房地产与国民经济协调发展的措施cewf.docx

房地产业业与国民民经济的的协调发发展房地地产业的的发展与与国民经经济的发发展密切切相关。通通常的说说法是房房地产业业是国民民经济的的“晴雨雨表”。许许多国家家的发展展经验表表明，一一个国家家的经济济出现景景气，率率先发展展的是房房地产业业，相伴伴而行的的是建筑筑业;反反之，一一个国家家出现经经济萧条条时，首首当其冲冲的也是是房地产产业和相相伴的建建筑业。房房地产业业的发展展状况与与国民经经济发展展速度的的关系如如表所示示。 改革革开放以以来，我我国的国国民经济济一直以以大于或或相当于于8%的的速度增增长（119799-19998年年20年年中，我我国GDDP的年年均增长长速度为为9. 7%，现现在保持持年均增增长8%左右），因因此我国国的房地地产业处处于高速速发展时时期。由于于房地产产业在国国民经济济中的先先导地位位，各行行各业的的发展必必须由房房地产业业提供基基本的物物质条件件，所以以房地产产业的发发展速度度超前于于国民经经济的发发展速度度，但房房地产业业的发展展速度也也不是越越快越好好，而是是既要符符合房地地产业自自身的发发展规律律，又要要与其他他产业发发展相适适应，适适应国民民经济的的承受能能力并促促进国民民经济快快速健康康发展，也也就是说说，房地地产业的的发展要要适度。国国外一些些经济学学家测算算，房地地产业增增长速度度与国民民经济的的增长速速度之比比应为11： 00.7（或或1.44：1） 。对于于国民经经济的增增长速度度，有资资料分析析认为适适度的国国民经济济增长率率不应是是一个点点，而应应是一个个有上下下限的区区间。其其中，下下限取决决于居民民的消费费水平，上上限取决决于瓶颈颈产业的的增长速速度，考考虑到知知识产业业（包括括高新技技术产业业、信息息服务业业、文化化产业、科科研及技技术服务务业）受受传统资资源瓶颈颈的制约约作用较较少，上上限可进进一步适适当放大大到知识识产业的的增长速速度。则则与国民民经济增增长速度度相适应应，房地地产业的的适度增增长速度度也应是是一个合合理的区区间。要作作到房地地产业与与国民经经济协调调发展，首首先要考考虑房地地产业内内部的结结构协调调和供需需协调。内内部结构构协调是是指房地地产业内内各类物物业及其其相互间间的关系系保持合合理比例例。供需需协调指指通过加加大或缩缩小新增增房地产产的投放放量，通通过刺激激或抑制制对房地地产的投投资和消消费需求求来达到到房地产产业供给给总量和和需求总总量的大大体平衡衡。具体体讲，需需重点考考虑以下下几点：除了要要考虑房房地产业业的发展展规模和和速度与与国民经经济发展展水平相相适应外外，还要要1进行行房地产产业内部部的结构构协调和和供需协协调。内部结构构协调是是指房地地产业内内各类物物业及其其相互间间的关系系保持合合理比例例。供需需协调指指通过加加大或缩缩小新增增房地产产的投放放量。通通过刺激激或抑制制对房地地产的投投资和消消费需求求来达到到房地产产业供给给总量和和需求总总量的大大体平衡衡。1.1房房地产开开发与城城市基础础设施建建设建立立良好的的关系城市基础础设施包包括水、电电、气、暖暖、交通通、通讯讯等等。基基础设施施与房地地产业是是互为前前提、相相互促进进、共同同发展的的关系。基基础设施施的不足足会制约约房地产产业的发发展;而而过剩又又会由于于设施闲闲置而浪浪费社会会资源。因此，房地产开发与城市基础设施建设建立良好的关系，是房地产业与国民经济协调发展的一个重要因素。1.2保保持房地地产业投投资的合合理规模模，从根根本上切切断房地地产业引引发经济济泡沫的的途径。近年来，我我国部分分地区的的房地产产开发企企业和地地方政府府的固定定资产投投资规模模增长过过快，引引发了投投资过热热。当前前特别要要注意防防止房地地产经济济过热，避避免其影影响到我我国经济济的持续续健康发发展。因因此，房房地产的的投资规规模要与国民民经济的的发展水水平相适适应，以以保证房房地产业业和国民民经济的的持续、稳稳定、健健康发展展。1.3改改变房地地产业的的粗放型型发展模模式，加加快形成成并推进进房地产产业集约约型发展展的创新新模式。粗放型经经济发展展模式是是指经济济的增长长依靠生生产要素素的高投投入来实实现。集集约型经经济发展展模式是是指经济济的增长长依靠生生产要素素的使用用效率的的提高。在我国房地产业的发展过程中，粗放型痕迹比较明显，不乏高投入、高能耗，造成了大量的资源浪费。因此，加快我国房地产业发展模式的转变显得尤为迫切。应该要加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。1.4保保证房地地产的质量房地产的的质量是是一项系系统工程程，包括括规划设设计质量量、房地地产部品品的质量量、工程程施工的的质量、房房地产建建成后的的整体质质量及物物业管理理质量等等多方面面。建立立多层次次、多方方位的质质量体系系是国际际上对建建筑质量量控制的的发展趋趋势。因因此，必必须按照照住宅的的适用性性能、安安全性能能、耐久久性能、环环境性能能及经济济性能进进行定级级，对住宅宅的功能能质量的的系统控控制。1.5形形成合理理的房地地产开发发投资结构构房地产开开发投资资的结构构主要是是指两个方面面：房地地产开发发品种结结构、区区域布点点结构、上上市时序序结构。房地产开发品种结构是指房地产各类物业及其相互间的关系。不同类别的房地产物业，尤其是不同类别的住宅品种，应合理配置，才能适应市场需要，形成有效供给。比如，对于写字楼、商业用房、住房，以及住房中的不同档次房屋在数量上也应保持合理的“度”。在区域布布点上，住住宅建设设应充分分考虑其其区域基基础设施施，公共共服务设设施的配配套情况况，以及及人们居居住消费费区位选选择偏好好等因素素，以形形成合理理的住宅宅区域结结构。 经验表表明，有有支付能能力的房房地产市市场需求求轨迹是是呈波浪浪形或周周期性的的，房地地产开发发商应该该关注波波浪形的的走势或或周期的的波峰波波谷，以以形成合合理的住住房上市市时序结结构，从从而防止止住房的的集中上上市和暂暂时性的的供给过过量，而而导致住住房在流流通领域域的空置置和积压压。2新时时期下政政府的宏宏观调控控2.1改改革并制制定有效效的土地地政策充分发挥挥土地供供应对房房地产市市场的调调控作用用，促进房房地产市市场持续续健康发发展，必须进进一步完完善房地地产开发发土地供供应政策策，加强土土地市场场监测，优化用用地结构构。通过对对土地市市场监测测分析，总结一一定时期期我国土土地市场场运行的的总体情情况和态态势。分析存存在的问问题并提提出相应应的对策策、建议，为建立立土地市市场快速速反应机机制提供供科学依依据。而且，还要规规范土地地市场，对违法法行为进进行严厉厉查处和和坚决打打击。在我国国目前地地价与房房价居高高不下的的情况下下，更应该该严格执执行相关关法律法法规的规规定，以遏制制最近几几年来由由于土地地投机而而导致的的地价上上涨进而而引发房房价快速速上扬、房地产产投机增增加的局局面。2.2完完善房地地产税收收政策体体系随着全国国各地房房价的快快速上涨涨， 土土地的价价格上涨涨成为一一种必然然趋势。而而土地的的价格上上涨，一一些企业业或一些些人利用用自己手手中持有有的土地地，对土土地进行行囤积、对对土地进进行炒作作，这必必然会推推高市场场土地的的价格。而而土地增增值税的的征收，一一定意义义上可以以遏制国国内房地地产市场场土地的的流转与与炒作，降降低房地地产市场场泡沫吹吹大的风风险。其其次，土土地增值值税的征征收，能能够在一一定程度度上挤压压房地产产企业过过高的利利润。房房地产开开发企业业利润最最大的部部分就是是土地的的增值。土土地增值值税征收收就是针针对房地地产开发发企业的的过高利利润。它它对土地地储备多多、开发发周期长长、产品品附加值值大的房房地产开开发商的的影响不不可低估估。这样样，即使使一些开开发企业业希望囤囤积土地地来增加加利润，但但实际上上，通过过土地增增值税可可能让其其事与愿愿违。因因为土地地增值税税是累进进制的。这这样，就就可能通通过土地地增值税税来挤出出房地产产开发企企业的高高利润。2.3努努力改善善住房供供应结构构从20005-220099 年商商品房部部分用途途投资及及比重变变化可以以看到，经经济适用用房投资资与别墅墅、高档档公寓投投资走势势相反，经经济适用用房投资资比重由由两位数数下降到到一位数数，而别别墅、高高档公寓寓投资比比重由一一位数增增加到两两位数，不不太符合合国家宏宏观调控控的目标标要求，结结构不合合理的表表现也比比较突出出。从地地区结构构观察，东东部地区区经济适适用房投投资比重重最低，考考虑到地地区差异异，别墅墅、高档档公寓的的调控重重点应该该是东部部，经济济适用房房的调控控重点应应该是中中、西部部。针对对目前的的住房供供应体系系结构仍仍不合理理， 房房地产供供应市场场与房地地产需求求市场极极不平衡衡的情况况，要引引导市场场形成一一种梯级级消费。所所谓的梯梯级消费费模型，是是一个高高、中、低低分层产产品明晰晰的模型型，要根根据不同同收入阶阶层的具具体情况况来差异异化地提提出住房房问题的的解决方方案，严严格控制制别墅供供给，适适当降低低偏大户户型、高高价位、高高配置的的高级公公寓建设设比例，提提倡建设设中小户户型、中中低价位位普通商商品房。建建立健全全住房保保障体系系， 发发挥政府府在解决决中低收收入家庭庭住房问问题中的的主导作作用。保保持合理理的住房房投资规规模， 切实调调整住房房供给结结构，合合理引导导住房建建设和消消费模式式。2.4大大力推行行政策性性租赁房房在我国，政政策性租租赁房已已于20008 年开始始试点。我我国的政政策性租租赁用房房适用范范围很宽宽， 凡凡是因为为经济能能力或者者其他原原因买不不起房，或或者是不不愿意去去买房的的都覆盖盖进来，包包括刚毕毕业的大大学生、外外来人口口等。不不过我国国目前在在住房保保障方面面除公积积金制度度、经济济适用住住房制度度和廉租租房制度度外，基基本没有有其他金金融、财财政和税税收方面面系统配配套的支支持政策策。所以以，我国国应对以以市场价价租赁住住房的困困难家庭庭实行租租金补贴贴政策， 推广中中低收入入家庭购购房贷款款贴息政政策，实实行差别别税收制制度，随随着房价价的整体体上涨调调整计算算贴息的的房价；对城镇镇居民中中的无房房户，可可在购买买住房时时享受一一定额度度的财政政贴息。2.5加加强金融融监管力力度政府可以以强化商商业银行行风险意意识， 选取有有一定实实力和规规模并有有良好的的市场意意识和开开发理念念的房产产商， 严格控控制对中中小房产产商的投投入，集集中资金金支持更更优质的的房产商商。在营营销方式式上，可可明确规规定房地地产开发发贷款必必须与个个人住房房贷款相相配套， 实行项项目的整整体抵押押和封闭闭监管。监监管机构构要适应应市场发发展的需需要，积积极探索索合理有有效的监监管方式式。要调调整房地地产贷款款结构，完完善房地地产金融融市场运运行机制制。从目目前看，国国内房地地产贷款款对银行行还未构构成金融融泡沫。但但从长远远来说，促促使房价价上涨回回归理性性，及早早树立风风险意识识确实必必要。2.6加加强对房房地产业业的微观观管理。加强对房房地产业业的微观观管理，这这也是维维护房地地产业的的正常发发展所必必需的。要要把握好好土地供供给的总总开关,对土地地的使用用方面、容容积率、开开发完成成时间、转转让条件件等方面面进行严严格的管管理，严严格执行行城市规规划的开开发与发发展。但但是,加加强微观观管制,并非插插手干预预土地投投资者的的经营活活动,而而是鼓励励和督促促按照国国有土地地的微观观管制,国家对对房地产产市场宏宏观调控控才能最最终全面面的落实实到实处处，才能能使得房房地产业业得以健健康有序序的发展展。3正确确处理房房地产业业与国民民经济的的关系。3. 11正确处处理和协协调房地地产业与与国民经经济各部部门之间间的关系系。既要继续续推进房房地产业业的发展展，又要考虑虑其与整整个国民民经济发发展之间间的协调调。应当当根据房房地产业业特征因因地制宜宜的发展展经济，避避免不顾顾当地实实际情况况，从区区域产业业结构合合理化布布局着眼眼，把房房地产业业放到适适当位置置上加以以发展。3.2持持续稳定定的房地地产投资资带动国国民经济济稳定增增长通过前面面的分析析，房地地产业，特特别是房房地产开开发投资资能够高高效率的的拉动过过国民经经济增长长，因此此要对其其进行合合理的规规范和引引导，使使其在拉拉动经济济增长中中继续发发挥积极极的增长长。使我我国的国国民经济济能够保保持持续续的增长长。3.3合合理控制制房地产产投资的的增长速速度与GGDP增增长速度度的关系系目前房地地产开发发投资快快速增长长的前提提是GDDP的稳稳定增长长。合理理控制房房地产开开发投资资的增长长速度，不不能因为为GDPP的稳定定增长而而使得房房地产开开发投资资过快过过高的增增长。由由于GDDP与房房地产投投资之间间存在稳稳定的均均衡关系系，如果果投资增增长过快快，GDDP对其其控制就就必然会会是它们们向均衡衡值回复复，使得得投资陡陡然滑落落。而它它们剧烈烈波动又又会造成成GDPP的不稳稳定， 显然不不利于我我国国民民经济实实现健康康持续的的发展。因因此要注注意控制制房地产产投资的的增长速速度，在在当前国国民经济济能够支支撑的前前提下实实现适度度合理的的增长。3.4改改变地方方政府在在区域经经济发展展过程中中过分依依赖房地地产业的的状况。近十多年年来，我我国房地地产业已已经成为为我国国国民经济济中具有有支柱性性质的重重要产业业部门，在在我国房房地产业业相对发发达的城城市，表表现尤为为明显。比比如，房房地产业业对上海海市 GGDP的的贡献率率由 220000年的 5.55%上升升到 220044年的 8.44%，由由其带动动的关联联产业的的 GDDP贡献献率总计计约为119.55%。即即使是在在楼市比比较低迷迷的 220055年，房房地产业业对上海海市各区区县财政政税收和和 GDDP的贡贡献仍然然很高。在在这种情情况下，一一些地方方政府自自然会认认为房地地产业在在相当长长的时间间里应当当保持其其支柱产产业地位位。在很很多地区区的经济济发展过过程中，房房地产业业的确对对地区经经济的发发展起到到了重大大推动作作用，房房地产业业快速发发展，为为地方政政府带来来巨大的的财政收收入和明明显的 GDPP拉动效效应。但但是，在在这种利利益驱动动下，一一些地方方渐渐形形成了针针对房地地产业的的特殊发发展模式式，一些些条件不不够成熟熟的地区区也纷纷纷效仿，由由此出现现了地方方经济过过分依赖赖房地产产业这一一比较普普遍的现现象，影影响了国国民经济济的持续续健康发发展。对对此，必必须采取取措施加加以改变变。