房地产估价师历年真题和解答6辑.docx

房地产估价师历年真题和解答6辑房地产估价师历年真题和解答6辑 第1辑依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）答案：错解析：考点:合法原则。依法判定的估价对象通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。 任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列（ ）房产可以免征房产税。A个人所有的房产B宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产C企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产D高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产E房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税正确答案：BC 房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门或其指定的房地产经纪行业组织初审。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。该综合楼建设用地使用权出让年限最高为（）年。A.40B.50C.69D.70答案：B解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。 房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 实施加成征税，加二成等于加正税的（ ）。A10B20C30D40正确答案：B房地产估价师历年真题和解答6辑 第2辑甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000的商品住房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2022年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。该商品房预计2022年6月建成，要估算建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（）。A、估价对象状况及房地产市场状况均为2022年7月的状态B、估价对象状况及房地产市场状况均为2022年6月的状态C、估价对象状况为2022年6月的状态，房地产市场状况为2022年7月的状态D、估价对象状况为2022年7月的状态，房地产市场状况为2022年6月的状态答案：B解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。这是要求未来时点（即将来房地产市场状况下）的价值，因此应是未来时点和估价对象未来状况的情形。一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）答案：对解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门正确答案：D因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过( )个月。A.1B.2C.3D.4答案：C解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A、租金收入 B、保证金 C、固定资产折旧 D、人工费 E、公共设施设备日常维修费答案：C,D,E解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。收益性物业管理中运营费用的具体费用项目包括：人工费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化养护费；清洁卫生费；保安费用；办公费；固定资产折旧费；不可预见费；保险费；物业管理企业的服务费和利润；法定税费；房产税。对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间( )计入裁决时限。A、 必须B、 应C、 宜D、 不答案：D解析：鉴定时间不计入裁决时限。 会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计核算所处的时间、空间环境所作的合理设定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师历年真题和解答6辑 第3辑赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.202206答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50×（1-30%）=35（万元）；i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120；A=P×i（1+i）n/（1+i）n-1=350000×0.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元）某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。被征收房屋评估的价值时点为2022年（）。A、3月28日 B、4月13日 C、4月15日 D、5月5日答案：A解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。参见教材P62。（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A、估价对象B、价值类型C、价值时点D、估价目的答案：D解析：考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。下列有关各种弹性的表述中，正确的有（）。A.越是家庭生活的必需品，则其需求弹性越大 B.当供给价格弹性系数为0时，称供给完全无弹性 C.需求价格弹性系数的数值一般为正值 D.收入弹性系数小于0，表明商品为低档品 E.如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求为单一价格弹性答案：B,D解析：本题考查的是需求弹性。选项A错误，越是家庭生活的必需品，则其需求弹性通常很小；选项C错误，需求价格弹性系数的数值可以为正值也可以为负值；选项E错误，如果某种商品有完全相近的替代品，则该商品的需求可能有完全弹性。商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A、装修装饰 B、开发企业名称 C、物业管理内容 D、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置答案：D解析：本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。A、 确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B、 完成全体工作人员的筛选工作C、 获取土地使用权D、 明确各工作人员及施工阶段应发放的工资答案：C解析：其他均为建设初、中期的工作。房地产估价师历年真题和解答6辑 第4辑某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为（）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。房地产总价4200×3000×33780万元。参见教材P105。 某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（ ）。A101万元B137万元C256万元D500万元正确答案：BNPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=137关于资金等效值的说法，错误的是（）。A在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等B在资金等效值计算中，年值是序列值C资金运动起点时的资金额称为时值D绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等答案：C解析：通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。房地产图中，通常采用比例尺为 11000 的地形图为（）。A城市总体规划图B竣工图C城市详细规划图答案：C解析：在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表1 所示。 求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用（ ）等方法。A市场法B收益法C成本法D土地剩余技术E建筑物剩余技术正确答案：ABD求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A、广泛的经济外部性B、房地产市场供给的异质性C、土地所有权的排他性D、土地的有限性答案：A解析：考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。(2022真题) 我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。A.中央银行B.商业银行C.投资银行D.政策性银行答案：B解析：本题考查的是商业银行。商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。房地产估价师历年真题和解答6辑 第5辑 职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2022年2月21日后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为O.72%，上年结转的为1.71%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产价格与利率的关系是( )。A、 正相关B、 负相关C、 不定D、 无关答案：B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。开发商的主要合同关系通常包括（）。A、咨询合同B、分包合同C、销售合同D、加工合同E、勘察设计合同答案：A,C,E解析：考点:合同管理。开发商的主要合同关系通常包括土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。房地产开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（）。A.市政设施接驳的谈判与协议 B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户 C.初步确定目标市场.售价或租金水平 D.申请办理建设工程施工许可证 E.制定项目开发过程的监控策略答案：A,B,C,E解析：本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。地籍图是不动产地籍的图形部分。地籍图应标识的基本内容包括（）。A.与地籍管理有关的一些房屋.道路.水系.垣栅及地物和地理名称等 B.土地权属界址点.界址线 C.宗地代码 D.地籍区.地籍子区编号及地籍区名称 E.土地利用类别答案：B,C,D,E解析：本题考查的是不动产权籍图。地籍图应标示的基本内容包括：土地权属界址点、界址线；宗地代码；地籍区、地籍子区编号及地籍区名称；土地利用类别；永久性建筑物和构筑物；地籍区和地籍子区界；行政区域界；平面控制点；有关地理名称及重要单位名称；道路和水域。根据需要，在考虑图面清晰的前提下，可择要表示一些其他要素。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质。(2)用地面积。(3)建筑密度。(4)建筑控制高度。(5)建筑红线后退距离。(6)容积率。(7)绿地率。(8)交通出入口方位。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。(3)其他环境要求。 下列对无差异曲线主要特点描述错误的一项是（ ）。A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B任意两条无差异曲线不能相交C无差异曲线凹向原点D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用正确答案：C无差异曲线凸向原点。房地产估价师历年真题和解答6辑 第6辑下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性答案：C解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此（）是居住房地产估价最常用的方法。A.收益法 B.成本法 C.比较法 D.假设开发法答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法。 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A3000B3277C3295D3599正确答案：C依题意，可根据公式，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=3500×145/(145+9)=3295(元/m2)。房地产估价原则可以使不同的注册房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（）答案：错解析：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A、县级以上人民政府土地管理部门 B、乡（镇）人民政府 C、农村集体经济组织 D、地上附着物和青苗所有者答案：D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）正确答案：×房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率从而影响资产市场中的需求：同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。下列环境污染类型中，根据污染产生的原因划分的污染类型是( )。A.大气污染 B.室内污染C.交通污染 D.全球性污染答案：C解析：按照污染产生的原因，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。