B房屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议D房屋拆迁实施正确答案：B实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（）。A.建筑规模B.建筑物年龄C.维护状况D.工程质量答案：A解析：本题考查的是房地产自身因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高；反之，价格越低。参见教材P126。房地产估价师答疑精华7章 第6章下列关于城乡规划的编制与审批的表述错误的是（）。A.全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批B.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批C.城市人民政府城乡规划主管部门根据全国城镇体系规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划D.城市人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划答案：C解析：本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。参见教材P70。 用益物权包括（ ）A 承包经营权B 建设用地使用权C 债券D 典权E 所有权正确答案：ABD路线价估价法是一种评估大量土地的( )。A、 迅速估价方法B、 较慢估价法C、 简易法D、 延迟法答案：A解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法适用的对象。路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。解决此题的关键在于理解路线价的内涵。 房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是（ ）。A一级资质B一、二级资质C一三级资质D一四级资质正确答案：A下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是( )。A、 无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B、 任意两条无差异曲线不能相交C、 无差异曲线凹向原点D、 无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用答案：C解析：无差异曲线凸向原点。某居住项目规划建筑面积为30000，含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5，销售均价为5500 元/，适用的土地增值税税率为30，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A1482.75B1755.00C1932.75D2205.00答案：A解析：其他扣除项目含土地费用在内的开发成本×207500×201500（万元），增值税扣除项目金额总计项目开发成本费用及税金其他扣除项目7500165030000×5500×5.5/10000150011557.50（万元），增值额30000×5500/1000011557.504942.50（万元），增值比率4942.50/11557.50×10042.76，则该项目增值比率超过20，低于50，适用税率为30，则应缴纳土地增值税4942.50×301482.75（万元）。房地产估价师答疑精华7章 第7章 有形市场最主要的形式就是证券交易所。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A、使用性质相同B、区位相近C、价格相同D、交易日期与价值时点相近E、权利性质相同答案：A,B,D,E解析：本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P182183。某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为( )元。单位：元A.1500 B.1950 C.2131 D.3000答案：A解析：最大标志值是3000元，最小标志值1500元。该统计总体的全距为：30001500=1500元。 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B人民法院主导拍卖过程，是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。（）答案：对解析：法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有( )。A、 扩股增资B、 预售商品房C、 以融资租赁方式承租大型设备D、 以在建工程抵押贷款答案：A解析：