房地产估价师经典例题5卷.docx

房地产估价师经典例题5卷房地产估价师经典例题5卷 第1卷(2022年真题) 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33答案：A解析：本题考查等额本金还款的计算。从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，文物艺术品属于（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案：C解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品，如文物艺术品、化工物品、麻醉药品等。反映企业长期偿债能力的指标是( )。A.流动比率B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率答案：C解析：长期偿债能力指标主要是资产负债率。借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：考点:辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。 、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？ 、一份完整的估价报告应包括哪些内容？ 、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？答案：解析：1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。详细可行性研究阶段投资估算的精度在（）。A.±5% B.±10% C.±15% D.±20%答案：B解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究阶段投资估算的精确度为±30%；初步可行性研究阶段投资估算的精确度为±20%；详细可行性研究阶段投资估算的精度在±10%。 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。（8分）正确答案：答案暂缺房地产估价师经典例题5卷 第2卷自动扶梯的坡度通常为（）。A.15° B.30° C.45° D.60°答案：B解析：本题考查的是楼梯、电梯。自动扶梯的坡度通常为30°。成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）答案：错解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。下列房产中，可以免征房产税的有（）。A.出租地下建筑物 B.企业兴办的学校自用房产 C.房地产开发企业自用的商品房 D.个人所有非营业用房 E.老年服务机构自用房产答案：B,D,E解析：本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）经财政部批准免税的其他房产。开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（）答案：对解析：本题考查的是竣工验收。开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A 某标准厂房 B 某酒厂厂房 C某待出让土地 D 某写字楼正确答案：B 下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是( )。A物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D它代表物业实际获取的收入正确答案：D答案 D 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。 商业保险既是一种经济行为，也是一种合同行为，同时也是一种强制性保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师经典例题5卷 第3卷房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：考点:合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A、了解某宗房地产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案：D解析：考点:房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）2500/（1+3%）2427（元/m2）。利率调升对房地产投资产生的影响有（）A.导致房地产实际价值折损 B.增加收益现金流 C.加大投资者融资成本 D.增加市场供给 E.抑制市场投资需求答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 行政裁决的主要制度有（ ）。A行政调解制度B拆迁听证制度C集体决策制度B行政复议制度E行政公开制度正确答案：ABC答案：A，B，C，除了选项A，B，C，外。还有：对违法违规行为建立责任追究制度；不服行政裁决的救济制度；回避制度一般来说，会计主体等同于法律主体。（）答案：错解析：本题考查的是会计假设。一般来说，法律主体肯定是会计主体，会计主体不一定是法律主体。 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）。A分离B独立C对立D融合正确答案：D房地产估价师经典例题5卷 第4卷如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？答案：解析：各种估价方法实质是要确定估价对象的市场价值，也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系，对同一估价对象，在同一个估价目的下用不同的估价方法进行估价，结果应该是一样的；对同一估价对象，在不同估价目的下，即使用同一种估价方法进行估价，其结果也会有差异。例如，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；在征收补偿的情况下，有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额，又不完全是相同的。各种估价目的并不都是要确定估价对象的市场价值。再进一步讲，估价对象的客观合理的价格或价值并不等同于估价对象的市场价值，这是两个概念。采用市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。由此可见，不同的估价目的产生不同的估价结果，这与市场价值标准并不矛盾。对开发利润较高的商品房开发项目，土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。（）答案：对解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。对开发成本利润较高的商品房开发项目，土地增值税对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质的影响，普遍采用了从预售收入或销售收入中预提土地增值税、项目结束时统一清算多退少补的制度。 下列用地，法定出让年限为50年的有（ ）。A居住用地B工业用地C体育用地D娱乐用地E旅游用地正确答案：BC 房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC国有建设用地使用权出让市场是（）市场。A完全竞争B垄断竞争C寡头垄断D完全垄断答案：D解析：市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有面积有（ ）A 为建筑造型而间、无实用功能的建筑面积B 建在幢内且为本幢服务的配电房C 为多幢综合楼服务的 物业管理用房D 人防用的地下室E 用作公共休息场所的架空层正确答案：ACDE房地产估价师经典例题5卷 第5卷 下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（ ）A交通便捷程度B朝向、楼层C周围环境和景观D建筑规模E外部配套设施正确答案：ABCE 根据资产的特点， 融资组入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。A.设定标准临街深度 B.将标准临街深度分为若干等份 C.制定容积率修正系数 D.求取单独深度价格修正率 E.制定使用年限修正系数答案：A,B,D解析：本题考查的是路线价法。制作临街深度价格修正率表的要领是：（1）设定标准临街深度；（2）将标准临街深度划分为若干等份；（3）确定临街深度价格递减率；（4）求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格形式表示。 可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。A开始施工B竣工C登记D开始营业答案：B解析：经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 建制镇属于土地管理法中所指的城市范畴。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×